بررسی ۲ پیشنهاد اجاره‌ای وزیر راه

عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در آخرین روز تیرماه پیشنهادی برای تنظیم بازار اجاره به هیأت دولت ارسال کرد. این پیشنهاد، پیش نویس لایحه الحاق یک ماده و ۴ تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ است که آخوندی آن را در قالب نامه‌ای به اسحاق جهانگیری معاون اول رئیس جمهور مطرح و تصویب فوری در هیأت دولت و ارسال آن به مجلس در قالب لایحه دو فوریتی را درخواست کرده است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

مخالفت کارشناسان با تعیین سقف برای اجاره‌بها

در تبصره یک این پیشنهاد آمده است موجران می‌توانند در کلیه قرارداد‌های رسمی یا عادی اجاره واحد‌های مسکونی از زمان تصویب این قانون تا یک سال پس از انقضای زمان قرارداد، قیمت اجاره بها را فقط تا سقف ۱۰ درصد افزایش داده و تمدید کنند.

این پیشنهاد در حالی مطرح می‌شود که هفته گذشته حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه املاک کشور از رشد بیش از حد اجاره بها در شهر تهران خبر داد که سبب شده تا بسیاری از مستاجران از پایتخت به شهر‌های اقماری تهران مهاجرت کنند.

بررسی‌های میدانی خبرنگار مهر نیز از افزایش لجام گسیخته اجاره بها در سطح شهر تهران حکایت داشت؛ به گونه‌ای که به اذعان برخی مشاوران املاک، رشد لجام گسیخته اجاره بها برخی خانوار‌ها را ترغیب کرده به جمع حاشیه نشینان پایتخت ملحق شوند.

در این شرایط که ناشی از تورم موجود در سطح جامعه و التهاب ناشی از انتظارات تورمی است، بدیهی است کمتر موجر یا مالکی با افزایش حداکثر ۱۰ درصدی اجاره بها همراهی کرده و به چنین مصوبه احتمالی (حتی اگر مُر قانون باشد) تن بدهد.

در این ارتباط مهدی غلامی، کارشناس اقتصادی در گفتگو با خبرنگار مهر گفت: تعیین سقف برای اجاره بها سبب می‌شود تا قرارداد‌های اجاره مسکن نیز از حالت رسمی به شکل زیرزمینی و غیر رسمی تغییر وضعیت داده و مانند برخی از بازار‌های موازی که شاهد چند نرخی بودن کالا‌های سرمایه‌ای در آن‌ها هستیم، بازار اجاره مسکن نیز در دو قالب نرخ سیاستی و نرخ زیرزمینی به حیات خود ادامه دهد. اتفاقی که شاید حتی نتیجه عکس در پی داشته و به جای کنترل قیمت ها، به افزایش اجاره بها دامن بزند.

اجاره‌نامه‌های چندساله؛ تبصره خوبِ پیشنهاد اجاره‌ای آخوندی

همچنین تبصره ۲ این پیشنهاد، حمایت از افزایش زمان قرارداد‌های اجاره و امضای اجاره نامه‌های چند ساله است که اقدام مثبتی در راستای کنترل اجاره بها و افزایش امنیت روانی خانوار‌ها دارد.

غلامی در این زمینه به خبرنگار مهر گفت: یکی از روش‌های حمایت از رشد تعداد اجاره نامه‌های بیش از یک سال، اعمال سیاست‌های تشویقی و تنبیهی در حوزه ابزار‌های مالیاتی است که متأسفانه ابزار‌های مالیاتی بخش مسکن بسیار محدود بوده و سیاستگذاران این بخش با زیرساخت‌های قانونی بسیار محدودی در زمینه مالیات‌های بخش مسکن مواجه هستند. نقش مالیات‌ها در بخش اجاره، می‌تواند به صورت اعمال سیاست معافیت مالیاتی برای موجران و مالکانی باشد که قرارداد‌های چند ساله با مستأجران به امضا می‌رسانند.

در حال حاضر یکی از چند ابزار محدود مالیاتی بخش مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی است که در سال ۱۳۹۴ و در قالب ماده ۵۴ مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم به تصویب مجلس رسید؛ ولی به دلیل عدم ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان، تا کنون اجرایی نشده است. بر اساس تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون، مجلس، وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده است حداکثر تا بهمن ۹۴ «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند.

