اگر مستاجری ملک را تخلیه نکرد، تکلیف چیست؟
تاریخ انتشار: ۲۰ آبان ۱۳۹۶ | کد خبر: ۱۵۵۵۰۴۷۳
خبرگزاری میزان- یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که در پایان قرارداد اجاره ممکن است، پیش بیاید تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر است. قانون در این خصوص برای موجر چاره‌ای اندیشیده که حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پاگذاشته، بگیرد.
به گزارش خبرنگار گروه حقوقی و قضایی خبرگزاری میزان، یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که در پایان قرارداد اجاره ممکن است، پیش بیاید تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر است.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
اجاره یک قرارداد موقت است. تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب می‌شود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد این قرارداد اعتبار نخواهد داشت.
با پایان یافتن مدت معمولا اجاره‌دهنده از مستاجر می‌خواهد ملک را تخلیه کند. اگر ملک با رضایت تخلیه شد که مشکلی پیش نمی‌آید، اما گاهی ممکن است اختلافاتی در زمان تخلیه ملک به وجود بیاید که در این گزارش به دنبال بررسی راه‌حل قانونی برای تخلیه ملک هستیم.
مقدمات لازم برای تقاضای تخلیه
برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر وجاهت قانونی داشته باشد باید یا مدت اجاره منقضی شده باشد یا مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد یا اینکه کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد. در این صورت می‌توانید خطاب به شورای حل اختلاف محل ملک‌تان درخواست صدور دستور تخلیه بنویسید. برای تخلیه ملک بر اساس ماده ۲ قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶ و آیین‌نامه اجرای آن باید تقاضای تخلیه کرد. بر اساس قانون دادگاه ظرف یک هفته پرونده فوق را به شورای حل اختلاف می‌فرستد.
تخلیه در فرضی که قرارداد اجاره عادی است
ابتدا به روند رسیدگی به تقاضای تخلیه در فرضی می‌پردازیم که موجر و مستاجر قرارداد اجاره را به صورت عادی منعقد کرده‌اند. اگر قرارداد اجاره غیررسمی باشد، یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، می‌توانیم برای تخلیه ملک دستور فوری بگیریم. در خصوص قراردادهای عادی فرقی بین این که قرارداد به صورت دستی و بر روی‌برگه تنظیم شده باشد و یا در آژانس املاک تهیه شده باشد وجود ندارد. البته قرارداد تنظیم شده باید دارای شرایط یک قرارداد قابل استناد باشد. در برگه درخواست برای تخلیه باید اطلاعاتی مثل نام و نام خانوادگی و محل اقامت متستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره را بنویسید.
مقام قضایی دستور‌دهنده تخلیه در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ باید با بررسی مدارک رابطه استیجاری را ثابت و بعد از آن دستور تخلیه را صادر کند. در این حالت دیگر حق اعتراضی برای مستاجر یا شخص ثالث وجود ندارد و در صورت اعتراض یا ادعای هرگونه حق، برطبق ماده ۵ قانون فوق می‌تواند دادخواست بدهد که یک مساله جداست و کاری به دستور تخلیه ندارد.
تخلیه در فرضی که قرارداد اجاره رسمی است
این امر مدت زمان بیشتری را طی خواهد کرد، زیرا در این صورت با صدور حکم مستاجر حق تجدید‌نظر‌خواهی پیدا می‌کند. بعد از طی این مدت اگر حکم به نفع موجر صادر شود تازه باید از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده تقاضای صدور اجرائیه کنید در آن صورت نیز باز مدت ۱۰ روز اعتراض برای مستاجر به وجود می‌آید. بعد از مدت مذکور اگر اعتراضی به اجراییه نشود می‌توانید مستاجر را به تخلیه مجبور کنید.
در صورتی که مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر باشیم یا او اجاره‌بها یا پول شارژ و... را پرداخت نکرده باشد٬ نمی‌توانیم خودمان شخصا این مبلغ را از ودیعه‌ای که دستمان است کم کنیم. بلکه برای رسیدن به حق خود باید با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعای خود به دایره اجرای دستور تخلیه تقدیم کنیم. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نمی‌کند تا پس از صدور رای دادگاه و مطالبات شما را از آن کم کند و مابقی را به مستاجر مسترد کند.
