به نقل از «آفتاب»

دوقطبی معاملات در بازار مسکن

تاریخ انتشار: ۵ مرداد ۱۳۹۶ | کد خبر: ۱۴۱۸۰۷۱۴

ماه گذشته در 9 منطقه پایتخت که به مقصد 42 درصد خریداران مسکن تبدیل شده، حجم معاملات به‌طور متوسط 8 درصد افزایش یافت و در سایر مناطق، به دو دلیل، میزان فروش آپارتمان افت کرد. قیمت مسکن در تیر برای سومین ماه پیاپی ثابت ماند. کارنامه 22 منطقه، میانه رکود-رونق را اعلام می‌کند. آفتاب‌‌نیوز : دنیای اقتصاد نوشت: بازار مسکن تهران در اولین ماه تابستان، با پیشروی موضعی معاملات همراه شد.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

وضعیت کلی بازار ملک اگرچه عدم بهبود را نشان می‌دهد، اما اختلاف شدید دمای معاملات بین مناطق مختلف، از دو قطبی شدن بازار حکایت دارد.
ماه گذشته در 9 منطقه پایتخت که به مقصد 42 درصد خریداران مسکن تبدیل شده، حجم معاملات به‌طور متوسط 8 درصد افزایش یافت و در سایر مناطق، به دو دلیل، میزان فروش آپارتمان افت کرد. قیمت مسکن در تیر برای سومین ماه پیاپی ثابت ماند. کارنامه 22 منطقه، میانه رکود-رونق را اعلام می‌کند.
بازار مسکن تهران در ثلث اول فصل نقل و انتقال، به دلیل تجمع خریداران در مناطق مشخص، دو قطبی شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از کارنامه معاملات ملک در تیر ماه امسال حاکی است: اگر چه معدل خرید مسکن در کل پایتخت کاهش پیدا کرده و اوضاع کلی بازار تابستان 96، «توقف» در فاز پیش رونق 95 را علامت می‌دهد اما در 9 منطقه تهران، «پیشروی معاملات» با رشد قابل توجهی آغاز شده و نوعی «تحرک منطقه‌ای» در بازار ملک شکل گرفته است. آمارهای دریافتی از دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد: در اولین ماه تابستان، حجم کل معاملات خرید آپارتمان در تهران 2 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل (تیر 95) کاهش یافت که با توجه به تعداد واحدهای مسکونی فروش رفته در تیر امسال و مقایسه آن با رکود عمیق سال 94، شرایط کلی کنونی به معنای «در جا زدن بازار ملک در فاز میانه رکود-رونق» است. با این حال، ماه گذشته حجم معاملات خرید در 9 منطقه تهران،‌ به‌عنوان «مناطق پیشران و جاذب تقاضا»، به‌طور میانگین 8 درصد افزایش پیدا کرد. بررسی «دنیای اقتصاد» در این باره مشخص می‌کند: 9 منطقه گرمسیر بازار مسکن تهران، مناطق عرضه‌کننده دو دسته آپارتمان‌ برای تقاضای مصرفی متوسط محسوب می‌شود که طبق پیش‌بینی کارشناسان و نشانه‌های قبلی، ورود این گروه از متقاضیان به بازار باعث شده دمای معاملات خرید ملک در این مناطق، برخلاف محله‌های دیگر شهر بالا برود. در مناطق 3، 5، 10 تا 13 و 20 تا 22، میزان فروش آپارتمان در ماه گذشته از یک درصد تا 20 درصد افزایش پیدا کرد. در سایر مناطق شهر اما «رشد منفی» معاملات رقم خورد. مناطق سردسیر بازار مسکن تهران را محله‌های شمالی پایتخت دارای واحدهای بزرگ‌متراژ و لوکس و همچنین برخی محله‌های مرکزی با تراکم مسکونی کم (محدوده اداری شهر) شکل داده‌اند که چون مناطق مورد جست‌وجوی تقاضای فعلی به حساب نمی‌آید، دمای معاملات ملک در این مناطق، همچنان «زیر صفر» است. تیر ماه امسال میزان فروش واحد مسکونی در مناطق یک و دو، به ترتیب 6 درصد و 7 درصد نسبت به تیر 95 کاهش پیدا کرد. در مناطقی که محل سکونت و جست‌وجوی دهک‌های متوسط رو به پایین محسوب می‌شود نیز حجم معاملات خرید تا 20درصد نسبت به تیر پارسال کم شده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، وضع موجود بیانگر «دو قطبی شدن بازار معاملات مسکن در تهران» است به‌طوری که از یکسو حجم بازار خرید و فروش آپارتمان در مناطق پرکشش برای معاملات مصرفی، بزرگتر شده و در مقابل، بازار معاملات ملک در مناطق دارای کمترین ارتباط با تقاضای مصمم و حاضر در بازار، کوچک شده است.
آنچه باعث این دو قطبی معاملاتی در بازار مسکن تهران شده، به کیفیت وام‌ها در سبد تسهیلات خرید مسکن برمی‌گردد. میزان اقساط ماهانه وام‌های موجود خرید مسکن اگر چه برای دهک متوسط، تقریبا معادل بهای اجاره ماهانه آپارتمان برآورد می‌شود و به نوعی در استطاعت دهک میانی است اما فاقد توان کافی برای تحریک تقاضا در دهک‌های درآمدی زیر سطح میانگین ارزیابی می‌شود. این تسهیلات همچنین به لحاظ سقف ریالی، فاقد قدرت پوششی برای هزینه خرید مسکن دهک‌های 6 تا 8 است. به این ترتیب، حریم کاربرد تسهیلات موجود خرید مسکن در تهران به لحاظ دامنه تحریک تقاضای مصرفی، از آنجا که همه مناطق پایتخت را شامل نمی‌شود، «پیشروی موضعی» معاملات ملک در مناطق مشخصی از شهر را منجر شده است. نتایج تحلیل آمارهای دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد: 9 منطقه تهران که نزدیک به نیمی از کل معاملات ماهانه خرید آپارتمان در آنجا انجام می‌شود، در مسیر پیش رونق، حرکت رو به جلو دارند و در سایر مناطق به دلیل نبود محرک مالی خرید و کمبود تقاضای موثر، فروش آپارتمان با افت مواجه شده است. در حال حاضر 42 درصد معاملات مسکن در 9 منطقه پیشران پایتخت انجام می‌شود. مناطق گرمسیر بازار ملک تهران در غرب، شمال غرب و بخش‌هایی از جنوب شهر قرار دارد.

