به نقل از «فردا»

ادامه «رکود مسکن» تا اطلاع ثانوی!

تاریخ انتشار: ۷ مرداد ۱۳۹۶ | کد خبر: ۱۴۱۹۶۳۶۷

تیرماه امسال دور تازه رکود بازار مسکن ایران وارد پنجمین سال شد و از نظر تاریخى این یکى از عمیق ترین و طولانى ترین دوره هاى رکود بازار مسکن در طى دهه هاى گذشته است .

خبرگزاری تسنیم: تیرماه امسال دور تازه رکود بازار مسکن ایران وارد پنجمین سال شد و از نظر تاریخى این یکى از عمیق ترین و طولانى ترین دوره هاى رکود بازار مسکن در طى دهه هاى گذشته است .

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
اتاق اصناف تهران در مطلبی با عنوان "چرا بازار مسکن از رکود خارج نمى شود ؟ " نوشت: تیرماه امسال دور تازه رکود بازار مسکن ایران وارد پنجمین سال شد و از نظر تاریخى این یکى از عمیق ترین و طولانى ترین دوره هاى رکود بازار مسکن در طى دهه هاى گذشته است . وقتى درباره رکود بازار مسکن صحبت مى کنیم به این معنى است که تقریبا از تیرماه سال ١٣٩٢ تا کنون غیر از یک یا دو ماه در همه ماهها تورم نقطه به نقطه سالیانه قیمت مسکن از تورم نقطه به نقطه عمومى کشور کمتر بوده است . عمق رکود در ماههایی در طى ٤ سال اخیر به حدى بوده است که بازار مسکن تورم منفى را تجربه کرده و قیمت ها نه تنها به اندازه نرخ تورم عمومى یا بیشتر افزایش نیافته است حتى کاهش قیمت هم داشته ایم .
این به این معنى است که هر کس با قصد سرمایه گذارى در طى ٤ سال اخیر وارد بازار مسکن شده و خرید داشته است بطور کلى زیان کرده است و این بازار نتوانسته است بطور عمومى سودى حتى به اندازه نرخ تورم هم ایجاد کند .

اما واقعا چرا بازار مسکن در این خواب عمیق رفته است و آیا این بازار دوباره در آینده شاهد رشدهاى قیمتى هماند سالهاى ٨٦ یا ٩١ خواهد بود و یا این بازار در یک نقطه تغییر ماهیت از نظر بازار سرمایه گذارى در ایران قرار دارد ؟

بررسى ها نشان مى دهد عمده دلایل رکود بازار مسکن را مى توان در چند عامل خلاصه کرد و باید دید که آیا این عوامل در آینده مى توانند شرایط بهترى را براى این بازار رقم بزنند ؟

١- عامل قیمت نفت : تحلیل ها و مقایسه دوره هاى رونق بازار مسکن و مقایسه آن با قیمت نفت بیانگر این نکته است که سابقه نداشته است که ما در دوره اى شاهد رونق بازارمسکن بوده باشیم و قیمت نفت در کف تاریخى خود باشد . طبیعى است که قیمت نفت به عنوان موتور توزیع ثروت در اقتصاد ایران وقتى رو به کاهش مى رود ، منابع پولى کافى در سطح جامعه توزیع نمى شود و عدم بسط نقدینگى از منظر افزایش درآمدهاى نفتى و عدم شکل گیرى بیمارى هلندى امکان افزایش قیمت مسکن از طریق افزایش قیمت نفت را سلب کرده است

٢- عامل مازاد تقاضا : واقعیت این است که هر موج افزایش قیمت در بازار مسکن در دوره هاى گذشته همراه با یک موج افزایش شدید ساخت و ساز و ورود تازه واردین به این بازار با هدف سودآورى بوده است . این موج هاى ساخت و ساز بویژه در دوره رونق سالهاى ٨٦ تا ٩١ به اوج خود رسیده بود . اما این تازه واردین از یک موضوع مهم در این ورود خود به بازار مسکن غافل بوده اند و آن عامل این بود که با افزایش شدید قیمت مسکن آیا تقاضا همچنان توان همراهی با عرضه را دارد و آیا افزایش ساخت و ساز همگام با تقاضاى واقعى بازار مسکن در ایران بویژه کلان شهرها است ؟

٣- عامل نرخ سپرده : نرخ سپرده در طى چهار سال قبل همراه با کاهش نرخ تورم کاهش پیدا نکرده است. این بالا بودن نرخ سپرده بانکى تقریبا امکان رقابت را از همه بازارهاى سرمایه گذارى از جمله بازار مسکن سلب کرده است و سرمایه گذاران در این سالها ترجیح داده اند تا به جاى سرمایه گذارى و خرید ساختمان با هدف سودآورى ، پول هاى خود را در سپرده هاى بانکى نگه دارند . واقعیت این است که به دلیل بحران شبکه بانکى عملا ارتباط نرخ سپرده با نرخ تورم در اقتصاد ایران قطع شده است و در شرایط فعلى امکان کاهش واقعى و نه دستورى نرخ سپرده وجود ندارد .

