راهکارهای قانونی برای مقابله با «امتناع مستاجر از تخلیه ملک»
تاریخ انتشار: ۱ تیر ۱۳۹۶ | کد خبر: ۱۳۷۶۲۷۷۴
مطمئنا در دنیای پرتلاطم امروزی، یکی از موضوعاتی که می تواند جوامع بشری را از اختلافات شخصی و جمعی در امان بدارد، «آشنایی با حقوق متقابل افراد با یکدیگر و قانون» است که مهمترین اثر این آشنایی و آگاهی را می توان در پیشگیری از وقوع بسیاری از مشکلات حقوقی دانست؛ بنابراین، امروز تلاش داریم تا موضوع «شرایط تخلیه ملک اجاره ای» را بررسی کنیم.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمیشوند!
به گزارش تابناک، یکی از مهمترین مشکلاتی که در پایان قرارداد اجاره ممکن است، پیش بیاید تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر است. قانون در این خصوص برای موجر چارهای اندیشیده که حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پاگذاشته، بگیرد.
اجاره یک قرارداد موقت است. تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب میشود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد این قرارداد اعتبار نخواهد داشت.
اگر مستاجر ملک را تخلیه نکرد موجر چه اقدامی باید انجام دهد؟
با پایان یافتن مدت معمولا اجارهدهنده از مستاجر میخواهد ملک را تخلیه کند. اگر ملک با رضایت تخلیه شد که مشکلی پیش نمیآید اما گاهی ممکن است اختلافاتی در زمان تخلیه ملک به وجود بیاید که به دنبال بررسی راه حل قانونی برای تخلیه ملک هستیم.
برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر وجاهت قانونی داشته باشد باید:
1)یا مدت اجاره منقضی شده باشد.
2)یا مستاجر بیش از 3 ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد.
3)یا اینکه کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد.
در این صورت میتوانید خطاب به شورای حل اختلاف محل ملکتان درخواست صدور دستور تخلیه بنویسید.
تخلیه در صورتی که که قرارداد اجاره عادی باشد چگونه است؟
ابتدا به روند رسیدگی به تقاضای تخلیه در فرضی میپردازیم که موجر و مستاجر قرارداد اجاره را به صورت عادی منعقد کردهاند.
اگر قرارداد اجاره غیررسمی باشد، یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، میتوانیم برای تخلیه ملک دستور فوری بگیریم. در خصوص قراردادهای عادی فرقی بین این که قرارداد به صورت دستی و بر روی برگه تنظیم شده باشد و یا در آژانس املاک تهیه شده باشد وجود ندارد. البته قرارداد تنظیم شده باید دارای شرایط یک قرارداد قابل استناد باشد. در برگه درخواست برای تخلیه باید اطلاعاتی مانند نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره قید شود.
مقام قضایی دستوردهنده تخلیه در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باید با بررسی مدارک رابطه استیجاری را ثابت و بعد از آن دستور تخلیه را صادر کند. در این حالت دیگر حق اعتراضی برای مستاجر یا شخص ثالث وجود ندارد و در صورت اعتراض یا ادعای هرگونه حق، برطبق ماده 5 قانون فوق میتواند دادخواست بدهد که یک مساله جدا است و کاری به دستور تخلیه ندارد.
تخلیه در صورتی که که قرارداد اجاره رسمی باشد چگونه است؟
این امر مدت زمان بیشتری را طی خواهد کرد زیرا در این صورت با صدور حکم مستاجر حق تجدید نظرخواهی پیدا میکند. بعد از طی این مدت اگر حکم به نفع موجر صادر شود تازه باید از دفترخانهای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده تقاضای صدور اجراییه کنید در آن صورت نیز باز مدت 10 روز اعتراض برای مستاجر به وجود میآید. بعد از مدت مذکور اگر اعتراضی به اجراییه نشود میتوانید مستاجر را به تخلیه مجبور کنید. در صورتی که مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر باشیم یا او اجاره بها یا پول شارژ و غیره را پرداخت نکرده باشد نمیتوانیم خودمان شخصا این مبلغ را از ودیعهای که دستمان است کم کنیم. بلکه برای رسیدن به حق خود باید با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعای خود به دایره اجرای دستور تخلیه تقدیم کنیم. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه، تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نمیکند تا پس از صدور رای دادگاه و مطالبات شما را از آن کم کند و مابقی را به مستاجر مسترد کند.
