نشانه‌های افت معاملات مسکن

 به گزارش سرویس اقتصادی جام نیـوز، بازار مسکن تحت تاثیر یک انحراف از مسیر متداول با سقوط معاملاتی مواجه شد. پس از آن‌که حوزه‌ی معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه و یک ماه زودتر از سال‌های قبل وارد فاز رونق خرید و فروش شد که با رشد بازارهای موازی و متعاقبا جهش ۳۵ درصدی قیمت مسکن همراه بود، در خردادماه شاهد افت شدید معاملات بودیم.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

بر اساس اطلاعات سامانه‌های معاملاتی در خردادماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۹۶۹۷ خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شده که نسبت به اردیبهشت ماه ۶۶ درصد کاهش نشان می‌دهد.

این افت فشار معاملات در حالی رخ داده که در سال‌های گذشته رونق ملک معمولا از خردادماه آغاز می‌شد اما امسال با توجه به اثرپذیری از جهش قیمت ارز و سکه، روند افزایش معاملات و قیمت مسکن با ورود تقاضای سرمایه‌گذاری از اردیبهشت ماه کلید خورد. اما به نظر می‌رسد به دلیل نبود ظرفیت کافی در بخش مسکن، این بخش به سرعت دچار سقوط شده و تا تعدیل قیمت‌ها روند نزولی این بازار ادامه پیدا کند. بنابراین قبل از پیش‌بینی کارشناسان از رکود معاملات ملک در پایان شهریورماه، این بازار زودتر از برآوردها روند کاهشی را آغاز کرد. از سوی دیگر آمارها نشان می‌دهد سهم واحدهای تا ۵ سال ساخت از کل معاملات از ۴۶ درصد در سال گذشته به ۴۱ درصد کاهش یافته که نشان می‌دهد به دلیل پرش قیمت مسکن، طرف تقاضا به سمت واحدهای قدیمی‌ساز متمایل شده است.

مشاهدات میدانی حاکی از آن است که به دنبال جهش ۳۵ درصدی قیمت مسکن در اردیبهشت ماه، فشار به بازار اجاره بیشتر شده است. گروهی از متقاضیان که تا قبل از زمستان ۱۳۹۶ قصد خرید مسکن داشتند حالا با افزایش غافلگیرکننده‌ی قیمت‌ها به سمت رهن و اجاره رفته‌اند. از سوی دیگر به دلیل رشد قیمت مسکن و انتظارات تورمی، موجران اقدام به افزایش نرخ‌های پیشنهادی کرده‌اند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد مناطق ۵، ۲، ۴، ۷، ۸، ۶، ۱۴ و ۱۵ شهر تهران به ترتیب از بیشترین محبوبیت برای مستاجران برخوردارند؛ به طوری که در خردادماه حدود ۲۸ درصد کل قراردادهای اجاره پایتخت در مناطق ۵ و ۲ امضا شده است. به همین نسبت برخی دفاتر املاک در این مناطق سعی می‌کنند بیشترین سهم را از ثمن معامله به خود اختصاص دهند. با توجه به پایین بودن عرضه نسبت به تقاضا در مناطقی که دارای سرانه مصرفی مناسبی هستند، بعضی مشاوران املاک از این رقابت منفی، بهره می‌برند و به رشد اجاره بها دامن می‌زنند. به طور مثال مشاور املاک در نشست‌ها بینابین را می‌گیرد؛ به مستاجر می‌گوید این خانه اکازیون است اگر یک شیرینی به من بدهی برایت با قیمت پایین قرارداد می‌بندم و به موجر می‌گوید خانه شما زیاد جالب نیست، باید برای پیدا کردن مستاجر خیلی تلاش کنم بنابراین حق‌الزحمه بیشتری می‌خواهم. به نظر می‌رسد اتحادیه املاک هم تاکنون اقدام موثری برای جلوگیری از این‌گونه سوءاستفاده‌ها صورت نداده است.

هم‌چنین قیمت مسکن به عنوان عامل تاثیرگذار در افزایش نرخ اجاره عمل می‌کند. آمار اردیبهشت ماه حاکی از آن است که میانگین قیمت مسکن شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۳۵ درصد افزایش یافته است و به همین نسبت موجران انتظار افزایش نرخ‌های اجاره را دارند. هرچند کارشناسان معتقدند که ظرفیت طرف تقاضا عامل تعیین کننده در رشد نرخ اجاره بها است اما این روزها دیده می‌شود که کارگران و کارمندان به دلیل بالا رفتن شدید قیمت اجاره مجبور به انتخاب اولویت‌های دوم و سوم شده‌اند و در خانه‌های با کیفیت پایین‌تر مستقر می‌شوند.

