به نقل از «فرارو»

حرارت مستاجران فروکش کرد+ نرخ اجاره

تاریخ انتشار: ۱۱ مهر ۱۳۹۶ | کد خبر: ۱۴۹۲۹۶۱۴

رقابت بین مستاجران بر سر واحدهای مسکونی مورد پسند آنها منجر به رشد ناگهانی اجاره بها در بعضی محله‌های پایتخت طی تابستان گذشته شد؛ رشدی که به عنوان پیش‌درآمد رونق مسکن خود را نشان داد و با این‌که در شروع مهرماه فروکش کرد قیمت اجاره را بالا نگه داشت.
به گزارش ایسنا، بازار اجاره در عین حال که مسیر رونق نامنظم را در محله‌های مختلف شهر تهران طی می‌کند، در تابستان امسال نسبت به تابستان سال گذشته شرایط پرفشاری را بخصوص در نقاط پرتقاضای پایتخت تجربه کرد.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

با این‌که طبق گزارش بانک مرکزی متوسط رشد اجاره بهای شهر تهران در شهریورماه نسبت به مدت مشابه سال قبل ۸.۶ درصد افزایش یافت، گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد نرخ اجاره در برخی بافت‌ها به رشد ۳۰ درصد رسید. این فشار در مناطقی که رقابت بین مستاجران بر سر یک واحد مسکونی وجود داشت نمود بیشتری یافت.

مظنه نرخ اجاره بهای مسکن در شهر تهران بر اساس قراردادهای مهرماه ۱۳۹۶

محله

متراژ

سن بنا

پول پیش (تومان)

اجاره ماهیانه (تومان)

