سه ویژگی بازار زمستانی خرید آپارتمان
تاریخ انتشار: ۲۶ دی ۱۳۹۶ | کد خبر: ۱۶۶۲۰۶۵۶
بازار معاملات مسکن تحت تاثیر دو گروه تازهوارد، با تحولات چشمگیر در حجم خرید و فروش آپارتمان روبهرو شده است.
تحقیقات میدانی از بازار مسکن نشان میدهد تقاضا از طرف «خریداران مصرفی دارای خانه ملکی» یا همان غیرخانهاولیها و همچنین «مهاجرتکنندهها از بازار پول» افزایش پیدا کرده است؛ بهطوری که هرکدام از این دو گروه با اولویت متفاوت، به دنبال خرید ملک هستند.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمیشوند!
بررسی جریان زمستانی معاملات خرید آپارتمان در پایتخت از ظهور سه ویژگی مهم در این بازار حکایت دارد و در عین حال از ورود دو گروه تازهوارد به بازار معاملات ملک خبر میدهد. جریانشناسی معاملات ملک در مناطق مختلف شهر تهران طی هفتههای اخیر-هفتههای بعد از ورود بازار مسکن به فاز رونق-نشان میدهد مقطع زمانی فعلی در بازار مسکن به علت برخورداری از سه ویژگی جدید، مشخصات متفاوتتری نسبت به آنچه پیش از این در بازار معاملات ملک جریان داشت را در خود جای داده است. بهطوری که بعد از رشد بیش از ۵۲ درصدی حجم معاملات مسکن در آذرماه امسال در مقایسه با آذرماه سال گذشته، فضای بازار مسکن از سوی دو گروه تازه وارد مورد توجه و تحت تاثیر قرار گرفته است.
بررسیهای صورت گرفته درخصوص ویژگیهای مقطع زمانی فعلی بازار معاملات مسکن، از «افزایش تعداد افراد مطلع از رونق ایجاد شده در بازار مسکن طی بیش از یک ماه گذشته» حکایت دارد؛ طوری که به واسطه ایجاد این آگاهی در میان گروههای متقاضی، هماکنون «تعداد افراد مصمم به خرید واحدهای مسکونی» در بازار معاملات ملک افزایش یافته است؛ بنابراین اولین ویژگی مقطع زمانی فعلی بازار مسکن را میتوان در مقوله «افزایش حجم تقاضا برای خرید مسکن از سوی متقاضیان» خلاصه کرد.
ویژگی دوم بازار معاملات ملک در شرایط فعلی به «سنگین شدن کفه مربوط به خریدهای شب عید بازار معاملات مسکن در مقایسه با سایر تقاضاها در بازار ملک» برمیگردد؛ هماکنون جستوجوها برای انجام خریدهای مربوط به شب عید بازار مسکن آغاز شده است و حجم قابل توجهی از متقاضیان با فرا رسیدن دو ماه دی و بهمن که دو ماه اصلی انجام نقل و انتقالات مربوط به شب عید در بازار مسکن است این نوع معاملات را در بازار افزایش دادهاند. سال گذشته نیز در دی و بهمنماه به دلیل نزدیک شدن به سال جدید، حجم معاملات خرید مسکن در بازار ملک بهطور محسوس افزایش یافت. سومین ویژگی بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی، «تاثیرپذیری بازار معاملات خرید آپارتمان از تحولات سیاسی و اقتصادی کشور» است؛ در هفتههای گذشته بروز برخی تحولات اقتصادی همچون رشد چشمگیر و صعود تاریخی شاخص در بازار سهام، افزایش قابل توجه نرخ ارز و همچنین بازگشت نرخ سود سپردههای بانکی به سطح ۱۵ درصد طی یک فصل گذشته و حفظ نسبی این سطح در بسیاری از بانکها، بازار معاملات مسکن را تحت تاثیر قرار داد.
