به نقل از «بازار نیوز»

تولید مسکن با تقاضا برابری دارد؟ + جدولقیمت

تاریخ انتشار: ۱ آذر ۱۳۹۶ | کد خبر: ۱۵۷۴۳۰۲۲

مسکن همواره یکی از مشکلات مردم ایران در طول ادوار زندگی بوده و هست. بازار نیوز - آمار نشان می دهد هم اکنون تولید مسکن به یک سوم میزان تقاضا رسیده است؛ از سوی دیگر در شرایطی که از بهار سال جاری بازار مسکن آماده ورود به دوران پیش رونق بود با وقفه تعویق تصمیم‌گیری برای ساخت و ساز از سمت عرضه مواجه شد.

 آمار حاکی از آن است با اینکه تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده طی بهار امسال در شهر تهران افزایش ۲۷.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

۶ درصدی را تجربه کرده، تعداد واحدهای ساخته شده یا در حال ساخت از طریق این پروانه‌ها ۴.۹ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافته است. این موضوع نشان دهنده به تعویق افتادن تصمیم برای شروع ساخت و ساز، کاهش ارتفاع بناها، افزایش متراژ و کاهش میانگین تعداد واحد در بلوکهای ساختمانی باشد. این موضوع را کاهش ۲.۲ واحد متوسط در پروانه های ساختمانی شهر تهران اثبات می کند.

کاهش عرضه و تقاضای مسکن در بهار

طی یک سال منتهی به بهار سال جاری تعداد واحدهای مسکونی نیمه کاره و تکمیل شده در تهران ۴.۹ و در کل کشور ۲.۸ درصد کاهش داشته است. البته تعداد پروانه های ساختمانی در کل کشور ۲.۲ درصد و در تهران ۲۷.۶ درصد نسبت به فصل مشابه سال گذشته بالا رفته است.

در شرایطی که پیش بینی می‌شد عرضه و تقاضا در بازار مسکن تحت تاثیر انتخابات ریاست جمهوری با کاهش مواجه شود این اتفاق افتاد. بعد از اینکه در بهار سال جاری میانگین معاملات مسکن شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲.۹ درصد کاهش یافت، آمار صدور پروانه‌های ساختمانی نیز، خبر از افت ۱۹.۳ درصدی ساخت و ساز نسبت به زمستان و افت ۴.۹ درصد نسبت به بهار سال قبل می دهد.

کاهش ۲.۲ واحدی تعداد واحدهای مسکونی در ساختمانها

بهار سال ۱۳۹۶ در پایتخت ۲۲۷۳ پروانه‌ احداث ساختمان توسط شهرداری‌ تهران صادر شده که نسبت به فصل گذشته حدود ۱۰.۵ درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ۲۷.۶ درصد افزایش داشته است. این تعداد پروانه برای احداث ١٤٩٣٦ واحد مسکونیدر شهر تهران پیش‌بینی شده که نسبت به فصل گذشته حدود ۱۹.۳ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ۴.۹ درصد کاهش داشته است. ‌ متوسط تعداد واحد مسکونی برای هر یک از این پروانه‌های احداث ساختمان ۶.۶ واحد بوده است. این رقم در بهار پارسال ۸.۸ واحد بود.

مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های احداث ساختمان‌ صادرشده از سوی شهرداری‌ تهران در فصل بهار ١٣٩٦ بالغ ‌بر ٢٦٧٢,٩ هزار متر مربع بوده است که نسبت به فصل گذشته حدود ۲۷.۴ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ۲۹.۳ درصد کاهش داشته است. متوسط مساحت زیربنای این دسته از پروانه‌ها در دوره‌ی مورد بررسی حدود ١١٧٦ مترمربع بوده است.

در کل کشور نیز  در فصل بهار سال ١٣٩٦ تعداد ٢٩٨٨٤ پروانه‌ احداث ساختمان توسط شهرداری‌های کشور صادرشده که نسبت به فصل گذشته حدود ۱۹.۶ درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۲.۲ درصد افزایش داشته است.   با این حال در این فصل تعداد ٧٩٦٨٨ واحد مسکونی در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌های کشور پیش‌بینی شده است که نسبت به فصل گذشته حدود ۲۱.۹ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ۲.۸ درصد کاهش داشته است. ‌ متوسط تعداد واحد مسکونی در هر پروانه‌ احداث ساختمان ۲.۷ واحد بوده که ۰.۱ واحد نسبت به سال قبل کاهش یافته است. مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان‌ در فصل بهار ١٣٩٦ نیز حدود ١٤٥٥٣,٣هزار مترمربع بوده است که نسبت به فصل گذشته ۲۷.۶ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ۶.۹ درصد کاهش داشته است.  متوسط مساحت زیربنا در این پروانه‌ها ٤٨٧ مترمربع بوده است.

