به نقل از «مشرق»

پیش‌بینی تازه از آینده بازار مسکن

تاریخ انتشار: ۲۵ آبان ۱۳۹۷ | کد خبر: ۲۱۵۴۴۲۱۷

نائب رئیس­­ اتحادیه مشاوران املاک گفت: روند رکودی بازار مسکن ­تا پایان پاییز همچنان ادامه دارد و قیمت ها نیز تغییری نمی کند.

به گزارش مشرق، حسام عقبایی افزود: معاملات مسکن روند نزولی به خود گرفته است بطوریکه در تیرماه 26 درصد،مردادماه 36 درصد،شهریور 46 و مهرماه 40درصد کاهش ­داشته است.

وی رکود حاکم بربازار مسکن را نتیجه افزایش قیمت ها دانست و با اشاره به اینکه براساس آمار،​ ­قیمت مسکن 83 درصد افزایش پیدا کرده است گفت: در تهران میانگین قیمت مسکن 8 میلیون و 600 هزار تومان است یعنی قیمت ­یک آپارتمان 50 متری معادل ­450 میلیون تومان است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

نائب رئیس­­ اتحادیه مشاوران املاک اضافه کرد: این روند در فصل زمستان متفاوت خواهد بود زیرا­ در نیمه دوم بهمن ماه بدلیل نزدیکی به سال جدید افراد زیادی قصد خرید مسکن را دارند و این امر باعث افزایش معاملات مسکن می شود.

بیشتر بخوانید:

مظنه آپارتمان دوخوابه در شهر تهران +جدول در دولت یازدهم مسکن سازی تعطیل شد

نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: شرایط بازار مسکن نیز با شرایط بازار ارز تغییر می کند اگر بازار ارز ثابت باقی بماند هیچ گونه تغییر قیمتی در بازار نخواهیم داشت اما اگر قیمت ارز روند کاهشی یابد یا تغییری نکند پیش بینی می کنیم نیمه اول­ زمستان 97­ یک شکست حبابی در قیمت مسکن در برخی نقاط را داشته باشیم .

وی گفت: اگر تغییری در برنامه مسکنی وزارت راه و شهرسازی صورت نگیرد روند رکودی این بازار ­تا 6 ماه اول 98 ادامه دار خواهد بود .

عقبایی برنامه های کوتاه مدتی چون کاهش سود تسهیلات بانکی، مدیریت زمین ، افزایش تسهیلات و تکمیل و واگذاری مسکن مهر را از جمله راهکارهای دانست که با اجرایی شدن آنها می توان انتظارداشت به مرور در سال 98 شاهد خروج مسکن از رکود باشیم.

منبع: تسنیم

منبع: مشرق

کلیدواژه: حمایت از کالای ایرانی بازار سکه و ارز ظریف بازار مسکن قیمت آپارتمان قیمت مسکن مسکن

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.mashreghnews.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «مشرق» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۱۵۴۴۲۱۷ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

فوبیای وام مسکن

«ادعای تورمی درباره وام مسکن» جلوی طرح افزایش سقف تسهیلات خرید خانه قد علم کرده است. این طرح توسط گروهی از کارشناسان بانکی برای ارائه به سیاستگذار آماده شده است. با این حال، احتمال «مواجهه انحرافی» با آن وجود دارد.

به گزارش دنیای اقتصاد، بررسی‌ها نشان می‌دهد «تورم‌زا بودن وام مسکن» یک توهم است، چون طی ۹ سال «تثبیت سقف وام» قیمت مسکن در تهران ۷ برابر شد، اما در سالی که قدرت پوششی این تسهیلات ۷۰ درصد افزایش یافت، تورم مسکن صفر شد.

طرح گروهی از کارشناسان بانکی برای «افزایش سقف وام خرید مسکن از مسیر پرداخت چند فقره تسهیلات برای خرید یک آپارتمان به خریداران شراکتی» به مانع برخورد کرده است؛ مقاومتی که طی دو دهه گذشته نیز هر بار حرف «تعدیل قدرت خرید مسکن» وسط می‌آمد، بر سر این راه شکل می‌گرفت.

«دنیای‌اقتصاد» در این بررسی، اثبات می‌کند «ادعای مخالفان تقویت قدرت وام مسکن مبنی بر تورم زا بودن آن، نوعی توهم است».