تحولات سیاسی در دو سطح داخلی و بینالمللی نیز طی هفتههای گذشته از عوامل موثر بر تحولات بازار مسکن بوده است؛ طوری که مجموع این رویدادها رفت و آمد در بازار ملک را از سوی هر دو سمت عرضه و تقاضا تحت تاثیر قرار داده است. در شرایط فعلی این رفت و آمدها در حالی منجر به افزایش تقاضا برای خرید مسکن از سوی برخی گروههای متقاضی شده است که هماکنون برخی دیگر از متقاضیان خرید و حتی گروههایی از فروشندگان بهصورت موقت تقاضا برای خرید یا عرضه ملک به بازار مسکن را متوقف کردهاند. مجموعه این ویژگیها و رفت و آمدها موجب شده روند فعلی معاملات آپارتمان در بازار ملک به لحاظ «گروه سنی»، «قیمتکل» و «متراژ» آپارتمانهای مورد تقاضا با مشخصات متفاوتتری نسبت به ماههای قبل در جریان باشد.
برآیند اثر این تحولات و ویژگیهای مقطع زمانی فعلی در بازار معاملات مسکن هماکنون شرایط تازهای را در بازار ملک ایجاد کرده است طوری که برخی ناظران بازار در تحلیل وضعیت موجود بازار مسکن معتقدند هماکنون بازار معاملات ملک دستخوش «هیجان» شده است؛ به این معنا که تقاضای هیجانی برای خرید ملک وارد بازار مسکن شده است؛ این در حالی است که بررسیها بر مبنای انجام تحقیقات میدانی و بررسیهای آماری و کارشناسی حاکی است بازار معاملات مسکن بیش از آنکه با وضعیت هیجانی و ورود تقاضای هیجانی برای خرید ملک مواجه شده باشد هماکنون با «ورود دو گروه تازهوارد به بازار در سمت تقاضا» روبهرو است؛ هر چند ورود این دو گروه تازهوارد از یک طرف و تحلیل رفتار فعلی متقاضیان در بازار مسکن هرگز به معنای هیجانی شدن بازار از ناحیه سمت تقاضای بازار مسکن نیست. بررسیهای کارشناسی حاکی است هیجانی بودن تقاضا در بازار مسکن به معنای ورود تعداد زیادی متقاضی به بازار برای خرید ملک و پذیرش تمام شرایط موجود در بازار اعم از موافقت با افزایش چشمگیر قیمت مسکن یا به عبارت بهتر خرید مسکن به هر قیمتی است حال آنکه به رغم بروز برخی تحولات در بازار مسکن طی هفتههای اخیر هنوز نشانههایی از این موضوع در بازار به چشم نمیخورد. در واقع اگر چه حجم تقاضا برای خرید مسکن در بازار معاملات ملک افزایش یافته است و متقاضیان تا حدی نگران افزایش قیمتها هستند اما نسبت به قیمتهای پیشنهادی مالکان و فروشندگان مسکن حساسیت دارند و با تامل بیشتری اقدام به جست و جو در بازار برای یافتن مناسبترین گزینه پیشنهادی میکنند؛ در واقع سمت تقاضا نسبت به افزایش سطح قیمتها بیتفاوت نیست و این موضوع نشان میدهد افزایش حجم تقاضای خرید مسکن در مقطع فعلی به معنای پذیرش هر شرایطی از سوی متقاضیان برای خرید مسکن نیست. به این ترتیب، افزایش فعلی حجم تقاضا در بازار مسکن را نباید به معنای ورود تقاضای هیجانی تعبیر و توصیف کرد؛ این در حالی است که هماکنون علائم سفتهبازی و سوداگری در بازار معاملات مسکن که یکی از مهمترین مشخصات هیجانی شدن بازار مسکن است مشاهده نمیشود؛ در واقع سفتهبازی به شکل خرید و فروشهای مکرر مسکن در کوتاهمدت به شکل محسوس مشاهده نمیشود و تحقیقات میدانی و اظهارات واسطههای فروش مسکن در مناطق مختلف پایتخت نیز این موضوع را تایید میکند.
