وقتی نرخ اجاره‌بها و خرید مغازه برخلاف مسیر مسکن حرکت می‌کند

به گزارش خبرنگار راه و شهرسازیگروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، مغازه ها و واحدهای تجاری در طول سالیان گذشته همواره به عنوان ظرفیتی بالقوه برای درآمدزایی مالکان آن به شمار می رفته است.

کم نیستند مالکانی که تنها با دریافت اجاره بهای واحدهای تجاری خویش،تامین معیشت می کنند و اتفاقا درآمد قابل توجهی را نیز به دست می آورند.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

البته محدوده و موقعیت تجاری و جغرافیایی مغازه ها و واحدهای تجاری،در ضریب ارزشِ اجاره بهایِ آن نقش تعیین کننده ای ایفاء می کند.

آنچه که در تحلیل و ارزیابی بازار اجاره بهای مغازه قابل توجه به نظر می رسد به روند افزایشی نرخ اجار بها و خرید و فروش آن در رکود حاکم بر اقتصاد کشور معطوف می شود.

بطور طبیعی در شرایط رونق اقتصادی و سکه بودن کسب و کار،روند افزایشی اجاره ها چندان غیر منتظره و تعجب آور نخواهد بود،اما این پدیده،زمانی غیر قابل هضم می شود که بسیاری از صنوف و صاحبان کسب و کار از وضعیت اقتصادی و دخل و خرج خود وهزینه هایِ سنگینِ مرتبط با اجاره مغازه ها و فروشگاه های تجاری ، اِبرازِ گلایه می کنند.

در ذیل این گزارش و در گفت و گو با کارشناسان و صاحب نظران اقتصادی دلایل و عوامل موثر در استمرار این پدیده،مورد بحث و بررسی قرار می گیرد.

سودابه شیرازی،دانش آموخته رشته اقتصاد،در گفت وگو با خبرنگار راه و شهرسازی،با اشاره به نقش تعیین کننده تقاضا در کیفیت نرخ گذاری ها،اظهار داشت:این یک قاعده و اصل اساسی می باشد که نظام عرضه و تقاضا،سر سلسله بسیاری از تحولات اقتصادی در کف بازار می باشد.

وی افزود:واقعیت بازار نشان می دهد که در بسیاری از کلان شهرها و حتی محدوده ها و موقعیت های تجاری شهرها و مناطق حاشیه نشین،تقاضا برای اجاره مغازه بالا است.

شیرازی عنوان کرد:این تقاضا در شرایطی نمود پیدا می کند که اقتصاد کشور همچنان درگیر و دار رکود به سر می برد و حتی رشد اقتصادی به دست آمده نیز نتوانسته،خونِ با طراوتِ رونق را در رگ های اقتصادی کشور جاری و ساری سازد.

دانش آموخته رشته اقتصاد گفت:به اعتقاد بنده،ریشه این پدیده را باید در شرایط اشتغال و محدودیت های موجود در فرصت های شغلی برای جویندگان کار جستجو کرد.

وی افزود:در چنین بستر و شرایطی،به تبع میل وگرایش به فعالیت در کسب و کارهای مرتبط با صنوف و مشاغل آزاد و خدماتی یا عرضه کالاها و اقلام مورد نیاز جامعه که مستلزم تامین و پیش بینیِ مغازه است افزایش می یابد.

شیرازی گفت:در حال حاضر کم نیستند افراد و گروه های تحصیلکرده ای که علیرغم برخورداری از مدارک کارشناسی و کارشناسی ارشد،مشغول به فعالیت در واحدهای تجاری و مراکز عرضه کالاها،اقلام و محصولات مورد نیاز جامعه می باشند.

وی افزود:طبیعتا این امر،ضریب تقاضا را برای اجاره بها و واحدهای تجاری با شیب صعودی همراه می سازد و طبیعتا تقاضای موجود،امکان تثبیت قیمت اجاره بها یا کاهش را از آن سلب می کند و روند و سمت و سوی قیمت ها رو به فزونی سوق پیدا می کند.