تغییرات خفیف قیمت مسکن
میانگین قیمت مسکن در تهران برای سومین ماه پیاپی، در سطح 5/ 4 میلیون تومان به ازای هر متر مربع ثابت ماند. تیر ماه امسال آپارتمان‌های فروشی با «رشد صفر» در قیمت، خریداری شد به‌طوری که معاملات اولین ماه تابستان با قیمت دو ماه آخر بهار 96، انجام شد. با این حال تحت تاثیر ریزنوسانات ماهانه قیمت مسکن طی یک‌سال اخیر، در تیر امسال، متوسط قیمت آپارتمان در تهران 7/ 5 درصد نسبت به تیر95، رشد مثبت نشان می‌دهد. میزان رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در حال حاضر معادل میزان رشد نقطه‌ای یک‌سال 95 است. معدل قیمت مسکن در تهران در یک سال 95 کمتر از 6درصد نسبت به یک سال 94 افزایش پیدا کرده بود. عدم تغییر ماهانه قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر باعث شده رشد نقطه‌ای قیمت، با نرخ ثابت همراه باشد. بر اساس این گزارش، در اولین ماه تابستان 13 هزار و 600 واحد مسکونی در تهران فروخته شد. این حجم معاملات در مقایسه با متوسط حجم ماهانه معاملات خرید آپارتمان در سال 94 -زمان رکود کامل و دوره قبل از پیش رونق- 13 درصد بیشتر است که این موضوع مشخص می‌کند: اگر چه در حال حاضر معاملات در کل شهر تهران 2 درصد نسبت به سال گذشته کاهش پیدا کرده اما وضع فعلی، مشابه رکود عمیق سال 94 نیست بلکه بیشتر، بیانگر جنب و جوش منطقه‌ای به جای تحرک سراسری در بازار مسکن تهران است.

