بازار اجاره مسکن، دور از شوک
تاریخ انتشار: ۱۸ خرداد ۱۳۹۶ | کد خبر: ۱۳۵۹۲۳۳۰
تین نیوز |
با آغاز فصل جابه‌جایی‌ها رشد نرخ اجاره‌بها مطابق با تورم و حدود 8 درصد است.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران ، بازار اجاره مسکن هر سال از نخستین روزهای خرداد وارد فصل اوج جابه‌جایی‌ها می‌شود و بیشترین افزایش نرخ اجاره در این زمان اتفاق می‌افتد امسال آغاز جابه‌جایی‌ها با آغاز ماه مبارک رمضان همراه بود که بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد بازار خرید و فروش تحت تأثیر ماه رمضان تغییرات زیادی را ندارد اما بازار اجاره تحرکات خود را شروع کرده و افزایش حدود 8درصدی در این بازار به چشم می‌خورد.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
آخرین گزارش بانک مرکزی در خصوص تحولات اجاره بهای مسکن تا اردیبهشت ماه نشان می‌دهد که شاخص اجاره بها در شهر تهران و در کل مناطق شهری، نسبت به مدت مشابه در سال قبل به ترتیب ۱۱.۵ و ۹.۷ درصد رشد دارد. یکی از عوامل تعیین‌کننده نرخ اجاره بها قیمت تمام شده مسکن است که به دلیل تداوم رکود در این بازار در چند سال گذشته انتظار این است که نرخ اجاره نیز افزایش چندانی نداشته باشد اما از طرف دیگر عدم توازن بین عرضه و تقاضا رقابتی را در بازار اجاره ایجاد می‌کند که موجب بالا رفتن نرخ‌ها خارج از عرف معمول می‌شود.
به گفته یکی از مشاوران مسکن در نقاط مرکزی پایتخت بیشترین میزان تقاضا برای اجاره مربوط به واحدهایی با متراژ بین 50 تا 80 متر است که همین تقاضای بالا خودبه‌خود موجب افزایش قیمت اجاره این واحدها می‌شود. به گفته این مشاور املاک بر خلاف سال‌های گذشته که موجران درخواست اجاره بیشتر نسبت به رهن کامل را داشتند اما امسال به خاطر تصمیم برخی بانک‌ها برای پرداخت نرخ سود بیشتر به سپرده‌گذاران، درخواست رهن کامل رو به افزایش است.
عامل دیگری که هر سال بر نرخ اجاره اثرگذار است نرخ عمومی تورم است. در 4 سال گذشته نرخ تورم از حدود 40 درصد به کمتر از 10 درصد رسیده است که این موضوع نقش مهمی در کنترل بازار اجاره داشته است. به گفته رئیس مشاوران املاک کشور اگر کنترل تورم اتفاق نمی‌افتاد اجاره بها به‌جای افزایش متوسط 10 درصدی حدود 40 درصد رشد را تجربه می‌کرد.
به گفته یکی از مشاوران املاک در یکی از محله‌های منطقه 11 ؛در خرداد ماه باید نظارت دقیقی داشته باشیم چون به خاطر افزایش تقاضا برخی سوداگری در بازار مسکن را افزایش می‌دهند و سودا طلبی می‌کنند.مردم نباید زیر بار افزایش نامتعارف نرخ اجاره بها بروند ولی اینکه انتظار هیچ افزایشی را نداشته باشیم انتظار غیر منطقی و غیر اقتصادی است. مشاهدات میدانی نشان می‌دهد فایل‌های اجاره مسکن با شرایط رهن کامل در حال افزایش است. در حال حاضر از آنجا که برخی از این بانک‌ها به ازای سپرده‌گذاری حداقل 100 تا 150 میلیون تومانی، نرخ سودهای بالاتر از 22 درصد نیز به سپرده‌گذاران پرداخت می‌کنند، مالکان را به دریافت رهن کامل متمایل کرده و دیگر خبری از درخواست برای اجاره بالا در برابر رهن کمتر نیست. گزارش میدانی از چند بنگاه معاملات مسکن در چند منطقه نشان می‌دهد که تمایل برای تمدید قراردادها با تغییرات اندک خواسته بیشتر مستأجران است و موجران نیز در مقابل این درخواست مخالفتی نمی‌کنند.
