طراحی بسته تحریک تقاضای ملکی
تاریخ انتشار: ۱۲ شهریور ۱۳۹۶ | کد خبر: ۱۴۶۰۷۵۹۲
به گزارش جماران؛ بسته تحریک تقاضای مسکن در بافت فرسوده با دو هدف «رونقبخشی به بازار ملک» و «تشویق عرضه در هسته شهرها» طراحی شد. محتوای این بسته از تسهیلات خرید مسکن صندوق «یکم» رفع نقص خواهد کرد. وام مسکن «یکم» اگرچه با استقبال اولیه خانهاولیها همراه شده، اما روند پرداخت بهدلیل مبلغ بالای اقساط و دوره طولانی سپردهگذاری رضایتبخش نیست؛ بهطوریکه این صندوق نتوانسته معاملات مصرفی آپارتمان را متحول کند.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمیشوند!
تیم اقتصادی دولت امروز در یک نشست ویژه، بسته جدید متولی بخش مسکن برای رونقزایی در بازار ملک را بررسی میکند. گزارشاز آنچه در اولین روزهای کاری دولت دوازدهم، برای یکی از بخشهای همچنان درگیر رکود، تدارک دیده شده، حاکی است: مسوولان بخش مسکن یک بسته برای «تحریک تقاضا در بافت فرسوده» طراحی کردهاند که محتوای آن ضمن «پاسخ عملیاتی» به خواسته دستکم یک سال اخیر بازار، قرار است «دغدغهها» درباره ظرفیت مغفول در هسته شهرها برای رونق ملکی را نیز برطرف کند. بسته پیشنهادی که امروز احتمالا با حضور رئیسجمهوری در جلسه ستاد اقتصادی، تشریح میشود یک محور اصلی دارد که شامل «رفع نقص از سبد تسهیلات خرید مسکن» برای متقاضیان واحدهای مسکونی نوسازی شده در «بافتهای فرسوده» است.
در قالب این بسته، قرار است «عملیات تحریک» بازار مسکن در مسیر رونق، با موتور جدید حاصل از بازطراحی موتور کمشتاب دو سال اخیر، به اجرا دربیاید. محرک جدید، مدل اصلاح شده صندوق پسانداز «یکم» متناسب با شرایط اقتصادی متقاضیان است که بر اساس آن، «کاهش نرخ سود تسهیلات، کاهش مدت زمان سپردهگذاری و همچنین افزایش طول دوره بازپرداخت وام یکم» در بسته سیاستی، پیشنهاد شده است. بررسیها در این باره نشان میدهد: مبلغ «اقساط» ماهانه تسهیلات «یکم» و همچنین «طول انتظار» برای دریافت این تسهیلات، در حال حاضر مهمترین نقص سبد وامهای مسکن محسوب میشود که در کنار، خلأ ابزار لیزینگ و انسداد مسیر پرداخت وامهای بدون سپرده ساخت، امکان خروج کامل از رکود ملکی را سلب کرده است.
صندوق پسانداز مسکن «یکم»، بهعنوان موتور رونق مسکن -که دو سال پیش طراحی شد- در ازای یک سال سپردهگذاری متقاضیان معادل نصف مبلغ وام، در تهران 80 میلیون تومان وام خرید با طول بازپرداخت 12 ساله و مبلغ قسط ماهانه حدود 900 هزار تومان به سپردهگذاران پرداخت میکند. هم اکنون نرخ سود تسهیلات «یکم» در بافتهای فرسوده با حذف شرط «خانهاولی» برای متقاضیان تسهیلات در بافت، 8 درصد و در خارج از بافت فرسوده 5/ 9 درصد است. اگر چه اختلاف در نرخ سود این تسهیلات در بافت و خارج از بافت فرسوده، اوایل سال گذشته و با هدف هدایت تقاضای مسکن به درون شهرها و کمک به دهکهای متوسط رو به پایین، در اقدامی مشترک توسط دولت و بانک مرکزی ایجاد شد، اما تا کنون انتظارات از ظرفیت بالقوه این صندوق، محقق نشده است.
مدل فعلی صندوق، به دلیل طولانیبودن مدت زمان انتظار و از آن مهمتر، مبلغ اقساط، فاقد کارآیی کامل برای تحریک تقاضای مصرفی است؛ بهطوری که طی یک سال اخیر که اولین دوره پرداخت تسهیلات «یکم» محسوب میشود، آمارها نشان میدهد طول دوره پسانداز غالب سپردهگذاران در صندوق، به دلیل ناتوانی در تکمیل کف سپرده، به اجبار، از 12 ماه به 18 ماه افزایش پیدا کرده و باعث تاخیر در اثرگذاری نظام «پسانداز و تامین مالی خرید مسکن» بر تحرک بازار ملک شده است. علاوه بر این چالش، در حال حاضر به مراتب کمتر از نصف سپردهگذاران واجد شرایط دریافت وام در هر ماه، نسبت به دریافت تسهیلات خود از صندوق اقدام میکنند. ناتوانی مالی متقاضیان در پرداخت اقساط ماهانه، یکی از عوامل اصلی عدم مراجعه برای دریافت تسهیلات عنوان میشود. این ناتوانی برای دهکهای متوسط رو به پایین، بیشتر از دهکهای متوسط رو به بالا است. در بسته پیشنهادی دولت، برای برطرف شدن عیب موتور بازار مسکن –صندوق یکم- موتور جدیدی طراحی شده که در قالب آن، متقاضیان خرید واحدهای مسکونی نوسازی شده در بافتهای فرسوده شهرها میتوانند، با «کمتر از یک سال سپردهگذاری» در صندوق پسانداز مسکن، تسهیلات خرید در سقف صندوق «یکم» اما با نرخ سود پایینتر را در قالب «بازپرداخت 20 ساله» دریافت کنند. پیشنهاد مطرح آن است که نرخ سود تسهیلات «یکم» در بافت فرسوده از 8 درصد فعلی به زیر 7 درصد کاهش یابد و مدل پسانداز در صندوق نیز از روال فعلی «یک سال سپردهگذاری معادل نصف مبلغ تسهیلات» به «8 ماه سپردهگذاری» تغییر کند.