منبع: آفتاب

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت aftabnews.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «آفتاب» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۴۱۸۰۷۱۴ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

سود بازار 1100 هزار میلیاردی خودرو

به این اعداد دقیق نگاه کنیم. زیان انباشته تلفیقی گروه ایران‌خودرو در انتهای شهریور 1402 به 100 هزار میلیارد تومان و زیان خالص این گروه در نیمه نخست پارسال به بیش از 15 هزار میلیارد تومان رسیده است.

به گزارش ایران جیب، این ارقام در گروه سایپا به ترتیب 89 هزار میلیارد تومان و 12 هزار میلیارد تومان بوده است. اغلب کارشناسان اقتصادی و کارشناسان حوزه خودرو متفق‌القولند گرچه خودروسازی دولتی با هزینه‌های سرباز چشمگیر، بهره‌وری ناچیزی داشته و هزینه‌های اداره سیاسی آنها بالاست، اما قیمت‌گذاری پایین موجب‌شده خودروسازان دولتی علاوه‌بر زیان‌سازی عجیب‌وغریب، رانت گسترده‌ای را نیز به افرادی بدهند که برنده قرعه‌کشی‌های آنها می‌شود.

موضوع آنجا جذاب‌تر می‌شود که بدانیم در بازار خودرو طی سال 1402 بیش از 1100 هزار میلیارد تومان خرید و فروش انجام شده است. اینکه چرا در این بازار 1100 هزار میلیارد تومانی خودروسازان دولتی باید زیان سنگینی متحمل شوند، جای بحث و تأمل دارد اما اینکه برندگان این لاتاری‌ها چه کسانی هستند، خود می‌تواند منبع تالیف ده‌ها جلد کتاب و پژوهش باشد. پرواضح است بخشی از این گردش مالی 1100 هزار میلیارد تومانی رانت تفاوت قیمت کارخانه و بازار خودروهای نو است که باید رقم آن قابل‌توجه باشد.

مالیات خودرو چگونه تعیین می‌شود؟

براساس بخشنامه سازمان امور مالیاتی درخصوص اعلام مأخذ محاسبه مالیات و عوارض شماره‌گذاری، عوارض سالانه و مالیات نقل‌وانتقال انواع خودروهای سبک و سنگین و موتورسیکلت‌های تولید داخل یا وارداتی موضوع مواد (28)، (29) و (30) قانون مالیات بر ارزش‌افزوده مصوب سال 1400 و ماده (17) قانون مالیات‌های مستقیم 1400، مالیات خودروها به شکل زیر تعیین می‌شود:

الف) به استناد ماده (28) قانون مالیات بر ارزش‌افزوده مصوب سال 1400، شماره‌گذاری انواع خودروهای سبک و سنگین و موتورسیکلت، براساس رتبه انرژی آنها که به تایید سازمان ملی استاندارد ایران رسیده است، طبق نرخ‌های مندرج در جدول موضوع این ماده، مشمول مالیات و عوارض سبز می‌باشد.

ب) طبق مقررات ماده (30) قانون مارالذکر، نقل‌وانتقال انواع خودرو و موتورسیکلت به‌استثنای ماشین‌های راه‌سازی، کارگاهی، معدنی، کشاورزی و شناورها، به ترتیب مشمول مالیات نقل‌وانتقال به میزان یک درصد (1%) برای خودروهای تولید داخل و دو درصد (2%) برای خودروهای وارداتی است.