ماهیت تازهواردهای بازار مسکن
بررسیها درباره ماهیت دوگروه تازهوارد به بازار معاملات خرید مسکن که در واقع بخشی از افزایش بیش از ۵۲ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان طی آذرماه امسال ناشی از ورود آنها به بازار ملک است، نشان میدهد اولین گروه تازه وارد به بازار، «خریداران مصرفی دارای خانه ملکی» هستند که «غیرخانه اولی» بوده و قصد دارند واحد مسکونی محل سکونت خود را از طریق فروش واحد فعلی و خرید آپارتمان جدید ارتقا دهند؛ در واقع این گروه همان متقاضیان «تبدیل به احسن کردن» واحدهای مسکونی هستند که با مشاهده شرایط فعلی در بازار مسکن برای خرید آپارتمان ترجیحی خود مصمم شدهاند.
گروه دوم«مهاجران بانکی» از بازار پول به بازار مسکن هستند؛ سرمایهدارانی که پیش از این اقدام به سپردهگذاری در بازار پول(بانکها) برای دستیابی به بیشترین سطح بازدهی سرمایه کرده بودند اما همزمان با تعدیل و کاهش نرخ سود سپردههای بانکی به ۱۵ درصد طی ماههای اخیر و چشمانداز پیشروی بازار ملک، تصمیم به انتقال سرمایه از بازار پول به بازار مسکن گرفتهاند. در واقع درحالی که اولین گروه تازهوارد به بازار مسکن متقاضی مصرفی خرید آپارتمانهای مسکونی محسوب میشوند گروه دوم منجر به ورود تقاضای سرمایهای به بازار شدهاند و بازار را از حالت «مصرفی کامل» (روندی که طی ماههای گذشته بر بازار مسکن حاکم بود)خارج کردهاند.
متقاضیان تبدیل به احسن واحدهای مسکونی یا همان گروه تازهوارد متقاضی خرید واحدهای مصرفی، معمولا خرید واحدهای نوساز را در اولویت جست و جوی خود قرار میدهند؛ اما بعد از جستوجو در بازار و مواجهه با فاصله قیمتی قابل توجه واحدهای مسکونی نوساز با واحدهای چند ساله، این اولویت به سمت خرید واحدهای مسکونی با عمر بنای بیشتر یا واحدهای واقع در گروه سنی بالاتر تغییر میکند. این موضوع به خصوص طی یکی، دو ماه گذشته که برخی از مالکان واحدهای مسکونی نوساز اقدام به افزایش قابل توجه سطح قیمت پیشنهادی این گروه از آپارتمانها کردند پررنگتر از قبل شده است.
هماکنون اگرچه گروه سنی پیشگام در معاملات خرید مسکن در بازار ملک همان واحدهای نوساز (واحدهای مسکونی صفر تا ۵ سال ساخت) هستند اما گروه سنی «پیشرو» به لحاظ «بیشترین نرخ رشد فروش آپارتمان» مربوط به واحدهای مسکونی با عمربنای«۱۶ تا ۲۰» سال است. حجم خرید آپارتمانهای مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال در شهر تهران آذرماه امسال در مقایسه با آذرماه سال گذشته ۱۱۶ برابر افزایش یافت و به عبارت دیگر بیش از ۲ برابر شد؛ این گروه از آپارتمانها هماکنون ۱۲ درصد از حجم کل معاملات خرید مسکن را به خود اختصاص میدهند، این درحالی است که سهم معاملات این واحدها سال گذشته ۷ درصد بود.