در صورت تصویب مدل جدید، فرمول پسانداز در صندوق «یکم» از شکل طولانی «پرداخت یک برابر مبلغ سپرده بعد از هر 6 ماه سپردهگذاری» به حالت کوتاهتر «پرداخت یک برابر مبلغ سپرده بعد از هر 4 ماه سپردهگذاری» تغییر پیدا میکند. به این ترتیب، مدت انتظار برای دریافت ارزانقیمتترین تسهیلات خرید مسکن مختص آپارتمانهای نوسازی شده در بافت فرسوده، به کمتر از یک سال خواهد رسید. از طرفی، با کاهش نرخ سود تسهیلات و افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات به 20 سال، مبلغ قسط ماهانه وام خرید مسکن «یکم» حداقل 20 تا 25 درصد کاهش پیدا میکند. در حال حاضر قسط وام 80 میلیونی «یکم» در بافت فرسوده (با نرخ سود 8 درصد) رقمی در حدود 865 هزار تومان است که با مدل پیشنهادی در بسته تحریک تقاضای ملکی در بافت فرسوده، مبلغ قسط این تسهیلات به نزدیک 600 هزار تومان میرسد. همچنین اقساط ماهانه وام زوجین 160 میلیون تومانی صندوق «یکم» نیز با مدل جدید، از حدود یک میلیون و 730 هزار تومان در ماه به کمتر از یک میلیون و 200 هزار تومان خواهد رسید.
در بسته پیشنهادی، منابع مورد نیاز برای حفظ تعادل صندوق پسانداز مسکن –رعایت تعادل منابع و مصارف صندوق بهعنوان خط قرمز بانک مرکزی- از چند مسیر قابلتامین است.
بررسیها نشان میدهد در صورت اصلاح مدل پسانداز در صندوق «یکم» با کاهش نرخ سود و افزایش طول دوره بازپرداخت، عملا تسهیلات خرید مسکن این صندوق، برای قشر بیشتری از متقاضیان، به «وام در استطاعت» تبدیل میشود بهطوری که جذابیت آن باعث افزایش تقاضای دریافت تسهیلات، فراتر از حدمجاز تعریف در صندوق خواهد شد. در اینصورت، منابع کمکی برای حفظ تعادل منابع و مصارف صندوق -که پیشتر از محل اقساط ماهانه تسهیلات مسکن مهر، تامین میشد و اکنون نیز ادامه دارد- کفاف حفظ تعادل بین ورودی و خروجی صندوق را نخواهد داد. پیشنهادهایی در بسته جدید برای تامین منابع کمکی صندوق پسانداز مسکن مطرح شده است که شامل «تبدیل خط اعتباری 45 هزار میلیارد تومانی مسکن مهر به سرمایه بانک مسکن»، «اختصاص کامل اقساط وام مسکن مهر به صندوق یکم بعد از تکمیل پروژههای مسکن مهر»، «شناورسازی نرخ سود تسهیلات از سال سیزدهم بازپرداخت معادل نرخ تورم به اضافه 2 درصد در هر سال»، «استفاده از منابع صندوق توسعه ملی» و همچنین «اجازه به بانکها برای خرید اوراق رهنی از بانک مسکن در ازای سپرده قانونی نزد بانکمرکزی» میشود.
