به نقل از «ایرنا»

ریسک سفته‌بازی در بازار ملک

تاریخ انتشار: ۱۴ تیر ۱۳۹۷ | کد خبر: ۱۹۵۲۲۵۲۷

آنچه کاهش حجم فروش واحدهای مسکونی در پایتخت را رقم زد، عقب‌نشینی خریداران مصرفی بود اما دلیل جهش قیمتی در حجم کم معاملات نیز ناشی از وجود تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی (خرید آپارتمان به قصد نگهداری بدون استفاده برای حفظ ارزش دارایی یا فروش در کوتاه‌مدت برای سودگیری از نوسان قیمت) بوده است.

حسین عبده تبریزی دو ریسک سفته‌بازی در بازار مسکن را تشریح کرد.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

اقتصاددان و صاحب‌‌نظر بخش مسکن در تحلیل وضعیت بازارهای زمین (ملک کلنگی) و آپارتمان اعلام کرد: تقاضای جاری سفته‌بازانه است و خریداران به امید تداوم تقاضای سرمایه‌ای اقدام به انجام معامله می‌کنند؛ درحالی‌که ضمانتی برای حضور خریدار بعدی - ساده بودن عملیات فروش - وجود ندارد. از نگاه عبده ‌تبریزی قیمت زمین در برخی مناطق خاص شهری به‌رغم تمایل مالکان به رشد بیشتر آن، به‌خاطر محدودیت تقاضا نمی‌تواند بیش از تورم افزایش پیدا کند.
ریسک سفته‌بازی در بازار ملک

دسته‌ای از تقاضای ملکی در تهران که ماه گذشته بخش‌ قابل‌توجهی از معاملات محدود بازار مسکن را شکل داد، هم‌اکنون با دو ریسک مواجه است. طی ماه‌های اخیر نوعی از تقاضای خرید زمین و مسکن که صرفا جنبه سرمایه‌گذاری داشته، کنار متقاضیان مصرفی وارد این بازار شدند به‌طوری‌که معاملات توام این دو دسته، آن هم در شرایط کمبود حجم عرضه مناسب، باعث پرش‌های متوالی قیمت در زمستان پارسال و جهش قیمت واحد مسکونی در بهار امسال شد. در خرداد 97، آنچه کاهش حجم فروش واحدهای مسکونی در پایتخت را رقم زد، عقب‌نشینی خریداران مصرفی بود اما دلیل جهش قیمتی در حجم کم معاملات نیز ناشی از وجود تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی (خرید آپارتمان به قصد نگهداری بدون استفاده برای حفظ ارزش دارایی یا فروش در کوتاه‌مدت برای سودگیری از نوسان قیمت) بوده است.

حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان و صاحب‌نظر ارشد بخش مسکن، در گفت‌و‌گو با «دنیای‌اقتصاد» ضمن پاسخ به دو پرسش مرتبط با وضعیت فعلی بازار ملک، درباره ریسک‌هایی که متوجه سفته‌بازان ملکی است، هشدار داد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در حال حاضر فعالان بازار ساخت و ساز درباره سطح قیمت زمین – ملک کلنگی- با یک پرسش روبه‌رو هستند مبنی بر اینکه آیا این قسمت از بازار ملک با توجه به رشد قابل توجه قیمت، دارای «حباب» است یا خیر؟ همچنین پرسش دیگری درباره «منشأ افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن» در حال حاضر مطرح است که پاسخ روشن به آن، به سیاست‌گذار کمک خواهد کرد سراغ اقدامات یا طرح‌هایی که راه‌حل وضع موجود محسوب نمی‌شود، نرود و بر راهکار درست متمرکز شود. حسین عبده‌تبریزی در پاسخ به پرسش اول، با تاکید بر اینکه قیمت زمین در مناطقی از شهرهای بزرگ طی سال‌های اخیر به‌دلیل حبابی بودن، روند کاهش جدی را طی کرده و میزان رشد قیمت ملک کلنگی در این مناطق، کمتر از تورم بوده، معتقد است: در مناطق خاص از شهرهای بزرگ از جمله شمال پایتخت، فرآیند تخلیه حباب قیمتی، هنوز کامل نشده است بنابراین با لحاظ محدودیت تقاضا، به نظر می‌رسد قیمت زمین نمی‌تواند بیشتر از تورم افزایش پیدا کند.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره سطح قیمت‌ها در بازار املاک کلنگی شهر تهران نشان می‌دهد: در فاصله زمستان 92 تا زمستان 96، میانگین قیمت هر مترمربع زمین مسکونی، رشد 41درصدی داشته درحالی‌که نرخ شاخص بهای کالاها و خدمات در این فاصله، بیش از 50 درصد افزایش یافته است. مقایسه این دو نرخ رشد، کاهش قیمت واقعی ملک کلنگی را منعکس می‌‌کند. مقایسه دیگری نیز، این کاهش را تایید می‌کند. قیمت اسمی زمین در بهار سال 92 به اوج رسید به‌طوری‌که در آن زمان (اوج رونق معاملات ملک)، متوسط قیمت هر مترمربع زمین در تهران به مرز 6میلیون تومان نزدیک شد. اکنون، آخرین آمار رسمی از ارزش فروش ملک کلنگی که به زمستان سال گذشته مربوط است مشخص می‌کند، معاملات در این بازار در اواخر سال گذشته با قیمت‌های بهار 92 انجام شده است که این موضوع، کاهش ارزش واقعی ملک کلنگی (با لحاظ تورم عمومی) ناشی از جریان تخلیه حباب قیمتی را نشان می‌دهد.