آپارتمانهای با عمر بنای ۱۶ تا ۲۰ سال هماکنون بنا بر سه دلیل عمده مورد توجه متقاضیان مصرفی بهخصوص متقاضیان تبدیل بهاحسن کردن واحدهای مسکونی قرار گرفته است؛ اولین دلیل به قرار گرفتن این واحدها در «کمترین سطح قیمتی» در بازار مسکن برمیگردد؛ واحدهای ۱۶ تا ۲۰ ساله که هماکنون بهعنوان واحدهای قدیمیساز در بازار مسکن معامله میشوند، نسبت به واحدهای نوساز و چندساله از کمترین سطح قیمت برخوردارند؛ همین عامل بهعنوان اولین دلیل افزایش استقبال خانوارها از خرید این دسته از واحدها قابل طرح است. از سوی دیگر «۲۰ سال، سقف سنی تعیین شده برای آپارتمانهای مشمول دریافت وام خرید مسکن» است؛ هماکنون متقاضیان خرید واحدهای مسکونی با استفاده از تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن از طریق اوراق حق تقدم وام، مجاز به خرید واحدهای مسکونی با سقف سنی ۲۰ سال هستند و همین موضوع عامل دوم افزایش استقبال از خرید این واحدها محسوب میشود.
عامل سوم به «امکان خرید مسکن با متراژ بالاتر و در محلات مرغوبتر شهر با خرید واحدهای مسکونی واقع در محدوده سنی ۱۶ تا ۲۰ سال» برمیگردد؛ این اقدام علاوه بر آنکه نشان دهنده واکنش متقاضیان خرید آپارتمان به چالش کمبود آپارتمانهای کممتراژ در بازار مسکن است، در عین حال نشاندهنده تغییر ذائقه گروههایی از متقاضیان برای سکونت در واحدهای بزرگتر یا واقع در محلات مرغوبتر بهرغم وجود محدودیت نسبی در تامین مالی خرید مسکن است.
گروه دوم از تازهواردهای بازار مسکن که به دنبال کاهش نرخ سود سپردههای بانکی، درصدد انتقال تمام یا بخشی از سرمایههای خود به بازار مسکن هستند، بسته به «میزان سرمایه» در اختیار خود متقاضی خرید «زمین»(ملک کلنگی) یا خرید «آپارتمان» در سایر گروههای سنی هستند؛ سرمایهداران کلانی که هماکنون از بازار پول به بازار مسکن مهاجرت کردهاند، ترجیح میدهند به جای خرید آپارتمان، سرمایه خود را صرف خرید زمین و ملک کلنگی کنند چراکه بازدهی زمین و املاک کلنگی در بلندمدت از بازدهی آپارتمان بیشتر است. حجم معاملات واحدهای مسکونی کلنگی(آپارتمانهای با عمربنای بیش از ۲۰ سال) امسال نسبت به سال گذشته ۹۷ درصد معادل حدود ۲ برابر افزایش یافته است؛ این سهم که سال گذشته ۶ درصد بود، هماکنون به ۱۰ درصد رسیده است. از سوی دیگر سایر مهاجران بانکی به بازار مسکن که سرمایه کمتری نسبت به سرمایهداران کلان در اختیار دارند، ترجیح میدهند از بازار سایرگروههای سنی واحدهای موجود در بازار اقدام به خرید آپارتمان کنند.
خریداران مصرفی چه میخرند؟
بیشترین حجم از معاملات خرید مسکن در بازار معاملات مصرفی واحدهای مسکونی هماکنون در محدوده واحدهای مسکونی با مساحت ۶۰ تا ۹۰ مترمربع انجام میشود. هماکنون ۵/ ۶۰ درصد از حجم کل معاملات مسکن در بازه مساحتی واحدهای مسکونی کمتر از ۹۰ مترمربع صورت میگیرد که از این میزان ۳۶ درصد معاملات انجام شده مربوط به آپارتمانهای با مساحت کمتر از ۷۰ مترمربع است.