اما بازار مسکن که این روزها شوک قیمتی را تجربه می‌کند بر اساس اثرپذیری از سه متغیر بیرونی ارز، سکه و بورس، دو سناریو به فاصله‌ی زمانی شش ماهه از یکدیگر را پیش روی خود می‌بیند که بنا به اعتقاد کارشناسان، هردو حداکثر تا یک سال آینده به ثبات قیمت‌ها منتهی می‌شوند.

در حال حاضر تقاضای سرمایه‌گذاری، سهم تقاضای واقعی در بخش مسکن را کاهش داده است؛ بدین معنا که با رشد قیمت‌ها ناشی از هجوم سرمایه‌گذاران، قدرت خرید متقاضیان موثر بازار مسکن به طرز محسوسی کاهش یافته و این حوزه تا زمانی که یکی دیگر از بخش‌های اقتصاد ایران به جذابیت نرسد در دست سوداگران خواهد ماند. تجربه چهار دوره‌ی رونق منتهی به رکود در سال‌های ۱۳۶۸، ۱۳۸۱، ۱۳۸۶ و ۱۳۹۱ که علت اصلی آن هجوم تقاضا بوده نشان می‌دهد بازار مسکن به دلیل عدم توانایی تولید منظم متناسب با شرایط روز، پس از یک دوره رکود، وارد رونق شده و مجددا قیمت‌ها تا فاز بعدی رونق به ثبات رسیده است.

نوسانات ارزی در پایان سال گذشته باعث هجوم سرمایه‌گذاران به دارایی‌های ثابت همانند مسکن و سکه شد که به ترتیب رشد ۳۵ و ۸۲ درصد سالیانه این بازارها را رقم زد. بنابراین روی کاغذ هنوز بازار مسکن از طلا عقب‌تر است و در حالت طبیعی باید آن را جبران کند. اما به اعتقاد کارشناسان، مساله این‌جاست که آن‌چه ارزش واقعی بازار مسکن را تعیین می‌کند تقاضای سرمایه‌گذاری نیست. سرمایه‌گذاران در واقع نقش پل ارتباطی بین بازار فعلی و بازار آینده مسکن را ایفا می‌کنند و مادامی که ببینند این بخش اشباع شده از آن خارج می‌شوند. نشانه‌های بروز یافته از معاملات در خردادماه حاکی از آن است که بازار ملک از ظرفیت لازم برای سوددهی در کوتاه مدت برخوردار نیست.

بر اساس آخرین آماری که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در شهر تهران مربوط به اردیبهشت ماه سال جاری منتشر کرده است، متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی به حدود پنج میلیون و ۹۸۰ هزار تومان رسیده که در مقایسه با فروردین ۸.۲ و نسبت به اردیبهشت ماه سال گذشته تا ۳۴.۸ درصد افزایش قیمتدارد. تعداد معاملات نیز ۱۹ هزار و ۱۰۷ مورد بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲۷۸ و ۱۶ درصد افزایش نشان می‌دهد.

ایسنا

110

منبع: جام نیوز

کلیدواژه: گرانی مسکن مسکن

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.jamnews.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «جام نیوز» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۹۳۳۹۲۰۱ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

تورم و گرانی مسکن زنگ خطر بحران را به صدا درآورد؛ 3 تصویر از افزایش قیمت مسکن

 به گزارش اتاق خبر به نقل از عرشه آنلاین :گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد تعداد مستاجران در کشور به یک‌سوم رسیده است. این در حالی‌ست که تورم بازار اجاره و مسکن هر روز در روند صعودی پیشروی می‌کند و این موضوع در آینده به بحرانی بزرگ دامن خواهد زد.

، آسیب‌های ناشی از تحریم‌های اقتصادی که علیه یک کشور شدت می‌گیرد، آثار خود را تنها در یک عرصه نشان نمی‌دهد. این تحریم‌ها در ایران نیز سالهاست در تار و پود اقتصاد تنیده‌ و سرنوشت تمام حوزه‌های آن را تحت تاثیر خود قرار داده است.

یکی از اصلی‌ترین این حوزه‌ها مسکن است که به‌ویژه از سال ۱۳۹۷، افزایش قیمت افسارگسیخته‌ای را تجربه کرده است. این تورم قیمتی نیز خود، عرصه مسکن را از چند بعد متفاوت تحت فشار گذاشته است، به‌گونه‌ای که در یکی از سیاه‌ترین دوره‌های خود به‌سر می‌برد.