مأخذ محاسبه مالیات موضوع این ماده تا 6 ‌سال پس از سال تولید، سالانه ده درصد (10%) همان مأخذ کاهش می‌یابد و برای سال‌های ششم به بعد، چهل درصد (40%) مأخذ یاد شده است. به‌عبارت ساده‌تر، نقل‌وانتقال‌دهندگان انواع خودرو و موتورسیکلت، به‌جز موارد استثنای مذکور، درصورتی‌که تولید داخل باشند، به پرداخت یک درصد و درصورتی‌که وارداتی باشند،

به پرداخت دو درصد مأخذ محاسبه مالیات سال تولید، ملزم خواهند شد. همچنین تا 6 سال اول ساخت خودرو، سالانه 10 درصد مأخذ محاسبه مالیات تعویض پلاک، کاهش می‌یابد و از 6 سال اول تولید به بعد، 40 درصد مأخذ مذکور در جدول مقرر می‌باشد.

درمجموع، ۳ عامل میزان مالیات هنگام نقل‌وانتقال خودرو را مشخص می‌کند: 1- نوع خودرو: هرچه قیمت خودرو بیشتر باشد، طبیعتا باید مالیات بیشتری برای معامله خودرو بپردازید. این موضوع درباره قیمت خودرو دست‌دوم هم صادق است. 2- سال تولید: برای خودروهای مدل‌بالاتر، مالیات بیشتری تعیین می‌شود. 3- داخلی یا خارجی بودن ماشین: مالکان خودروهای وارداتی باید مالیات بیشتری نسبت به مالکان خودروهای داخلی بپردازند.

29 همت مالیات پرداختی خودروها در سال 1402

براساس داده‌های سازمان مالیاتی کشور، در سال 1402 مالکان خودرو در سه‌پایه فرعی مالیاتی شامل 1- مالیات خودروهای لوکس، 2- مالیات بر نقل وانتقالات اتومبیل و 3- مالیات شماره‌گذاری خودرو، حدود 29 هزار و 182 میلیارد تومان مالیات به دولت پرداخته‌اند که شامل 1743 میلیارد تومان مالیات خودروهای لوکس، 14 هزار و 867 میلیارد تومان مالیات نقل‌وانتقالات خودرو و 12 هزار و 571 میلیارد تومان مالیات شماره‌گذاری خودرو بوده است. به‌عبارتی با کسر مالیات خودروهای لوکس، مالیات خریدوفروش خودرو جمعا در دو پایه فرعی مالیاتی نقل‌وانتقال و شماره‌گذاری خودرو به 27 هزار و 438 میلیارد تومان می‌رسد.

بررسی‌های مفصل از داده‌های سازمان امور مالیاتی نشان می‌دهد در سال 1403 سهم دو مالیات پرداختی یعنی مالیات بر نقل‌وانتقالات اتومبیل و مالیات شماره‌گذاری خودرو از درآمدهای مالیاتی دولت بدون در نظر گرفتن مالیات بر واردات، حدود 3.4 درصد بوده که این مقدار بالاترین سهم درآمد خریدوفروش خودرو از کل درآمدهای دولت در چهار دهه اخیر است.

طبق این آمارها بین سال‌های 1369 تا 1400 سهم مالیات نقل‌وانتقال و شماره‌گذاری خودرو حول‌وحوش 1.5 تا 2 درصد بوده و حتی تا سال 1400 به 1.3 درصد از کل درآمدهای دولت رسیده اما این مقدار در سال 1401 به 3.3 و در سال 1402 به 3.4 درصد از درآمدهای دولت رسیده است.

نگاهی به وضعیت نقل‌وانتقال خودرو در جهان نیز نشان می‌دهد کشورها معمولا این مالیات‌ها را براساس شاخص‌های مصرف انرژی و آلایندگی دریافت می‌کنند و طبیعتا خودروی با مصرف بالا و آلایندگی بیشتر باید مالیات بیشتری پرداخت کند که درنتیجه روی قیمت تمام‌شده مصرف‌کننده نیز تاثیر زیادی دارد و با این سیاستگذاری مالیاتی، تمایل مردم به خرید خودروهای پرمصرف و آلاینده کمتر شده و خودروسازان نیز مجبورند خودروهای کم‌مصرف‌تر و با آلایندگی کمتری وارد بازار کنند.