هفته گذشته «دنیای‌اقتصاد» جزئیات نسخه پیشنهادی توسط یکی از بانک‌ها برای «افزایش مبلغ وام خرید مسکن به شکلی که هم قدرت تسهیلات به سطح کارآمدی حداقلی برسد و هم امکان پرداخت قسط ماهانه آن وجود داشته باشد» را منتشر کرد.

بر اساس این نسخه که گفته می‌شود تحویل مقامات بانک مرکزی نیز شده است، «سقف کنونی وام خرید خانه که در تهران به شکل دریافت انفرادی ۵۶۰ میلیون تومان (با احتساب وام جعاله) است، به حدود یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان افزایش می‌یابد». مبلغ قسط چنین تسهیلاتی با مدت بازپرداخت کمتر از ۱۵ سال، حدود ۲۶ میلیون تومان در ماه خواهد بود که از «توان پرداخت (قسط) ماهانه زوج‌های متقاضی خرید خانه» به مراتب بیشتر است؛ بیش از دو برابر توان خانوارها. از همین رو، در این نسخه، «امکان پرداخت تفکیکی چند فقره وام خرید با سقف مجموع ۱.۲ میلیارد به چند نفر که به صورت شراکت دانگی برای خرید یک واحد مسکونی اقدام می‌کنند، در نظر گرفته شده است تا قفل پرداخت قسط باز شود».

از آنجا که طی سال‌های اخیر، متقاضیان صاحب خانه شدن تحت‌تاثیر جهش قیمت و توان مالی پایین، عمدتا با حمایت (شراکت) اعضای خانواده موفق به تهیه بودجه خرید شده اند، مدل خرید مشارکتی آپارتمان، به نوعی در حال شیوع است و اکنون، «تعدیل قدرت وام به شکل خرید شراکتی»، می‌تواند تا حدودی قفل صاحب خانه شدن را باز کند.

اما مقابل تصویب این طرح، «مقاومت بزرگ» شکل گرفته است. مخالفان «افزایش مبلغ تسهیلات خرید مسکن»، فوبیای تورمی دارند به این معنا که «هر نوع تعدیل سقف وام را مساوی صعود قیمت مسکن» عنوان می‌کنند.

خیلی پیش‌تر، در زمان دولت نهم، گروهی از کارشناسان حامی دولت، «وام مسکن را دینامیت بازار ملک تعبیر می‌کردند» تا بر «تورم زا بودن این ابزار اصلی خانه اولی‌ها در جهان» تاکید کنند و مانع «موافقت بانک مرکزی در آن سال‌ها برای احیای قدرت این تسهیلات» شوند.

اکنون نیز همان ادعای تورمی برای مسکن مطرح است. اما این ادعا، واقعیت دارد؟

تورم یا توهم؟

بررسی‌ها با استناد به «روند تاریخی افزایش سقف وام خرید مسکن در تهران» و همچنین «روند تورم مسکن» طی دو دهه گذشته نشان می‌دهد، «محرک‌های صعود قیمت آپارتمان در پایتخت (و البته در سایر شهر‌های ایران)، عناصری غیر از وام بوده است».

بی اثر بودن «اثر افزایش قدرت خرید مسکن از محل تقویت سقف وام» بر روی سطح قیمت آپارتمان به دو علت است؛ علت اول، «ناچیز بودن سهم پوششی مبلغ وام حتی در لحظه افزایش سقف» و علت دوم نیز «وزن بالای محرک‌های اصلی تورم مسکن در مقایسه با محرک بانکی» است. از اوایل دهه ۸۰ تا سال ۹۷، دو مرتبه، سقف وام خرید مسکن توسط شورای پول و اعتبار افزایش پیدا کرد. از اوایل دهه ۸۰ تاکنون نیز چهار مرتبه این اتفاق رقم خورد، اما در این بررسی، بازه زمانی ۸۴ تا ۹۷، مبنای تحلیل بازار قرار گرفته است، چون از سال ۹۷ تاکنون، «جهش‌های تاریخی قیمت مسکن ناشی از انتظارات تورمی، جهش دلار و ریسک‌های قوی غیراقتصادی»، مسیر بازار معاملات آپارتمان را از «ریل خرید‌های مصرفی»، منحرف کرد و بنابراین، چون وام خرید نقشی در معادلات بازار مسکن (در این سال‌های اخیر) نداشت، در این بررسی لحاظ نشده است.