این نوع مالیات علاوه بر داشتن نقش مستقیم در بازار خرید و فروش مسکن، به طور غیر مستقیم بر بازار اجاره بهای مسکن نیز اثرگذار است. به این صورت که مالیات بر خانه‌های خالی به افزایش عرضه واحد مسکونی در بازار کمک کرده و کمبود واحد مسکونی، به افزایش اجاره بها منجر نخواهد شد.

تبعات تصویب پیشنهاد وزیر راه

مهدی غلامی در خصوص آثار عملی شدن پیشنهاد جدید آخوندی به خبرنگار مهر گفت: در صورت تصویب و اجرای پیشنهاد وزیر راه، مناقشات بسیاری بین موجر و مستأجر رخ خواهد داد که در نهایت مستاجران مجبور به انتخاب دو مسیر خواهند شد. مسیر اول عدم تمدید قرارداد واحد فعلی و تخلیه آن است که در نتیجه باید مشکلات یافتن واحد جدید و اسباب کشی را به جان بخرند که با توجه شرایط کنونی بازار، احتمال یافتن واحد مسکونی اجاره‌ای جدید با افزایش کمتر از ۲۰ درصد نسبت به قیمت فعلی، بسیار پایین است.

وی ادامه داد: مسیر دوم، تمدید واحد فعلی به صورت دو قرارداد رسمی و غیر رسمی (زیرزمینی) است که با توجه به اینکه قانون اجازه نمی‌دهد اجاره نامه قبلی با رقمی بیش از ۱۰ درصد تمدید شود، در قراداد غیر رسمی دوم، مابه التفاوت اجاره بهای بازار واقعی با مبلغی که بر اساس الزام قانونی ۱۰ درصدی است، به امضای طرفین می‌رسد؛ در نتیجه به جرأت می‌توان گفت که در صورت تصویب و اجرای این پیشنهاد، نه تنها کمکی به حال مستاجران نخواهد شد، بلکه باری هم به دوش آن‌ها اضافه می‌شود.

این کارشناس اقتصادی تصریح کرد: وزیر راه و شهرسازی در حالی این پیشنهاد غیر کارشناسی را مطرح کرده و درخواست تصویب و اجرای فوری آن را دارد که در این سال‌ها همواره سعی داشته است خود را طرفدار اقتصاد بازار آزاد نشان دهد و از عدم مداخله دولت در بازار مسکن دفاع کند.

حمایت از پیشنهاد چند ساله شدن مدت زمان قرارداد‌های اجاره مسکن

مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت با رد همزمان دخالت مستقیم دولت در بازار اجاره مسکن و نیز رها کردن کامل این بازار به حال خود، تصریح کرد: بر خلاف نگاه غلط بازار آزاد، دولت لازم است در قبال بازار اجاره ورود جدی داشته باشد و با اتخاذ سیاست‌های صحیح این بازار را کنترل کند تا مردمی که به ناچار تن به اجاره نشینی داده اند، در تلاطمات موجود بازار مسکن کمتر آسیب ببینند.

وی ادامه داد:، اما باید این را هم در نظر داشت که دولت برای تنظیم بازار اجاره باید سیاست‌هایی برای افزایش تولید و عرضه مسکن در پیش بگیرد و با اجرای مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن (CGT) که چندین سال است در دنیا اعمال می‌شود، با رفتار سوداگرانه موجود در بازار مسکن مقابله کند و مانع تلاطم‌های آن شود. این اقدام، همان ورود هوشمندانه ـ. و نه مداخله غیر کارشناسی با استفاده از تعیین سقف اجاره بها ـ. در بازار اجاره مسکن است.

غلامی با اشاره به مؤثر بودن سیاست تشویق به افزایش مدت زمان قرارداد‌های اجاره که از پیشنهاد‌های قابل توجه اخیر وزیر راه و شهرسازی است، گفت: دولت می‌تواند افرادی که خانه‌های خود را بیش از ۲ سال اجاره دهند، از پرداخت مالیات بر اجاره معاف کند. این افراد می‌توانند در پایان هر سال قیمت اجاره بها را به میزان تورم رسمی کشور افزایش دهند. این پیشنهاد علاوه بر ایجاد امنیت روانی برای مستاجران، از افزایش ناگهانی اجاره بها جلوگیری می‌کند. دولت همچنین می‌تواند با اجرای سیاست معطل مانده مالیات بر خانه‌های خالی از احتکار مسکن جلوگیری کند.

