موانع ليزينگ و کاهش اقساط وام خريد چيست؟ بازار ملک کدخواني شد /اسم «رمز» رونق بازار مسکن

خبرگزاري آريا - در متن برنامه وزير پيشنهادي راه و شهرسازي، به «تمرکز بر افزايش قدرت خريد خانه‌اولي‌ها و دهک‌هاي متوسط» اشاره شده است. اين محور - اسم رمز رونق مسکن- آمادگي بابت شروع دور جديد مذاکرات با سياست‌گذار پولي براي تکميل سبد تسهيلات مسکن را نشان مي‌دهد.

به گزارش سرويس اقتصادي جام نيـوز، محور سياست‌هاي بخش مسکن در برنامه عباس آخوندي براي وزارت راه و شهرسازي دولت دوازدهم، بر «رفع نقص از ابزارهاي تامين مالي تقاضاي مصرفي» پايه‌ريزي شده تا دامنه استفاده از تسهيلاتي که طي 4 سال گذشته براي تقويت توان خريد مسکن زوج‌ها و خانه‌اولي‌ها وارد بازار شد، در استطاعت طيف بيشتري از جامعه هدف قرار بگيرد.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

بررسي‌ها نشان مي‌دهد: سبد تسهيلات خريد مسکن که به دو شکل «وام‌هاي نيازمند سپرده‌گذاري (صندوق يکم)» و «وام‌هاي زودپرداخت (اوراق حساب ممتاز)»، امکان مالي براي متقاضيان خريد آپارتمان ايجاد مي‌کند، در حال حاضر با دو اشکال بزرگ همراه است. اگر چه سبد فعلي تسهيلات مسکن تحت تاثير افزايش سقف مبلغ وام‌ها در دولت يازدهم، توانست تا حدودي بر بازار ملک به شکل مهار تشديد رکود معاملات و هدايت بازار به فاز پيش‌رونق، اثرگذار شود اما در مقطع کنوني «جاي خالي تسهيلات ليزينگ در سبد» و همچنين «ناهماهنگي قسط تسهيلات با توان بازپرداخت گروهي از متقاضيان وام‌هاي اوراق و يکم»، باعث «درجا زدن» بازار خريد و فروش آپارتمان به لحاظ حجم معاملات است. معاملات خريد آپارتمان در تهران سال گذشته به‌طور متوسط حدود 5 درصد نسبت به سال 94 افزايش يافت اما در حال حاضر، عدم برقراري ارتباط بين تسهيلات فعلي و تقاضاي موجود، امکان رشد معاملات تا سطح رونق را سلب کرده است.

ظاهر آنچه آخوندي براي 4 سال آينده در حوزه مسکن، تدارک ديده، ممکن است از نگاه برخي ناظران، «کم‌رمق» ارزيابي شود اما در قالب محور اصلي برنامه‌هاي اين گزينه مدنظر رئيس‌جمهوري براي پست وزارت راه و شهرسازي، قرار است تسهيلاتي که در دولت اول روحاني براي تقويت قدرت خريد مسکن جامعه مصرفي، به بازار آمد، در دولت دوم روحاني، از بابت «تبديل به وام در استطاعت براي قشر بيشتري از تقاضاي مصرفي»، رفع نقص شود. وزارت راه و شهرسازي در اين دوره بنا دارد موضوع مذاکرات سريالي با سياست‌گذار پولي را به «افزايش طول دوره بازپرداخت» با هدف کاهش حداقل 10 درصدي و در حالت بهينه، 23 درصدي مبلغ اقساط تسهيلات خريد مسکن، اختصاص دهد. در دولت قبل، حداقل يک سال مذاکره در اين سطح، باعث شد سقف تسهيلات خريد مسکن در سال 94، نسبت به سال 92، افزايش يابد و 4 برابر شود، سپس در سال 95 نيز براي زوج‌ها 8 برابر سال 92 شود. رفع اشکال مربوط به جاي خالي «تسهيلات ليزينگ» که وقت‌کشي در پرداخت آن صورت گرفته نيز در دستور کار است. اين تسهيلات، تقاضاي مصرفي دهک‌هاي متوسط رو به بالا را به تقاضاي موثر و قطعي تبديل مي‌کند طوري که پيامد مثبت آن به دليل جابه‌جايي اين گروه از تقاضا در بازار از خانه‌هاي کوچک به خانه‌هاي متراژ متوسط، افزايش عرضه آپارتمان‌هاي مخصوص خانه‌اولي‌ها و در نتيجه شکل‌گيري رونق غيرتورمي معاملات خواهد بود.