بریانک

۶۱ متر

۸ سال

۴۵ میلیون رهن کامل

-

تهرانپارس

۱۸۰ متر

نوساز

۱۰ میلیون

۵ میلیون

منیریه

۵۰ متر

۱۱ سال

۱۴ میلیون

۵۵۰ هزار

طرشت

۸۴ متر

۴ سال

۱۰۰ میلیون رهن کامل

-

مسعودیه

۶۱ متر

۱۳ سال

۵۰ میلیون

۱۰۰ هزار

امامت

۱۱۰ متر

۱۰ سال

۵۰ میلیون

یک میلیون و ۶۰۰ هزار

امین حضور

۵۲ متر

۱۴ سال

۱۰ میلیون

۸۵۰ هزار

گیشا

۶۷ متر

۱۵ سال

۶۵ میلیون

یک میلیون و ۲۰۰ هزار

استاد معین

۸۵ متر

۲ سال

۵ میلیون

یک میلیون و ۵۰۰ هزار

گلابدره

۱۰۰ متر

نوساز

۲۲۰ میلیون

۱۰۰ هزار

عباس آباد

۶۶ متر

۲ سال

۱۲۶میلیون رهن کامل

-

تاکسیرانی

۴۹ متر

۵ سال

۵۰ میلیون

۲۸۰ هزار

شادآباد

۵۰ متر

۳۶ سال

۵ میلیون

۳۰۰ هزار

جوادیه

۳۷ متر

۶ سال

۱۰ میلیون

۵۰۰ هزار

فاطمی

۵۶ متر

۶ سال

۱۰ میلیون

۲ میلیون و ۳۰۰ هزار

التهاب اجاره قبل از رونق مسکن
شواهد و قرائن از تعداد معاملات و قیمت مسکن در شهر تهران حاکی از آن است که بخش مسکن هم‌اکنون در دوره پیش‌رونق قرار دارد. این موضوع را بالاتر قرار گرفتن ۱.۶ درصدی رشد قیمت مسکن شهر تهران نسبت به تورم نقطه به نقطه تایید می‌کند. اما تجربه نشان داده قبل از التهاب مسکن، بخش اجاره ملتهب می شود. کسانی که می‌خواهند وارد مسکن شوند چون نقدینگی کافی ندارند، ابتدا به بازار اجاره ورود می‌کنند و سپس مجموعه بعدی وارد خرید و فروش می‌شود. بر همین اساس افزایش قیمت مسکن متناسب با نرخ تورم یا ۵ درصد بالاتر از آن در سال آینده دور از ذهن نیست.
بخش مسکن در زمانی که به پایان دوره رکود خود نزدیک می‌شود، پنج پارامتر افزایشی را همیشه با هم دارد که عبارتند از قیمت، معاملات، اجاره، سرمایه‌گذاری و تولید. این پنج شاخص همواره با توجه به شرایطی که در بازار مسکن ایران حاکم بوده حتما وجود خواهد داشت؛ چرا که بازار مسکن در ایران دچار کسری یک میلیون واحد مسکونی بوده که هنوز در بخش دهک‌های پایینی این خلاء پر نشده و در زمان رکود تشدید شده است. به همین دلیل تقاضا در بخش اجاره طی ۴.۵ سال گذشته پشت سد گرانی مسکن انباشته شده است.
بیت‌الله ستاریان ـ کارشناس مسکن ـ می‌گوید: بارها به دولت هشدار دادیم رکود در موضوع مسکن نباید فریبتان دهد. مسکن یک کالای زیستی و حیاتی است و جزو اولین کالاهایی است که تقاضای مطلق آن سعی می‌کند به تقاضای موثر تبدیل شود. تقاضای موثر در دوره رکود کاهش می‌یابد، ولی تقاضای مطلق قابل کنترل نیست و خود به خود افزایش پیدا می‌کند؛ چرا که خانواده ها تشکیل می شود، ساختمانها استهلاک پیدا می‌کند و اینها به نیاز کشور اضافه می‌شود، لذا تقاضای مطلق در بطن خود افزایش قیمت را خواهد داشت.
سکونت ۴ میلیون خانوار در ۱.۳ میلیون واحد مسکونی
آمار سال ۱۳۹۵ مرکز آمار این واقعیت را نشان می‌دهد که حدود ۴ میلیون خانوار در ۱.۳ میلیون واحد مسکونی به صورت دو تا سه خانوار در یک خانه زندگی می‌کنند. درست است که حدود ۲۷ میلیون مسکن در مقابل ۲۴ میلیون خانوار داریم، اما حدود ۴.۲ میلیون واحد مسکونی خالی یا نیمه خالی داریم که از دسترس متقاضیان واقعی خارج است. به همین دلیل نمی‌تواند جزو موجودی واقعی بخش مسکن محسوب شود. لذا موجودی قابل دسترس بخش مسکن ۲۲.۸ میلیون واحد است.
دبیر کانون انبوه‌سازان بیان می‌کند: ریسک معاملات مسکن کاهش یافته و مردم نسبت به بازار خرید رغبت پیدا کرده‌اند. از سوی دیگر نرخ اجاره به شدت افزایش یافته است . در خصوص نیمه دوم سال پیش‌بینی می‌شود با توجه به این‌که دولت تصمیم گرفته شکاف حوزه تقاضا و عرضه را که به واسطه کمبود نقدینگی بوده به نحوی پر کند شرایط معاملات مسکن از نیمه اول سال بهتر شود. منتها دولت باید نظارت و کنترل بر بازار را به عنوان یک اولویت در دستور کار خود قرار دهد.
فرشید پورحاجت با اشاره به رکود ۴.۵ ساله بخش مسکن خاطرنشان کرد: یک دوره ۴.۵ ساله رکود تورمی را در حوزه ساخت و ساز داشتیم که قیمت نهاده‌های ساختمانی، قیمت زمین و نرخ عوارض افزایش یافت و حالا که در آستانه پیش‌رونق قرار داریم بخش مسکن نیاز به مراقبت دارد تا دچار جهش قیمت نشود؛ چرا که اگر رونق به یکباره باعث ایجاد تورم مسکن شود در نهایت شکاف بین قدرت خرید متقاضیان و قیمت تمام شده مسکن بیشتر خواهد شد.
پورحاجت، تولید یک میلیون واحد مسکونی با توجه به حدود ۷۰۰ هزار ازدواج سالیانه و هم‌چنین نیاز به نوسازی را ضروری دانست و گفت: ۱۲ میلیون جوان در کشور داریم که یا به سن ازدواج رسیده‌اند یا از سن ازدواج گذشته‌اند که باید برای مسکن آنها چاره‌اندیشی شود. البته نباید واهمه داشته باشیم که تورم معقول در حوزه مسکن صورت گیرد. تورم معقول نسبت به رکود، دردسرهای کمتری را برای اقتصاد کشور به وجود می‌آورد.
جهش اجاره بها در بعضی بافت‌های پایتخت
در تابستان گذشته مستاجران تهرانی حال و هوای آرامی را سپری نکردند. تابستان امسال قیمت‌ اجاره‌ها از افزایش عادی ۱۰ درصدی هرساله به ۳۰ و بعضا ۴۰ درصد رسید و از خط قرمز عبور کرد. این در حالی است که در طول ۵ سال گذشته، قیمت املاک نه تنها هیچ افزایشی نداشته، بلکه با توجه به پایین‌تر قرار داشتن نرخ تورم مسکن از تورم عمومی، قیمت واقعی مسکن کاهش هم داشته ‌است. پس علت جهش اجاره بها در بعضی مناطق چیست؟ یکی از آدرس‌ها به کاهش سود بانکی می‌رسد؛ زیرا هم‌اکنون شورای پول و اعتبار نرخ سود سپرده‌های بانکی را به ۱۵ درصد رسانده و به همین دلیل موجران ترجیح می‌دهند به جای ودیعه، اجاره‌ی بیشتری دریافت کنند.
مستاجر یک واحد مسکونی ۷۵ متری درغرب تهران می‌گوید: سال گذشته ۷۰ میلیون تومان پول پیش و ۲۰۰ هزار تومان اجاره می‌دادم، امسال صاحب خانه گفته باید ۵۵۰ هزار تومان به اجاره اضافه کنم. من هم که چنین پولی نداشتم گفتم بلند می‌شوم. اما اولین متقاضی که برای اجاره منزل آمد همه‌ی شرایط مالک را قبول کرد.
اما ظاهرا جهش اجاره در تمام محله‌های پایتخت اتفاق نیفتاده و فعلا در نقاط پرتقاضا بیشتر دیده می‌شود. در بعضی بافت‌ها به دلیل کاهش عرضه و افزایش تقاضا کورسی بین متقاضیان گذاشته می‌شود. لذا خودشان برای این‌که موفق به اجاره مسکن مورد نظر شوند، قیمت پایه ای که موجر گذاشته را بالا می‌برند. علت این مساله هم ضعف تولید مسکن استیجاری و عدم تعادل عرضه و تقاضا است.
رئیس اتحادیه املاک: رشد متوسط اجاره ۷ تا ۱۰ درصد بوده است
رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است: بیش از ۹۵ درصد مستاجران را دهک‌های پایین تشکیل می‌دهند که حقوقشان بین ۱۲ تا ۲۰ درصد رشد داشته و تمام این رقم به سبد مسکن نمی‌آید بلکه باید به بهداشت، ‌تغذیه، پوشاک، آموزش و غیره هم برسد و بین ۷ تا ۱۰ درصد آن به مسکن اختصاص می‌یابد؛ این همان رقمی است که ما به عنوان میانگین رشد اجاره بها در شهرهای بزرگ اعلام کردیم.
حسام عقبایی درخصوص تناقض گزارشهای میدانی بازار اجاره و گزارش رسمی اعلام شده از سوی اتحادیه مشاوران املاک گفت: آنچه که از سوی ما اعلام می شود میانگین رشد اجاره بها در تمام بافتها و مناطق است اما گزارش میدانی ممکن است فقط به استثناهایی بپردازد که در آن نقاط اجاره بها ۳۰، ۴۰ یا حتی ۱۰۰ درصد افزایش داشته و طبیعتا نمی توان این مساله را به کل تعمیم داد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک، افزایش یکباره قیمت مسکن را بعید دانست و درباره پیش بینی از آینده بازار مسکن گفت: خوشبختانه از نیمه دوم سال قبل شاهد افزایش ساخت و سازهای مسکونی در شهر تهران بودیم که می تواند باعث ایجاد تعادل قیمت شود. لذا پیش بینی می کنم افزایش قیمتی در نیمه دوم سال جاری نداشته باشیم. اگر به سمت رونق هم برویم رشد افزایش قیمت مسکن بیش از تورم نخواهد بود.

