وضعیت بازار مسکن در آستانه بهار ۹۷

ساعت24 -بازار مسکن در روزهای پایانی سال 96 در سکوت و آرامش به سرمی‌برد و گویی خبری از معاملات پروپیمان نیست. به اعتقاد برخی کارشناسان مردم در انتظار سال جدید هستند تا وضعیت بازار مسکن روشن شود و پس از آن‌ اقدام به خرید کنند.

روزنامه قانون نوشت: بازار مسکن در روزهای پایانی سال 96 در سکوت و آرامش به سرمی‌برد و گویی خبری از معاملات پروپیمان نیست.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

به اعتقاد برخی کارشناسان مردم در انتظار سال جدید هستند تا وضعیت بازار مسکن روشن شود و پس از آن‌ اقدام به خرید کنند.

این اتفاق هر سال تکرار می‌شود. هر سال خانوارها تا اردیبهشت تصمیمی برای خرید مسکن نمی‌گیرند و از ماه دوم سال نو، دوباره شاهد رشد قراردادهای خرید و فروش مسکن هستیم. به این ترتیب معاملات مسکن در اسفند کاهش یافته است؛ در حالی که از ابتدای نیمه دوم سال جاری روند معاملات صعودی بوده و این سیر مثبت تا بهمن ادامه داشته است. به همین‌دلیل در این مدت برخی کارشناسان و مسئولان نوید روزهای بهتری را برای بازار مسکن می‌دادند اما برخی دیگر معتقد بودند که بازار مسکن به این زودی‌ها از زیر بار رکود خارج نخواهد شد و رکود بازار روز به روز عمیق‌تر می‌شود.

التبه تعداد معاملات مسکن در بهمن امسال نسبت به دی تغییر یافت و کارشناسان اعلام کردند که تاثیر «هیجانات ارزی» موجب کاهش 3.2 درصدی حجم قراردادهای خرید و فروش مسکن در بهمن نسبت به ماه قبل از آن، شده است. بنابراین کاهش حجم معاملات مسکن در ماه‌های پایانی سال تا اوایل و حداکثر تا اواسط اردیبهشت ادامه می‌یابد و به عبارت دیگر تا دو ماه دیگر شاهد تداوم افت معاملات مسکن خواهیم بود.

امیدهای واهی به بهبود بازار مسکن

بحران بازار مسکن روز به روز بزرگ‌تر می‌شود و کارشناسان اعتقادی به امیدهای واهی مسئولان درخصوص خروج از رکود ندارند. اگر بخواهیم رفتار بازار مسکن در ۲۵ سال گذشته را مرور کنیم، دوره‌های رونق و رکود متوالی قابل مشاهده است. از نیمه دوم سال ۹۲ بازار مسکن وارد دوره رکودی خود شد. این شرایط رکودی تا اوایل سال ۹۵ ادامه داشت. در سال ۹۵ روزنه‌ای از رونق در بازار مشاهده و این بازار وارد دوره‌گذار به سمت رونق شد اما هنوز به اعتقاد کارشناسان وارد این دوران نشده است. اگرچه پیش‌بینی آینده بازار مسکن همیشه از دشوارترین مسائلی بوده است که تحلیلگران با آن دست و پنجه نرم کرده‌اند. تعدد بازیگران، سیاست‌‌ دولت‌های مختلف، تغییرات نرخ تورم، فراز و فرود نرخ بهره بانکی، بازارهای جایگزین سرمایه‌گذاری‌(همچون بانک‌ها، بورس، طلا و دلار)، کمیت و کیفیت تزریق پول و وام به بخش مسکن، ساختار هرم جمعیت، ازدواج و تقاضای مسکن و ده‌ها عامل دیگر ) از مواردی هستند که پیش‌بینی آینده بازار مسکن را سخت می‌کنند.

اما با این وجود دوباره پیش‌بینی‌‍‌هایی در این میان مطرح شده است. کارشناسان درباره وضعیت قیمت مسکن در سال آتی پیش بینی می‌کنند که در 6 ماهه نخست سال 97، افزایش قابل‌توجهی در قیمت مسکن نداشته باشیم و اگر افزایشی نیز رخ دهد در مرداد شاهد رشد قیمت‌ها خواهیم بود. انتظار می‌رود که قیمت مسکن از مرداد حدود 10 تا 15درصد افزایش یابد. از سوی دیگر بهروز ملکی، کارشناس مطرح این حوزه معتقد است که سال ۹۷، سال تداوم رونق در بازار خرید و فروش مسکن و همچنین بازگشت رونق به بخش ساخت و ساز خواهد بود.