با انقضای مدت اجاره چنانچه مستاجر ملک مورد اجاره را تخلیه نکند با چند حالت مواجه خواهیم شد. باید دقت داشت که قرارداد اجاره تابع مقررات کدام یک از قوانین اماکن استیجاری است. به عنوان مثال چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 باشد دادگاه در خصوص صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره باید مقررات مواد 12 لغایت 17 قانون مذکور را در نظر بگیرد و چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی و مشمول قانون مذکور یا قانون مدنی و یا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 یا فاقد شرایط شکلی تنظیم قرارداد اجاره مطرح در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 (فقدان گواهی 2 نفر شاهد در قرارداد اجاره) باشد موجر باید مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه کند و رسیدگی به آن نیز تابع تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود. اما چنانچه قرارداد اجاره تنظیمی تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 وفق مقررات مواد 2 ٬ 3 و 4 قانون مذکور ظرف مدت یک هفته پس از تقاضای تخلیه از سوی موجر دستور تخلیه پس از تودیع و سپردن ودیعه و مبلغ قرضالحسنه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق سپرده دادگاه یا دایره اجرای ثبت صادر و توسط ضابطان قوه قضاییه دستور اجرا انجام خواهد گرفت.
*تفاوت تخلیه در قرارداد اجاره عادی با قرارداد اجاره به صورت سند رسمی
تفاوت تخلیه عین مستاجره در قرارداد اجاره عادی با قرارداد اجاره به صورت سند رسمی عبارت است از اینکه به موجب ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 قرارداد اجاره عادی باید به وسیله 2 نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد گواهی شود و درخواست تخلیه در صورتی که محل اجاره به منظور سکنی باشد به شورای حل اختلاف و در صورت تجاری بودن محل مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی به دادگاه محل تقدیم است.
دستور تخلیه با انقضاء مدت توسط موجر یا قایم مقام قانونی وی به دوایر اجرای ثبت و با تودیع مبلغ ودیعه و قرضالحسنه به دایره اجرای ثبت و صدور اجراییه ظرف مدت یک هفته و سپس اجرای تخلیه توسط ضابطان قوه قضاییه صورت میگیرد.
مراجع رسیدگی به درخواست تخلیه
مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد٬ به موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف٬ در صلاحیت این شورا خواهد بود اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود. همچنین به موجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به طرفیت دوایر٬ سازمانها و نهادهای دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی بوده و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.
اجرتالمثل تصرف غیرمجاز مستاجر چکونه محاسبه میشود؟
در صورتی که مستاجر علیرغم مخالفت موجر آپارتمان را در تصرف خود داشته باشد باید اجرت این مدت را بپردازد.
نحوه و کیفیت مطالبه اجرتالمثل ایامی که مستاجر بدون اجاره در ملک باقی مانده است به چگونگی و شرایط قرارداد و توافقات طرفین بستگی دارد. ممکن است طرفین قرارداد توافق به پرداخت مبلغ معینی بهعنوان اجاره بهای مدت٬ پس از انقضا مدت قرارداد داشته باشند یا ممکن است وجهالتزام عدم تخلیه عین مستاجره از سوی مستاجر با وجود انقضاء مدت و عدم رضایت مالک (موجر) در ادامه داشتن تصرفات مستاجر تعیین شده باشد. در این دو فرض مطابق قرارداد عمل خواهد شد.