اهمیت تشخیص قانون حاکم
با انقضای مدت اجاره چنانچه مستاجر ملک مورد اجاره را تخلیه نکند با چند حالت مواجه خواهیم شد. بدوا باید دقت داشت که قرارداد اجاره تابع مقررات کدام یک از قوانین اماکن استیجاری است. به عنوان مثال چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ باشد دادگاه در خصوص صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره باید مقررات مواد ۱۲ لغایت ۱۷ قانون مذکور را در نظر بگیرد و چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی و مشمول قانون مذکور یا قانون مدنی و یا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲ یا فاقد شرایط شکلی تنظیم قرارداد اجاره مطرح در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ (فقدان گواهی ۲ نفر شاهد در قرارداد اجاره) باشد موجر باید مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه کند و رسیدگی به آن نیز تابع تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود.
اما چنانچه قرارداد اجاره تنظیمی تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ وفق مقررات مواد ۲ ٬ ۳ و ۴ قانون مذکور ظرف مدت یک هفته پس از تقاضای تخلیه از سوی موجر دستور تخلیه پس از تودیع و سپردن ودیعه و مبلغ قرض‌الحسنه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق سپرده دادگاه یا دایره اجرای ثبت صادر و توسط ضابطیین قوه قضاییه دستور اجرا انجام خواهد گرفت.
تفاوت تخلیه عین مستاجره در قرارداد اجاره عادی با قرارداد اجاره به صورت سند رسمی عبارت است از اینکه به موجب ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ قرارداد اجاره عادی باید به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به‌عنوان شاهد گواهی شود و درخواست تخلیه در صورتی‌که محل اجاره به‌منظور سکنی باشد به شورای حل اختلاف و در صورت تجاری بودن محل مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی به دادگاه محل تقدیم و دستور تخلیه با انقضاء مدت توسط موجر یا قائم‌مقام قانونی وی به دوایر اجرای ثبت و با تودیع مبلغ ودیعه و قرض‌الحسنه به دایره اجرای ثبت و صدور اجراییه ظرف مدت یک هفته و سپس اجرای تخلیه توسط ضابطین قوه قضاییه صورت می‌گیرد.
مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه
مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد٬ به‌موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف٬ در صلاحیت این شورا خواهد بود، اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود. هم‌چنین بموجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به‌طرفیت دوایر٬ سازمان‌ها و نهاد‌های دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی بوده و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.
اجرت‌المثل تصرف غیرمجاز مستاجر
در صورتی که مستاجر علی‌رغم مخالفت موجر آپارتمان را تصرف خود داشته باشد باید اجرت این مدت را بپردازد. نحوه و کیفیت مطالبه اجرت‌المثل ایامی که مستاجر بدون اجاره در ملک باقیمانده است به چگونگی و شرایط قرارداد و توافقات طرفین بستگی دارد. ممکن است طرفین قرارداد توافق به پرداخت مبلغ معینی به‌عنوان اجاره‌بهای مدت٬ پس از انقضا مدت قرارداد داشته باشند. یا ممکن است وجه‌التزام عدم تخلیه عین مستاجره از سوی مستاجر با وجود انقضاءمدت و عدم رضایت مالک (موجر) در ادامه داشتن تصرفات مستاجر تعیین شده باشد. در این دو فرض مطابق قرارداد عمل خواهد شد.
در فرضی که طرفین قرارداد توافقی نداشته باشند با انقضای مدت اجاره و عدم اجاره مالک در بقا و استدامه تصرفات مستاجره و از آنجا که احکام غصب بر تصرف مستاجره جاری خواهد بود٬ بنابراین در چنین حالتی غاصب مسئول پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف خواهد بود که نحوه محاسبه اجرت‌المثل نیز با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و اعلام نظر مشارالیه خواهد بود.
نیازی به اظهارنامه نیست
برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست. در صورتی که مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد مستاجر مکلف به تخلیه عین مستاجره است. بسته به آنکه قرارداد اجاره تابع کدام یک از قوانین جاری مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد، درخواست تخلیه و صدور اجرا حکم نیز متناسب با آن خواهد بود.
انتهای پیام/
منبع: خبرگزاری میزان
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.mizan.news دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «خبرگزاری میزان» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۵۵۵۰۴۷۳ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
کارگران هم مشمول «کاهش ساعت کاری» می‌شوند؟
یکی از دغدغه‌های این روز‌های کارگران و مشمولان قانون کار این است که آیا لایحه کاهش ساعت کار که در مجلس شورای اسلامی دست بررسی‌ست، شامل حال آن‌ها می‌شود یا فقط کارکنان دولت و زیرمجموعه‌های نهاد‌های دولتی را دربرمی‌گیرد؟
به گزارش ایلنا؛ آرمین خوشوقتی، کارشناس ارشد حقوق و روابط کار گفت: نسخه‌ی اولیه‌ی لایحه اصلاح ماده ۸۷ قانون مدیریت خدمات کشوری در مورد کاهش ساعت کار کارکنان دولت، کارگران شاغل در بخش خصوصی را دربرنمی‌گرفت، چون در متن لایحه به صراحت به کارگران و مشمولان قانون کار اشاره نشده بود.