نرخ رهن آپارتمان 68 متری در تهرانپارس 65 میلیون تومان تعیین شده که قدمت این آپارتمان حدود 5سال است. در همین منطقه آپارتمان 60متری نوساز حدود 60 میلیون تومان رهن کامل قیمت‌گذاری شده است. در بلوار فردوس آپارتمانی 68 متری با 14سال قدمت 70 میلیون تومان رهن کامل قیمت‌گذاری شده است.
افزایش 10 درصدی اجاره بها
در خصوص قیمت‌های اجاره حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید ۱۵ روز خردادماه را باید ملاک ارزیابی بازار مسکن در سال‌جاری قرار داد؛ چرا که نیمه اول فروردین ماه تعطیل بود و در نیمه دوم متقاضیان نهایتاً از چند فایل بازدید می‌کنند و معاملات چندانی انجام نمی‌شود. اردیبهشت ماه نیز تحت تأثیر دو انتخابات مهم ریاست جمهوری و شوراهای شهر و روستا بودیم که به همین دلیل خریداران و فروشندگان دست نگه داشتند و دیدیم با اینکه همواره حجم معاملات در اردیبهشت ماه سیر صعودی داشت، امسال تعداد معاملات کمتر بود. لذا می‌توان گفت معاملات عملاً در خردادماه آغاز شده و این ماه را می‌توان آغاز پیش‌رونق مسکن عنوان کرد.
عقبایی رشد نرخ اجاره بها در سال‌جاری را بین ۷ تا ۱۰ درصد عنوان کرده و می‌گوید اوایل خرداماه تا پایان شهریورماه فصل اصلی جابه‌جایی مستأجرین و نقل و انتقالات اجاره‌نشینی است. در سال ۱۳۹۶ با وجودی که فصل خردادماه با ماه مبارک رمضان تقارن پیدا کرده و شاهد کاهش نسبی معاملات مسکن به دلیل ماه رمضان هستیم، ولی در بخش اجاره این موضوع به چشم نمی‌خورد. مستأجران درصدد جابه‌جایی هستند و تقریباً از اول خردادماه قراردادهای اجاره افزایش یافته است.
عقبایی معتقد است اصلی‌ترین شاخص تعیین قیمت اجاره بها در کشور و حتی در دنیا قیمت مسکن است و اجاره بها با رشد قیمت مسکن، افزایش و با کاهش قیمت مسکن، کاهش می‌یابد. با توجه به اینکه در کشور وارد پنجمین سالی می‌شویم که قیمت مسکن رشد نداشته، باید این را در نظر داشت که اجاره بها نباید افزایش یابد. با این حال می‌بینیم نرخ اجاره تحت تأثیر عوامل دیگری مثل سود بانکی، نرخ تورم، بحث تأمین معاش موجرین، رقابت کاذب بین مستأجران در مناطق پرتقاضا و به هم خوردن توازن تولید مسکن قرار می‌گیرد.
عقبایی با بیان اینکه دولت نمی‌تواند به قیمت‌گذاری ورود کند اما می‌تواند تولید مسکن استیجاری را با هدف تعادل بخشی به بازار اجاره در دستور کار قرار دهد به مشاوران املاک توصیه می‌کند: برای جا انداختن این موضوع که اجاره بها ربطی به سود بانکی ندارد حرکت کنند. با همین رویکرد اشتباه، سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوار از ۲۵ درصد به حدود ۳۵ درصد رسیده است که این پیام خوبی نیست. این مبین کاهش درآمد عمومی مستأجران و افزایش اجاره‌ها نسبت به درآمد اقشار پایین است. لذا همکاران من نسبت به تعدیل، اجاره منطقی و متناسب با تورم واقعی در کشور و رشد مناسب و معقول گام بردارند.
عقبایی تصریح کرد: رشد متوسط اجاره بها در شهرهای بزرگ بین ۷تا ۱۰ درصد بوده است. البته ممکن است جاهایی کمتر یا بیشتر باشد ولی رشد متوسط بیش از ۱۰ درصد را نشان نمی‌دهد. در شهرهای کوچک هم اجاره بها اصلاً ظرفیت افزایش ندارد و معقول نیست. امیدوارم این روند تا پایان شهریور ادامه پیدا کند و مستأجران، تمدید یا جابه‌جایی بدون اینکه استرس خاصی به آنها وارد شود را سپری کنند.