درحالحاضر آپارتمانهای با مساحت ۶۰ تا ۷۰ مترمربع ۱۴ درصد از حجم کل معاملات را به خود اختصاص دادهاند که این سهم در سال گذشته ۱۵ درصد بوده است؛ آپارتمانهای با مساحت ۷۰ تا ۸۰ مترمربع نیز با حفظ سهم قبلی خود از کل معاملات مسکن در سال ۹۵، هماکنون ۱۳ درصد حجم کل معاملات خرید آپارتمان را به خود اختصاص میدهند. این در حالی است که در شرایط فعلی سهم آپارتمانهای با مساحت ۸۰ تا ۹۰ مترمربع از کل معاملات مسکن در حال تقویت است؛ به طوری که این سهم از ۱۰ درصد حجم کل معاملات مسکن در سال گذشته هماکنون به ۱۱ درصد افزایش یافته است. تقویت سهم این گروه از واحدهای مسکونی را میتوان از نشانههای ورود خریداران جدید به بازار ملک برای تبدیل به احسن کردن واحدهای مسکونی تحلیل کرد. بررسیهای صورتگرفته نشان میدهد هماکنون سهم خرید آپارتمانهای با قیمت کل ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان معادل ۸ درصد، آپارتمانهای ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومانی ۱۰ درصد و آپارتمانهای ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومانی ۱۳ درصد است. سهم واحدهای با قیمت کل ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان در معاملات صورتگرفته بازار مسکن ۲ واحد درصد تقویت شده است. با این حال واحدهای مسکونی با قیمت کل ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان همچنان سهم بالایی از کل معاملات دارند که البته این سهم روبه کاهش است.
منبع: اقتصاد آنلاین
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را بهطور اتوماتیک از وبسایت www.eghtesadonline.com دریافت کردهاست، لذا منبع این خبر، وبسایت «اقتصاد آنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۶۶۲۰۶۵۶ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتیکه در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
فوبیای وام مسکن
«ادعای تورمی درباره وام مسکن» جلوی طرح افزایش سقف تسهیلات خرید خانه قد علم کرده است. این طرح توسط گروهی از کارشناسان بانکی برای ارائه به سیاستگذار آماده شده است. با این حال، احتمال «مواجهه انحرافی» با آن وجود دارد.
به گزارش دنیای اقتصاد، بررسیها نشان میدهد «تورمزا بودن وام مسکن» یک توهم است، چون طی ۹ سال «تثبیت سقف وام» قیمت مسکن در تهران ۷ برابر شد، اما در سالی که قدرت پوششی این تسهیلات ۷۰ درصد افزایش یافت، تورم مسکن صفر شد.
طرح گروهی از کارشناسان بانکی برای «افزایش سقف وام خرید مسکن از مسیر پرداخت چند فقره تسهیلات برای خرید یک آپارتمان به خریداران شراکتی» به مانع برخورد کرده است؛ مقاومتی که طی دو دهه گذشته نیز هر بار حرف «تعدیل قدرت خرید مسکن» وسط میآمد، بر سر این راه شکل میگرفت.
«دنیایاقتصاد» در این بررسی، اثبات میکند «ادعای مخالفان تقویت قدرت وام مسکن مبنی بر تورم زا بودن آن، نوعی توهم است».
هفته گذشته «دنیایاقتصاد» جزئیات نسخه پیشنهادی توسط یکی از بانکها برای «افزایش مبلغ وام خرید مسکن به شکلی که هم قدرت تسهیلات به سطح کارآمدی حداقلی برسد و هم امکان پرداخت قسط ماهانه آن وجود داشته باشد» را منتشر کرد.
بر اساس این نسخه که گفته میشود تحویل مقامات بانک مرکزی نیز شده است، «سقف کنونی وام خرید خانه که در تهران به شکل دریافت انفرادی ۵۶۰ میلیون تومان (با احتساب وام جعاله) است، به حدود یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان افزایش مییابد». مبلغ قسط چنین تسهیلاتی با مدت بازپرداخت کمتر از ۱۵ سال، حدود ۲۶ میلیون تومان در ماه خواهد بود که از «توان پرداخت (قسط) ماهانه زوجهای متقاضی خرید خانه» به مراتب بیشتر است؛ بیش از دو برابر توان خانوارها. از همین رو، در این نسخه، «امکان پرداخت تفکیکی چند فقره وام خرید با سقف مجموع ۱.۲ میلیارد به چند نفر که به صورت شراکت دانگی برای خرید یک واحد مسکونی اقدام میکنند، در نظر گرفته شده است تا قفل پرداخت قسط باز شود».