منبع: فرارو

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت fararu.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فرارو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۴۹۲۹۶۱۴ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

رهاشدگی قیمت ها در بازار اجاره بها و رهن مسکن

تین نیوز

کارشناس مسکن گفت: تمام بخش ها دارای قوانین مشخصی هستند، اما اجاره نشینی و بازار مسکن به طور کامل رها شده است و مستأجر در صورت افزایش غیرمتعارف اجاره خانه به هیچ سازمانی نمی تواند شکایت کند، همچنین در دستگاه بزرگ قضائی کشور جایی برای ثبت شکایت مستأجران مشخص نشده است.

به گزارش تین نیوز به نقل از مجید گودرزی اظهار کرد: تمام کشورهای دنیا برای مقوله مهم اجاره نشینی قوانین و مقررات خوب و منسجمی دارند، اما کشور ما در این حوزه به خصوص در بحث تعیین قیمت ها و اجاره بها کامل رها شده است و در آشفتگی به سر می برد.

گودرزی افزود: به تازگی دولت طرح جامع ساماندهی بازار اجاره را به مجلس ارسال کرده که توسط مجلس تصویب شده و به شورای نگهبان ارجاع شده، اما همچنان طرح نهایی نشده است و حدود ۳۰ میلیون نفر جمعیت مستأجر ایران تحت فشار قرار گرفته اند.