منبع: پارسینه

کلیدواژه: وزارت راه و شهرسازی وزیر راه عباس آخوندی اجاره بها نرخ اجاره بازار مسکن

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.parsine.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «پارسینه» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۹۸۴۸۸۸۷ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

سیر تا پیاز طرح ساماندهی بازار زمین و مسکن

بازار مسکن به عنوان یکی از مهم ترین بخش هایی است که نقش بسیار موثری در اقتصاد کشور دارد و در حال حاضر دولت با ساخت بیش از ۲ میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونی توانسته است بخشی از نیاز بازار مسکن را تامین کند و از این تعداد هم طبق آمارهای وزارت راه و شهرسازی  ساخت چهار میلیون خانه در قالب نهضت ملی مسکن تکلیف دولت سیزدهم است که ۲ میلیون و ۵۱۸ هزار واحد آغاز در مراحل مختلف ساخت قرار دارد.

در همین رابطه روح الله اکبری دستیار ویژه وزیر راه وشهرسازی در گفت‌وگو با خبرنگار باشگاه خبرنگاران جوان با بیان اینکه روند اجرای پروژه‌های  نهضت ملی مسکن با سرعت بسیار خوبی در حال انجام است‌ گفت : ۷۲ هزار هکتار زمین شهری و ۵۰ هزار هکتار زمین روستایی در کشور در حال تامین است و از این مقدار ۳۷ هزار و ۷۰۰ هکتار زمین شهری در حال طراحی، و  اجرا است همچینن ۲۴ هزار هکتار در مرحله ساخت به صورت انفرادی، گروهی و انبوه‌سازی است. علاوه بر این، عملیات بهسازی و نوسازی ۴۹۰ هزار واحد مسکن روستایی آغاز شده است.

اکبری اضافه کرد: ۶.۵ میلیون خانوار در کشور مستاجر هستند که برای یک میلیون و ۸۰۰ هزار نفر آنان در اراضی دولتی مسکن تامین شده و تمهیدات لازم برای بقیه در قالب زمین‌های خودمالکی و بافت فرسوده اندیشیده شده است.

براساس این گزارش همزمان با نزدیک شدن به بازار جابه جایی و فصل نقل و انتقال مستاجران، دولت تدابیر مختلفی را از سال گذشته برای این بازار در نظر گرفته بود که یکی از این برنامه‌ها طرح ساماندهی بازار زمین ، مسکن و اجاره بها است که این   طرح از سال گذشته  در مجلس مطرح و چندی‌ پیش  ازسوی کمیسیون عمران مجلس و با همکاری وزارت راه و شهرسازی تدوین شد.

به واسطه اجرای این طرح بخشی از مشکلات بازار اجاره، زمین و مسکن رفع خواهد شد و به تسهیلگری در بخش اجاره کمک خواهد کرد این طرح بر تقویت بازار اجاره از طریق ارائه مشوق به موجران، استفاده از ظرفیت شهرداری‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی و هزینه این بخش از مالیات برای احیای بافت‌های فرسوده شهری و ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت برای اشخاص بی‌بضاعت تاکید دارد همچنین الزام تمامی دستگاه‌های اجرایی برای ارائه رایگان اطلاعات موردنیاز در سامانه ملی املاک و اسکان و پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی برای عدم درج اطلاعات در سامانه و خوداظهاری در سامانه ملی املاک و اسکان از دیگر موارد مطرح شده در این طرح است که مورد توجه قرار گرفته است.

تقویت سامانه ملی املاک و اسکان جهت شناسایی خانه‌های خالی، همچنین تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان و درج معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و ضمانت اجرایی برای ثبت قرارداد‌ها موارد دیگری است که در این لایحه به آن پرداخته شده است. حمایت از مستأجران از طریق پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن و افزایش آن با توجه به تورم در سال جدید و نظارت بر پرداخت تسهیلات از سوی بانک‌های عامل از بخش‌های دیگر این طرح خواهد بود.

طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها املاک مسکونی تنظیم گیر و زودبازده است

در ادامه اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس در گفت وگو با خبرنگار باشگاه خبرنگاران جوان با بیان اینکه در مجلس دو نوع رویکرد را برای مدیریت بازار مسکن اتخاذ کردیم گفت: ابتدا رویکرد بلندمدت و ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی با هدف جبران کمبودهای عرضه مسکن برای خانواده دارای شرایط و رویکرد دوم برنامه‌های کوتاه مدت است که برای این مهم نمایندگان مجلس طرحی را با عنوان " کنترل و ساماندهی بازار اجاره بها املاک مسکونی " تدوین و در نهایت به تصویب رسید.