دو سال پیش برای تبدیل بانک عامل بخش مسکن به بانک توسعهای، یک پیشنهاد مطرح برای تامین منابع کمکی موردنیاز این بانک، «تامین مالی از محل فروش اوراق به سایر بانکها» بود. در قالب این پیشنهاد، بانکهای تجاری بهجای رعایت سپرده قانونی 10 تا 13 درصدی نزد بانک مرکزی، میتوانند در ازای همه یا بخشی از آن، به خرید اوراق رهنی از بانک عامل بخش مسکن اقدام کنند. این بانک به پشتوانه تسهیلات خرید مسکن پرداختی به وامگیرندهها، میتواند در قالب بازار رهن ثانویه، اوراق رهنی منتشر کند و مطالبات بلندمدت خود را به منابع نقد تبدیل کند. در حالحاضر نرخ سود بازارپذیر برای اوراق رهنی بابت فروش در بازار سرمایه، بالای 18 درصد برآورد میشود که از نرخ سود تسهیلات اولیه بالاتر است؛ اما در صورت تصویب پیشنهاد جدید، امکان فروش اوراق رهنی با نرخ سود زیر 10 درصد به سایر بانکها فراهم میشود و از این محل، هزینه تامین منابع برای تسهیلات مسکن نیز پایین میآید که این باعث خواهد شد پرداخت تسهیلات یکم با نرخ سود 6 تا 8درصد فراهم شود. در حالحاضر ظرفیت پرداخت تسهیلات «یکم» حدود 100 هزار فقره در سال است اما موتور جدید طراحی شده، در صورت تصویب در ستاد اقتصادی دولت و تصویب نهایی در شورای پول و اعتبار میتواند ظرفیت پرداخت تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پسانداز را به 200 هزار فقره وام در سال برساند که نیمی از آن، مختص بافت فرسوده خواهد بود. تسهیلات صندوق پسانداز جدید، قابلیت تبدیل به وام ساخت را نیز دارد و میتواند برای پروژههای نوسازی بافت فرسوده مورداستفاده سازندهها و سرمایهگذاران ساختمانی قرار بگیرد.
موتور محرک جدید برای بازار مسکن، یک موتور دوگانه است که هم تحریک تقاضای مصرفی بهواسطه حذف اشکالات و نواقص وام «یکم» را موجب میشود و هم باعث تحریک عرضه ناشی از تسهیل فروش واحدهای از قبل ساختهشده، خواهد شد.
آنچه باعث شده محور بسته جدید دولت برای تحریک بخش مسکن، بر توانمندسازی سمت تقاضا، طراحی شود، وجود 6/ 2 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کل شهرها و بهخصوص نزدیک به نیم میلیون از همین آپارتمانها در تهران است که اگرچه بخشی از آنها، خانههای لوکس و متراژ بزرگ عنوان میشود اما نواقص تسهیلات فعلی خرید مسکن بهرغم سقف ریالی نسبتا مناسب تسهیلات باعث شده حتی در مناطق مصرفی و بهخصوص مناطق بافت فرسوده، بروز رونق در معاملات ملک و بهتبع، در ساخت و ساز، با اخلال و تاخیر همراه باشد. طراحان بسته جدید تحریک بخش مسکن معتقدند توانمندسازی تقاضای مصرفی با مدل جدید صندوق پسانداز مسکن و تبدیل وامهای خرید به تسهیلات در استطاعت برای دهکهای متوسط رو به پایین، میتواند در گام اول، عرضه موجود در بازار (خانههای خالی) را قابل استفاده کند و در گام بعد انگیزه ساخت و ساز و سرمایهگذاری جدید را ایجاد کند.
با این حال، گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن پیشنهاد میکنند، علاوه بر بازطراحی تسهیلات نیازمند سپردهگذاری در جهت خواسته متقاضیان، باید تسهیلات بدون سپرده که در حالحاضر با نرخ سود 5/ 17 درصد و بازپرداخت 12ساله ارائه میشود نیز با هدف دستیابی به رونق در کوتاهمدت، از بابت کاهش مبلغ قسط و طولانیشدن دوره بازپرداخت، مورد بازطراحی و اصلاح قرار بگیرد.
طراحی بسته «تحریک تقاضای ملکی در بافت فرسوده»، بعد از آن در دستور کار دولت قرار گرفته که رئیسجمهوری حدود دو هفته پیش در جریان معرفی وزرای پیشنهادی خود برای کابینه دوازدهم، بر «تمرکز بر بافت فرسوده» تاکید کرد و «بافت فرسوده را مهمترین میدان حل مساله مسکن» دانست. هرچند، رفع نقص از سبد تسهیلات مسکن، پیشتر، چندینبار بهصورت مستقیم و غیر مستقیم از سوی متولی بخش مسکن در قالب ضرورت «سبکسازی مبلغ قسط و طولانی شدن فرآیند بازپرداخت» مطرح شده بود و همچنین «چالش عدم تامین یارانه نرخ سود تسهیلات نوسازی بافت فرسوده» نیز طی سه سال اخیر بارها بهعنوان مانع رونق نوسازی بافت فرسوده معرفی شده بود اما تاکید رئیسجمهوری بر موضوع اولویتبخشی به بافت فرسوده باعث شده نرخ مشارکت دستگاهها و بهخصوص شبکه بانکی با متولی بخش مسکن برای اجرای سیاستهای رونقزایی، افزایش پیدا کند. مصداق این همراهی را میتوان هماهنگی برای برگزاری نشست ویژه ستاد اقتصادی دولت دانست. سال 93 با تصویب دولت و شورای پول و اعتبار، مقرر شد سالانه 300 هزار فقره تسهیلات ارزانقیمت نوسازی بافت فرسوده به مدت حداقل 5 سال به متقاضیان پرداخت شود بهطوری که بخشی از نرخ سود تسهیلات از محل یارانه دولتی، پوشش داده شود. این مصوبه به دلیل عدم همکاری دولت از بابت پرداخت یارانه و بانکها از بابت پرداخت تسهیلات، یک سال بعد به 100 هزار فقره وام در سال، تغییر مقیاس داد و تاکنون، حدود 50 هزار فقره وام نوسازی طی دو سال از سوی سیستم بانکی پرداخت شده است که از ناکامی در تامین مالی پروژههای نوسازی بافت فرسوده به دلیل عدم پیشبینی دقیق و درست اعتبارات حکایت دارد. اکنون هرچند در قالب بسته پیشنهادی جدید دولت، تحریک تقاضا در بافت فرسوده در اولویت قرار دارد اما برای تشویق شرکتهای توسعهگر –برندهای ساختمانی که از ظرفیت مناسب برای نوسازی چند منظوره محلههای بافت فرسوده در مقیاس بزرگ و فراتر از چند پلاک- نیز تسهیلات مالی و مشوقهای کاهنده هزینه ساخت، طراحی شده است. یکی از پیشنهادها در بسته برای تامین مالی سازندهها در بافت فرسوده، اختصاص یک هزار میلیارد تومان منابع بانکی با نرخ سود متعارف –به پشتوانه منابع کمکی- برای پروژههای نوسازی است.