جزئیات لایحه کاهش ساعت کاریاو ادامه داد: لایحه دوم اردیبهشت ماه در کمیسیون اجتماعی مجلس بررسی شد و به تایید کمیسیون رسید؛ اما در متن اولیه، چهار تغییر عمده اعمال شد که متن را دقیق‌تر و شفاف‌تر کرد؛ اول از همه ساعت کار به ۴۰ ساعت در هفته و ۱۶۰ ساعت در ماه تغییر یافت؛ دومین تغییر این بود که به جای پنج شنبه و جمعه، روز‌های جمعه و شنبه، روز‌های تعطیل شدند و ایام کار هفته به ۵ روز کاهش یافت.
خوشوقتی افزود: تغییر سومی که در لایحه پیشنهادی اعمال شد این بود که به صراحت در متن لایحه گفته شد که کارگران مشمول قانون کارِ مصوب سال ۱۳۶۹ نیز مشمول این لایحه و کاهش ساعت کار می‌شوند. تغییر چهارم به طور شفاف‌تر به کاهش ساعت کار کارگران مشمول قانون کار پرداخت و صراحتاً تاکید کرد که این کاهش ساعت کار موجب کم شدن حقوق و دستمزد کارکنان و کارگران نمی‌شود.
این کارشناس حقوقی با تاکید بر اینکه «این متن دومی نسبت به متن اولیه لایحه که در اسفندماه سال گذشته در کمیسیون اجتماعی بررسی شده بود، دقیق‌تر و جامع‌تر است» اضافه کرد: نسخه آخریِ لایحه، با نگاهی دقیق‌تر و کامل‌تر به سایر مقررات بالادستی حوزه کار من جمله قانون کار و حتی مقررات ویژه اشتغال در مناطق آزاد و ویژه اقتصادی تهیه شده و به همین دلیل، پیش‌بینی می‌شود که این متن در صحن مجلس دچار تغییرات عمده نشود و با همین شکل و شمایل فعلی از سوی نمایندگان مجلس به تصویب رسیده و برای اجرا در نهاد‌های دولتی و کارگاه‌های بخش خصوصی کشور ابلاغ شود.
تغییرات ناشی از اجرای کاهش ساعت کاریبه گفته خوشوقتی، تصویب این لایحه در صحن مجلس و اجرای آن در بخش خصوصی، می‌تواند تاثیرات قابل توجهی روی روابط قراردادیِ کارگران و کارفرمایانی که در بخش خصوصی مشغول به فعالیت هستند، داشته باشد و بخشی از روابط قراردادی را تغییر دهد و اصلاح نماید.
او تصریح کرد: به دلیل تغییرات اعمالی توسط اجرای این لایحه، کارفرمایان بخش خصوصی کشور باید آمادگی داشته باشند که کلیه قراردادهای کاری کارگران خود من جمله قراردادهای تمام وقت، قراردادهای پاره وقت، قراردادهای مزد ساعتی، قراردادهای کارمزدی و روزمزدی و حتی قراردادهای پیمانکاری و واگذاری تامین نیروی انسانی را متناسب با تغییرات ساعت کار مندرج در این لایحه، مورد بازنگری قرار دهند.
منافع کاهش ساعت کاری برای تولید و کارگرانخوشوقتی در ادامه افزود: شکی نیست که کاهش ساعت کار هفتگی و ماهانه، به نفع کارگران کشور است و از خستگی ناشی از کار سخت در ساعات طولانی کار جلوگیری می‌کند؛ تحقیقات مستدل و مستقل جهانی نشان داده که ساعات کار طولانی موجب خستگی کارگران و کاهش بهره‌وری آن‌ها می‌شود و اگر ساعات کار معقول باشد، کارگران انگیزه بیشتری برای کار کردن و خلاقیت در تولید خواهند داشت.
این کارشناس حقوق و روابط کار در پایان تاکید کرد: لایحه کاهش ساعت کاری نیز با همین هدف کلی تدوین شده و امیدواریم با همین جزئیات و چیدمان فعلی، به زودی در صحن علنی مجلس تصویب و برای اجرا به تمام بخش‌های اقتصاد کشور ابلاغ شود.
کانال عصر ایران در تلگرام
علت فوت پزشک متخصص در استان فارس در دست بررسی است