البته در قوانین مالیاتی کشورمان نیز از مالیات نقل‌وانتقال خودرو با عنوان «مالیات و عوارض سبز» یاد شده اما به‌نظر می‌رسد این موضوع بدون هدف‌گذاری عملی برای پرمصرفی و آلایندگی، رفتار مالیاتی یکسانی با همه خودروها دارد و عملا به اهداف خود که کنترل مصرف انرژی و کاهش آلایندگی نرسیده است.

 

گردش مالی 1100 هزار میلیارد تومانی خریدوفروش خودرو

براساس داده‌های سازمان امور مالیاتی رقم درآمد مالیاتی دولت از خرید و فروش خودرو از یک میلیارد تومان در سال 1369 به 35 میلیارد تومان تا سال 1380، به 550 میلیارد تومان تا سال 1390، به 3900 میلیارد تومان تا سال 1400، به 15 هزار و 631 میلیارد تومان تا سال 1401 و به 27 هزار و 438 میلیارد تومان تا سال 1402 رسیده است.

همان‌طور که در بخش قبل گفته شد، این ارقام مربوط به دو بخش مالیات بر نقل و انتقال خودرو و مالیات شماره‌گذاری است و رقم مالیات بر خودروهای لوکس در جدول اعمال نشده است. طبق این آمارها، در سال 1402 سهم مالیات بر نقل وانتقالات اتومبیل حدود 14 هزار و 867 میلیارد تومان و سهم مالیات شماره‌گذاری خودرو نیز 12 هزار و 571 میلیارد تومان بوده است.

گرچه تاکنون داده‌ای از میزان گردش مالی خرید و فروش خودرو در ایران از سوی نهادهای رسمی ارائه نشده، اما به نظر می‌رسد بتوان براساس داده‌های مالیاتی برآوردهایی از وضعیت خرید و فروش خودرو در کشور داشت.

در این گزارش براساس نرخ مالیات نقل و انتقال خودرو (یک درصد ارزش کل خودروی تولید داخل و دو درصد ارزش خودروهای وارداتی) و جداول ماخذ محاسبه مالیات و عوارض خودرو که از سوی سازمان امور مالیاتی ارائه می‌شود، برآوردهایی از رقم گردش مالی خرید و فروش خودرو در کشور ارائه شده است.

طبق این داده‌ها، با در نظر گرفتن رقم 14 هزار و 867 میلیارد تومانی هزینه نقل و انتقال خودرو و در نظر گرفتن ضریب 1.3 درصدی (میانگین نرخ مالیات کل خودروهای کشور اعم از تولید داخل و وارداتی) ارزش کل خودروهای خریدوفروش‌شده در سال 1402 به حدود هزار و 144 هزار میلیارد تومان خواهد رسید.

خرید و فروش 4.5 میلیون خودرو طی یک سال

گفته شد که گزارش رسمی از تعداد و ارزش خرید و فروش خودرو در ایران از سوی نهادهای رسمی منتشر نمی‌شود. با این حال پلتفرم خرید و فروش خودرو «باما» در گزارش سال ۱۴۰۰ خود به بررسی وضعیت بازار خودرو پرداخته است. طبق گزارش این پتلفرم، در سال 1400 حدود ۷۸‌درصد خودروهای معامله‌شده در بازار خودروی ایران کارکرده و ۲۲‌درصد نو بوده‌‌‌اند.

همچنین طی سال 1400 تعداد 4.5 ‌میلیون دستگاه خودرو معامله شد که حدود یک‌میلیون از آنها نو بوده است. براساس گزارش باما، سالانه به‌طور کلی به ازای هر خودروی نو، 3.5 خودروی کارکرده معامله می‌شود. اگر این آمار را در نظر بگیریم، در سال 1402 نیز با احتساب تولید یک میلیون و ۳۰۰ هزار خودرو در کشور، بیش از 4.5 میلیون خو درو در کشور خرید و فروش شده که حول‌وحوش 20 درصد از آنها مربوط به خودروهای نو و 80 درصد مابقی مربوط به خودروهای کارکرده بوده است.

کانال عصر ایران در تلگرام