سال آینده جهش قیمت مسکن نداریم

با این وجود مصطفی قلی‌خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز در خصوص رشد قیمت مسکن و اجاره بها در سال آینده می‌گوید: اجاره بها همواره تابع قیمت مسکن بوده است، برخی تصور می‌کنند که سال آینده جهش قیمت مسکن خواهیم داشت. باید در جواب تصورات برخی فروشنده‌ها یا متقاضیان خرید مسکن بگوییم که هیچ اتفاق خاصی یا جهش قیمت مسکن در سال آینده نخواهیم داشت. ‌علاوه بر تعیین کننده بودن قیمت مسکن بر نرخ اجاره بها عرضه و تقاضا نیز در بالا رفتن نرخ اجاره تاثیر دارد، بنابراین امیدواریم سال آینده در فصل نقل و انتقالات تعداد مستاجران افزایش نیابد. هر زمان که تقاضا بیش از عرضه باشد، بحران میان مالک و مستاجر رخ می‌دهد. امیدوار هستیم تعداد مستاجران در سال آینده بیشتر نشود. دلیل کاهش آمار معاملات مسکن در اسفند نسبت به مدت مشابه سال گذشته به این‌دلیل است که برخی تصور می‌کنند اتفاق خاصی از لحاظ قیمتی در بازار مسکن در سال آینده رخ می‌دهد؛ بنابراین منتظر مانده‌اند و همین موضوع باعث شد تا حدودی معاملات مسکن در ماه جاری کاهش یابد. البته افزایش نرخ ارز و طلا نیز باعث شد تا برخی از خرید و فروش مسکن خودداری و به سمت این بازارها کشیده شوند.

روند رکودی و صعودی بازار

اگر بخواهیم رفتار بازار مسکن در ۲۵ سال گذشته را مرور کنیم، دوره‌های رونق و رکود متوالی قابل مشاهده است. از نیمه دوم سال ۹۲ بازار مسکن وارد دوره رکودی خود شد. این شرایط رکودی تا اوایل سال ۹۵ ادامه داشت. در سال ۹۵ طلیعه رونق در این بازار مشاهده شد و این بازار وارد دوره گذار به سمت رونق شد. بازار مسکن از اواخر سال ۹۵ دوره رونق خود را شروع و یک رونق با شیب ملایم را تجربه کرد. از شهریور سال ۹۶ و مقارن با کاهش دستوری نرخ‌های سود بانکی، تعدادی سرمایه‌گذاران، سرمایه‌های خود را از بانک خارج و به سمت مسکن تزریق کردند؛ چرا که بازار پول مهم‌ترین رقیب بازار مسکن است. بنابراین از نیمه سال ۹۲ قیمت مسکن در شهر تهران با یک شیب تند افزایشی مواجه شد. البته هنوز در بیشتر شهرهای بزرگ کشور مانند اصفهان، مشهد، شیراز، تبریز و... شرایط رونق شهر تهران را مشاهده نمی‌کنیم. در این میان به اعتقاد غلامحسین شافعی، رییس اتاق بازرگانی، صنایع، معادن و کشاورزی ایران، طرح دولت برای احیای بافت های فرسوده، موجب رشد بخش ساختمان می‌شود و مسکن را از رکود خارج می‌کند.او به تازگی در نشست هیات نمایندگان اتاق بازرگانی ایران گفته است: لازمه دستیابی به رشد بخش مسکن، این است که طرح احیای بافت های فرسوده توسط بخش خصوصی و با حمایت دولت اجرایی شود.