افزایش آرام نرخ اجاره
علی چگنی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن نیز در خصوص قیمت‌های اجاره در سال‌جاری می‌گوید: در اجاره‌بها روند افزایش قیمت، ملایم‌تر از سال‌های قبل‌تر بوده است باید توجه کنیم که سه مؤلفه اثرگذار روی قیمت اجاره بها عبارت از تورم، قیمت ملک و درآمد خانوارهاست، با توجه به اینکه، تورم کاهش یافته و قیمت ملک نیز تقریباً ثابت باقی‌مانده است، انتظار نمی‌رود در بخش اجاره بها افزایش زیادی اتفاق افتد.
منبع: تین نیوز
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.tinn.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «تین نیوز» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۳۵۹۲۳۳۰ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
نقش انتخابات آینده آمریکا بر قیمت مسکن چیست؟
به گزارش گروه بازار خبرگزاری علم و فناوری آنا، باز هم بازار مسکن وارد سال انتخاباتی آمریکا شده است! این جمله برای بسیاری از فعالان حوزه املاک و مستغلات دلهره‌آور است چون صاحبان خانه، سرمایه‌گذارها و اقتصاددانان مشتاق پیش‌بینی این موضوع هستند که انتخابات آینده آمریکا در نوامبر سال 2024 چه تاثیری روی قیمت مسکن خواهد داشت.
نظرسنجی اخیر Investopedia نشان داد که بیش از نیمی (61%) از سرمایه‌گذاران، نگران تاثیر انتخابات آینده ریاست جمهوری آمریکا در سال 2024 بر پرتفوی یا سبد سرمایه‌گذاری هستند. اما آیا در ایران هم باید نگران قیمت مسکن در سال جاری و سال‌های بعد از آن باشیم؟ آیا قیمت اقلامی مانند قیمت میلگرد و سیمان به‌عنوان مصالح اصلی قیمت مسکن را بالاتر می‌برد؟
قیمت ارز و درصد تورم چطور روی قیمت مسکن تاثیر می‌گذارند؟قیمت دلار عامل اصلی افزایش قیمت محصولات و کالاها در بازار ایران است. بارها شاهد این موضوع بوده‌ایم که با افزایش ناگهانی و جهشی قیمت ارز، حتی بسیاری از عرضه‌کنندگان کالاهای مختلف از فروش خودداری کرده‌اند تا مطمئن شوند دلار پایین نمی‌آید.
نکته اصلی اینجاست که افزایش قیمت دلار به‌سرعت روی بازار ایران تاثیر میگذارد و همه محصولات و کالا و خدمات چندبرابر شده و بواسطه آن نیز قیمت مسکن فورا بالا می‌رود. اما در مقابل، مواقعی که دلار کاهش پیدا می‌کند، تا این موضوع روی بازار مسکن و قیمت خانه تاثیر بگذارد مدتی زمان خواهد برد چون همواره بازار در مقابل تغییرات منفی قیمت مقاومت کرده و بسیاری از فروشندگان تصور می‌کنند این کاهش قیمت گذرا بوده و دوباره بالا می‌رود، در نتیجه برای فروش اقدامی نمی‌کنند. همین به‌عبارتی دست‌نگه‌داشتن مالکان برای معامله خانه، باعث رکود می‌شود که خود به‌صورت مستقیم روی بازار حساسی مانند مسکن تاثیر میگذارد.
با فرض عدم شدت یافتن تحریم‌ها و فروش همین میزان نفت فعلی در آینده، اگر دولت همچنان برای تامین بودجه مانند سال‌های گذشته برای چاپ پول بدون پشتوانه اقدام کند، با وجود کسری پیش‌بینی شده در برنامه بودجه سال 1403، ممکن است سناریوهای رشد اقتصادی برای امسال با مشکل مواجه شده و حتی شاهد تورمی بالاتر از 45% باشیم. از طرفی چاپ پول بدون پشتوانه خود باعث کاهش استمرار سیاست‌های اقتصادی انقباضی دولت خواهد شد. در چنین شرایطی است که رکود بازار مسکن می‌تواند ادامه داشته باشد.
این میزان تورمی است که سیاست‌های اقتصادی در مرزهای ایران ممکن است رقم بزند، اما باید دید که انتخابات آینده آمریکا چقدر روی وضعیت اقتصادی، میزان تورم و حتی نرخ دلار تاثیر میگذارد. این‌ها مواردی هستند که در کنار یکدیگر میزان رشد قیمتی بازار مسکن را رقم خواهند زد. بنابراین شاید انتخابات آمریکا میلیون‌ها کیلومتر آن‌طرف‌تر از مرزهای ایران انجام شود، اما تاثیرش به ثانیه‌ای نخواهد کشید.
