مناطق اشباع از تورم ملکی
تاریخ انتشار: ۱۷ آذر ۱۳۹۷ | کد خبر: ۲۱۸۵۶۴۷۳
دو علامت امیدوارکننده در بازار خرید مسکن تهران برای تقاضای مصرفی قابل مشاهده شد. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از نتایج یک تحقیق میدانی و یک بررسی آماری از بازار معاملات املاک شهر تهران حاکی است جریان فوق‌العاده ضعیف معاملات خرید آپارتمان در پایتخت، در حال عزیمت به دوره پساجهش قیمت‌هاست به‌طوری که، طی ماه‌های آتی می‌توان انتظار داشت دامنه نوسانات ماهانه میانگین قیمت مسکن کمتر شود و شرایط برای ریزنوسان و سپس ثبات نسبی قیمت‌ها فراهم شود.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
این وضعیت -ورود مناطق پرجهش قیمتی به وضعیت ریزنوسان ماهانه- می‌تواند یک علامت از شروع دوره گذر بازار مسکن از جهش قیمت باشد. شرایط فعلی البته در صورت بروز شوک دوباره در بازارهای موازی یا تغییر بزرگ در عوامل موثر بر متغیرهای ملکی می‌تواند برگردد. اما آنچه در حال حاضر علت اساسی شکل‌گیری وضعیت جدید در مناطق پیشرو محسوب می‌شود، اشباع این مناطق از تورم ملکی ناشی از خروج عمده متقاضیان از بازار خرید آپارتمان و مهاجرت منطقه‌ای دیگر متقاضیان است. در کنار اولین علامت نشان‌دهنده کاهش التهاب قیمت مسکن -در مناطق پیشرو- تحقیقات میدانی از بازار مشخص می‌کند طی دو هفته گذشته از آذر ماه، در برخی محله‌های تهران «کاهش سطح قیمت پیشنهادی» با اعلام فروشنده به واسطه ملکی، اتفاق افتاده است. این رخداد در ماه‌های نیمه اول امسال، تقریبا در هیچ نقطه‌ای از بازار مسکن شهر تهران سابقه نداشته و حتی در دو ماه اول پاییز رویت نشد.
با این حال وقوع آن در حال حاضر می‌تواند علامت دوم از آستانه شکل‌گیری یک دوره ثبات نسبی قیمت در بازار باشد. در روزهای اخیر در برخی محله‌ها به ندرت فایل‌هایی مشاهده شده که فروشنده، قیمت پیشنهادی را ۵ تا ۷ درصد نسبت به ابتدای پاییز کاهش داده است. در این مسیر، کاهش التهابات در بازار ارز به‌عنوان مهم‌ترین پارامتر شکل‌دهنده انتظارات تورمی و عامل روانی اثرگذار بر بازار معاملات ملک از یک سو و همچنین کاهش شدید قدرت خرید مسکن ناشی از جهش قیمت‌ها در ماه‌های اخیر از سوی دیگر، شتاب‌دهنده‌های حرکت بازار برای عزیمت به فاز پساجهش هستند. بررسیهای «دنیای اقتصاد» از جزئیات تغییرات سطح قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران نشان می‌دهد: در مناطقی از پایتخت که روند یکساله افزایش بهای آپارتمان، بیشترین تورم ملکی منطقه‌ای را به ثبت رسانده، در آبان ماه کمترین رشد ماهانه قیمت را تجربه کرده‌اند. این مناطق که همان مناطق «پیشرو در رونق معاملات مسکن و مواجه شدن با جهش قیمت» بوده‌اند، در حال حاضر نه تنها دور موتور رشد ماهانه قیمت در آنها به کمترین حد رسیده که کمترین حجم خرید و فروش آپارتمان نیز به نام این مناطق ثبت شده است.
منطقه ۵ نماینده اصلی مناطق پیشرو است که در شروع رونق معاملات خرید مسکن در تهران، با بیشترین رشد ماهانه قیمت تحت تاثیر افزایش چشمگیر حجم معاملات مواجه شد. اما میانگین قیمت مسکن در این منطقه در ماه آبان، ۷/ ۳ درصد ظرف یک ماه افزایش پیدا کرد که کمترین تورم ماهانه ملکی در این منطقه طی حداقل ۷ ماه گذشته بوده است. این رشد ۷/ ۳ درصدی قیمت همچنین جزو کمترین تورم ماهانه منطقه‌ای در آبان نسبت به سایر مناطق است. کمترین رشد ماهانه قیمت مسکن در آبان، برای منطقه ۱۹ با نرخ یک درصد و بعد از آن برای منطقه ۲۲ با نرخ ۲ درصد به ثبت رسید که به این ترتیب، منطقه ۵ در رتبه سوم کمترین رشد ماهانه قیمت مسکن در آبان قرار دارد. مناطق ۲ و ۷ و ۱۰ نیز در گروه مناطقی قرار دارند که در ماه گذشته، تغییرات ماهانه قیمت مسکن در آنها کمتر از تغییرات ماهانه میانگین قیمت مسکن در کل شهر تهران (۴/ ۶درصد) بوده است.