ریسک مغازه داری و کسب و کار در قالب های پایین تر از فعالیت اقتصادی است

مجید رهگذر،دانش آموخته رشته اقتصاد،در گفت وگو با خبرنگار راه و شهرسازی،با اشاره به مزیت های فعالیت اقتصادی در قالب واحدهای تجاری،عنوان کرد:به واقع وجودِ برخی از محاسن همچون مالیات کمتر،قوانین سهل تر و پیچیدگی های حداقلی در فرآیند کسب درآمد (درمقایسه با مشاغل اداری،دولتی تولیدی،صنعتی و...) مَزیدِ بر علت شده تا میل به فعالیت در چنین مشاغلی حفظ و در برخی موارد افزایش یابد.

وی افزود:در شرایطی که رغبت بیشتری به فعالیت در عرصه های اشاره شده نشان داده می شود،برخی مالکان مغازه ها نیز،ملاحظه ای در بالا بردن نرخ اجاره بها یا قیمت فروش آن نخواهند داشت.

رهگذر عنوان کرد:البته نباید این واقعیت را نیز از نظر دور داشت که مالکان مغازه ها،سرمایه قابل توجهی را برای خرید مغازه متمرکز می کنند و به تعبیری خواب سرمایه چنین اماکنی به میزانی است که طبیعتا با اقتضاهای خاص به خود همراه است که نمود آن در نرخ فروش یا اجاره بها برجسته تر از مسکن ،می شود.

چشم انداز روشنی برای مالکان مغازه ها پیش بینی نمی شود

حسن پاکپور،کارشناس بازار،در گفت وگو با خبرنگار راه و شهرسازی،با اشاره به توسعه فضای مجازی در ابعاد گوناگون زندگی روزمره مردم گفت:میل به خرید و فروش آنلاین و گسترش فروشگاه های بزرگ زنجیره ای با تخفیفات قابل توجه،تهدیدی جدی برای برخی از مشاغل خرد همچون سوپر مارکت ها و...محسوب می شود.

وی افزود:در طول سالیان اخیر،کم نبوده اند مغازه هایی که به دلیل ظهور و بروز فناوری های نوینِ نرم افزاری و افزایش فروشگاه های زنجیره ای به تغییر شُغل و رها کردن کسب و کارهای اینچنینی مجاب شده اند.

پاکپور عنوان کرد:به اعتقاد بنده،چشم انداز امیدوار کننده ای برای بازار اجاره بهای مغازه ها پیش بینی نمی شود و شاید در آینده،شرایط به نحوی پیش رود که اساسا اجاره مغازه برای بسیاری از متقاضیان مقرون به صرفه نباشد و به احتمال بسیار قوی از ضریب تقاضا برای خرید مغازه یا اجاره آن کاسته خواهد شد و در نتیجه با کاهش تقاضا،قیمت ها نیز دچار کاهش محسوسی خواهد شد، زیرا اساسا خرید یا اجاره آن،به مانند دوران کنونی یا سنوات گذشته جذاب نخواهد بود که البته تحقق این پیش بینی در کوتاه مدت نزدیک به بعید به نظر می رسد و حصول آن مستلزم طی کردن زمان در بازه زمانی 10 تا 15 ساله می باشد.

انتهای پیام/

منبع: باشگاه خبرنگاران

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.yjc.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «باشگاه خبرنگاران» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۴۲۷۷۶۱۱ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

سیر تا پیاز طرح ساماندهی بازار زمین و مسکن

بازار مسکن به عنوان یکی از مهم ترین بخش هایی است که نقش بسیار موثری در اقتصاد کشور دارد و در حال حاضر دولت با ساخت بیش از ۲ میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونی توانسته است بخشی از نیاز بازار مسکن را تامین کند و از این تعداد هم طبق آمارهای وزارت راه و شهرسازی  ساخت چهار میلیون خانه در قالب نهضت ملی مسکن تکلیف دولت سیزدهم است که ۲ میلیون و ۵۱۸ هزار واحد آغاز در مراحل مختلف ساخت قرار دارد.