در فرضی که طرفین قرارداد توافقی نداشته باشند با انقضای مدت اجاره و عدم اجاره مالک در بقا و ادامه تصرفات مستاجره و از آنجا که احکام غصب بر تصرف مستاجره جاری خواهد بود٬ بنابراین در چنین حالتی غاصب مسئول پرداخت اجرتالمثل ایام تصرف خواهد بود که نحوه محاسبه اجرتالمثل نیز با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و اعلام نظر مشارالیه خواهد بود.
آیا برای درخواست تخلیه نیازی به اظهارنامه است؟
برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست. در صورتی که مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد مستاجر مکلف به تخلیه عین مستاجره است. بسته به آن که قرارداد اجاره تابع کدام یک از قوانین جاری مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد، درخواست تخلیه و صدور اجرای حکم نیز متناسب با آن خواهد بود.
منبع: الف
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را بهطور اتوماتیک از وبسایت www.alef.ir دریافت کردهاست، لذا منبع این خبر، وبسایت «الف» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۳۷۶۲۷۷۴ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتیکه در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
مخالفت دقیقه نودی دولت رئیسی با لایحه عفاف و حجاب/برای مقابله با بی حجابی معطل تصویب قانون جدید نمی مانیم
به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، روزنامه کیهان نوشت:
علی بهادری جهرمی، سخنگوی دولت طی گفتوگویی درخصوص اظهاراتی مبنی بر موکول کردن ساماندهی وضعیت عفاف و حجاب به پذیرش بار مالی آن از سوی دولت، تاکید کرد: اخیراً مکاتبهای از سوی مجلس شورای اسلامی مجدداً درخصوص مادهای صورت گرفته بود که در آن ماده قید شده هزینههای حمایت از فرهنگ عفاف و تقویت بنیان خانواده، بهعنوان هزینه قابلقبول مالیاتی تلقی شود و این نوعی مشوق سرمایهگذاری و هزینهکرد در این زمینه است.
وی افزود: دولت طبیعتاً با اقدامات حمایتی در حوزههای تبلیغی، ترویجی و فرهنگسازیِ مقولههای مرتبط با حجاب و عفاف و حمایت از بنیان خانواده موافق است و بحثی در اینزمینه وجود ندارد. درخصوص کلّیت لایحه عفاف و حجاب نیز قبلاً گفتیم که قوانین موجود در حوزههای مختلف اجرائی، فرهنگی، تبلیغی، اجتماعی، انتظامی و قضائی روشن است.
سخنگوی دولت خاطرنشان کرد: شاید ضرورتی به تصویب قانون نداشته باشیم و هیچ الزامی نبود که این مسئله معطل مانده باشد تا یک قانون تصویب شود که اقدامی در اینزمینه انجام بگیرد. قبلاً رفتوبرگشتهایی در این زمینه انجام شده بود و مذاکراتی در جلسات نهادهای مختلف صورت گرفته بود و لایحهای از سوی مرجع قضائی تقدیم دولت شد.
بهادریجهرمی ادامه داد: دولت با همراهی و همدلی و همچنین با اصلاحات حداقلی در سریعترین زمان ممکن، طبق تعیین تکلیفِ قانون اساسی مبنی بر اینکه لوایح قضائی باید از مسیر دولت به مجلس تقدیم بشود، لایحه را تقدیم مجلس شورای اسلامی کرد.
وی عنوان کرد: بهنظر میرسد الان و یا هر مقطع دیگری هیچ مرجعِ اجتماعی، فرهنگی، انتظامی، قضائی و اجرائی معطل تصویب قانونی در این زمینه نیست و قوانین موجود تکالیف همین مراجع را در این موضوعهای فرهنگی و اجتماعی مشخص کرده است.
۲۷۲۱۸
برای دسترسی سریع به تازهترین اخبار و تحلیل رویدادهای ایران و جهان اپلیکیشن خبرآنلاین را نصب کنید. کد خبر 1901235