تولید مسکن یک سوم تقاضا است

اگر میانگین ساخت و ساز در بهار سال جاری را ملاک قرار دهیم می توان پیش بینی کرد که حدود ۳۲۰ هزار واحد مسکونی طی یک سال تولید شود؛ در حالی که بر اساس طرح جامع مسکن، کشور سالیانه به حدود یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد.

مظنه قیمت مسکن شهر تهران بر اساس معاملات انجام شده در آبان ماه ۱۳۹۶

محله

متراژ

سن بنا

قیمت (تومان

آبشار دمار

۹۵ متر

۳ سال

۳۱۸ میلیون

ارامنه

۸۳ متر

۶ سال

۲۷۳ میلیون

تهرانپارس

۶۸ متر

۹ سال

۳۰۸ میلیون

آپادانا

۷۳ متر

نوساز

۳۹۶ میلیون

آهنگ

۸۲ متر

۴ سال

۲۶۸ میلیون

بلوار ابوذر

۹۷ متر

۱۱ سال

۲۸۰ میلیون

حکیمیه

۱۰۹ متر

۱۳ سال

۳۵۰ میلیون

نارمک

۹۵ متر

۱۴ سال

۴۱۵ میلیون

کارون

۵۲ متر

۱۵ سال

۱۴۹ میلیون

گلابدره

۷۷ متر

۲ سال

۶۳۴ میلیون

بلوار فردوس

۸۹ متر

۷ سال

۵۵۵ میلیون

ولنجک

۹۴ متر

۱۵ سال

۸۳۰ میلیون

انتظار افزایش معاملات در ماه ربیع

رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک درخصوص پیش بینی از آینده بازار مسکن گفت: معمولا در ماههای محرم و صفر معاملات مسکن پایین می‌آید اما با ورود به ماه ربیع‌الاول با توجه به اینکه مردم این ماه را خوش یمن می دانند اقدام به خرید مسکن می‌کنند و روند بازار بهتر خواهد شد. در حال حاضر نیز در سطح مشاوران املاک، مراجعات افزایش پیدا کرده است.

مصطفی قلی خسروی در گفت‌وگو با ایسنا، اظهار کرد: تعداد معاملات در ماههای آینده حدود ۱۰ درصد افزایش پیدا می کند. قیمت مسکن نیز مقدار اندکی بالاتر از نرخ تورم قرار می‌گیرد. جهش قیمتی در بخش مسکن اتفاق نمی‌افتد، ولی از شاخص تورم مقداری عبور خواهد کرد. علتش هم این است که تقاضا نسبت به عرضه کمتر است.

به گفته خسروی اگر تسهیلات در روند مناسب پرداخت شود، در اولین مقطع شیب قیمت مسکن مقدار اندکی به سمت بالا می رود و اگر تسهیلات ادامه پیدا کند بعد از مدتی، قیمت مسکن به حالت ثبات می رسد.

رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به زمین لرزه استان کرمانشاه گفت: بسیار از این واقعه تلخ ناراحت هستیم و به هموطنان تسلیت می گویم. از سوی دیگر باید گفت اگر این اتفاق نمی افتاد با توجه به تسهیلاتی که دولت به خانه اولیها پرداخت می کند تحرک بازار مسکن بیشتر می‌شد، اما وقوع زمین لرزه باعث می‌شود که مناطق زلزله زده در اولویت منابع دولتی قرار بگیرند که البته اقدام درست نیز همین است.

خسروی درباره تاثیر تسهیلات دولتی از جمله "صندوق پس انداز مسکن یکم" در بازار مسکن گفت: این صندوق حدود ۱۵ درصد، تعداد معاملات مسکن را افزایش می دهد. اما با توجه به وقوع زمین لرزه، معاملات مقداری تحت تاثیر قرار می‌گیرد. اگر این اتفاق نمی‌افتاد شاید معاملات مسکن در نیمه دوم رشد ۳۰ درصد را تجربه می کرد.