بررسي‌ها نشان مي‌دهد، «تقويت بازار تسهيلات رهني» يکي از مهم‌ترين برنامه‌هاي کليدي ذکر شده در اولويت‌هاي کاري آخوندي براي چهار سال آينده بخش مسکن است که براساس تجربه کشورهاي پيشرفته و موفق دنيا در عرصه توانمندسازي مالي متقاضيان مصرفي مسکن، به‌عنوان يکي از مهم‌ترين راهکارهاي رونق بخشي به بازار مسکن مورد تاکيد قرار گرفته است. اين‌درحالي است که هم‌اکنون حجم و ابعاد بازار تسهيلات رهني در کشور در مقايسه با کشورهاي توسعه يافته بسيار پايين و ناچيز است؛ کشورهاي پيشرفته دنيا هم‌اکنون با پشتوانه قدمت و قدرت بازار رهن اوليه، موفق به استقرار «بازار رهن ثانويه» به منظور «ايجاد منابع جديد» از محل «تنزيل تعهدات بلندمدت وام‌گيرندگان» براي «پرداخت تسهيلات به متقاضيان خريد مسکن» شده‌اند درحالي که در ايران تاکنون تنها در يک مرحله بازار رهن ثانويه راه‌اندازي شده است. با راه‌اندازي بازار رهن ثانويه بانک عامل بخش مسکن تعهدات وام‌گيرنده‌ها را به يک نهاد مالي واگذار مي‌کند و از طريق تنزيل اين تعهدات، امکان دسترسي به منابع جديد به منظور پرداخت تسهيلات جديد به متقاضيان جديد فراهم مي‌شود.

پيگيري رفع نقص از سبد تسهيلات مسکن
کدخواني «اسم رمز» مطرح شده در برنامه 4 سال آينده دولت براي بخش مسکن، نشان مي‌دهد متولي اين بخش، تلاش براي رفع يک «نقص فني شناسايي شده در سبد تسهيلات بانکي حوزه مسکن» را هدف قرار داده است؛ رفع نقص از سبد تسهيلات بانکي بخش مسکن درحالي به محتواي پنهان برنامه‌هاي 12 محوري آخوندي در حوزه مسکن وشهرسازي تبديل شده است که طي چهار سال اخير، با پيگيري‌هاي صورت گرفته اين سبد متنوع طراحي و رونمايي شد و هم‌اکنون از سوي بخشي از متقاضيان خانه‌اولي و ساير متقاضيان خريد مسکن متعلق به دهک‌هاي درآمدي متوسط، در حال استفاده است. آخوندي که پيش از اين نيز در جمع مديران و کارشناسان بخش مسکن و همچنين مقامات بانکي رفع نقص از سبد تسهيلات براي خريداران مسکن را از مهم‌ترين اهداف آتي متولي بخش مسکن عنوان کرده بود اين بار با هدف «تطابق‌بخشي تسهيلات با شرايط وام‌گيرنده‌ها» و تبديل تسهيلات فعلي خريد مسکن به «وام‌هاي در استطاعت براي بخش عمده متقاضيان مصرفي»، اين موضوع را به‌عنوان يکي از محورهاي اصلي سياست‌گذاري در حوزه مسکن مورد تاکيد قرار داده است.