منبع: جماران
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را بهطور اتوماتیک از وبسایت www.jamaran.news دریافت کردهاست، لذا منبع این خبر، وبسایت «جماران» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۴۶۰۷۵۹۲ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتیکه در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
ساخت 2هزار خانه در تهران توسط چین
معاون شهردار تهران، گفت: در محتوای قرارداد با چینیها دیده شده که آنها در مقیاسهای بزرگتر، یعنی ساخت ۱۰۰۰ تا ۲۰۰۰ واحد مسکونی در قالب محله، ورود پیدا کنند و کار در بافت فرسوده با روش «کلید به کلید» و بر اساس ضریب ۱.۴ برابر مساحت بنا نسبت به هر نفر با مشارکت شهرداری انجام شود. ناطقان: معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران، جزئیات طرح شهرداری برای «ساخت مسکن چینی» و همچنین مذاکرات اولیه با چینیها را تشریح کرد.
به گزارش دنیای اقتصاد، حمیدرضا صارمی با تاکید براینکه فرآیند مذاکره با شرکتهای ساختمانی چینی، صرفا با سازندگان بخش خصوصی این کشور بوده و هنوز توافق یا قرارداد نهایی صورت نگرفته است، اصل برنامه شهرداری را «واگذاری زمینهای ذخیره» به چینیها برای اجرای طرح «کلید به کلید» در مناطق پایین شهر عنوان کرد.
یک وام حساب شده - فوری - تا ۷۵ میلیون تومان - بدون ضامن
بر اساس این طرح، اراضی قهوهای یا همان زمینهای ذخیره (قطعات بزرگ متراژ بالای یک هکتار) در بافت فرسوده تهران، برای «محله سازی» به روش کلید به کلید به چینیها واگذار میشود آن هم در چارچوب یوزانس به این معنا که همزمان با تامین منابع مالی ساخت، انتقال تکنولوژی نیز به تهران صورت خواهد گرفت.
معاون شهردار تهران از «معمای رشد ۲.۴ برابری درآمد عوارض ساختمانی در لایحه بودجه ۱۴۰۳ شهرداری تهران» و «ابهامی که بسازوبفروشها نسبت به آن دارند» نیز رمزگشایی کرد و در عین حال حدود میزان افزایش عوارض ساخت مسکن را اعلام کرد.
*در لایحه بودجه ۱۴۰۳ شهر تهران که از سوی شهرداری به شورای شهر ارائه شد، درآمد حاصل از انواع عوارض ساختمانی معادل ۱۴۴درصد افزایش یافته است؛ آیا این افزایش به معنای آن است که سال آینده مبلغ عوارض ساختمانی دو برابر میشود یا شهرداری با پیشبینی افزایش تیراژ ساختوساز، افزایش درآمد از این محل را تخمین زده است؟
در این زمینه لازم است نگاهی به روند رشد آمار صدور پروانه ساختوساز در تهران داشته باشیم. آمار صدور پروانه ساختمانی در سال ۱۴۰۰ معادل ۵هزار پروانه و به طور دقیق ۵۶۰۰ پروانه بود؛ سال گذشته، این میزان به حدود ۱۰هزار و ۱۰۰ پروانه رسید. برای امسال پیشبینی میشود تیراژ ساخت مسکن در پایتخت به حدود ۱۶هزار پروانه ساختمانی برسد.
توجه به این نکته نیز ضروری است که معمولا در ۱۰ ماه اول سال، تقریبا ۶۰درصد درآمد حوزه شهرسازی از محل عوارض ساخت محقق میشود و حدود ۴۰درصد باقیمانده در دو ماه پایانی سال تحقق یافته و وصول میشود. سال گذشته شورای شهر تهران حدود ۲۵ همت درآمد از محل انواع عوارض ساختمانی برای شهر تهران درنظر گرفته بود که وصولی شهرداری از این محل حدود ۴۱ همت بود. امسال شورای شهر درآمد حاصل از انواع عوارض ساختمانی را بر اساس پیشرفت حاصل شده به ۳۷ همت رسانده است که البته همین الان در وصول مبالغ فیشهای عوارض ساخت برای صدور پروانه ها، از این ۳۷ همت نیز عبور کرده ایم و درآمدی بیش از این میزان حاصل شده است.