از آنجا که طی سالهای اخیر، متقاضیان صاحب خانه شدن تحتتاثیر جهش قیمت و توان مالی پایین، عمدتا با حمایت (شراکت) اعضای خانواده موفق به تهیه بودجه خرید شده اند، مدل خرید مشارکتی آپارتمان، به نوعی در حال شیوع است و اکنون، «تعدیل قدرت وام به شکل خرید شراکتی»، میتواند تا حدودی قفل صاحب خانه شدن را باز کند.
اما مقابل تصویب این طرح، «مقاومت بزرگ» شکل گرفته است. مخالفان «افزایش مبلغ تسهیلات خرید مسکن»، فوبیای تورمی دارند به این معنا که «هر نوع تعدیل سقف وام را مساوی صعود قیمت مسکن» عنوان میکنند.
خیلی پیشتر، در زمان دولت نهم، گروهی از کارشناسان حامی دولت، «وام مسکن را دینامیت بازار ملک تعبیر میکردند» تا بر «تورم زا بودن این ابزار اصلی خانه اولیها در جهان» تاکید کنند و مانع «موافقت بانک مرکزی در آن سالها برای احیای قدرت این تسهیلات» شوند.
اکنون نیز همان ادعای تورمی برای مسکن مطرح است. اما این ادعا، واقعیت دارد؟
تورم یا توهم؟بررسیها با استناد به «روند تاریخی افزایش سقف وام خرید مسکن در تهران» و همچنین «روند تورم مسکن» طی دو دهه گذشته نشان میدهد، «محرکهای صعود قیمت آپارتمان در پایتخت (و البته در سایر شهرهای ایران)، عناصری غیر از وام بوده است».
بی اثر بودن «اثر افزایش قدرت خرید مسکن از محل تقویت سقف وام» بر روی سطح قیمت آپارتمان به دو علت است؛ علت اول، «ناچیز بودن سهم پوششی مبلغ وام حتی در لحظه افزایش سقف» و علت دوم نیز «وزن بالای محرکهای اصلی تورم مسکن در مقایسه با محرک بانکی» است. از اوایل دهه ۸۰ تا سال ۹۷، دو مرتبه، سقف وام خرید مسکن توسط شورای پول و اعتبار افزایش پیدا کرد. از اوایل دهه ۸۰ تاکنون نیز چهار مرتبه این اتفاق رقم خورد، اما در این بررسی، بازه زمانی ۸۴ تا ۹۷، مبنای تحلیل بازار قرار گرفته است، چون از سال ۹۷ تاکنون، «جهشهای تاریخی قیمت مسکن ناشی از انتظارات تورمی، جهش دلار و ریسکهای قوی غیراقتصادی»، مسیر بازار معاملات آپارتمان را از «ریل خریدهای مصرفی»، منحرف کرد و بنابراین، چون وام خرید نقشی در معادلات بازار مسکن (در این سالهای اخیر) نداشت، در این بررسی لحاظ نشده است.
از سال ۸۴ تا ۹۲، یعنی درست در مقطع کاری دولتهای نهم و دهم –برههای که دولت همه امکانات در اختیارش را برای ساخت مسکن مهر بسیج کرد و اعتقادی به وام خرید مسکن نداشت، «سقف وام خرید مسکن ثابت نگه داشته شد و هیچ تعدیلی (افزایشی) نیافت». با این حال در همان فاصله زمانی ۹ ساله، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران ۹ برابر شد و از حدود نیم میلیون تومان به نزدیک ۴ میلیون تومان رسید.