هم‌اکنون به واسطه طولاني بودن دوره سپرده‌گذاري براي برخورداري از تسهيلات صندوق «يکم»و همچنين «در استطاعت نبودن اقساط ماهانه اين تسهيلات» براي خانه‌اولي‌ها، عملا بخشي از اين گروه از متقاضيان قادر به استفاده از تسهيلات فعلي نيستند. درحال‌حاضر مدت زمان بازپرداخت تسهيلات براي خانه‌اولي‌ها به گونه‌اي است که پرداخت اقساط ماهانه تسهيلات در استطاعت همه خانه‌اولي‌ها يا ساير متقاضيان خريد مسکن نيست؛ در تهران اقساط ماهانه تسهيلات 160 ميليون توماني خانه‌اولي‌ها، هم‌اکنون يک ميليون و730 هزار تومان و اقساط وام بدون سپرده 60 ميليون توماني از محل «اوراق» نيز ماهانه حدود يک ميليون تومان است. محتواي نامرئي برنامه‌هاي ارائه شده از سوي آخوندي نشان مي‌دهد قرار است همان‌گونه که طي چهارسال گذشته، وزارت راه‌وشهرسازي به‌عنوان متولي بخش مسکن با همراهي بانک مرکزي به‌عنوان سياست‌گذار پولي و بانک عامل بخش مسکن موفق به ايجاد سبد متنوع تسهيلات بانکي خريد و ساخت مسکن از طريق افزايش 8برابري سقف تسهيلات نسبت به سال 92 شد، طي چهار سال پيش‌رو، پيگير رفع نقص موجود در سبد تسهيلات شود.

«کاهش طول دوره سپرده‌گذاري»، «افزايش مدت زمان بازپرداخت وام» و در نهايت «کاهش مبلغ اقساط ماهانه تسهيلات» اقداماتي است که در مقطع زماني فعلي از سوي سياست‌گذار بخش مسکن براي رفع يکي از دو نقص موجود در سبد فعلي وام مسکن مورد تمرکز قرار گرفته است. هم‌اکنون دوره بازپرداخت تسهيلات خانه‌اولي‌ها از محل صندوق پس انداز يکم وهمچنين تسهيلات بدون سپرده از محل اوراق، 12 سال است که متولي بخش مسکن در تلاش است اين دوره زماني را حداقل به 15 سال و در شکل ترجيحي به 20 سال افزايش دهد. در صورت عملياتي شدن اين سياست، مبلغ اقساط ماهانه تسهيلات 160 ميليون توماني خانه‌اولي‌ها به يک ميليون و529 هزار تومان در شرايط بازپرداخت 15 ساله تعديل مي‌شود؛ اين در حالي است که در شرايط تغيير دوره بازپرداخت به 20 سال، اقساط ماهانه تسهيلات 160 ميليون توماني خانه‌اولي‌هاي پايتخت، يک ميليون و 338 هزار تومان خواهد شد.

مانع رفع نقص وام مسکن کجاست؟
با اين حال، بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد برنامه اخير سياست‌گذار بخش مسکن براي رفع نقص فني از سبد تسهيلات بانکي، با يک مانع روبه‌رو است که رفع اين مانع در کمترين زمان ممکن يکي از موضوعاتي است که بايد از سوي متولي بخش مسکن وسياست‌گذار پولي، دنبال شود.