وی با بیان اینکه تاکید بر اینکه طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها املاک مسکونی طرحی کوتاه مدت و تنظیم گر بوده که آثار اجرای آن به زودی در بازار مشخص خواهد شد، عنوان کرد: این طرح چند ویژگی جدید دارد که بازار مسکن را از التهاب خارج کرده و دست سوداگران، سفته بازان، دلالان را از بازار مسکن کوتاه می‌کند.

امکان پرداخت اجاره‌بها از طریق سکوهای اطلاعاتی مسکن

وی در ادامه به تفکیک تعرفه‌های مشاوران املاک از بهای مسکن اشاره کرد و افزود: در طرح مذکور تعرفه‌ها به صورت پلکانی تعیین شده است که جلوی تعارض منافع دفاتر مشاوران املاک را گرفته و مردم نیز می‌توانند هم به دفاتر مذکور و هم دفاترهای ثبت اسناد مراجعه و قرار دادهای خود را ثبت کنند.

او گفت: سکوهای اطلاعاتی در طرح پیش بینی شده‌اند تا طرفین معامله حتی بدون نیاز به مراجعه به دفاتر مذکور خودشان اقدام به ثبت قرار دادها کنند این سکوها به سامانه‌ی املاک و اسکان وزارت راه و قوه‌ قضاییه متصل بوده و علاوه بر ثبت معاملات، امکان پرداخت اجاره بها به صورت کامل با زمان بندی دقیق را دارد.

شاکری با بیان اینکه در این سکو امکان ارزیابی مستاجر و موجر وجود داشته و طرفین می‌توانند به یک دیگر امتیاز دهند و این اطلاعات در قراردادهای بعدی برای طرف‌های دیگر قابل رویت خواهد بود گفت: همچنین با توجه به ارزیابی‌های دقیقی که توسط این سکوها انجام می‌شود اجرای احکام مربوطه نیز به سهولت انجام شده و حکم تخلیه نیز به صورت خودکار صادر می‌شود همچنین موجب می‌شود تمامی قراردادها مشابه و همسان‌سازی شوند که در واقع تحولی در این حوزه است.

در همین رابطه هاشمی کارشناس سیاست گذاری مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار باشگاه خبرنگاران جوان با بیان اینکه در حال حاضر با اجرای طرح قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن  شرایط در بازار اجاره مسکن به سمت بهبود و رونق هدایت می شود گفت: براساس بند‌هایی از این طرح، تمامی قرارداد‌ها اعم از اجاره و خریدوفروش باید در سامانه ثبت شوند و با اخذ کد رهگیری امکان ارزیابی وضعیت بازار مسکن تسهیل می‌شود. طبق مفاد این طرح در استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه بیش از ۳۰ درصد باشد، شورای‌عالی مسکن مکلف است تا نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش اجاره‌بها و قرض‌الحسنه به میزان ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی سالانه اقدام کند.

کاهش هزینه‌های مبادله در بازار مسکن و تسهیل در فرآیند خرید و فروش

گفتنی است، کاهش هزینه‌های مبادله در بازار مسکن و تسهیل در فرایند خرید و فروش از دیگر ویژگی‌های این طرح است و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ظرف ۶ ماه بعد از لازم‌الاجرا شدن این قانون، دسترسی‌های برخط برای استعلامات ثبتی و ثبت هرگونه سند رسمی را از طریق مرکز مبادله اطلاعات برای سامانه املاک و اسکان و سامانه املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی به صورت تمام الکترونیک و شبانه‌روزی فراهم کند.

یکی دیگر از موارد مورد تاکید این طرح اخذ عوارض از اراضی بلااستفاده و نحوه هزینه کرد این عوارض است. در راستای کاهش التهابات مسکن و جلوگیری از معاملات سفته‌بازی واحد‌های در حال احداث تا قبل از تحویل واحد مسکونی و یا نصب کنتور و گواهی پایان‌کار ساختمان، امکان نقل وانتقال واحد‌های نهضت ملی مسکن به هر شیوه‌ای ممنوع است که در این طرح مورد تاکید واقع شده است.

یکی دیگر از بخش‌های مهم این طرح رتبه‌بندی مشاوران املاک بر اساس میزان رضایت‌مندی مشتریان است که دراین طرح به آن توجه شده است این طرح چندین بار در مجلس تصویب شد و به شورای نگهبان رفت و برای انجام برخی اصلاحات از شورای نگهبان دوباره به مجلس بازگشت و سرانجام به تایید شورای نگهبان رسید.

باشگاه خبرنگاران جوان اقتصادی راه و شهرسازی