ایسنا
برچسب ها: مسکن مهر ، بازار تقاضای مسکن ، تولید مسکن

منبع: بازار نیوز

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت bazarnews.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «بازار نیوز» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۵۷۴۳۰۲۲ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

معمای تقاضای خودرو

تقاضای واقعی خودرو در کشور چه میزان است؟ این پرسشی است که با توجه به رشد تقاضای ناشی از سفته‌بازی در بازار خودروی کشور، پاسخ به آن سخت است. آنچه مشخص است سیاستگذار با دخالت در قیمت‌گذاری خودرو در اصل، بخش تقاضا را دستکاری و تقاضای کاذب ایجاد کرده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، تقاضای واقعی خودرو در کشور به چه میزان است؟ این پرسشی است که با توجه به رشد تقاضای ناشی از سفته‌بازی در بازار خودروی کشور، پاسخ دادن به آن سخت به نظر می‌رسد. بیش از یک دهه است که وزارت صمت با آغاز سال جدید، اهداف تولیدی برای خودروسازان تعریف می‌کند؛ به عنوان مثال این وزارتخانه سال گذشته اعلام کرد که خودروسازان باید یک‌میلیون و ۷۰۰ هزار دستگاه خودرو تولید کنند. یا سال ۱۴۰۱ طبق دیکته وزارت صمت خودروسازان باید یک‌میلیون و ۵۰۰‌ هزار دستگاه خودرو تولید می‌کردند. به نظر می‌رسد خط‌کش سیاستگذار خودرو در این زمینه میزان تقاضای بازار است؛ بازاری که به اعتقاد مسوولان صنعتی با رشد تولید می‌تواند مدیریت شود.

این سوال مطرح است که آیا سیاستگذار برآورد دقیقی از تقاضای واقعی خودرو دارد؟ یا به عبارت بهتر سیاستگذار از طریق چه فرمول و خط‌کشی، تقاضا در بازار را شناسایی می‌کند؟ گرچه دست‌کم در پنج سال گذشته تولیدکنندگان خودرو نتوانستند به اهدافی که دولت برای میزان تولید آن‌ها تعیین کرده برسند، اما این پرسشی است که با هر بار هدف‌گذاری تولیدی دولت در مورد تیراژ خودروسازان خودنمایی می‌کند.

مشکل اساسی در مورد تعیین حدود واقعی تقاضای خودرو، تقاضایی است که با انگیزه‌های دلالی و سفته‌بازی در بازار خودرو شکل می‌گیرد. در واقع طی چند سال اخیر، خودرو به یک کالای سرمایه‌ای بدل شده است. سیاست سرکوب قیمت که سیاستگذار به‌خصوص بعد از شروع تحریم‌های ثانویه بر آن اصرار دارد، فاصله بسیار قابل‌توجهی بین قیمت کارخانه‌ای و قیمت بازار خودرو ایجاد کرده است؛ تا جایی که در سال گذشته شاهد بودیم گاهی این اختلاف قیمت به ۱۰۰ درصد هم می‌رسید.

فرصتی بسیار مناسب برای دلالانی که با خرید و فروش خودرو و سوء استفاده از اختلاف قیمتی کارخانه و بازار به سود‌های کلان دست پیدا کردند. علاوه بر این بسیاری حتی بدون توجه به اختلاف قیمتی مذکور، تنها برای حفظ ارزش پول خود، به سمت خرید خودرو کشیده شدند. در مجموع می‌توان گفت ماهیت سرمایه‌ای خرید خودرو از کارخانه به ماهیت مصرفی آن چربید. همین موضوع سبب شد عطش زیادی برای خرید از کارخانه شکل بگیرد که با عنوان «تقاضای کاذب» شناخته شد.

در این بین سیاستگذار به جای آنکه سعی کند تا تقاضای شکل‌گرفته را به تقاضای واقعی مصرف‌کنندگان نهایی برساند، سعی کرد به تولیدکنندگان خودرو برای تولید بیشتر فشار بیاورد. همان‌طور که عنوان شد، در ابتدای هر سال دولت اقدام به اعلام اهداف تولیدی خودرو می‌کند که گاه بسیار بلندپروازانه است. برای مثال در ابتدای سال ۱۴۰۲ اعلام شد خودروسازان طی این سال باید یک‌میلیون و ۷۰۰ هزار دستگاه خودرو تولید کنند. این در حالی است که گرچه اعداد مختلفی در مورد میزان تقاضای واقعی در بازار خودروی ایران اعلام می‌شود، اما هیچ‌یک از آن‌ها به یک‌میلیون و ۷۰۰ هزار دستگاه نمی‌رسد.