اپیزود اول؛ تورم مسکن و ناامیدی مردم از صاحبخانه شدن

تورم صعودی مسکن طی سال‌های اخیر در حالی اتفاق افتاده که قدرت اقتصادی مردم، از آن، جا مانده است؛ در نتیجه مسکن برای تعداد زیادی از خانوارها در سراسر کشور تبدیل به رویایی دست‌نیافتنی شده است. به‌گونه‌ای که تعداد معاملات نسبت به ‌سال‌های گذشته افت چشمگیری را تجربه کرده است.

سیاست‌های انقباضی دولت در سال ۱۴۰۲ نیز به این موضوع دامن زده است. بر اساس گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات از دی‌ماه ۱۴۰۱ تا شهریور ۱۴۰۲ حدود ۷۵ درصد افت داشته است. کارشناسان می‌گویند ضربه‌ای که این رکود بر بدنه بازار مسکن وارد کرده، کاری‌تر از ضربه افزایش قیمت در سال‌های اخیر بوده است.

اپیزود دوم؛ رکود در معاملات مسکن و یاس سازندگان 

قیمت مصالح ساختمانی و افزایش هزینه‌های ساخت مسکن در سال‌های اخیر، حاشیه سود انبوه‌سازان را کاهش داده است. این موضوع در کنار نبود مشتری و کاهش قدرت اقتصادی مردم باعث شد انبوه‌سازان عطای ساخت و ساز را به لقای آن ببخشند و خود را از این صنعت کنار بکشند.

در نتیجه اکنون بازار مسکن، هم از سمت عرضه و هم از سمت تقاضا با مشکل مواجه است و از هر سو که به آن نگریسته شود جز سیاهی رنگی نیست!

اپیزود سوم؛ رشد تورم در بازار اجاره و نگرانی مستاجران

قیمت مسکن علاوه بر تاثیری که بر عرضه و تقاضا دارد به‌طور مستقیم بر بازار اجاره نیز موثر است. تورم در این دو بازار، موازی با یکدیگر حرکت می‌کند و هرگاه سرعت قطار رشد قیمت در بازار مسکن شدت بگیرد، بازار اجاره را نیز به‌دنبال خود خواهد کشید.

آماری که دنیای‌اقتصاد به تازگی منتشر کرده نشان می‌دهد، روند رشد اجاره‌‌بهای مسکن، هم در تهران و هم در کشور از «ورود بازار اجاره‌‌ به عصر جدید» حکایت می‌کند؛ سال گذشته هزینه اجاره‌‌نشین‌‌ها در کشور، نزدیک به ۴۰‌ درصد (۳۹.۶ درصد) نسبت به سال ۱۴۰۱ افزایش پیدا کرد و در تهران نیز تورم اجاره، نرخ ۵۲ را به ثبت رساند که هر دو نرخ، «رکورد رشد سالانه اجاره‌‌بها» در تاریخ ثبت آمارهای اجاره، محسوب می‌شود.

بر اساس آمارهای مورد اشاره، مشخصه اصلی این دوره از بازار اجاره مسکن که به صورت محسوس از اواخر دهه ۹۰ –به طور دقیق از سال ۹۹، یعنی دو سال پس ‌‌از شروع جهش قیمت مسکن- شکل گرفته، «پوست‌‌اندازی تورم اجاره» است.

در فاصله سال‌های ۱۳۹۷ تا پایان ۱۴۰۲، میانگین نرخ رشد سالانه اجاره‌‌بها در کشور سه برابر نرخ سال‌های ۹۰ تا پایان ۹۶ بوده است. در شهر تهران نیز همین شاخص یعنی میانگین تورم سالانه اجاره به ۴ برابر قبل رسید. این در حالی‌ست که با کوتاه شدن دست مردم از خرید خانه هر روز نیز به تعداد مستاجران در کشور افزوده می‌‌شود.

داده‌های مرکز آمار ایران نشان از آن دارد که از دهه ۳۰ خورشیدی نسبت مالکان مسکن به مستأجران به صورت مداوم در حال افزایش بوده است. این روند از دهه ۷۰ شیب نزولی گرفته و اجاره‌نشینی به سرعت رشد کرده است؛ تا آنجا که در حال حاضر نزدیک به یک‌سوم جمعیت کشور و بیشتر از نیمی از تهرانی‌ها مستأجر هستند.

کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند در سال ۱۴۰۳ قیمت مسکن روندی صعودی را طی کند و در مقابل، تورم اجاره نیز مسیری افزایشی پیش رو داشته باشد. 

حالا باید دید در آینده چه بر سر قشری خواهد آمد که دیگر با شرایط فعلی توانی برای خرید مسکن ندارند و در مقابل اجاره یک خانه حداقلی نیز هر روز برای آنها سخت‌تر می‌شود.