به نقل از «خبرآنلاین»

تب و تاب بازار مسکن فروکش کرد

تاریخ انتشار: ۲۸ اسفند ۱۳۹۶ | کد خبر: ۱۷۷۶۲۹۱۵

اقتصاد > مسکن - مهر گزارش داد:شاهدات میدانی و آماری از بازار مسکن نشان می دهد علی رغم آنکه حجم معاملات در اسفند ماه با کاهش فوق العاده ای روبه رو بود، اما خبری از کاهش قیمت ها نیست.

 درحالی که گرمای بازار مسکن در دی ماه و افزایش بی سابقه قیمت آن در بهمن ماه امسال نشان از رفع رکود مسکن و آغاز رونق این بخش می داد، اما هم مشاهدات میدانی و هم آمار نشان می دهد میزان خرید و فروش مسکن در اسفند ماه نسبت به سه ماه قبل از آن به شدت کاهش یافته و نزدیک شدن به ایام سال جدید، تب و تاب معاملات را بصورت چشمگیری فرونشانده است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

   

کاهش یک سومی خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن در اسفندماه

به عنوان نمونه فرابورس در گزارشی اعلام کرد در هفته سوم اسفند در بخش  تسهیلات مسکن، خرید و فروش ۲۵۰ هزار ورقه تسه به ارزش ۱۷.۱ میلیارد تومان رقم خورد. این در حالی است که هفته گذشته ۳۶۰ هزار ورقه تسه به ارزش ۲۴۰ میلیارد ریال دست به دست شد. به معنای دیگر تنها در فاصله چند روز مانده به پایان سال حجم خرید اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن و دریافت تسهیلات خرید مسکن از بانک عامل این بخش به میزان یک سوم نسبت به هفته قبل از آن (روزهای ابتدایی اسفند) کاهش داشته است.

از سوی دیگر بررسی آمار همه ساله بازار مسکن در اسفند ماه نشان می دهد تعداد معاملات و خرید و فروش ها در ماه پایانی هر سال و همچنین نخستین ماه از سال بعد (فروردین ماه) همواره با روند نزولی همراه بوده و سپس همزمان با آغاز اردیبهشت، بازار مسکن اوج می گیرد. اما مجددا در خرداد ماه به دلیل برگزاری امتحانات پایانی دانش آموزان و دانشجویان با کاهش خرید و فروش مسکن مواجه می شویم و مشتریان خود را برای آغاز رقابت گرم این بازار در تابستان آماده می کنند؛ به خصوص که امسال خرداد ماه و ماه مبارک رمضان با یکدیگر تقریبا منطبق شده اند.

کمبود مسکن نوساز

بررسی میدانی نشان می دهد بخش زیادی از مراجعات به بنگاه های مشاوران املاک برای خرید و فروش مسکن و تب و تاب به وجود آمده در این بخش فروکش کرده است. به خصوص که علی رغم افزایش تعداد معاملات مسکن در ماه های گذشته، هیچ اتفاقی در حجم ساخت و سازها و افزایش خانه های نوساز رخ نداده بود و هر آنچه در بخش نوسازها به فروش می رفت،  یا واحدهای نوساز شده در بافت های فرسوده مناطق ۹ و ۱۰ تهران بود که طی دو سال اخیر وام نوسازی ۵۰ میلیون تومانی با سود ۱۸ درصد دریافت کرده بودند، یا واحدهای نوسازی که از قبل در برخی نقاط پایتخت مانده بود، به شمار می رفت. به همین دلیل احتمال کمبود واحدهای نوساز در ماه های پیش رو و درنتیجه گران شدن احتمالی آنها وجود دارد که در این صورت در دنیا معمولا دولت های ملی یا محلی (شهرداری ها) برای مواجهه با کمبود مسکن نوساز و گران شدن احتمالی آن، ورودِ مستقیم و عملیاتی به صورت ساخت و ساز انبوه می کنند.