اما تقاضای واقعی بازار به چه میزان است؟ در این زمینه، دبیر انجمن خودروسازان کشور معتقد است که تقاضای واقعی حدود یک‌میلیون دستگاه است. اما حسن کریمی سنجری، کارشناس حوزه خودرو، می‌گوید این رقم چیزی بین یک‌میلیون و ۲۰۰‌ هزار و یک‌میلیون و ۵۰۰ هزار دستگاه است.

به نظر می‌رسد سیاستگذار بیش از آنکه بخواهد شکاف عرضه و تقاضا را از میان بردارد، به دنبال آن است که با اعلام این ارقام بلند پروازانه که تجربه نشان داده شانس چندانی هم برای تحقق ندارند، در پی کنترل بازار خودرو باشد. این در حالی است که تقاضای شکل‌گرفته تا حد قابل‌توجهی حاصل خطای سیاستگذار بوده که طی چند سال اخیر به طور مداوم اقدام به سرکوب قیمتی کرده است. حال نیز به جای آنکه در این خطا‌ها تجدیدنظر کند تا بلکه خودرو ماهیت مصرفی خود را بازیابد، تنها به تولیدکننده فشار می‌آورد که تعداد بیشتری خودرو تولید کند تا سیاستگذار بتواند در انتهای هر سال ارقام بزرگ‌تری را به عنوان تیراژ سالانه خودرو اعلام کند. بر این اساس شاید بتوان این ادعا را داشت که سیاستگذار نیز ذهنیت دقیقی از میزان تقاضا در بازار خودروی کشور ندارد.

تقاضای «کاذب» یا «واقعی»؟

این موضوع را با حسن کریمی سنجری، کارشناس حوزه خودرو و فرشاد فاطمی، اقتصاددان، مطرح کردیم که اساسا با چه متر و معیاری می‌توان تقاضای واقعی را از تقاضای کاذب جدا کرد تا به رقم تقاضای بازار رسید؟

کریمی سنجری معتقد است حتی اگر دلالان دست به خرید خودرو بزنند تا در این میان بتوانند به سودی دست پیدا کنند، باز هم برای رسیدن به هدف خود باید خودرو را در بازار به فروش برسانند؛ بنابراین همان میزان تقاضا در بازار نیز وجود دارد یا به عبارت دیگر همه این خودرو‌ها در نهایت به مصرف‌کنندگان می‌رسد، حال این مسیر یا مستقیم است و مصرف‌کننده نهایی به طور مستقیم از تولیدکننده خریداری می‌کند یا واسطه‌ها و دلالان برای کسب سود در این میان ایفای نقش می‌کنند که در این صورت نیز در نهایت مصرف‌کننده نهایی دست به خرید خودرو می‌زند، ولی باید پول بیشتری پرداخت کند.

بر این اساس می‌توان گفت تقاضای موجود، تقاضای واقعی است که می‌توان برآوردی بین یک‌میلیون و ۲۰۰ هزار دستگاهی و یک‌میلیون و ۵۰۰‌ هزار دستگاهی از آن داشت. البته باید توجه کرد علی‌رغم اظهارات کریمی سنجری، در مواقع بسیاری بوده که به دلیل کمبود تقاضا، بازار خودرو به رکود کشانده شده است، اما در همان زمان‌ها وقتی طرح فروش به قیمت کارخانه کلید می‌خورد باز هم صف‌های طویل خرید شکل می‌گرفت.

در همین مورد نگاهی داشته باشیم به تعریفی که فرشاد فاطمی از تقاضا ارائه می‌دهد. به گفته فاطمی می‌توان تقاضا را درخواست و توانایی خرید یک کالا در قیمت مشخص تعریف کرد. این استاد دانشگاه شریف اعتقاد دارد که با تکیه بر این تعریف، وقتی سیاستگذار اقدام به دستکاری قیمت می‌کند، تقاضا نیز دستکاری می‌شود. البته وی با نسبت دادن «تقاضای کاذب» به این بخش موافق نیست و می‌گوید تقاضای سفته‌بازی شکل گرفته به‌هرحال تقاضاست که انگیزه آن می‌تواند کسب سود یا حفظ ارزش پول باشد. فاطمی تاکید دارد تا زمانی که فرآیند تعیین قیمت مصنوعی است، نمی‌توان تقاضای مصرفی را به طور دقیق دنبال کرد.