از سال ۸۴ تا ۹۲، یعنی درست در مقطع کاری دولت‌های نهم و دهم –برهه‌ای که دولت همه امکانات در اختیارش را برای ساخت مسکن مهر بسیج کرد و اعتقادی به وام خرید مسکن نداشت، «سقف وام خرید مسکن ثابت نگه داشته شد و هیچ تعدیلی (افزایشی) نیافت». با این حال در همان فاصله زمانی ۹ ساله، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران ۹ برابر شد و از حدود نیم میلیون تومان به نزدیک ۴ میلیون تومان رسید.

این مقایسه اثبات می‌کند، «تورم مسکن، مستقل از وام مسکن، به راه خود ادامه داده است». در این میان، آنچه مهر تایید پررنگ‌تر بر «توهم تورم زایی وام مسکن» می‌زند، تغییرات نزولی قدرت پوششی وام طی همین سال‌های مورد بررسی است.

سال ۸۴، قدرت وام، معادل ۲۸ مترمربع از یک واحد مسکونی در تهران بود؛ این یعنی حدود ۵۰‌درصد از بهای خرید یک آپارتمان ۶۰ مترمربعی در آن سال که به نسبت، قدرت مناسبی برای خرید خانه اول به حساب می‌آمد. اما در سال ۹۲، به علت ثبات چندساله سقف وام و صعود قیمت مسکن، قدرت تسهیلات به ۵ مترمربع سقوط می‌کند و بی اثر می‌شود، اما در همان سال ۹۲، بازار مسکن تحت‌تاثیر ریسک‌های بیرونی غیراقتصادی و التهابات ارزی، با جهش قیمت روبه‌رو شد.

بعداز تثبیت ۹ ساله مبلغ وام، در سال ۹۳، رقم تسهیلات خرید مسکن با ۷۰‌درصد افزایش به ۳۵ میلیون تومان می‌رسد، اما اینجا هم، مسیر تورم مسکن، متفاوت از افزایش وام است. در سال ۹۳، بازار مسکن از «تورم شدید سال‌های ۹۱ و ۹۲» عبور می‌کند و ریسک‌ها فروکش می‌کند، در نتیجه، قیمت مسکن که از محرک‌های بیرونی اثرپذیر است، در سال ۹۳ به ثبات نسبی می‌رسد و حدود ۱۰‌درصد افزایش می‌یابد.

خیالی بودن نقش مخرب

در سال ۹۴ بار دیگر سقف وام خرید مسکن ۷۰‌درصد افزایش پیدا می‌کند و آنجا هم ثبات نسبی در بازار مسکن با بهبود اوضاع اقتصادی و سیاسی در کشور، به تورم صفر ملکی منجر می‌شود که باز هم، «بی اثر بودن افزایش وام بر روی سطح قیمت» را نشان می‌دهد.

اما در سال‌های ۹۵ تا ۹۷ که سیاستگذار پولی، «تعدیل قدرت وام» را از دستور کار خارج می‌کند، بازار مسکن با رشد دو برابری قیمت روبه‌رو می‌شود. علت جهش ۲۰۰ درصدی متوسط قیمت آپارتمان در تهران از ۹۵ تا پایان ۹۷، «اثر تورمی ریسک‌های مرتبط با خروج از برجام و التهاب دلار بر بازار ملک» بود.

نمای کلی از آنچه طی سال‌های ۹۰ تا ۱۴۰۲ به صورت تجمیعی بر تغییرات وام مسکن و قیمت مسکن گذشته، حکایت از آن دارد که طی این دوره‌ها با فراز و فرود‌های مختلف متغیر‌های موثر بر بازار ملک، تورم مسکن بیشتر از افزایش مبلغ وام بوده است.

قیمت واحد‌های مسکونی در این فاصله ۳۹ برابر شده، اما مبلغ وام ۲۸ برابر شده است.

اکنون، «خیالی بودن نقش تخریب گر وام مسکن در بازار»، با کارنامه حدود ۲۰ ساله تغییرات قیمت مسکن، محرز است. در شروع سال جدید، چنانچه «شرایط حداقلی برای تامین مالی خانه اولی ها» فراهم بیاید، این گره گشایی از سمت تقاضای مصرفی می‌تواند اثر مستقیم و معنادار بر تحریک سمت عرضه داشته باشد.

طی سال‌های اخیر، رکود خرید مصرفی آپارتمان باعث ثبت رکود تاریخی تولید مسکن شد و همین رکود عرضه، به شکل دومینویی روی تورم مسکن و تعمیق رکود خرید اثر سوء داشته است.