اگر با در نظر گرفتن مجموع شرایط اقتصادی، اجتماعی و... وضعیت کشور شبیه سالهای گذشته باشد و اتفاق غیرمنتظرهای رخ ندهد، احتمالا تا پایان امسال درآمد حاصل از انواع عوارض ساختمانی برای شهر تهران رقمی بیش از ۶۵ همت خواهد بود. کف حداقلی مورد پیشبینی برای این نوع از درآمد نیز ۴۷ همت تخمین زده میشود. همچنین با در نظر گرفتن ۴۱ همت وصولی سال گذشته اگر ۳۰درصد برای امسال به این رقم اضافه شود، درآمد حاصل از عوارض ساختمانی، تقریبا به بیش از ۵۰ همت خواهد رسید.
اما برای سال آینده، پیشبینی ما درآمدزایی از محل «فراوانی» پروانه هاست و نه «افزایش هزینه» صدور پروانهها یا رشد محسوس در ارقام عوارض ساختمانی؛ از سوی دیگر، شورای شهر تهران به هیچ عنوان با افزایش عوارض ساختوساز موافق نیست و تحت هیچ شرایطی اجازه افزایش بیش از ۳۰ درصد نرخ عوارض ساختمانی را در سال آینده نخواهد داد. هر چند شورا نیز بر این امر واقف است که سهم عوارض ساختمانی در هزینه تمامشده و قیمت نهایی ساخت مسکن، چیزی حول و حوش یکدرصد است و عملا رقم ناچیزی از کل هزینه ساخت محسوب میشود. اما با توجه به شرایط کشور با افزایش بیش از ۳۰ درصد در نرخ عوارض ساختمانی موافقت نمیکند.
*امسال مبلغ عوارض ساختمانی به ازای ساخت هر مترمربع بنای مسکونی در مناطق مختلف تهران به چه میزان است؟ منظور کل رقمی است که یک سازنده به شهرداری پرداخت میکند.
در حال حاضر متوسط مبلغ عوارض ساختمانی، برای ساخت ساختمانهای تا پنجطبقه در کل تهران مترمربعی حدود ۳۳۰هزار تومان است. بر اساس فیشهای صادرشده برای سازندهها از بابت تعیین عوارض ساختمانی، این میزان از مترمربعی حداقل ۴۰ هزار تومان شروع میشود.
در سالجاری، تاکنون، شهرداری تهران ۸۷۰۰ فیش عوارض ساختمانی صادر کرده است. از این تعداد کمترین رقم فیش عوارض در منطقه یک شهر تهران معادل مترمربعی ۱۲۰هزار تومان بوده است. البته میانگین ارقام عوارض ساختوساز در این منطقه از این رقم بیشتر است؛ در منطقه ۲ کمترین رقم فیش عوارض ساخت مترمربعی ۴۳۰هزار تومان و در منطقه ۳ حدود یک میلیون تومان بوده است. اما میانگین مبلغ عوارض ساختمانی در این منطقه، سه میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده است.
کمترین میزان عوارض ساختوساز در سالجاری به ازای هر مترمربع در منطقه ۴، ۳۰۰هزار تومان، در منطقه ۵، ۳۷۰هزار تومان، منطقه ۶، ۴۷۰هزار تومان، منطقه ۷، ۲۸۰هزار تومان، منطقه ۸، ۲۹۰هزار تومان، منطقه ۹، ۱۶۹هزار تومان، منطقه ۱۰ معادل ۶۲هزار تومان، منطقه ۱۱، ۸۴هزار تومان، منطقه ۱۲، ۸۱هزار تومان، منطقه ۱۳، ۴۸هزار تومان، منطقه ۱۴، ۲۰ هزار تومان و منطقه ۱۶، ۴۶هزار تومان بوده است.
کمترین میزان عوارض ساختمانی مربوط به منطقه ۱۷ و معادل ۵۱ هزار تومان به ازای هر مترمربع بوده است. متوسط مبلغ عوارض ساختمانی در این منطقه نیز به ازای هر مترمربع ۴۰۰ هزار تومان و متوسط مبلغ عوارض ساختمانی در منطقه ۱۵ هم ۳۰۰هزار تومان بوده است. در منطقه ۱۵ شهر تهران، در سالجاری، تاکنون حدود ۲ هزار پروانه ساختمانی صادر شده است که رشد قابلتوجهی در آمار صدور پروانه ساختمانی در این منطقه محسوب میشود.
اما روندها نشان میدهد که در سالجاری در منطقه ۱، ۲ و ۳ آمار صدور پروانه ساخت کاهش پیدا میکند. به این علت که در شرایط حاضر، مسکن سرمایه ای، لوکس و گرانقیمت، متقاضی چندانی ندارد و سرمایهگذارها هم به خاطر رکود و شرایط فعلی تمایل چندانی به سرمایهگذاری و ساخت مسکن در مناطق شمالی تهران ندارند. آنچه هم اکنون در شهر تهران مشاهده میشود این است که بیشتر مسکن مصرفی ساخته میشود و این موضوعی مهم است.