کاهش تقاضا تأثیری بر کاهش قیمت نداشت

مشاهدات میدانی  نشان می دهد علی رغم کاهش شدید مراجعات خریداران مسکن به مشاوران املاک، حتی آن دسته از فروشندگانی که برای فروش واحد مسکونی خود مراجعه کرده و فایل فروش تشکیل می دهند نیز حاضر به کاستن از افزایش قیمتی که در سه ماه اخیر رخ داده، نیستند. به معنای دیگر در بازار مسکن بر خلاف سایر بازارهای موازی ـ مانند ارز و سکه و سهام ـ که کاهش تقاضا به صورت لحظه ای بر کاهش قیمت ها اثر می گذارد، در این بازار افت قابل ملاحظه متقاضیان سبب نشده تا به سرعت از قیمت مسکن کاسته شود.

مشاوران املاک: مالکان خواهان فروش واحد مسکونی خود در سال آتی با قیمت بالاتر هستند

همچنین تعدادی از مشاوران املاک ، با تأیید کاهش مراجعات خریداران مسکن در روزهای جاری به بنگاه های املاک، گفتند: اگرچه روند افزایش قیمت مسکنی که در دو ماه گذشته رخ داده بود، متوقف شده، اما مالکان حاضر نیستند حتی در دوره کاهش تقاضای خرید، از قیمت مورد نظر خود بکاهند.

به گفته این مشاوران املاک، بسیاری از فروشندگان غیر مضطر مسکن که برای فروش واحد خود در تنگنا نیستند، از بنگاه ها خواسته اند تا حتی الامکان واحد مذکور را در ماه های ابتدایی سال آینده به فروش برسانند تا با افزایش قیمت احتمالی در آن زمان همراه باشد.

کارشناس مسکن: معمولا افزایش قیمت مسکن قابل بازگشت نیست

علی قائدی کارشناس اقتصاد مسکن  درباره وضعیت به وجود آمده در بازار مسکن و عدم تداوم پیش رونق به وجود آمده در سه ماه منتهی به اسفند ماه اظهار داشت: هر ساله در اسفند ماه با کاهش معاملات مسکن مواجه هستیم و امسال نیز از این روند به دلایل فرهنگی این اتفاق افتاد.

وی یکی از دلایل کاهش خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن را علاوه بر کاهش تقاضای خرید مسکن، اجرای برخی سیاست های بانک عامل بخش مسکن در خصوص کنترل بازار دانست و افزود: این سیاست ها در پی التهاباتی که در دو ماه گذشته ایجاد شده بود و سبب می شد تا کل بخش مسکن متضرر شود، اتخاذ و اجرا شد و هدف از آنها کنترل بازار مسکن با استفاده از کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن بود تا خریداران هیجانی مسکن با دیدن کاهش قیمت اوراق تسهیلات، از ورود هیجانی به این بخش خودداری کنند.

این کارشناس بازار مسکن با تأکید بر اینکه کاهش معاملات مسکن در اسفندماه به معنای بازگشت دوباره رکود در این بخش نیست، درباره عدم کاهش قیمت ها اظهار داشت: معمولا قیمت مسکن به این صورت است که پس از هر بار افزایشی که رخ می دهد، به سختی می توان این افزایش قیمت را جبران کرده و یا حتی قیمت های جدید را به نرخ های قبل از افزایش برگرداند. سالهای گذشته که رکود در بازار مسکن حاکم بود این مسأله را شاهد بودیم و علی رغم آنکه جریان خرید و فروش مسکن به کندی صورت می گرفت، اما شاهد بازگشت قیمت ها به دوران پیش از رکود هم نبودیم.

 

453535

کلید واژه‌ها : وام و تسهیلات مسکن - بازار مسکن تهران - قیمت مسکن - مسکن -

منبع: خبرآنلاین

کلیدواژه: وام و تسهیلات مسکن بازار مسکن تهران قیمت مسکن مسکن

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.khabaronline.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «خبرآنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۷۷۶۲۹۱۵ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

مسکن پس از ماه سرگیجه؛ پیش‌بینی وضعیت آینده بازار

بازار معاملات مسکن در اولین ماه از سال۱۴۰۳ با ۶ اتفاق همراه شد که مهم‌ترین آن‌ها «واکنش متفاوت از یکدیگر خریداران مصرفی و سرمایه‌ای» بود.

به گزارش دنیای اقتصاد، هنوز آمار رسمی از آنچه در زمینه قیمت و نبض معاملات خرید آپارتمان در تهران در فروردین رخ داده، منتشر نشده است، اما تحقیقات میدانی نشان می‌دهد دلار و تنش نظامی روی قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها، قیمت قرارداد و همچنین رفتار بازیگران بازار اثر گذاشت. با این حال، چشم‌انداز بهاری بازار مسکن تحت‌تاثیر دو متغیر عمده است که یکی از آن‌ها، وزن بیشتری دارد.