با این حال، توان خرید سازنده‌های مسکن در بازار زمین به مراتب کمتر از بهای فروش ملک کلنگی در بازار فعلی است. سازنده‌ها میزان رشد زمین در ماه‌های اخیر را نامتعارف عنوان می‌کنند. هنوز آمار رسمی از تورم زمین در بهار امسال منتشر نشده است اما افزایش قابل توجه قیمت ملک کلنگی در مناطق مصرفی بازار مسکن تهران، به شدت بر تعیین قیمت پیشنهادی فروش نوسازها از سوی بساز و بفروش‌های این مناطق تاثیر گذاشته است. حسین عبده‌تبریزی درباره منشأ شکل‌گیری تقاضای سفته‌بازانه در بازار ملک –پرسش دوم- به پرش قیمت ارز و حرکت نقدینگی به سوی دارایی‌ها از جمله املاک و مستغلات اشاره می‌کند و معتقد است: در روزهایی که ارزش ریال در حال ریزش بوده، از نگاه مردم، خرید ملک یک امکان برای حفظ ارزش محسوب می‌شود.

این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، تقاضای جاری در بازار ملک را همچنان سفته‌بازانه می‌داند اما در عین حال نسبت به ریسک «سخت‌تر شدن فروش از سوی خریدار سرمایه‌ای اول به خریدار سرمایه‌ای دوم طی ماه‌‌های آتی» و همچنین ریسک «پیچیده شدن شرایط بیرونی بازار ملک و اثر آن بر ارزش دارایی‌ ملکی» خطاب به سفته‌بازها هشدار می‌دهد. عبده‌تبریزی درباره اوضاع قیمت زمین به «دنیای‌اقتصاد» این‌طور پاسخ داد: قیمت زمین در مناطق ویژه شهرهای بزرگ سال‌ها ثابت مانده بود؛ یعنی با لحاظ تورم، کاهش جدی یافته بود. علت هم حبابی‌بودن قیمت زمین در آن مناطق خاص و سوداگری زمین بوده است. حال پس از پرش قیمت ارز و حرکت نقدینگی به سوی دارایی‌ها، قیمت املاک و مستغلات نیز حرکت کرده است. آمار بیانگر پرش قیمت حتی 40 درصدی است، هر چند حجم معاملات بسیار پایین است. بنده معتقدم به‌دلیل عرضه‌های فراوان، این افزایش‌ها ادامه نمی‌یابد؛ یعنی املاک در انتهای صف افزایش قیمت‌هاست. شانس ارز، طلا، سهام، کالاهای فیزیکی و قابل معامله (tradable) برای بالارفتن از زمین بیشتر است.