وی با اشاره به بررسی های انجام شده روی کشورهای دیگر گفت: این کشورها دارای قوانین خوب و کارشناسی شده در زمینه مسکن هستند، برای مثال در تعیین موضوع مهم میزان ودیعه یا رهن، حداکثر تا سه برابر اجاره ماهانه به عنوان رهن در نظر گرفته می شود که پس از پایان قرارداد با سود متعلق، به مستأجر برگردانده می شود، اما در ایران شاهد آن هستیم که ودیعه به طور کامل رها می شود و در نهایت فشار بر مستأجر تحمیل می شود؛ نیازهای ضروری صاحب خانه نیز می تواند در قالب ودیعه گنجاند شود، در صورتی که هیچ مبنایی برای تعیین رهن و اجاره وجود ندارد.

گودرزی ادامه داد: در کشوری همچون آلمان که در موضوع مهم اجاره ها پیشتاز قوانین است، قراردادها به دو صورت جاری، کوتاه مدت یک ساله یا بلندمدت بسته می شود و نقض این قوانین و قراردادها به سادگی ممکن نخواهد بود، در ایران آوارگی مستأجر حق مسلم صاحب خانه است که این پذیرفتنی نیست و نشان دهنده ترک فعل های بزرگی از سوی نمایندگان دوره های گذشته در حوزه اجاره نشینی است.

وی اظهار کرد: تمام بخش ها دارای قوانین مشخصی هستند، اما اجاره نشینی و بازار مسکن به طور کامل رها شده است و مستأجر در صورت افزایش غیرمتعارف اجاره خانه به هیچ سازمانی نمی تواند شکایت کند، همچنین در دستگاه بزرگ قضائی جایی برای ثبت شکایت مستأجران مشخص نشده است.

کارشناس مسکن افزود: مصوبه سران قوا نیز که سال های گذشته تلاش کردند به نوعی بازار اجاره را ساماندهی کنند، از طرف کارشناسان شورای حل اختلاف زیر پا گذاشته می شد و بسیاری از مستأجران برای نخستین بار به محاکم مراجعه کردند، اما بیشتر آن ها نتوانستند رأی بگیرند و روند همچون گذشته ادامه پیدا کرد.

گودرزی با اشاره به عوامل تأثیرگذار بر نرخ اجاره بها و رهن مسکن گفت: قیمت گذاری ها به طور کامل سلیقه ای است و اگر بخواهیم قیمت ها بر اساس سازوکار کشورهای پیشرفته مشخص شود، نه تنها نباید این اجاره ها افزایش پیدا کند، بلکه تا ۷۵ درصد نیز باید کاهش پیدا کند، چرا که در بسیاری از مناطق ایران به خصوص شهرهای بزرگی همچون تهران ۱۰۰ درصد درآمد افراد برای اجاره کافی نیست؛ در عرف به طور معمول ۱۸ تا ۲۳ درصد درآمد خانوارها مربوط به اجاره می شود، اما در ایران شاهد آن هستیم که این افزایش اجاره بها به ۱۰۰ درصد هم رسیده است و دست مالکان برای تعیین رهن و اجاره باز است؛ این موضوع به دلیل آنکه یک معامله است، باید دارای قوانین مشخصی باشد، اما شاهد آن هستیم که در نهایت آشفتگی و هرج ومرج به سر می برد.

وی درباره راهکارهای پیشنهادی افزود: دولت در وهله نخست باید به قیمت گذاری منطقه ای بپردازد، زیرا طرح های مالیاتی به علت مشخص نبودن قیمت ملک قابل اجرا نیست، این مجهول در قوانین مالیاتی کشور به ضرر دولت هم تعیین شده است. راه اندازی پایگاه داده نیز همچون سامانه خودنویس املاک و اسکان باید ضمانت اجرا داشته باشد از دیگر روش های کنترل این بازار است، چراکه در حال حاضر هیچ ضمانت اجرایی برای ثبت قراردادها در این سامانه وجود ندارد و باید تمهیداتی در نظر گرفته شود تا صاحب خانه هایی که قیمت متعارف و قوانین را رعایت نمی کنند، جریمه شوند.

کارشناس مسکن ادامه داد: بخش بزرگی از نارضایتی های عمومی مربوط به موضوع مهم اجاره ها می شود، حتی دولت نیز در این حوزه متضرر می شود؛ چرا که قادر به وصول مالیات های مصوب مجلس در بودجه نخواهد بود.

آخرین اخبار حمل و نقل را در پربیننده ترین شبکه خبری این حوزه بخوانید