اثر دو متغیر کلیدی بر بازار مسکن فروردین ماه، دست‌کم ۶ رویداد مهم را در ماه نیمه تعطیل این بازار، رقم زد. «افزایش تقاضا برای خرید آپارتمان» و «تغییر بهای فروش واحدهای مسکونی»، دو مورد از مهم‌ترین این رویدادهاست.

تازه‌ترین بررسی‌ها و تحقیقات میدانی از شرایط و چشم‌انداز بهاری بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد، «وضعیت ریسک‌های غیراقتصادی» و «انتظارات تورمی» از یکسو و «رفت و برگشت قیمت دلار در دو کانال ۶۰ و ۷۰هزار تومانی»، معادلات رفتاری دو طیف خریدار و فروشنده مسکن را در فروردین ماه جهت داد.

بخش قابل‌توجهی از متقاضیان خرید و فروش مسکن که از ماه‌ها قبل در بازار با قصد انجام معامله (خرید و فروش) حضور داشتند، تحت‌تاثیر ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی ناشی از تنش بین ایران و اسرائیل و همچنین رفت و برگشت قیمت دلار در دو کانال متفاوت، فروردین ماه امسال را به یک ماه متفاوت نسبت به فروردین سال گذشته تبدیل کردند. فروردین امسال، به روایت واسطه‌های معاملات مسکن شهر تهران، در بخش قابل‌توجهی از محله‌ها و مناطق، حجم معاملات خرید آپارتمان تا دو برابر و حتی بیشتر افزایش یافت.

این در حالی است که بنا بر اظهارات برخی فعالان ملکی، حتی در برخی محله‌های خاص، به‌خصوص مناطق مورد توجه هر دو طیف تقاضای مصرف‌کننده و سرمایه‌گذار، این میزان افزایش به مراتب بیش از سایر محله‌های شهر بود. بعضی از فعالان مسکن این محله‌ها حتی از افزایش تا ۳ برابری حجم قراردادهای منعقدشده، در فروردین ماه امسال نسبت به فروردین سال گذشته که بازار به طور کامل در وضعیت رکود معاملات قرار داشت، خبر می‌دهند. فروردین ۱۴۰۲ حجم معاملات مسکن شهر تهران در مقایسه با فروردین ۱۴۰۱ تقریبا نصف شد.

آن‌ها همچنین به افزایش قیمت‌های پیشنهادی و قطعی خرید مسکن در آخرین روزهای فروردین و روزهای ابتدایی اردیبهشت نسبت به اسفند ۱۴۰۲، اشاره کرده و می‌گویند اثر ریسک‌های غیراقتصادی و رفت و برگشت قیمت دلار در فروردین ماه، «رفتار فروشنده‌ها» را در شکل «افزایش چند درصدی بهای فروش آپارتمان» و «رفتار خریداران مصمم به خرید» را در شکل «قطعی کردن خرید و انجام معامله مسکن» جهت داده است.

نتایج این بررسی‌ها نشان‌دهنده آن است که وضعیت پیش‌روی بازار مسکن در بهار امسال (اردیبهشت و خرداد)، عمدتا به دو فاکتور ریسک‌های غیراقتصادی موثر بر رفتار بازارها (متغیرهای بیرونی) از یکسو و تغییرات هزینه ساخت مسکن (موثر بر بهای نوسازها) از سوی دیگر، بستگی دارد. به طوری که اگر ثبات نسبی فعلی تحت‌تاثیر فروکش کردن ریسک‌های غیراقتصادی در بازارها به‌خصوص در بازار ارز ادامه داشته باشد، انتظار ثبات و حتی کاهش قیمت مسکن در ماه‌های آتی بعید نخواهد بود.