عمده مناطق این گروه در یکسال اخیر، با بیشترین رشد قیمتی مواجه شده بودند. در حالی که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در آبان امسال ۹۱ درصد نسبت به آبان سال گذشته افزایش پیدا کرد اما در منطقه ۵، میانگین قیمت آپارتمان‌های فروخته شده در فاصله یکسال منتهی به آبان امسال، ۱۰۴ درصد رشد کرد. منطقه ۵، رتبه اول بیشترین تورم نقطه‌ای ملکی را دارد. بعد از آن، در منطقه ۲ تورم نقطه‌ای ملکی در آبان ۹۷ رقمی معادل ۱۰۱ درصد را ثبت کرده است. در منطقه ۲۲ نیز این شکل از تغییرات قیمت مسکن -تغییرات نقطه‌ای- ۹۲ درصد بوده است.
تبعات رشد دو برابری قیمت مسکن ظرف یکسال در مناطق پیشرو هم اکنون به شکل کمترین رشد ماهانه قیمت و بیشترین افت نقطه‌ای معاملات خرید آپارتمان قابل ردیابی است. ماه گذشته حجم کل معاملات خرید واحد مسکونی در تهران ۵۴ درصد نسبت به ماه مشابه در سال ۹۶ کاهش پیدا کرد. در منطقه ۲۲ اما حجم معاملات در همین فاصله زمانی ۶۵ درصد افت کرد و در منطقه ۵ نیز کاهش ۵۶ درصدی را تجربه کرد. افت نقطه‌ای حجم معاملات خرید آپارتمان در منطقه ۲ نیز ۵۹ درصد و در منطقه ۴ رقمی معادل ۶۴ درصد اعلام شده است.
منطقه ۴ طی ماه‌های گذشته اگر چه به اندازه منطقه ۵ با التهاب قیمتی مواجه نبود اما جهش قیمت در آن نسبت به سایر مناطق شهر، بالا بوده و بالطبع، واکنش متقاضیان خرید مسکن در این منطقه به رشد شدید قیمت باعث شده منطقه ۴ جزو مناطق «در مواجهه با سقوط حجم معاملات» قرار بگیرد. ماه گذشته به علت حرکت گروهی از خریداران مسکن از مناطق متوسط یا مرکزی شهر به سمت مناطق جنوبی، حجم معاملات در آنها، با شیب کمتر از سایر مناطق، افت کرد. کاهش ماهانه خرید و فروش واحد مسکونی در مناطق ۱۳ تا ۱۷ و همچنین ۲۱، کمتر از میزان کاهش کل معاملات ملک در شهر تهران بوده است.
در این مناطق حجم معاملات خرید مسکن در فاصله مهر تا آبان، به‌طور متوسط ۱۹ درصد کاهش پیدا کرده که در مقایسه با کاهش ماهانه ۲۷ درصدی کل معاملات شهر تهران، حکایت از رکود کمتر معاملات ملک در مناطق پایین شهر تهران دارد. در برخی مناطق پایین شهر تهران در ماه گذشته شیب رشد ماهانه قیمت قابل توجه بوده و این موضوع به دلیل فرآیند احیای رابطه نسبی قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران است. در مناطق ۱۱ تا ۱۴ و همچنین ۱۸ و ۲۰ تورم ماهانه ملکی در آبان ۷ تا ۱۲ درصد بوده که قابل توجه است. میانگین قیمت آپارتمان در منطقه ۱۷ نیز ۱۴ درصد در فاصله مهر تا آبان امسال افزایش یافته است. طی ماه‌های اخیر جهش قیمت در مناطق پیشرو باعث به‌هم خوردن فاصله متعارف قیمت آپارتمان‌ها در مناطق مختلف شد.