املاک و مستغلات قابل معامله و صادرکردن نیست و تقاضای مصرفی، به‌ویژه برای مسکن گران‌قیمت و اراضی با قیمت بالا، پایین است. تقاضای جاری باز هم سفته‌بازانه است: مردم نمی‌خواهند در روزهایی که ارزش ریال به‌شدت ریزش می‌کند، آن را نگه دارند. خرید مستغلات یک امکان برای حفظ ارزش است؛ امکانی که آسان‌تر و کم‌ریسک‌تر از بسیاری از دارایی‌ها پنداشته می‌شود، غافل از اینکه پیداکردن خریدار بعدی لزوما آسان نیست. این اقتصاددان همچنین درباره چشم‌انداز نوسانات قیمتی در بازار زمین تصریح کرد: تخلیه‌ حباب طی سال‌های قبل ادامه یافته، اما هنوز کامل نشده است؛ البته در مناطق خاصی از ابرشهرها و شهرهای خاص. البته، از زمین شهری داریم صحبت می‌کنیم. در عمده مناطق کشور، قیمت زمین به صفر نزدیک است. مثلا اگر بین حتی دو شهر بزرگ تهران و اصفهان به شما زمین بدهند، برای تبدیل آن به زمین آماده‌سازی شده باید متری 400 تا 500 هزارتومان خرج کنید، درحالی‌که نمی‌توانید به آن قیمت آن را بفروشید. بنابراین، از اراضی خاص داریم صحبت می‌کنیم. از یک طرف به‌دلیل محدودیت زمین در مناطقی خاص (مثلا منطقه یک تهران)، می‌توان گفت که دارندگان زمین قیمت‌های بالاتری را تقاضا می‌کنند؛ از طرف دیگر محدودیت تقاضا و عرضه‌های انباشته واحدهای ساخته‌شده نمی‌گذارد قیمت خیلی بالا برود. در کشاکش این تحولات، به نظر می‌رسد قیمت نمی‌تواند از تورم بالاتر برود؛ معنی آن این است که در این مناطق، قیمت زمین مثل واحدهای تجاری، تورم را نمی‌گیرد و این به معنای تخلیه‌‌ حباب است. این صاحب‌نظر بخش مسکن درباره مسیر مقابل تقاضای سرمایه‌ای نیز با تاکید بر اینکه افزایش تقاضای خرید ملک قابل فهم است، گفت: متاسفانه بحران اعتبار در کشور داریم و کاغذهایی که بانک مرکزی به‌عنوان پول چاپ کرده یا نظام بانکی به‌عنوان نقدینگی خلق کرده، به‌دلیل بحران بانک‌ها، کم‌اعتبار شده است. بسیاری ترجیح می‌دهند کاغذهای فدرال رزرو یا بانک مرکزی اروپا را به شکل دلار و یورو جایگزین کنند؛ یا طلا نگه دارند؛ سهام بخرند و البته زمین و ساختمان نمایندگان قدیمی حفظ ارزش‌اند. افزایش قیمت این دارایی (واحدهای مسکونی گران‌قیمت، واحدهای تجاری و زمین‌های گران‌قیمت) کمتر محتمل است، چون تقاضای مصرفی آنها محدودیت دارد. مردم عمدتا به امید خریدار سرمایه‌گذار دومی آن را می‌خرند، نه به‌دلیل خریدار مصرف‌کننده دومی. این عامل مهمی است. عامل دوم ریسک سخت‌شدن شرایط است. در صورت پیچیدگی شرایط سیاسی و اجتماعی در کشور، ارزش این دارایی مثل طلا و سکه حفظ نمی‌شود. امنیت در بهترین و بالاترین سطح لازم است تا ارزش این دارایی حفظ شود. این ریسک هم، هر چند کوچک، اما از چشم سرمایه‌گذار دور نمی‌ماند. در شرایط دشوار، امکان افزایش اجاره هم وجود نخواهد داشت.

منبع: روزنامه دنیای اقتصاد، 1397.4.14
گروه اطلاع رسانی**2002**

منبع: ایرنا

کلیدواژه: اقتصاد روزنامه دنياي اقتصاد بازار ملك سفته بازي

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.irna.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ایرنا» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۹۵۲۲۵۲۷ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

رهاشدگی قیمت‌ها در بازار اجاره‌بها و رهن مسکن

کارشناس مسکن گفت: تمامی بخش‌ها دارای قانون و قوانین مشخصی هستند اما اجاره‌نشینی و بازار مسکن کاملاً رها شده و شخص مستأجر در صورت افزایش غیر متعارف صاحب خانه به هیچ ارگانی نمی‌تواند شکایت کند، همچنین در دستگاه بزرگ قضائی کشور جای برای ثبت شکایت مستأجران مشخص نشده است.

مجید گودرزی در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا اظهار کرد: تمامی کشورهای دنیا در خصوص موضوع مهم اجاره نشینی قوانین و مقررات خوب و منسجمی دارند، اما کشور ما در این حوزه بخصوص در بحث تعیین قیمت‌ها و اجاره‌بها کامل رها شده و در نهایت آشفتگی به سر می‌برد.

وی افزود: به‌تازگی دولت طرح جامع ساماندهی بازار اجاره را به مجلس ارسال که توسط مجلس تصویب و به شورای نگهبان ارجاع داده شده اما همچنان طرح نهایی نشده است، از این ناحیه حدود ۳۰ میلیون نفر جمعیت مستأجر ایران تحت فشار قرار گرفته‌اند.