همچنین در مورد تعیین اهداف تولیدی از طرف دولت، از این دو کارشناس سوالاتی را مطرح کردیم که کریمی سنجری می‌گوید قیمت خودرو متاثر از دو عامل کلی است. از طرفی فاکتور‌های اقتصاد کلان کشور مثل تورم عمومی روی قیمت خودرو تاثیر می‌گذارند و از طرف دیگر ناترازی عرضه و تقاضاست که موثر است. وی تاکید دارد تا زمانی که رشد قیمت خودرو بیشتر از تورم عمومی است، می‌توان نتیجه گرفت که عرضه به اندازه نیاز بازار نیست. کریمی سنجری اعتقاد دارد اگر تقاضای واقعی و غیرواقعی پوشش داده شود، دست دلالان نیز از بازار کوتاه می‌شود.

این کارشناس حوزه خودرو می‌گوید در سال ۹۶ که کشور تحت تاثیر تحریم‌ها نبود، یک‌میلیون و ۵۰۰‌هزار دستگاه تولید داشتیم، واردات نیز آزاد بود و در نهایت تعداد خودرو‌های شماره‌گذاری‌شده بین یک‌میلیون و ۴۰۰ هزار تا یک‌میلیون و ۵۰۰ هزار دستگاه بود، بنابراین انگیزه‌ای برای دلالی وجود نداشت؛ اما در سال ۹۷ که تحریم‌ها دوباره آغاز شدند، تولید خودرو به ۸۰۰ هزار دستگاه کاهش پیدا کرد. پس از آن دلالی اوج گرفت؛ بنابراین می‌توان این برداشت را داشت که از نظر کریمی سنجری رشد تولید می‌تواند منجر به بهبود وضعیت بازار خودرو شود.

اما فاطمی تعیین اهداف تولیدی از طرف دولت را نشانه خوبی نمی‌بیند. وی تاکید می‌کند که هرگونه تعیین هدف تولیدی از طرف دولت نشان می‌دهد که خطای سیاستگذاری در جریان است، چراکه بنگاه اقتصادی باید در مورد هدف خود برای تیراژ سالانه تصمیم‌گیری و برنامه‌ریزی کند. دولت در نهایت می‌تواند برای رشد تولید مشوق‌هایی در نظر بگیرد، اما نمی‌تواند عددی را به عنوان هدف تولیدی خودروساز در نظر بگیرد. این اقتصاددان همچنین معتقد است نمی‌توان موضوع تقاضا را از کلیت حوزه خودرو جدا کرد، چراکه همه موضوعات در این حوزه دچار در‌هم‌پیچیدگی است؛ بنابراین موضوع تقاضا به قیمت‌گذاری و علاوه بر آن به رقابتی بودن بازار وابسته است.

وی تاکید دارد که به دلیل نبود واردات و رقابتی نبودن بازار، فشار روی تولیدکنندگان افزایش پیدا کرده است. فاطمی می‌گوید با توجه به اندازه بازار ایران باید بتوانیم بخشی از فشار تقاضای موجود را با واردات رفع کنیم و همچنین صادرات نیز داشته باشیم.

این استاد دانشگاه شریف معتقد است نمی‌توان مشکل صنعت خودرو را به صورت جزیره‌ای حل کرد، چراکه ممکن است در بلندمدت ادامه ساختار کنونی امکان‌پذیر نباشد؛ در این صورت باید به سمت راه‌حل‌هایی مانند تقویت بخشی از زنجیره تامین در کشور و ادغام با صنعت خودروی جهان پیش رفت.

این دو کارشناس هریک دلایل دیگری را نیز برای رشد تقاضا، موثر می‌دانند. در این زمینه فرشاد فاطمی می‌گوید در شرایط تورمی کالا‌های بادوام مانند خودرو، مسکن یا طلا با رشد تقاضا همراه می‌شوند که اگر دولت بتواند تورم را مدیریت کند، بخشی از این مشکل حل می‌شود. کریمی سنجری، اما می‌گوید برخی عوامل مانند رشد صدور گواهی‌نامه‌های رانندگی، نرخ جوانی جمعیت و شبکه حمل‌ونقل ضعیف باعث رشد تقاضای خودرو می‌شود، اما از طرف دیگر افت قدرت خرید از تقاضای موثر کاسته است. در واقع این بخش از تقاضا وجود دارد، اما به‌نوعی نادیده گرفته شده است. به صورت کلی می‌توان گفت تقاضا در حال حاضر در بازار خودروی ایران به نوعی معما بدل شده است، معمایی که بدون تغییر شیوه سیاستگذاری چندان قابل‌حل به نظر نمی‌رسد.