در شروع رونق معاملات مسکن در تهران نبض خرید و فروش در مناطق پیشرو تندتر از مناطق پایین شهر بود و همین اختلاف دمای منطقه‌ای در معاملات مسکن باعث شد سطح قیمت در مناطق پیشرو با شیب بیشتری بالا برود. اکنون جاماندگی تورم ملکی در مناطق پایین نسبت به مناطق اشباع شده از رشد قیمت، در حال جبران است. این فاصله از دست رفته از ابتدای پاییز شروع به بازیابی کرد و در آبان نیز ادامه داشته است. کم شدن شیب رشد ماهانه قیمت مسکن در مناطق پیشرو از یکسو و رشد بیشتر قیمت در مناطق پایین و کم رشد یافته، در نهایت به احیای کامل رابطه نسبی قیمت‌ها و ورود بازار ملک به دوره ثبات یا ریزنوسان قیمت می‌شود. بازار مسکن در دوره پساجهش قیمت می‌تواند با کاهش قیمت اسمی یا کاهش قیمت واقعی روبه‌رو شود.
علت کاهش معاملات مسکن چیست؟
یک صاحبنظر ارشد اقتصادی در حوزه مسکن علت کاهش تعداد معاملات خرید مسکن در ماه‌های اخیر را تشریح کرد. حسین‌عبده‌تبریزی در گفت‌وگو با خبرگزاری مهر اعلام کرد:طی ماه‌های اخیر برخی از مالکان واحدهای مسکونی متناسب با نوسانات نرخ دلار علاقه‌مند به افزایش قیمت مسکن بوده‌اند، اما بخش تقاضا، چنین توانی برای پرداخت به منظور خرید مسکن ندارد.
وی با بیان اینکه این عامل یکی از مهم‌ترین عوامل کاهش تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران بوده است گفت: درآمد یاثروت خانوارها به اندازه تفاوت قیمت دلار بالا نرفته است، اگر چه تقاضای مصرفی از بین نرفته و مردم نیاز خود به تامین مسکن را به بازار می‌آورند اما قدرت خرید با نرخ‌های فعلی بازار مسکن هماهنگی ندارد و همین عامل منجر به کاهش چشمگیر حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی شده است. عبده‌تبریزی خاطرنشان کرد: در چنین شرایطی لازم است برای افزایش قدرت خرید خانوارها سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش یابد. این اقتصاددان گفت: اگر منابع کافی در نظام بانکی باشد که از طرف عرضه کار را شروع کنیم و از عرضه هم حمایت شود، مشکلی نیست. اگر متقاضیان خرید مسکن توانمند شوند، سازنده‌ها به شکلیسرمایه کافی برای ساخت فراهم خواهند کرد. سازندگان اگر مطمئن شوند تقاضای خرید هست، به هر حال مسائل خود را حل می‌کنند.
منبع: اکوفارس
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت ecofars.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «اکوفارس» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۱۸۵۶۴۷۳ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
افزایش تورم خوراکی‌ها در آغاز سال
مرکز آمار ایران در جدیدترین گزارش خود اقدام به انتشار جزییات تورم در فروردین ۱۴۰۳ کرده است. آمار و ارقام جدید اما نشان می‌دهد در فروردین امسال، تورم ماهانه مناطق شهری و روستایی افزایش یافته و بر عکس تورم در بلندمدت کاهشی شده است.
به گزارش اعتماد، به بیان دیگر سطح عمومی قیمت کالاها و اقلام خوراکی و غیرخوراکی در این بازه زمانی، در مناطق شهری و روستایی نسبت به اسفندماه سال گذشته بیشتر شده، اما در بازه یکساله تورم رو به پایین رفته است. در فروردین امسال، تورم ماهانه مناطق شهری با افزایش ۰.۵ واحد درصدی به ۲.۵ درصد رسیده است. این بدان معناست که در فروردین ۱۴۰۳، قیمت یک سبد یکسان و متنوع از اقلام خوراکی و غیرخوراکی، ۲.۵ درصد بیشتر از سطح عمومی قیمت آن در اسفند ۱۴۰۲ بوده است.
این عدد در مناطق روستایی با ۱.۳ واحد درصد افزایش به ۳.۱ درصد رسیده است. بدین ترتیب میزان تورم ماهانه فروردین در مناطق روستایی سطح بالاتری نسبت به مناطق شهری داشته است. این در حالی است که در اسفند ۱۴۰۲، این رویه معکوس بوده و فشار تورمی بر دوش شهرنشینان سنگین‌تر بوده است.