چه چیزی بر قیمت مسکن در سال انتخابات آمریکا تاثیر میگذارد؟درحالی‌که اغلب افراد در مورد بازار مسکن و مستغلات نظرات کارشناسی متفاوت و گاهی بدون پشتوانه علمی دارند، باید گفت که مهمترین عامل در قیمت مسکن، خصوصا در ایران، میزان عرضه و تقاضا خواهد بود. البته عوامل دیگری نیز وجود دارند که نباید آنها را نادیده گرفت، عواملی مانند تورم و قیمت ارز که به‌صورت مستقیم و در لحظه باعث تغییراتی غیرقابل پیش‌بینی روی قیمت میلگرد، قیمت سیمان و در نهایت هزینه ساخت‌وساز و قیمت مسکن می‌شوند.
سلامت اقتصاد مانند ثبات اقتصادی، درصد تورم واقعی و هزینه‌های زندگی در کنار نرخ بهره می‌تواند روی قدرت خرید افراد تاثیر بگذارد. همین عوامل در کنار یکدیگر رکودی را رقم زده‌اند که در چند سال گذشته شاهد آن بودیم. بنابراین عوامل اصلی در بازار املاک و مستغلات را می‌توان به موارد زیر تقسیم کرد.
نرخ بهره ثبات اقتصادی تورم قیمت ارز هزینه ساخت میزان عرضه مسکن سیاست‌های دولت (مشوق‌های مالیاتی و یارانه‌ها) قدرت خرید مردم میزان نقدینگیزمانیکه عدم قطعیت روی هر یک از عوامل بررسی شده در بخش قبلی، سایه اندازد، بازار مسکن به رکود متمایل خواهد شد. در چنین شرایطی، اگر مردم اعتماد کمتری نسبت به خرید و فروش ملک داشته باشند، عرضه و تقاضا هر دو کاهش پیدا می‌کنند. بنابراین ممکن است بازار مسکن وحشت‌زده شود چون در سال منتهی به انتخابات آمریکا، اغلب مردم می‌خواهند در صورت تغییر نرخ بهره یا تغییر در سیاست‌های مالیاتی و مسکن، تکلیف خود را بدانند.
اما عوامل اقتصادی کلان مانند تورم و برخی از اتفاقات غیرقابل‌پیش‌بینی مانند جنگ و حتی بلایای طبیعی، همگی می‌توانند روی اعتماد خریدار و فروشنده در بازار مسکن تاثیر بگذارند. همه این موارد می‌تواند رکود بازار مسکن را در وضعیت فعلی نگه داشته یا حتی آن را به مسیری سوق دهد که سال 1403 برای ایرانیان سال ابر بحران مسکن نامیده شود.
قیمت مسکن در بازار ایران و نقش انتخابات ریاست جمهوری آمریکاقیمت مسکن در بازار ایران با رشد تورم و جهش یک‌شبه قیمت ارز، رشد خواهد داشت. بنابراین پیروزی «بایدن» و «ترامپ» و سیاست‌هایی که در مقابل ایران دارند می‌تواند به‌صورت‌مستقیم روی این دو شاخص و در نهایت روی قیمت مسکن تاثیر بگذارد.
با تجربه‌ای که ایران در زمان پیروزی و ریاست جمهوری ترامپ و حتی با پایان دوره ریاست جمهوری او در سال 1399 داشت، حتی با وجود کاهش ریسک‌های غیراقتصادی مانند کاهش احتمال وقوع جنگ و همین‌طور افزایش امید به کاهش میزان تحریم‌های ناعادلانه، بهبود اندکی در بازار مسکن را شاهد بودیم. بنابراین باتوجه‌به سطح ریسک غیراقتصادی و اقتصادی قابل پیش‌بینی در سال 1403 و تا قبل از مشخص شدن برنده انتخابات ریاست جمهوری آمریکا در نوامبر 2024، قاعدتا شاهد کاهش فعالیت‌های ساخت‌وساز در مسکن و رکود این حوزه خواهیم بود. حتی ممکن است بسیاری از واحدهای در حال ساخت که قبل از انتخابات تکمیل می‌شوند وارد چرخه خرید و فروش نشوند چون سازندگان در این شرایط حفظ ملک را ترجیح می‌دهند تا تکلیفشان مشخص شود.