بانک عامل بخش مسکن هم‌اکنون براي تغيير و تعديل طول دوره سپرده‌گذاري در صندوق پس‌انداز يکم و افزايش طول دوره بازپرداخت تسهيلات، با چالش «رعايت تعادل منابع ومصارف» روبه‌روست؛ براساس ضوابط نظام بانکي و تاکيد سياست‌گذار پولي، بانک‌ها براي تسهيلات‌دهي بايد حتما تعادل بين منابع ومصارف را رعايت کنند تا به واسطه از بين رفتن اين تعادل، دچار مشکل نشوند. محاسبات بانکي نشان مي‌دهد براي رفع اين مانع لازم است منابع پشتيبان صندوق پس‌انداز يکم(منبع تامين‌کننده تسهيلات خانه‌اولي‌ها) وحساب ممتاز(حساب پشتوانه تسهيلات بدون سپرده)، تقويت شود. هم‌اکنون منابع ومصارف صندوق يکم مسکن در مرز ورود به «وضعيت عدم تعادل» قرار دارد که مهم‌ترين علت آن «افزايش برنامه‌ريزي نشده استقبال خانه‌اولي‌ها براي ثبت‌نام در اين صندوق» است؛ درحالي‌که ظرفيت صندوق يکم سالانه کمتر از 90 هزار نفر تعريف شده است، طي يک سال گذشته حدود 150 هزار نفر در اين صندوق ثبت‌نام کردند و ميزان افتتاح حساب ماهانه نيز از حدود 12 تا 13 هزار نفر در ماه‌هاي گذشته به نزديک 15 هزار ثبت‌نام در ماه‌هاي اخير رسيده که در صورت ادامه اين روند حجم ثبت‌نام سالانه از 150 هزار متقاضي فراتر مي‌رود. در صورت افزايش جذابيت اين تسهيلات به واسطه کاهش طول دوره سپرده‌گذاري و کاهش اقساط ماهانه به دنبال افزايش طول دوره بازپرداخت، به‌طور قطع استقبال از صندوق يکم بازهم بيشتر مي‌شود و شکاف بين «تعهد صندوق» و «ظرفيت صندوق» بيشتر خواهد شد و اين احتمال قوي وجود دارد که صندوق يکم با مشکل «عدم تعادل منابع ومصارف» مواجه شود. حجم ثبت‌نام خانه‌اولي‌ها در صندوق پس‌انداز مسکن يکم در سال اول راه‌اندازي صندوق(94) به‌طور متوسط ماهانه 3 هزار نفر بود؛ اين حجم در سال 95 به ماهانه حدود 12 تا 13 هزار نفر رسيد و در ماه‌هاي اخير، به رکورد حدود 15 هزار ثبت‌نام نيز رسيده است.

دو راهکار فراگير شدن وام مسکن
به گزارش «دنياي اقتصاد»، کارشناسان مالي مسکن دو راهکار کليدي براي «تقويت سريع منابع پشتيبان تسهيلات مسکن» را پيشنهاد مي‌کنند، يکي از اين راهکارها «اجراي سريع مرحله دوم افزايش سرمايه بانک عامل بخش مسکن» است. سال گذشته در حالي افزايش 10 هزار ميليارد توماني سرمايه بانک مسکن مصوب شد که تاکنون تنها 5 هزار ميليارد تومان از آن در قالب تسويه بخشي از بدهي بانک عامل بخش مسکن به بانک مرکزي از محل افزايش سرمايه بانک مسکن مربوط به سهم دولت اختصاص يافته است. اين در حالي است که اجراي سريع بخش دوم افزايش سرمايه بانک عامل بخش مسکن، مي‌تواند توان بانک را براي پرداخت تسهيلات تقويت کند، طوري که مطابق با برآوردها با افزايش 5 هزار ميليارد تومان ديگر سرمايه بانک مسکن، ظرفيت پرداخت تسهيلات از محل صندوق پس انداز يکم سالانه از 100 هزار فقره تسهيلات افزايش مي‌يابد. اوايل سال با افزايش 5 هزار ميليارد توماني سرمايه بانک مسکن در فاز اول اجراي تبصره 35 بودجه 95 کل کشور، ظرفيت صندوق پس‌انداز مسکن يکم از زير 90 هزار نفر متقاضي، به حدود 95 هزار نفر در سال افزايش يافت. راه حل دوم درخواست بانک عامل بخش مسکن براي «تبديل خط اعتباري 40 هزار ميليارد توماني مسکن مهر به سرمايه بانک مسکن» است. به گزارش «دنياي اقتصاد» هم اکنون ماهانه حدود 300 ميليارد تومان از محل پرداخت اقساط تسهيلات دارندگان واحدهاي مسکوني مهر به بانک مسکن واريز مي‌شود که اين منابع فعلا به مدت 10 سال براي تامين منابع کمکي صندوق يکم و تکميل نيمه‌تمام‌هاي مسکن مهر استمهال شده است و در مدت 10 سال نيز بايد به‌صورت اقساطي به بانک مرکزي برگردانده شود.