در منطقه ۱۸ نیز کمترین میزان عوارض ساختمانی بر حسب هر مترمربع ۴۰هزار تومان و متوسط آن مترمربعی ۲۳۰هزار تومان است. در منطقه ۱۹، کمترین عوارض مترمربعی ۷۴هزار تومان و میانگین آن ۲۹۰ هزار تومان است. در منطقه ۲۰ کمترین عوارض ساختمانی مترمربعی ۷۱هزار تومان و میانگین آن ۲۶۰هزار تومان است. در منطقه ۲۱ کمترین مبلغ عوارض ساخت در فیشهای صادرشده در سالجاری، مترمربعی ۱۵۰هزار تومان و میانگین آن ۵۳۶هزار تومان بوده است. در منطقه ۲۲ کمترین مبلغ عوارض ساخت در فیشهای صادرشده مترمربعی ۱۹۹هزار تومان و متوسط آن هم ۹۲۰هزار تومان بوده است.
در مجموع متوسط مبلغ عوارض صدور پروانه ساخت، بدون احتساب مبالغ ناشی از تخلفات ساختمانی و بدون محاسبه هزینه نظارت فنی، در سال ۱۴۰۲ تقریبا مترمربعی ۳۳۰هزار تومان بوده است. بنا داریم برای سال آینده تغییراتی انجام دهیم تا فرمول محاسبه عوارض ساختمانی به واسطه این تغییرات سادهتر شود. هم اکنون فرآیند صدور پروانه ساختمانی سیستمی است و نظارت فنی نیز سیستمی میشود و تقریبا فساد در آن به نزدیک صفر میرسد. چرا که فرمول پیچیده، خود عامل فساد است. پارسال هم فرمول را کاملا ساده سازی کردیم.
در فرمول ۱۴۰۰ روش بیشتر به عدالت نزدیک بود، اما پیچیده بود. روش محاسبه برای ۱۴۰۳، اما بسیار شفاف و ساده است. پیشبینی میکنیم در لایحهای که به شورای شهر ارائه خواهد شد، پیشنهاد افزایش مبالغ عوارض ساختمانی بر مبنای تورم مطرح شود. هر چند تورم مسکن در سالجاری، رقمی بیش از تورم عمومی بوده است. پیشبینی من این است که شورا قطعا اجازه بیش از ۲۰ تا ۳۰درصد افزایش در این زمینه را به شهرداری نخواهد داد.
برای مبالغ عوارض ساختمانی ۱۴۰۲ نیز ۲۵ درصد افزایش مصوب شد. هر چند به اذعان خود سازنده ها، مشکل آنها، ارقام ناشی از عوارض ساخت نیست؛ آنها نسبت به طولانی بودن دوره و مدت زمان انتظار برای صدور پروانه ساخت گلایه دارند و درخواستشان این است که زمان صدور پروانه ساخت کاهش یابد.
جزئیات ساخت مسکن چینی ؛ کلید به کلید چینی در تهران
*برای کاهش مدت زمان صدور پروانه ساختمانی اقدام موفقیت آمیزی صورت گرفته است؟
در دوره فعلی، مدت زمان صدور پروانه شهرسازی که از سوی معاونت شهرسازی شهرداری تهران صادر میشود، تقریبا به طور متوسط به کمتر از یک ماه کاهش یافته است. اما صدور پروانه ساختمانی و مدیریت زمان آن در اختیار معاونت شهرسازی نیست. هر چند طول دوره صدور پروانه ساخت هم بسته به اینکه پروژه در کدام منطقه باشد، متفاوت است.
مثلا در مناطق پایین شهر که زمینها کوچکمقیاس هستند پروانه ساخت به طور متوسط در بازه زمانی کمتر از دو ماه صادر میشود. اما همین زمان در مناطق بالای شهر به حدود یکسال هم میرسد. بر اساس آمارها متوسط زمان صدور پروانه ساخت در مناطق بالای شهر تهران از ۷ ماه تا یکسال است. آنچه مسلم است اینکه در مناطق بالا به لحاظ طول دوره صدور پروانه ساختمانی، نمره قابل قبولی وجود ندارد.
*شهرداری تهران مذاکره با چین برای ورود شرکتهای ساختمانی این کشور به بازار مسکن شهر تهران را پیش میبرد؛ ورود چینیها به بازار مسکن و ساختوساز شهر تهران چقدر جدی است؟
یکی از برنامههای شهردار تهران سفر به کشور چین در این روزهاست. یکی از موضوعات این سفر، توافق با چینیها برای بحث یوزانس در مسکن است. این مذاکرات قرار است با شرکتهای بخش خصوصی چین انجام شود. موضوع این توافقها هم این است که چینیها با ورود به بازار مسکن پایتخت، با روشهای صنعتی سازی، مسکن بسازند؛ ورود همزمان تکنولوژی و سرمایه برای ساخت این مسکنها نیز از تعهدات آنها خواهد بود.
*سازوکار این ساختوسازها به چه صورتی خواهد بود؟ آیا قرار است شهرکسازی شود؟
در قالب این قراردادها، محلهسازی انجام میشود؛ بیشتر این ساختوسازها نیز قرار است در زمینهای ذخیره یا همان اراضی قهوهای انجام شود. بحثی هم در ارتباط با بافت فرسوده در این زمینه مطرح است. مطلبی که وجود دارد اینکه در حال حاضر، هزینه صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده رایگان است، اما الان بخش خصوصی داخلی در این زمینه کاری با مقیاس بزرگ انجام نداده است. مثلا بالاترین تیراژ ساختمانی که بخش خصوصی برای ساختوساز در بافت فرسوده اقدام به دریافت پروانه کرده بود، برای ساخت ۹۰ واحد مسکونی بود که از طریق تملک و تجمیع زمین در بافت فرسوده این ساختوساز انجام شد.