مقایسه‌های موجود حاکی از آن است که در مناطق روستایی، تورم ماهانه غیرخوراکی‌ها در سطوح بالاتری نسبت به نرخ مشابه در خوراکی‌ها قرار داشته است. در مقابل در مناطق شهری، تورم ماهانه خوراکی‌ها بیشتر از غیرخوراکی‌ها بوده است. اما یک نگاه کلی نشان می‌دهد که تورم در بخش خوراکی‌ها در ماه اول سال، با شوک بالایی مواجه شده است. به‌طور مثال، تورم بخش سبزی و حبوبات فقط در یک ماه، نزدیک به ۹.۵ درصد بالا رفته. یا انواع گوشت قرمز و سفید نزدیک به ۳ درصد رشد تورم ماهانه داشته‌اند.
طبق داده‌های مرکز آمار ایران، نرخ تورم سالانه به کمترین میزان خود در ۲۱ ماه اخیر رسیده است و رقم ۳۸.۸ درصد را به ثبت رسانده. بر اساس داده‌های منتشرشده از سوی متولی اصلی انتشار آمار نرخ تورم، شاخص قیمت مصرف‌کننده در پایان سال گذشته به ۲۳۶.۳ واحد رسیده است. به این ترتیب، نرخ تورم سالانه در فروردین‌ماه عدد ۳۸.۸ درصد را ثبت کرده که این رقم در مقایسه با اسفند ۱۴۰۲ کاهشی ۱.۹ واحد درصدی پیدا کرده است.
به علاوه، مقایسه نرخ تورم سالانه فروردین‌ماه امسال با فروردین‌ماه سال گذشته، از کاهش ۸.۸ واحد درصدی این متغیر حکایت دارد. افزون بر این، بررسی‌ها نشان می‌دهند با تداوم روند نزولی نرخ تورم ۱۲ماهه، این نرخ در پایان فروردین‌ماه به کمترین میزان خود از تیرماه ۱۴۰۱ به این سو رسیده است.
حرکت یکساله نرخ تورم در حال معکوس شدن استسید مرتضی افقه، اقتصاددان و استاد دانشگاه شهید چمران اهواز در مورد کاهش نرخ تورم سالانه به ۳۸.۸ و افزایش تورم ماهانه خانوارهای کشور به ۲.۶ درصد به «اعتماد» گفت: کاهش نرخ تورم سالانه به دلیل تمرکز بانک مرکزی بر روی کاهش نرخ نقدینگی بوده؛ اما افزایش ماهانه نرخ تورم به این معنی است که حرکت یکساله نرخ تورم در حال معکوس شدن است و سیاست کاهش نقدینگی نیز شکست خورده است. این استاد دانشگاه در ادامه افزود: هر چند کاهش نقدینگی باعث افت تورم شده اما رکود را هم به همراه داشته است که منجر به تعطیلی برخی از کارخانجات و بنگاه‌های کوچک و متوسط شده که به دلیل کاهش نقدینگی دچار آسیب شده‌اند.
پیش‌بینی دولت دستیابی به نرخ تورم ۳۰ درصدی بودافقه تصریح کرد: کاهش یکساله نرخ تورم نشان‌دهنده آن است که دولت تا حدودی به اهداف خود نزدیک شده اما پیش‌بینی دولت برای دستیابی نرخ تورم ۳۰ درصدی تا پایان سال ۱۴۰۲ بود که عملا فاصله زیادی با این پیش‌بینی داریم. ضمن اینکه، افزایش ماهانه نرخ تورم نشان‌دهنده معکوس شدن این رویه است.
این اقتصاددان خاطرنشان کرد: سیاست انقباضی بانک مرکزی در خصوص کنترل نقدینگی در کاهش نرخ تورم موثر بوده اما نرخ تورم سالانه ۳۸.۸ درصدی هم رقمی نیست که دولت وعده آن را داده بود چرا که وعده رییس‌جمهور در ابتدای دولت سیزدهم نصف شدن نرخ تورم و در نهایت تک‌رقمی کردن آن بود که نه تنها میزان تورم نصف نشده بلکه در دو سال اخیر تنها ۶ تا ۷ درصد افت داشته است.
اثر مستقیم نرخ دلار بر میزان تورمافقه در ادامه با اشاره به نوسان نرخ دلار در کانال ۶۵ هزار تومانی گفت: رسیدن نرخ دلار به ۷۰ هزار تومان به دلیل تنش‌های منطقه‌ای بود که پس از آن مجددا نرخ دلار به ۶۵ هزار تومان افت کرد که نمی‌توان افت تورم یکساله را به این مساله ارتباط داد؛ چرا که در دو هفته اخیر این اتفاقات افتاده است و در نرخ‌های آتی تورم اثرگذار بوده است.