با توجه به اينکه منابع حاصل از افزايش سرمايه بانک با اتکا به خط اعتباري مسکن مهر، پول تازه و جريان نقد مالي محسوب ‌مي‌شود و افزايش سرمايه کاغذي از بابت تسويه بدهي بانک عامل بخش مسکن به بانک مرکزي به‌حساب نمي‌آيد، اين راهکار موثرتر از راهکار اول است و مي‌تواند قدرت تسهيلات‌دهي بانک عامل بخش مسکن را چندين برابر شرايط فعلي افزايش دهد. به اين ترتيب، محور ذکر شده در برنامه 12 گانه آخوندي براي حوزه راه وشهرسازي، درخصوص توانمندسازي متقاضيان خريد مسکن، در واقع ادامه همان تاکيدي است که وي نيمه تيرماه امسال در جمع کارشناسان و مديران بانک‌عامل بخش مسکن در تشريح نقشه راه بازار مسکن تا سال 1400 مطرح کرد. آخوندي در آن زمان با اشاره به ضرورت تبديل تسهيلات فعلي مسکن به «وام‌هاي در استطاعت همه متقاضيان مصرفي مسکن»، تاکيد کرد براي تحقق اين موضوع کليدي و مهم دو ابزار نرخ سود و مدت زمان بازپرداخت تسهيلات در اختيار بانک‌عامل بخش مسکن قرار دارد که مي‌توان با تعديل آنها بخش بيشتري از متقاضيان مصرفي مسکن را از محل تسهيلات بانکي توانمندسازي کرد. بنا بر تاکيد وزير راه وشهرسازي هم‌اکنون سه گروه متقاضيان مسکن شامل خانه‌اولي‌ها، ساکنان بافت‌هاي فرسوده وافراد بدمسکن ساکن در سکونتگاه‌هاي غيررسمي کانون اصلي تقاضاي مسکن را تشکيل مي‌دهند که اولويت توانمندسازي متقاضيان مسکن نيز بايد متناسب با شرايط اين سه گروه تعريف شود.
دنياي اقتصاد
110

منبع: خبرگزاری آریا

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.aryanews.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «خبرگزاری آریا» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۴۳۷۵۵۹۷ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

آیا بورس به تنهایی می‌تواند باعث رونق تولید شود؟ 

رونق تولید موضوعی است که در سال های اخیر بیشتر مورد توجه سیاست گذاران کلان و مسئولان اقتصادی کشور قرار گرفته و سال ۱۴۰۳ نیز شعار جهش تولید با مشارکت مردم انتخاب شده است اما نقش بورس در این زمینه چیست؟

به گزارش ایسنا، کارشناسان اقتصادی بازار سرمایه را یکی از ابزارهای مناسب برای اجرای سیاست رونق تولید عنوان می‌کنند، اما آیا بورس به تنهایی می‌تواند باعث رونق تولید در کشور شود؟ برخی معتقدند که بورس به واسطه بازار ثانویه امکان جذب نقدینگی جدیدی ندارد و بنابراین نمیتواند به شرکت ها کمک کند و  آنچه در بورس اتفاق می افتد، نوسانات متعدد است.

برزو حق شناس در گفت و گو با ایسنا با اشاره به اینکه بازار سرمایه یکی از مولفه‌های اقتصادی هر کشوری است، گفت: در  واقع رونق تولید نیز یکی از سیاست‌های کلان کشور در حوزه اقتصاد  محسوب می‌شود که بورس جزئی از آن و یکی از ابزارهای اجرای این سیاست کلان محسوب می‌شود. 
وی با اشاره به اینکه بورس نمی‌تواند به تنهایی باعث رونق تولید شود، یادآور شد: اگر سیاست های دیگر کشور در کنار بورس به کمک رونق تولید بیاید در آن زمان است که رونق تولید شکل می گیرد. 
وی در بخش دیگری از صحبت های خود به تفاوت بازارهای اولیه و ثانویه پرداخت و ادامه داد: اینکه بورس بازار ثانویه است تعریف درستی است،  اما اگر به درستی مدیریت نشود باعث اختلال در بازار اولیه می شود.
به گفته حق شناس، بازار اولیه به شرکت‌ها کمک می‌کند تا تامین مالی شوند و بتوانند عرضه اولیه خود را برای سرمایه گذاران به نمایش بگذارند، اما در کنار بازار اولیه اگر بازار ثانویه یعنی بورس فعالیت بانشاطی نداشته باشد نمی توان انتظار داشت که بازار اولیه هم رونق پیدا کرده و با استقبال سرمایه گذاران رو به رو شود.

انتهای پیام