٤- عامل تسهیلات بانکى : بحران شبکه بانکى در طى سالهاى اخیر سبب شده است که بغیر از بانک مسکن بقیه بانک هاى کشور امکان ارائه تسهیلات متناسب با قیمت مسکن را ندارند و بازار مسکن به یک بازار بزرگ خرید نقدى تبدیل شده است و این موضىوع با توجه به قیمت بالاى مسکن از عوامل رکود این بازار است .

شرایط بازار مسکن در افق میان مدت بیانگر این نکته است که هم قیمت نفت احتمال پایینى براى افزایش دارد و هم رکود تقاضا و کاهش قدرت خرید عمومى مردم و پدیده مازاد عرضه و هم ادامه بحران شبکه بانکى در بخش عدم توان تسهیلات دهى و بالا بودن نرخ سپرده سبب مى شود که حتى در افق میان مدت هم نتوان امکان خروج بازار مسکن از رکودى که در آن گرفتار است را متصور بود و به نظرمى رسد ما در آستانه تغییر ماهیت بازار مسکن از یک بازار عمومى به یک بازار تخصصى باشیم . "

منبع: فردا

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.fardanews.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فردا» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۴۱۹۶۳۶۷ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

بانک مرکزی وضعیت ارزی کشور را بهبود بخشید

امتداد - کارشناس اقتصادی با اشاره به بهبود وضعیت ارزی کشور، بر ضرورت افزایش اختیارات بانک مرکزی تأکید کرد.

به گزارش پایگاه خبری امتداد ، فرهنگ حسینی؛ کارشناس اقتصادی در گفت‌وگو با خبرنگار ایبنا با اشاره به اهمیت سیاست تثبیت بانک مرکزی؛ اظهار کرد: مدیریت انتظارات تورمی دو بال دارد که بال اول سیاست‌های پولی بانک مرکزی و بال دوم مربوط به سایر بخش‌های دولت است که از طریق سازمان برنامه و بودجه پیگیری می‌شود.

این تحلیل گر اقتصادی بیان داشت: در یکی دو سال گذشته بانک مرکزی واکنش سریع به تحولات بازار داشته است، یعنی به جای مخالفت و یا برخورد‌های سلبی سعی می‌کند با مدیریت انتظارات و عرضه به قیمت بازار و نه به صورت ایجاد سهمیه و یا رانت تقاضا‌ها را مدیریت کند.

حسینی افزود: شاهد بودیم که بانک مرکزی با یک فرایند نظام‌مند سکه و شمش طلا را در مرکز مبادله عرضه کرد تا بتواند جریان پول و نرخ دلار را مدیریت کند. با توجه به این که در این عرضه‌ها قیمت‌ها اندکی پایین‌تر از قیمت بازار کشف شد جذابیتی ایجاد کرد تا نقدینگی در دست مردم به سمت این طلا‌ها حرکت کند.

وی ابراز کرد: از طرفی بانک مرکزی به سرعت به نرخ بهره واکنش نشان داد و آن را مدیریت کرد یعنی تلاش کرد پول‌های سیار که انگیزه‌های سفته بازی در آن وجود ندارد با نرخ بهره بالاتر تثبیت شوند و نقدینگی به تسهیلات میان مدت و بلند مدت منتقل شود در نهایت عملاً این پول‌ها از تقاضای‌های سفته بازی خارج شدند.

به گفته این فعال اقتصادی، در حال حاضر کسری بودجه موجب شده است تا کف تورم از ۱۰ درصد به ۲۰ درصد افزایش پیدا کند و تا زمانی که مجلس و دولت در زمینه کسری بودجه قدم برندارند این مسئله قابل حل نیست.