در واقع بازار در صورت ثبات نرخ ارز که هم‌اکنون بازیگردان اصلی رفتار متعاملان، جهت معاملات و تغییرات قیمت آپارتمان‌هاست، از استعداد ثبات و کاهش قیمت برخوردار است. سال گذشته نیز، ثبات در بازارهای موازی به‌خصوص بازار ارز منجر به کاهش قیمت مسکن از ابتدای تابستان برای ۵ ماه متوالی شد. از سوی دیگر شرایط پیش‌روی بازار مسکن در سال‌جاری از یک متغیر درونی یعنی تغییرات قیمت ساخت (تورم ساختمانی) نیز اثرپذیری دارد. هر چند اثر این رویداد بلندمدت نبوده و ابتدا بهای فروش نوسازها را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد. البته با توجه به کاهش سهم نوسازها در معاملات مسکن این اثر بر کل بازار، کوتاه‌مدت نخواهد بود.

چرا معاملات زیاد شد؟

واسطه‌های بازار معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران در حالی از افزایش حجم قراردادهای خرید و فروش آپارتمان در فروردین امسال در مقایسه با فروردین سال قبل خبر می‌دهند که به گفته آن‌ها، «نوسانات ارزی»، مهم‌ترین علت این افزایش است. در حالی که تحت‌تاثیر تشدید ریسک‌های غیراقتصادی ناشی از تنش اخیر بین ایران و اسرائیل، برای چند روز، قیمت دلار وارد کانال ۷۰هزار تومانی شد اما بازگشت دلار به کانال ۶۰هزار تومان، در روزهای آخر فروردین، طیفی از تقاضای خرید آپارتمان را مصمم به انجام معامله کرد.

به‌خصوص در مناطق مصرفی و پرتقاضا، بازار و متعاملان بیش از آنکه تحت‌تاثیر اثر تنش سیاسی باشند، با نگاه به تحولات اقتصادی و تغییرات نرخ ارز، از سال گذشته، در بازار حضور داشتند. در واقع گروهی از تقاضای مصرفی که زمستان سال گذشته، در نتیجه رشد قیمت دلار و اثرگذاری آن بر بازار در شکل کاهش فایل فروش و افزایش بهای پیشنهادی فروشنده‌های حاضر در بازار، خرید خود را به تعویق انداخته بودند، فروردین ماه قصد خود رابرای خرید آپارتمان عملی کردند. در واقع تنش سیاسی اثری روی رفتار این گروه از متقاضیان مسکن نداشت. بلکه پذیرش شرایط بازار، باعث شد، این گروه از متقاضیان معامله موردنظرشان را در بازار ملک به سرانجام برسانند.

زمستان پارسال، برخی از این متقاضیان امیدوار به بازگشت نرخ دلار به کانال ۵۰هزار تومانی و به دنبال آن بازگشت قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌ها به سطح پاییز و تابستان بودند، بنابراین خرید خود را به سال جدید موکول کردند.

البته بازگشت بخشی از فروشنده‌ها به بازار و افزایش تعداد فایل‌های فروش نیز در این زمینه موثر بود. برخی از فروشنده‌هایی که زمستان سال گذشته به دلیل نگرانی از افزایش قیمت‌ها در سال بعد تحت‌تاثیر نوسان دلاری فایل‌های خود را به طور موقت از بازار خارج کرده بودند یا از عرضه فایل به بازار خودداری می‌کردند، با مشاهده رفت و برگشت قیمت دلار، این فایل‌ها را وارد بازار کردند. البته این‌بار، بهای پیشنهادی را تا حدی افزایش دادند که این میزان افزایش در محله‌های مختلف متفاوت بوده است.

این موضوع دومین رویداد بهاری بازار مسکن در فروردین ماه امسال است. البته بخش قابل‌توجهی از فروشنده‌ها متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان‌ها هستند که در بخش دیگری از بازار در نقش خریدار حضور داشته و آپارتمان دیگری خریداری کردند.

تقاضای سرمایه‌ای نیز در برخی مناطق پرتقاضای شهر تهران که همواره مورد توجه دو طیف تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای برای خرید آپارتمان بوده است (مانند منطقه ۵)، همسو با رفت و برگشت دلاری، وارد بازار شدند و رفتار آن‌ها متناسب با این رفت و برگشت دلاری بازار بهاری مسکن را تحت‌تاثیر قرار داد (رویداد سوم).

با این حال، فروردین امسال، غلبه تقاضا در بازار مسکن مربوط به تقاضای تبدیل به احسن بود و یک علت افزایش فایل فروش همزمان با افزایش تقاضا برای خرید مسکن نیز حضور این گروه از متقاضیان در بازار و افزایش سهم آن‌ها نسبت به سایر متقاضیان بود.