سه عامل رونق مسکن در سال آینده

عباس شوکتی یکی از فعالان حوزه صنعت ساختمان معتقد است که‌ تقویت توسعه‌گران و انبوه‌سازان منجر به افزایش تولید انبوه مسکن و به تبع آن کاهش قیمت‌ها می‌شود و دولت باید سیاست‌های خود را به سمت و سوی تقویت توسعه‌گران سوق دهد. نوسازی بافت‌های فرسوده نقش موثری در بهبود وضعیت ساخت وساز دارد. خوشبختانه در سال گذشته دولت با تشکیل ستاد ملی باز آفرینی شهری توانسته زمینه ورود توسعه‌گران به این بخش را فراهم کند. اجرای طرح محله محور در باز آفرینی شهری و پرداخت تسهیلات به آن‌ها می‌تواند انگیزه توسعه‌گران در این بخش را افزایش دهد. به گفته او استفاده 95درصدی از مصالح‌ ساختمانی داخلی، وجود 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه و در نهایت پرداخت تسهیلات اجرایی به توسعه‌گران می‌تواند رونق را در سال آینده به بازار مسکن وارد کند.

خصلت رانتی ساختمان

به گفته یکی از فعالان حوزه ساختمان،برای اشتغال‌زایی نباید روی بخش‌هایی تمرکز کنیم که اشتغالی ایجاد نمی‌کنند. یکی از آن بخش‌هایی که به نظر می‌رسد باعث رشد اشتغال‌زایی در کشور می‌شود، بخش ساختمان است و به‌همین‌دلیل مسئولان روی توسعه این بخش همیشه مانور می‌دهند. بررسی‌ها نشان می‌دهد فعالیت‌های ساختمانی از‌جمله فعالیت‌هایی هستند که با افزایش سرمایه‌گذاری به تعداد اشتغال خود نمی‌افزاین؛ زیرا سرمایه‌گذاری در این بخش، با اتمام فعالیت ساختمانی به سرمایه یا دارایی در بخش‌های دیگر تبدیل شده و در خود بخش ساختمانی انباشت نمی‌شود. در ایران به دلیل خصلت رانتی ساختمان، این سرمایه به طور عمده به دارایی مستغلاتی تبدیل شده و پس از آن با وجود جذب ارزش افزوده از بخش‌های دیگر، هیچ‌گونه اشتغالی را ایجاد نمی‌کند. در دولت‌های نهم و دهم، حجم عظیمی از سرمایه‌ها به فعالیت‌های ساختمانی به‌ویژه در مسکن مهر اختصاص یافت و با‌وجود‌آن، نتیجه‌ای در تولید اشتغال به ‌دست نیامد. بسیاری دیدگاه‌ها در ایران، چه در طرف تصمیم‌سازان (دانشگاهیان، پژوهشگران و صاحب‌نظران) و چه تصمیم‌گیران و مدیران، اثر سرمایه‌گذاری در ساختمان را بر تولید اشتغال بدیهی می‌پندارند. برخی آن‌ها دارای بنیادهای پژوهشی و برخی نیز بر پایه شهود مدیریتی است. فرض بر این است که اگر سرمایه‌گذاری در ساختمان که تعداد بسیاری از فعالیت‌های پسین و پیشین را به‌ دنبال خود دارد، افزایش یابد، چه با به‌کارگیری فعالان ساختمانی و چه با رشته‌های مرتبط، بر تعداد شاغلان می‌افزاید و مشکلات بیکاری از این راه برطرف می‌شود.