بدهی بانک‌های تجاری به بانک مرکزی

حسینی تصریح کرد: در سال‌های اخیر اتفاقات خوبی در نظام بانکی رخ داده است، اما همچنان بانک‌های ناترازی داریم که نیاز است اصلاح ساختار آن‌ها پیگیری شود. در عین حال «بانک‌های دارایی‌محور» داریم که با نگهدارای دارایی‌ها باعث ناترازی خود شده اند و از بانک مرکزی استقراض کرده اند و عملاً موجب خلق پول شده اند، به طوری که بخش عمده پایه پولی مربوط به بدهی بانک‌های تجاری به بانک مرکزی است که در نهایت عامل به وجود آورنده تورم در کشور است.

ملک داری بانک‌ها موجب ناترازی شدید

این کارشناس بازار سرمایه با تاکید بر این که «ملک‌داری از بنگاه‌داری بانک‌ها بدتر است»، گفت: بنگاه‌داری در اقتصاد مولد شکل می‌گیرد، اما بانک‌هایی که املاک نگهداری می‌کنند به اقتصاد مولد ورود نکرده‌اند، در نتیجه ملک‌داری بانک‌ها موجب ناترازی شدید می‌شود و هر ماه پایه پولی را افزایش می‌دهد.

این تحلیل گر اقتصادی بیان کرد: امروز رشد پایه پولی ناشی از فروش ارز دولت به بانک مرکزی نیست، حتی این عدد منفی است، یعنی بانک مرکزی به منابعی که قبلاً به آن دسترسی نداشته، دسترسی پیدا کرده است و موفق شده وضعیت ارزی مناسبی را فراهم کند.

بانک مرکزی انگیزه‌های سفته بازی را کاهش داد

حسینی با اشاره به این که بانک مرکزی موفق شده است نرخ رشد نقدینگی را از حدود ۴۰ درصد به ۲۴.۳ درصد و نرخ رشد پایه پولی را از ۴۵ درصد به کمتر ۲۹.۴ درصد کاهش دهد، گفت: برای این که ریشه تورم را کنکاش کنیم باید روند میان مدت پایه پولی و نقدینگی را بررسی کنیم. به طور منطقی تورم در میانه یکی از این دو قرار دارد و یا این که زود به این عدد خواهد رسید.

این کارشناس اقتصادی تصریح کرد: در دو سه سال اخیر مشاهده کردیم هر موقع دولت و بانک مرکزی کمک کردند پایه پولی را کاهش دهند در ماه‌های بعد تورم نیز ریزش کرد. در نتیجه با ادامه کاهش این دو متغیر پولی انتظار داریم نرخ تورم به سطوح ۲۰ درصد بازگردد، چون ۲۰ درصد سطوح میانگین تاریخی نرخ تورم در کشور است.

این فعال اقتصادی عنوان کرد: نرخ تورم و نرخ رشد پایه پولی که در فصل آخر روی داده، نزدیک به میانگین تاریخی است در نتیجه انتظار داریم تورم به آرامش رسیده و به سطح تاریخی خود بازگردد و اگر تورم بتواند به زیر ۳۰ درصد برسد، انگیزه‌های سفته بازی به شدت کاهش پیدا خواهد کرد، یعنی افرادی که پول‌های خود را سپرده گذاری می‌کنند، عملاً حفظ قدرت پول خواهند داشت و یا این که می‌توانند اندکی افزایش قدرت برایشان ایجاد نماید. این افزایش قدرت پول موجب خواهد شد تا این افراد دیگر انگیزه‌ای برای انجام فعالیت‌های سفته بازانه مانند خرید دلار، طلا، مسکن، زمین و خودرو نداشته باشند.

وی اضافه کرد: در اواخر سال گذشته بانک مرکزی با انتشار اوراق ۳۰ درصدی موجب شد تا سود سپرده را به تورم نزدیک کند و در یک مرحله انگیزه‌های سفته بازارنه را از بین ببرد. در ادامه با کاهش نرخ رشد پایه پولی و کاهش نرخ تورم، انگیزه‌های سفته بازای از بین خواهد رفت. این موضوع به این معنی است که آرامش در فضای اقتصادی را در فصول آینده خواهیم داشت.

سیاست‌های بانک مرکزی مانع خروج ارز از کشور

این کارشناس بازار سرمایه با اشاره به نوسان نرخ ارز گفت: برخی‌ها معتقد هستند که افزایش نرخ دلار عامل تورم است و برخی دیگر تورم را عامل افزایش نرخ ارز می‌دانند، این دو گروه مستندات علمی قوی برای عقیده خود دارند.