در همین رابطه روح الله اکبری دستیار ویژه وزیر راه وشهرسازی در گفت‌وگو با خبرنگار باشگاه خبرنگاران جوان با بیان اینکه روند اجرای پروژه‌های  نهضت ملی مسکن با سرعت بسیار خوبی در حال انجام است‌ گفت : ۷۲ هزار هکتار زمین شهری و ۵۰ هزار هکتار زمین روستایی در کشور در حال تامین است و از این مقدار ۳۷ هزار و ۷۰۰ هکتار زمین شهری در حال طراحی، و  اجرا است همچینن ۲۴ هزار هکتار در مرحله ساخت به صورت انفرادی، گروهی و انبوه‌سازی است. علاوه بر این، عملیات بهسازی و نوسازی ۴۹۰ هزار واحد مسکن روستایی آغاز شده است.

اکبری اضافه کرد: ۶.۵ میلیون خانوار در کشور مستاجر هستند که برای یک میلیون و ۸۰۰ هزار نفر آنان در اراضی دولتی مسکن تامین شده و تمهیدات لازم برای بقیه در قالب زمین‌های خودمالکی و بافت فرسوده اندیشیده شده است.

براساس این گزارش همزمان با نزدیک شدن به بازار جابه جایی و فصل نقل و انتقال مستاجران، دولت تدابیر مختلفی را از سال گذشته برای این بازار در نظر گرفته بود که یکی از این برنامه‌ها طرح ساماندهی بازار زمین ، مسکن و اجاره بها است که این   طرح از سال گذشته  در مجلس مطرح و چندی‌ پیش  ازسوی کمیسیون عمران مجلس و با همکاری وزارت راه و شهرسازی تدوین شد.

به واسطه اجرای این طرح بخشی از مشکلات بازار اجاره، زمین و مسکن رفع خواهد شد و به تسهیلگری در بخش اجاره کمک خواهد کرد این طرح بر تقویت بازار اجاره از طریق ارائه مشوق به موجران، استفاده از ظرفیت شهرداری‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی و هزینه این بخش از مالیات برای احیای بافت‌های فرسوده شهری و ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت برای اشخاص بی‌بضاعت تاکید دارد همچنین الزام تمامی دستگاه‌های اجرایی برای ارائه رایگان اطلاعات موردنیاز در سامانه ملی املاک و اسکان و پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی برای عدم درج اطلاعات در سامانه و خوداظهاری در سامانه ملی املاک و اسکان از دیگر موارد مطرح شده در این طرح است که مورد توجه قرار گرفته است.

تقویت سامانه ملی املاک و اسکان جهت شناسایی خانه‌های خالی، همچنین تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان و درج معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و ضمانت اجرایی برای ثبت قرارداد‌ها موارد دیگری است که در این لایحه به آن پرداخته شده است. حمایت از مستأجران از طریق پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن و افزایش آن با توجه به تورم در سال جدید و نظارت بر پرداخت تسهیلات از سوی بانک‌های عامل از بخش‌های دیگر این طرح خواهد بود.

طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها املاک مسکونی تنظیم گیر و زودبازده است

در ادامه اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس در گفت وگو با خبرنگار باشگاه خبرنگاران جوان با بیان اینکه در مجلس دو نوع رویکرد را برای مدیریت بازار مسکن اتخاذ کردیم گفت: ابتدا رویکرد بلندمدت و ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی با هدف جبران کمبودهای عرضه مسکن برای خانواده دارای شرایط و رویکرد دوم برنامه‌های کوتاه مدت است که برای این مهم نمایندگان مجلس طرحی را با عنوان " کنترل و ساماندهی بازار اجاره بها املاک مسکونی " تدوین و در نهایت به تصویب رسید.

وی با بیان اینکه تاکید بر اینکه طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها املاک مسکونی طرحی کوتاه مدت و تنظیم گر بوده که آثار اجرای آن به زودی در بازار مشخص خواهد شد، عنوان کرد: این طرح چند ویژگی جدید دارد که بازار مسکن را از التهاب خارج کرده و دست سوداگران، سفته بازان، دلالان را از بازار مسکن کوتاه می‌کند.