شکار تقاضاهای سرمایه‌ای

برای خروج از رکود تنها دو راه وجود دارد؛ یک راه این است که حباب افزایش قیمت در بازار مسکن تخلیه شود و نرخ مسکن به قیمت منطقی بازگردد. این اتفاق مکانیزم سختی را به دنبال دارد، به دلیل اینکه دولت باید به آن ورودکند و تقاضاهای سرمایه‌ای را از بازار مسکن خارج کند. این اقدام با ابزار مالیاتی قابل اجرا است و بسیاری کشورها آن را انجام دادند و موفق شدند. اگر به این صورت نبود، کل اقتصاد کشورهای مختلف را سوداگری مسکن پُر کرده بود. کشورهای دیگر اجازه نمی‌دهند در بخش مسکن این اتفاق صورت بگیرد. در ایران و تمام دنیا بازار مسکن فی ذاته برای فعالان اقتصادی جذاب است. فعالان اقتصادی ترجیح می‌دهد در جایی فعالیت اقتصادی انجام دهند و سرمایه‌گذاری می‌کنند که سود (نرخ بازگشت سرمایه) بالا و خطرپذیری آن کم باشد. در بازار مسکن این شرایط حاکم است یعنی سود بالا و خطرپذیری کم است. اما به دلیل اینکه منابع تولید مسکن (زمین) محدود و مقدار آن مشخص است، نمی‌توانیم هر چه خواستیم تولید کنیم. این در حالی است که در برخی بخش‌ها امکان مانور بیشتری وجود دارد. برای مثال ما می‌توانیم به هر میزان که می‌خواهیم خودرو تولید کنیم. در این میان اگر دولت جلوی این اقدامات (دلال‌بازی بازار مسکن) را نگیرد، یعنی اجازه بدهد فعالان اقتصادی با هدف افزایش سودآوری مسکن بخرند و با قیمت بالا بفروشند، بازار با رکود و تورم بیشتری همراه خواهد شد. هر فردی (از دلالان) به این بازار وارد شود و خرید و فروش صورت گیرد، رونق تولید از بین می‌رود و شیب سرمایه‌ها به سمت تولید کاهش پیدا می‌کند. به این دلیل که دلالان ترجیح می‌دهند در این بازار بمانند زیرا سود بیشتری دارد(ارزان می‌خرند و گران می‎فروشند) و هیچ زحمتی برای‌شان ندارد. در این میان تولید مسکن نیز دچار مخاطره می‌شود. صنعت ساختمان بخش جانبی بازار مسکن است. زمانی که قیمت مسکن افزایش پیدا کرده و رکود ایجاد می‌شود، عده‌ای فعال در زمینه ساخت و ساز و تولیدکننده از فعالیت خارج می‌شوند. در این وضعیت رکود سنگینی بر خرید و فروش مسکن نیز حاکم می‌شود. افزایش قیمت مسکن باعث می‌شود که خانه‌های ساخته شده، خریداری نداشته باشد. به این ترتیب زمانی که خریداری وجود نداشته باشد، سازنده‌ها نیز تمایلی به ساخت و ساز نشان نمی‌دهند.

صنایع وابسته به صنعت مسکن این‌گونه به سمت رکود می رود. اکنون این وضعیت در کشور حاکم است. در حال حاضر موجودی مسکن، خریداری ندارد. همچنین در خصوص اینکه چگونه حباب مسکن می‌‌ترکد،‌باید گفت، دولت یا باید سوداگری را از طریق ابزار مالیاتی از بین ببرد یا رونقی در تولید (صنعت و کشاورزی ) کل کشور ایجاد کرده یاتولید به قصد صادرات ایجاد کند.همچنین توان اقتصادی مردم را افزایش دهد که بتوانند مسکن بخرند. این گونه از مسکن بیرون بیاید. دولت این دو اقدام را انجام نمی‌دهد یا نتوانسته است زیرا باید رشد اقتصادی افزایش پیدا کند و همراه با آن توانمندی مردم بالا برود تا بتوانند خرید داشته باشند. با این دو راه می‌توان مسکن را از رکود خارج کرد.

منبع: ساعت24

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.saat24.news دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ساعت24» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۷۷۶۱۷۵۷ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

افزایش سرمایه بیش از ۴ هزار درصدی یک نماد بورسی

روزانه در سایت "نبض بورس" گزید‌ه‌ای از آخرین اخبار و مطالب جذاب پیرامون بازار سرمایه، مسکن، ارز، انرژی و سرمایه گذاری تهیه و منتشر می‌گردد. گزارش کامل از گزیده‌ خبرهای امروز «نبض بورس» (https://nabzebourse.com) را با کلیک بر تیتر آن بخوانید.

قیمت لحظه‌ای دلار، یورو و درهم در بازار

 

۱۰ خبر مهم برای طلا، سکه، نفت و بیت کوین 

 

پیش بینی بورس دوشنبه ۱۷ اردیبهشت ۱۴۰۳

 

سهامداران این فلزات اساسی، مبین و دی بخوانند

 

خبری مهم درباره یک عرضه اولیه

 

افزایش سرمایه بیش از ۴ هزار درصدی یک نماد بورسی

  دومین حراج سکه در سال ۱۴۰۳ فردا برگزار می شود

 

قیمت دنا پلاس اتوماتیک چقدر شد؟

 

رکوردشکنی فروش شدوص

 

کدام نمادها حجم مشکوک خوردند؟

 

پرسودترین نمادهای امروز بورس تهران

 

میزان و زمان واریز سود ۴۰ نماد بورسی و فرابورسی | کدام نماد سود بیشتری به سهامدارانش می‌دهد؟

 

تداوم افت ارزش سهام عدالت