حسینی عنوان کرد: در سال گذشته که تورم ۳۰ تا ۴۰ درصدی داشته ایم، نرخ ارز هم باید به همین میزان افزایش می‌یافت، اما نرخ ارز به این میزان افزایش نیافت. چند عامل بر این موضوع تاثیر گذار بود؛ اول این که جلو خروج ارز از کشور گرفته شد و دوم این که صادرات کشور تقویت شد. در خصوص صادرات تلاش‌های زیادی برای تسریع و تسهیل صادرات گرفته شد، به طوری که هر موقع صادرات کند شد، خیلی سریع قوای مربوطه ورود کرده و تعرفه‌ها را اصلاح کردند.

 

وی اضافه کرد: دسترسی بانک مرکزی به ارز بهبود یافت و همچنین با وجود اتفاقاتی که در عراق روی داد، در آخرین روز‌های اسفند ماه ۱۴۰۲ این مسائل از بین رفت.

این فعال اقتصادی بیان کرد: در عین حال بانک مرکزی برای جلوگیری از خروج ارز از کشور چند اقدام انجام داد که شامل ایجاد یک مکانیزم بهتر در بازار ارز، متشکل شدن بازارها، رصد حساب صرافی‌های غیر مجاز، کوچک‌تر کردن بازار سیاه و بازار غیر رسمی و… بود.

این تحلیلگر اقتصادی تصریح کرد: عواملی که ذکر شد موجب شد نرخ ارز کمتر از تورم رشد کند و همچنین موجب شد تا پرش دلار از بین برود و در نتیجه شاهد وضعیت بهتری در بازار ارز نسبت به سایر بازار‌ها هستیم به طوری که می‌توان بازار ارز را در یک سطح منطقی حفظ کرد.

وی اضافه کرد: سیاست‌های پولی و به خصوص رویداد‌هایی که در نرخ بهره روی داد موجب شد تا تقاضا‌ها از سمت ارز دور شود.

 ضرورت افزایش اختیارات بانک مرکزی

حسینی با اشاره به قانون جدید بانک مرکزی و تاثیر آن بر ثبات اقتصادی گفت: از قانون اولیه بانک مرکزی حدود ۶۰ سال می‌گذرد و نظام بانکی در این دوره تغییرات زیادی را تجربه کرده است؛ مانند بال ۱، بال ۲، بال ۳، بحران‌های اقتصادی و…، اما در کشور ما به دلیل این که درآمد‌های نفتی داشتیم و بدهی‌های ارزی ما نیز اندکی بود، درگیر بحران‌های جهانی نشدیم. 

وی اضافه کرد: در حال حاضر نظام بانکی تغییر کرده و نظارت‌ها و مقررات بهبود یافته است، بنابراین نیاز بود تا بانک مرکزی کشورمان اختیاراتی نزدیک به بانک‌های مرکزی دنیا داشته باشد.

این فعال اقتصادی عنوان کرد: اگر بپذیریم که وظیفه بانک مرکزی کنترل تورم، اشتغال و حفظ رشد اقتصادی است، به این نتیجه می‌رسیم که این بانک باید اختیارات معقول داشته باشد، یعنی رشد اقتصادی از مسیر نظام مالی می‌گذرد و مسیر کنترل تورم، مدیریت سپرده‌های بانکی و نقدینگی است.

این تحلیل گر بازار‌های مالی با اشاره به این که افزایش اختیارات بانک مرکزی بسیار دیر محقق شد و باید ۲۰ سال پیش و گام به گام افزایش اختیارات بانک مرکزی کامل می‌شد، گفت: حجم عدم رعایت مقررات در نظام بانکی بالا است، زیرا هم قوانین نواقص زیادی دارند و باید این نواقص از بین برود و هم این که نهاد‌های موازی وجود دارد که درباره سیاست‌های بانک مرکزی و سیاست‌های شورای پول و اعتبار تصمیم گیری می‌کنند.

این کارشناس اقتصادی بیان کرد: افزایش اختیارات بانک مرکزی و مطالبه انتظاراتی که از آن وجود دارد، دو اصلی است که باید پیگیری شود. همچنین لازم است اختیارات بانک مرکزی بهبود پیدا کند تا بتواند خیلی موثر‌تر با بانک‌های ناتراز برخورد کند و این موضوع می‌تواند یکی از برنامه مهم اقتصادی برای سال ۱۴۰۳ باشد.

برچسب ها :

این مطلب بدون برچسب می باشد.