کارشناس مسکن با اشاره به بررسی‌های انجام شده بر روی کشورهای دیگر گفت: این کشور دارای قوانین خوب و کارشناسی شده در این زمینه است، برای مثال در تعیین موضوع مهم میزان ودیعه و یا رهن حداکثر سه برابر اجاره ماهیانه به‌عنوان رهن در نظر گرفته می‌شود و بعد از پایان قرار داد با سود متعلق به مستأجر بر گردانده می‌شود، اما در ایران شاهد آن هستیم که ودیعه به طور کامل رها شده، دلخواه و در نهایت فشار بر مستأجر تأمین می‌شود؛ نیازهای ضروری صاحب‌خانه هم می‌تواند در غالب ودیعه گنجاند شود درصورتی‌که هیچ مبنایی برای تعیین رهن و اجاره وجود ندارد.

گودرزی ادامه داد: از سوی دیگر می‌دانیم در کشوری مانند آلمان که در موضوع مهم اجاره‌ها پیشتاز قوانین هستند، قراردادها به دو صورت جاری، کوتاه مدت یک ساله و یا بلند مدت انجام می‌شوند و نقض این قوانین و قراردادها به سادگی ممکن نخواهد بود، در ایران آوارگی مستأجر حق مسلم صاحب‌خانه است که این پذیرفتنی نیست و نشان دهنده ترک فعل‌های بزرگی از سوی نمایندگان دوره‌های گذشته در حوزه مهم اجاره نشینی است.

وی اظهار کرد: تمامی بخش‌ها دارای قانون و قوانین مشخصی هستند اما اجاره‌نشینی و بازار مسکن به‌طور کامل رها شده و شخص مستأجر در صورت افزایش غیرمتعارف صاحب خانه به هیچ ارگانی نمی‌تواند شکایت کند، همچنین در دستگاه بزرگ قضائی جای برای ثبت شکایت مستأجران مشخص نشده است.

کارشناس مسکن افزود: مصوبه سران قوا هم که در سال‌های گذشته تلاش کردند که به نوعی بازار اجاره را ساماندهی کنند، از طرف کارشناسان شورای حل اختلاف هم زیر پا گذاشته می‌شدند و تعداد بسیاری از مستأجران برای اولین به محاکم ورود کردند و بیشتر از آنان نتوانستند رأی بگیرند و روند مانند گذشته ادامه پیدا کرد.

گودرزی با اشاره به عوامل تأثیر گذار بر نرخ اجاره‌بها و رهن مسکن گفت: قیمت گذاری‌ها به طور کامل سلیقه‌ای است و اگر بخواهد بر اساس سازوکار کشورهای پیشرفته مشخص شود، نه تنها نباید این اجاره‌ها افزایش پیدا کند بلکه تا ۷۵ درصد نیز بید کاهش پیدا کند، چرا که در بسیاری از مناطق ایران بخصوص شهرهای بزرگ مانند تهران ۱۰۰ درصد درآمد افراد کفایت اجاره را ندارد؛ عرف معمول ۱۸ تا ۲۳ درصد در آمد خانوارها مربوط به اجاره می‌شود اما در ایران شاهد آن هستیم که این افزایش اجاره بها به ۱۰۰ درصد هم رسیده است؛ دست مالکان برای تعیین رهن و اجاره باز است؛ این موضوع به دلیل آنکه یک معامله است باید دارای قانون و قوانین مشخصی باشد، اما شاهد آن هستیم که در نهایت آشفتگی و حرج‌و مرج به سر می‌برد.

وی در خصوص راه‌کارهای پیشنهادی افزود: دولت در وهله اول باید به قیمت‌گذاری منطقه‌ای به چند دلیل قابل اجرای نبودن طرح‌های مالیاتی به علت مشخص نبودن قیمت ملک برای مثال زمانیکه گفته می‌شود ۱۰ درصد قیمت ملک مالیات گرفته شود، این ۱۰ درصد برای چه مقدار است و این مجهول در قوانین مالیاتی کشور به ضرر دولت هم تعیین شده است ورود پیدا کند، راه‌اندازی پایگاه داده مانند سامانه خودنویس، املاک و اسکان که باید ضمانت اجرایی داشته باشند از دیگر روش‌های کنترل این بازار است، چراکه در حال حاضر هیچ ضمانت اجرایی برای ثبت قراردادها در این سامانه موجود نیست و باید تمهیداتی در نظر گرفته شود تا در صورتیکه صاحب خانه‌های که قیمت متعارف و قوانین را رعایت نکردند جریمه شوند.

کارشناس مسکن ادامه داد: بخش بزرگی از نارضایتی‌های عمومی مربوط به موضوع مهم اجاره‌ها می‌شود، حتی دولت هم در این حوزه متضرر می‌شود چرا که قادر به وصول مالیات‌های مصوب مجلس در بودجه نخواهد بود.

کد خبر 746209