این مقایسه اثبات میکند، «تورم مسکن، مستقل از وام مسکن، به راه خود ادامه داده است». در این میان، آنچه مهر تایید پررنگتر بر «توهم تورم زایی وام مسکن» میزند، تغییرات نزولی قدرت پوششی وام طی همین سالهای مورد بررسی است.
سال ۸۴، قدرت وام، معادل ۲۸ مترمربع از یک واحد مسکونی در تهران بود؛ این یعنی حدود ۵۰درصد از بهای خرید یک آپارتمان ۶۰ مترمربعی در آن سال که به نسبت، قدرت مناسبی برای خرید خانه اول به حساب میآمد. اما در سال ۹۲، به علت ثبات چندساله سقف وام و صعود قیمت مسکن، قدرت تسهیلات به ۵ مترمربع سقوط میکند و بی اثر میشود، اما در همان سال ۹۲، بازار مسکن تحتتاثیر ریسکهای بیرونی غیراقتصادی و التهابات ارزی، با جهش قیمت روبهرو شد.
بعداز تثبیت ۹ ساله مبلغ وام، در سال ۹۳، رقم تسهیلات خرید مسکن با ۷۰درصد افزایش به ۳۵ میلیون تومان میرسد، اما اینجا هم، مسیر تورم مسکن، متفاوت از افزایش وام است. در سال ۹۳، بازار مسکن از «تورم شدید سالهای ۹۱ و ۹۲» عبور میکند و ریسکها فروکش میکند، در نتیجه، قیمت مسکن که از محرکهای بیرونی اثرپذیر است، در سال ۹۳ به ثبات نسبی میرسد و حدود ۱۰درصد افزایش مییابد.
خیالی بودن نقش مخربدر سال ۹۴ بار دیگر سقف وام خرید مسکن ۷۰درصد افزایش پیدا میکند و آنجا هم ثبات نسبی در بازار مسکن با بهبود اوضاع اقتصادی و سیاسی در کشور، به تورم صفر ملکی منجر میشود که باز هم، «بی اثر بودن افزایش وام بر روی سطح قیمت» را نشان میدهد.
اما در سالهای ۹۵ تا ۹۷ که سیاستگذار پولی، «تعدیل قدرت وام» را از دستور کار خارج میکند، بازار مسکن با رشد دو برابری قیمت روبهرو میشود. علت جهش ۲۰۰ درصدی متوسط قیمت آپارتمان در تهران از ۹۵ تا پایان ۹۷، «اثر تورمی ریسکهای مرتبط با خروج از برجام و التهاب دلار بر بازار ملک» بود.
نمای کلی از آنچه طی سالهای ۹۰ تا ۱۴۰۲ به صورت تجمیعی بر تغییرات وام مسکن و قیمت مسکن گذشته، حکایت از آن دارد که طی این دورهها با فراز و فرودهای مختلف متغیرهای موثر بر بازار ملک، تورم مسکن بیشتر از افزایش مبلغ وام بوده است.
قیمت واحدهای مسکونی در این فاصله ۳۹ برابر شده، اما مبلغ وام ۲۸ برابر شده است.
اکنون، «خیالی بودن نقش تخریب گر وام مسکن در بازار»، با کارنامه حدود ۲۰ ساله تغییرات قیمت مسکن، محرز است. در شروع سال جدید، چنانچه «شرایط حداقلی برای تامین مالی خانه اولی ها» فراهم بیاید، این گره گشایی از سمت تقاضای مصرفی میتواند اثر مستقیم و معنادار بر تحریک سمت عرضه داشته باشد.
طی سالهای اخیر، رکود خرید مصرفی آپارتمان باعث ثبت رکود تاریخی تولید مسکن شد و همین رکود عرضه، به شکل دومینویی روی تورم مسکن و تعمیق رکود خرید اثر سوء داشته است.