امکان پرداخت اجاره‌بها از طریق سکوهای اطلاعاتی مسکن

وی در ادامه به تفکیک تعرفه‌های مشاوران املاک از بهای مسکن اشاره کرد و افزود: در طرح مذکور تعرفه‌ها به صورت پلکانی تعیین شده است که جلوی تعارض منافع دفاتر مشاوران املاک را گرفته و مردم نیز می‌توانند هم به دفاتر مذکور و هم دفاترهای ثبت اسناد مراجعه و قرار دادهای خود را ثبت کنند.

او گفت: سکوهای اطلاعاتی در طرح پیش بینی شده‌اند تا طرفین معامله حتی بدون نیاز به مراجعه به دفاتر مذکور خودشان اقدام به ثبت قرار دادها کنند این سکوها به سامانه‌ی املاک و اسکان وزارت راه و قوه‌ قضاییه متصل بوده و علاوه بر ثبت معاملات، امکان پرداخت اجاره بها به صورت کامل با زمان بندی دقیق را دارد.

شاکری با بیان اینکه در این سکو امکان ارزیابی مستاجر و موجر وجود داشته و طرفین می‌توانند به یک دیگر امتیاز دهند و این اطلاعات در قراردادهای بعدی برای طرف‌های دیگر قابل رویت خواهد بود گفت: همچنین با توجه به ارزیابی‌های دقیقی که توسط این سکوها انجام می‌شود اجرای احکام مربوطه نیز به سهولت انجام شده و حکم تخلیه نیز به صورت خودکار صادر می‌شود همچنین موجب می‌شود تمامی قراردادها مشابه و همسان‌سازی شوند که در واقع تحولی در این حوزه است.

در همین رابطه هاشمی کارشناس سیاست گذاری مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار باشگاه خبرنگاران جوان با بیان اینکه در حال حاضر با اجرای طرح قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن  شرایط در بازار اجاره مسکن به سمت بهبود و رونق هدایت می شود گفت: براساس بند‌هایی از این طرح، تمامی قرارداد‌ها اعم از اجاره و خریدوفروش باید در سامانه ثبت شوند و با اخذ کد رهگیری امکان ارزیابی وضعیت بازار مسکن تسهیل می‌شود. طبق مفاد این طرح در استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه بیش از ۳۰ درصد باشد، شورای‌عالی مسکن مکلف است تا نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش اجاره‌بها و قرض‌الحسنه به میزان ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی سالانه اقدام کند.

کاهش هزینه‌های مبادله در بازار مسکن و تسهیل در فرآیند خرید و فروش

گفتنی است، کاهش هزینه‌های مبادله در بازار مسکن و تسهیل در فرایند خرید و فروش از دیگر ویژگی‌های این طرح است و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ظرف ۶ ماه بعد از لازم‌الاجرا شدن این قانون، دسترسی‌های برخط برای استعلامات ثبتی و ثبت هرگونه سند رسمی را از طریق مرکز مبادله اطلاعات برای سامانه املاک و اسکان و سامانه املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی به صورت تمام الکترونیک و شبانه‌روزی فراهم کند.

یکی دیگر از موارد مورد تاکید این طرح اخذ عوارض از اراضی بلااستفاده و نحوه هزینه کرد این عوارض است. در راستای کاهش التهابات مسکن و جلوگیری از معاملات سفته‌بازی واحد‌های در حال احداث تا قبل از تحویل واحد مسکونی و یا نصب کنتور و گواهی پایان‌کار ساختمان، امکان نقل وانتقال واحد‌های نهضت ملی مسکن به هر شیوه‌ای ممنوع است که در این طرح مورد تاکید واقع شده است.

یکی دیگر از بخش‌های مهم این طرح رتبه‌بندی مشاوران املاک بر اساس میزان رضایت‌مندی مشتریان است که دراین طرح به آن توجه شده است این طرح چندین بار در مجلس تصویب شد و به شورای نگهبان رفت و برای انجام برخی اصلاحات از شورای نگهبان دوباره به مجلس بازگشت و سرانجام به تایید شورای نگهبان رسید.

باشگاه خبرنگاران جوان اقتصادی راه و شهرسازی