فروردین ماه امسال، بنا بر اظهار فعالان بازار مسکن شهر تهران معاملات مسکن در برخی از محله‌ها و مناطق شهر تا دو برابر نسبت به فروردین پارسال افزایش یافت (رویداد چهارم)؛ البته برخی از فعالان بازار در مناطق پرتقاضا که هر دو طیف سرمایه‌گذار و مصرف‌کننده در آن حضور دارند از افزایش تا ۳ برابری حجم قراردادهای خود در فروردین امسال خبر دادند.

شرایط متفاوت جنوب تهران

در حالی که فعالان بازار مسکن مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی و همچنین مناطق مرز دو نیمه شمال و جنوب تهران از افزایش تعداد معاملات خرید آپارتمان در فروردین ماه امسال خبر می‌دهند، اما برخی واسطه‌های مسکن مناطق جنوب شهر می‌گویند همچنان بازار معاملات مسکن این مناطق رکودی است و نه تنش سیاسی ایران و اسرائیل و نه رفت و برگشت دلاری اثر محسوسی روی حجم معاملات خرید و فروش در این محله‌ها نداشته است.

علت نیز مشخص است؛ این محله‌ها چندان مورد علاقه تقاضای سرمایه‌ای نیست و از سوی دیگر همچنان سطح قیمت‌ها با توان مالی متقاضیان مصرفی بسیار فاصله دارد. با این حال این فعالان ملکی از افزایش تعداد مراجعه‌ها و تماس‌ها از سوی متقاضیان خبر می‌دهند و امیدوارند در ادامه بهار بخشی از این تماس‌ها و مراجعه‌ها تبدیل به معامله شود (رویداد پنجم).

با این حال واسطه‌های بازار مسکن محله‌های جنوب شهر تهران هم از افزایش چند درصدی بهای پیشنهادی فروش آپارتمان خبر می‌دهند و می‌گویند فروشنده‌ها حول و حوش ۵درصد بهای پیشنهادی خود برای فروش آپارتمان را نسبت به اسفندماه افزایش داده‌اند.

هر چند هنوز خریدار مصممی برای این واحدها وجود ندارد. افزایش قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در فروردین ماه در مقایسه با اسفند، ششمین رویداد بهاری بازار مسکن ۱۴۰۳ است. نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، بهای پیشنهادی فروش آپارتمان در مناطق پرتقاضای نیمه شمالی تهران مانند منطقه ۴ و ۵ در برخی از فایل‌ها تا بیش از ۱۰درصد نیز رشد داشته است هر چند میزان افزایش قیمت در معاملات قطعی به روایت واسطه‌ها، حول و حوش ۱۰درصد بوده است.

در مناطق مصرفی مرز دو نیمه شمال و جنوب تهران مانند مناطق ۹ و ۱۰ که از پرتقاضاترین مناطق شهر تهران محسوب می‌شوند نیز بهای فروش آپارتمان بین ۵ تا ۷درصد نسبت به اسفند رشد داشته است و واسطه‌ها می‌گویند حجم معاملات آپارتمان در این مناطق نیز فروردین ماه امسال نسبت به فروردین پارسال رشد داشته و معامله با قیمت‌های جدید انجام می‌شود.

استعداد بهاری بازار مسکن

بررسی‌ها درباره چشم‌انداز پیش‌روی بازار مسکن در بهار ۱۴۰۳ حاکی از یک شرط مهم برای ثبات و حتی کاهش قیمت در این بازار است. در صورتی که ثبات نسبی در بازار ارز و سایر بازارها مشابه شرایط فعلی که تا حد زیادی ریسک‌های غیراقتصادی فروردین ماه فروکش کرده است، ادامه‌دار شود، بازار مسکن استعداد کاهش یا حتی ثبات قیمت را دارد.

البته متغیر تورم ساخت نیز در این زمینه موثر است؛ هر چند اثر این متغیر ابتدا خود را روی افزایش بهای واحدهای مسکونی نوساز آن هم در بازه میان‌مدت و بلندمدت نشان می‌دهد و از سوی دیگر با توجه به کاهش قابل‌توجه سهم نوسازها در معاملات مسکن، تورم تولید مسکن در کوتاه‌مدت، نمی‌تواند اثر چندانی بر تغییرات قیمت واحدهای مسکونی داشته باشد.