قیمت مسکن با پیروزی ترامپ بیشتر می‌شود؟همان‌طور که می‌دانید برای ساخت یک خانه به مصالح و تجهیزات زیادی نیاز خواهد بود که اصلی‌ترین آنها میلگرد و سیمان و آجر و تیرآهن هستند. باتوجه‌به اینکه قیمت روز میلگرد 12 و انواع دیگر مصالح با قیمت دلار و رشد تورم هر روز بیشتر می‌شود، بنابراین دور از انتظار نیست که اعمال تحریم‌های اقتصادی بیشتر روی ایران با پیروزی بایدن یا ترامپ، باعث تورم بیشتر شود.
به‌صورت‌کلی می‌توان گفت که قیمت مصالحی مانند قیمت میلگرد و سیمان و غیره، حدود 35% روی قیمت مسکن تاثیر می‌گذارند. بنابراین از آنجایی‌که قیمت این مصالح وابسته به نوسانات بازار ارز و قیمت دلار است، هر روز شاهد افزایش قیمت آنها هستیم.
حتی رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز به تاثیر نتیجه انتخابات ریاست جمهوری آمریکا در سال 1403 روی قیمت مسکن در ایران و ورود آن به یک ابر بحران اشاره کرده است. اما برخی از کارشناسان و متخصصان حوزه اقتصاد معتقدند اثرگذاری پیروز میدان نبرد ریاست جمهوری آمریکا روی بازار مسکن ایران غیرمستقیم خواهد بود.
به گفته بسیاری از کارشناسان، پیروزی بایدن تاثیری مستقیم و قابل‌توجه روی ریسک غیراقتصادی و بواسطه آن روی انتظارات تورمی خواهد داشت. تورم نیز که بازوی اصلی تاثیرگذار روی قیمت مسکن در ایران است.
این کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که در صورت پیروزی بایدن در انتخابات نوامبر 2024، قیمت دلار کاهش پیدا کرده و اگر این اتفاق رخ دهد، قیمت ارز می‌تواند برای مدتی طولانی به ثبات برسد. در چنین شرایطی، بازار مسکن نیز از کاهش قیمت دلار تاثیر گرفته و قیمت مسکن می‌تواند کاهش قابل‌توجهی داشته باشد. البته کاهش قیمت مسکن به این موضوع نیز بستگی دارد که بنابه‌دلایل غیرقابل‌پیش‌بینی، ناگهان قیمت دلار دچار شوک نشده و افزایش لحظه‌ای نداشته باشد.
اما کارشناسان می‌گویند اگر ترامپ در این نبرد پیروز شود، احتمال افزایش نرخ دلار نیز وجود خواهد داشت چون سیاست‌های ترامپ در مقابل اقتصاد ایران می‌تواند وضعیت تورم را سخت‌تر کرده و در نهایت با افزایش قیمت دلار، قیمت مسکن نیز افزایش چشمگیری داشته باشد.
بایدن یا ترامپ، کدام‌یک بازار مسکن را نجات می‌دهند؟انتخابات آینده آمریکا با تاثیرگذاری روی نرخ دلار، میزان تحریم‌های اقتصادی و میزان تورم، باعث تغییراتی روی قیمت مسکن خواهد شد. پیروزی بایدن یا ترامپ می‌تواند تاثیر متفاوتی روی وضعیت اقتصادی ایران داشته باشد اما نباید این موضوع را نادیده گرفت که پس از برگزاری انتخابات، تغییر در قیمت‌ها فورا اتفاق نخواهد افتاد. چون مالکان خانه‌ها منتظر تثبیت قیمت ارز می‌مانند و می‌خواهند میزان تاثیر آن روی تورم را ببینند. از طرفی باید تاثیر 35 درصدی قیمت مصالحی مانند قیمت میلگرد و سیمان و غیره در بازار مسکن را نیز در نظر داشت. بنابراین اگر در حوزه ساخت‌وساز فعالیت دارید بررسی قیمت روز میلگرد در سایت شرکت آیرومارت به نشانی iromart.com می‌تواند دیدی کلی نسبت به نوسانات قیمت ساخت مسکن به شما بدهد. به‌این‌ترتیب می‌توانید برای ساخت‌وساز بهتر بودجه‌بندی کنید تا قیمت مصالح بیشتر از این میزان روی قیمت خانه تاثیر نگذارند.
انتهای پیام/
جاده کندوان یک طرفه شد