هر چند این نمونه ۹۰ واحدی هم یک استثنا است؛ چون عمدتا سازندهها در بافت فرسوده بین ۴ تا ۱۰ واحد میسازند. در محتوای قرارداد با چینیها دیده شده که آنها در مقیاسهای بزرگتر، یعنی ساخت ۱۰۰۰ تا ۲۰۰۰ واحد مسکونی در قالب محله، ورود پیدا کنند و کار در بافت فرسوده با روش «کلید به کلید» و بر اساس ضریب ۱.۴ برابر مساحت بنا نسبت به هر نفر (یعنی فرضا واگذاری ۱۴۰ مترمربع بنای نوساز در ازای ۱۰۰ مترمربع خانه فرسوده)، با مشارکت شهرداری انجام شود. البته این طرح هنوز خام است و باید کاملتر شود.
*آیا برای این موضوع مقیاس جغرافیایی خاصی هم در نظر گرفته شده است؟ از جمله اینکه این پروژهها قرار است در چه مناطقی احداث شوند؟
بخش عمدهای از مناطق مدنظر برای ورود چینی ها، محور جنوب خیابان انقلاب اعم از مناطق ۹ تا ۱۶، بافت فرسوده محسوب میشوند. به عنوان مثال ۸۰درصد منطقه ۱۶ زمین قهوهای است و کارکردی ندارد (جزو اراضی ذخیره شهری است)؛ در این زمینها سکونت نیست؛ یا انبار است یا کارخانه یا متروکه و خام است. در واقع brown field، یا اراضی قهوهای، آن ناحیه را به یک فضای مرده تبدیل کرده است؛ وقتی جایی brown field یا زمین قهوهای شکل میگیرد به یک نحوی شبها سوت و کور شده و زیست شبانه در آن شکل نمیگیرد. در شب این مناطق کاملا به فضاهای مرده تبدیل میشود.
یکی از موضوعات ما با چینیها همین منطقه ۱۶ و اراضی قهوهای این منطقه است. علاوه بر این هر سرمایهگذاری در بافت فرسوده کنار ما قرار بگیرد و برای مشارکت اعلام آمادگی کند، مورد حمایت خواهد بود. قبلا دفاتر توسعه محلهای داشتیم، اما امسال دو دفتر توسعه گری برای ورود توسعه دهندهها راه اندازی کردهایم. رسالت این دفاتر توضیح توجیه پذیری سرمایهگذاری در محدودههای هدف ساختوساز (عمدتا بافت فرسوده) است. ما این قول را میدهیم که سرمایهگذارانی که سرمایههای خود را به بافت فرسوده بیاورند در مقایسه با ساخت مسکن لوکس سود بیشتری کسب کنند. چون قیمت زمین در بافت فرسوده پایینتر است، هزینه صدور پروانه و عوارض ساخت رایگان است و ما هم کمک میکنیم زمان صدور پروانه را به کمتر از یک ماه برسانیم.
اگر توسعه گران به دفاتر توسعه گری مراجعه کرده و آماده مشارکت شوند مردم هم این آمادگی را دارند که وارد پروسه مشارکت و ساخت شوند. تجربه نشان داده است که به ندرت پروندههای توسعه گری مسکن در بافتهای فرسوده با مشکل مواجه میشود. چون خواسته مردم در این محلهها خواسته زیادی نیست؛ ساکنان بافت فرسوده تنها توقع دارند در ازای مسکن فرسودهای که دارند مسکن نوسازیشده به آنها واگذار شود.
*در اراضی ذخیره و آماده ساخت شاید سرمایهگذاران داخلی هم با مشاهده فراهم بودن مشوق ها، زمین و معافیتهای عوارض ساخت و حاشیه سود مناسب، برای همکاری اعلام آمادگی کنند؛ اما مساله بافت فرسوده تنها با ساخت مسکن در اراضی ذخیره یا زمینهای خالی شهری برطرف نمیشود؛ بخش مهم و اصلی نوسازی بافت فرسوده، اتفاقا نوسازی پلاکهای فرسوده بافتهای میانی شهر و در برخی موارد تکپلاکهای واقع در مناطق و محلههای فرسوده است؛ آیا قرار است چینیها در این بخش نیز ورود کنند؟
خیر؛ این تکپلاکها باید از طرف خود مالکان نوسازی شود. در مورد اینها تنها کاری که میتوانیم انجام دهیم در نظر گرفتن و اعطای مشوق ساخت است؛ یعنی با وجود اینکه نباید مشوق بدهیم باز هم مشوق میدهیم و اگر در دو سمت یک تکپلاک فرسوده، ساختمانی پنجطبقه ساخته شده باشد، به تک پلاکفرسوده نیز مجوز و تراکم پنجطبقه میدهیم. این یکی از موضوعاتی است که تاکنون هم انجام نمیشده، اما نظر شورای شهر و رئیس شورا این بود که این موضوع به کمیسیون ماده ۵ برود و دبیر شورایعالی شهرسازی و معماری هم اعلام کرد که با این موضوع موافقت میشود. یکی از دغدغههای ما همین است که تلاش کنیم تکپلاکهای باقیمانده هم با نهایت مشوقها نوسازی شود.