ضمن آنکه تا پیش از این نرخ دلار ۵۵ هزار تومان بود که با رشد ۱۰ هزار تومانی به ۶۵ هزار تومان رسیده است که باز هم این رقم باعث افزایش تورم می‌شود. این کارشناس اقتصادی ادامه داد: متاسفانه دولت با تنش‌های اجتماعی مانند موضوع حجاب این روزها باعث فراری دادن سرمایه‌گذاران شده است و هنوز هم تنش‌های ایران و اسراییل در سایه وجود دارد و این موارد کمکی به کاهش نرخ ارز و افت تورم نخواهد کرد.
اثرات روانی تورم در مورد انتخابات در امریکا رو به افزایش استافقه با بیان اینکه مسائل بین‌المللی بر میزان تورم کشور اثرگذار است، افزود: احتمال انتخاب دونالد ترامپ در امریکا به عنوان رییس‌جمهور باز هم وجود دارد و تا آن زمان هر چقدر نظرسنجی‌ها به سمت قطعیت این موضوع پیش برود اثرات روانی بر روی نرخ ارز و فرار سرمایه و نرخ تورم خواهد داشت، ضمن آنکه در کشور جناح تندرویی در مجلس مستقر شده که معمولا اولویت این جناح مسائل ایدئولوژیک است تا مسائل معیشتی و رفاهی که باعث می‌شود شاخص‌های اقتصادی و به خصوص نرخ تورم افزایشی باشد و نرخ ارز هم رو به بالا شود.
چرا باید تورم وجود داشته باشد؟آلبرت بغوزیان، اقتصاددان در مورد افزایش نرخ تورم ماهانه و افت نرخ تورم سالانه به «اعتماد» گفت: ممکن است تا سه ماه آینده شاخص تورم باز هم افت کند چرا که نسبت به یک زمان پایه آن را می‌سنجند و اگر ماه بعد نسبت به ماه قبل این تورم افزایش پیدا کند مسلما تورم سالانه هم مثبت خواهد بود و در خاتمه میانگین این ماه‌ها را در نظر می‌گیرند. این کارشناس اقتصادی تصریح کرد: آنچه انتظار می‌رود این است که نرخ تورم از سوی دولت کنترل شود نه اینکه با اعلام نرخ تورم ماهانه و نقطه به نقطه صرفا یک آماری اعلام شده باشد؛ چراکه مشغول کردن اذهان عمومی با کاهش یا افزایش نرخ تورم چندان اهمیتی ندارد. سوال اصلی این است که چرا باید تورم وجود داشته باشد؟
تورم روزانه هم مهم استبغوزیان خاطرنشان کرد: اینکه در فروردین ماه میزان تورم رشد کرده به دلیل افزایش نرخ ارز بود و اینکه برخی اقلام هم گران شدند و اینکه آیا در اردیبهشت ماه هم این تورم رشد خواهد کرد یا خیر مهم است و اینکه هر ماه تا پایان سال میزان تورم چقدر خواهد شد، بحث اصلی به رضایت مردم برمی‌گردد چرا که بازی با اعداد تنها باعث سردرگمی مردم می‌شود.
این اقتصاددان ادامه داد: در بحث تورم تنها میزان تورم سالانه مطرح نیست و تورم روزانه هم مهم است. به دلیل اینکه نرخ تورم به صورت متوسط اعلام می‌شود پس مردم در طول سال این میزان گرانی را تحمل کرده‌اند و هزینه این تورم را پرداخت کرده‌اند و به جز خوراکی‌ها در بخش اجاره‌بها و پوشاک و لوازم‌تحریر هم این تورم از سوی مردم پرداخت شده است.
او افزود: نقش بانک مرکزی این است که بتواند نقش خود را در کنترل نرخ ارز مدیریت کند و به دلیل اینکه پایه پولی به دلیل کسری بودجه دولت افزایش پیدا می‌کند باعث تورم بیشتر می‌شود و بانک مرکزی هم پاسخگوی نیاز دولت است، این در حالی است که بانک مرکزی باید از هرگونه استقراض دولت جلوگیری کند و اینکه دولت نباید بیشتر از درآمدی که دارد خرج کند، چرا که این انباشت بدهی‌ها هیچ‌وقت بازگردانده نشده در غیر این صورت این تورم منفی می‌شد.
تصادف مرگبار در محور دره شهر-بدره ۴ کشته برجای گذاشت