با وجود اینکه نقدی به مالکان این تکپلاکها وارد است و آن اینکه این افراد کسانی بوده اند که وقتی نوسازی بلوکی و تجمیعی انجام میشده بهرغم مراجعات و اصرارهای مکرر سایر مالکان و سازندهها حاضر به مشارکت و تجمیع نشده اند. در واقع اینها مستحق جایزه نیستند، اما چون هدف ما تسریع امر نوسازی است به این مالکان هم مشوق داده میشود تا نوسازی کنند. هر چند مشوق تکپلاکها همچنان به اندازه مشوق ساختوساز روی پلاکهای تجمیعی نیست. مثلا اگر کسی دو پلاک را تجمیع کند تخفیف ۸۰ درصدی و تجمیع سه پلاک تخفیف ۱۰۰ درصدی عوارض ساختوساز خواهد داشت. دلیلی که تیراژ ساخت مسکن در شهر تهران در سالجاری افزایش یافت نیز همین مشوقهایی بود که در بافت فرسوده داده شد.
یعنی ما مشوقها را به مناطق شمالی نیاوردیم؛ بلکه مشوقها را تماما در بند ۱۵ طرح تفصیلی به کمیسیون ماده ۵ و شورایعالی شهرسازی و معماری برده و آن را به تصویب رسانده و ابلاغ کردیم. در بافت فرسوده تهران هم اکنون تخفیف عوارض صدور پروانه ساختمانی ۱۰۰درصد است که دولت باید ۵۰درصد مبالغ تخفیف داده شده را به شهرداری برگرداند، اما در عمده موارد این پرداختها انجام نمیشود.
*امسال تیراژ صدور پروانه ساخت در بافت فرسوده حداقل سه برابر شد و در کل شهر حدود ۱۰۰درصد رشد داشته است؛ به این خاطر که مشوقها و یارانههایی که از بودجه شهر اختصاص مییابد، امسال بیشتر در بافت فرسوده هزینه شد. اما احتمالا در روزهای پایانی سال مانند سالهای قبل لایحهای برای اعطای تخفیف نقدی و بخشودگی عوارض به شورای شهر میبرید که از منابع بودجه کل شهر، به ساختوسازهای مناطق شمالی یارانه شهری بدهید. این یارانه، اما عملا انحراف منابع محسوب میشود، چون معلوم نیست خانههایی که با این تخفیفها ساخته میشود به دست خانه اولیها میرسد یا چندخانه ای ها؟
به هیچ عنوان امسال، سال آینده و سالهای بعد، شهرداری، طبق قانون اجازه اعطای هیچگونه بخشودگی، مشوق و معافیتی را ندارد. قانونگذار دیگر این اجازه را نمیدهد. قانونگذار در لایحه عوارض و درآمد قید میکند که شهرداری اجازه تخفیف ندارد. سازمان بازرسی کل کشور هم بابت همه تخفیفها پرونده تشکیل داده است. اما به هیچ عنوان و تحت هیچ شرایطی نه امسال، نه سال آینده و نه به هیچ مناسبتی تخفیفی داده نخواهد شد. پارسال هم که شهرداری تخفیف و بخشودگی در نظر گرفت، میانگین تخفیف اعمالشده ۵.۵درصد بود؛ ۴۰درصد ظاهر آن بود. چون گفته شده بود بدهیهای زیر یک میلیارد ۴۰ درصد تخفیف خواهد داشت؛ اما متوسط تخفیفی که برای کل شهر تهران اعمال شد ۵.۵درصد بود.
*تخفیف ۱۰۰ درصدی عوارض بافت فرسوده آیا مشمول تراکمهای تشویقی نیز میشود؛ سازندهها مدعی اند برای تراکم تشویقی تخفیف عوارض وجود ندارد.
عوارض ساخت مسکن در بافت فرسوده تا چهار طبقه، کاملا رایگان است و رقمی از بابت عوارض ساخت از سازنده دریافت نمیشود. یک مشوقی هم وجود دارد مبنی بر اینکه اگر سازنده تمایل به دریافت تراکم بیش از چهار طبقه دارد اگر دو پلاک فرسوده را با هم تجمیع کند ۸۰درصد تخفیف و برای تجمیع سه پلاک و بیشتر ۱۰۰درصد تخفیف داده میشود. اگر به همه، این مشوقها داده شود عملا تمایلی برای تجمیع باقی نمیماند. ضمن آنکه کوچههای ۶ متری در بافتهای فرسوده نیز اساسا ظرفیتی برای ساخت بیش از چهار طبقه ندارند و در این زمینه ممنوعیت وجود دارد. اما جایی که عرض معبر ۸ متر است اگر تجمیع صورت بگیرد به طور معمول عددی که بابت تخفیف داده میشود، عدد قابلتوجهی است و برای سازندهها توجیه اقتصادی بالایی دارد.