عایدی ساختوساز در مناطق پایتخت
تاریخ انتشار: ۱۸ آذر ۱۳۹۷ | کد خبر: ۲۱۸۷۲۵۹۷
تهران- ایرنا- عایدی ساخت و ساز مسکن در شهر تهران بر اساس یک آمار رسمی و یک برآورد واقعی محاسبه شد. آمار رسمی مربوط به میانگین قیمت زمین در مناطق بیست‌ودوگانه شهر تهران است و هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نیز به‌طور میانگین برآورد شده است.
عایدی ساختوساز مسکونی در تهران براساس متوسط قیمت زمین و برآورد واقعی از هزینه احداث، محاسبه شد.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
بر این اساس در حال حاضر عایدی ساخت و ساز مسکونی در تهران به‌طور متوسط 57 درصد برآورد می‌شود. این رقم براساس وضعیت بازار زمین و مصالح ساختمانی پس از وقوع بخشی از شوک‌های ارزی در سال جاری یعنی در تابستان سال 97 استخراج شده است. میانگین قیمت زمین در تهران در فصل تابستان 8 میلیون و میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در این فصل 7 میلیون و 600 هزار تومان بوده است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، دو جزء اصلی موثر در قیمت تمام شده ساخت مسکن «بهای زمین» و «هزینه مصالح ساختمانی» است. آمار رسمی از میانگین قیمت زمین در پایتخت به‌صورت فصلی و بر اساس قیمت معاملات انجام شده به‌طور دقیق محاسبه و منتشر می‌شود و همین آمار در گزارش حاضر مبنای محاسبه حاشیه سود ساخت و ساز در تهران قرار گرفته است. اما در مورد هزینه‌های ساخت و ساز با توجه به تنوع بالا و دامنه وسیع قیمتی مصالح ساختمانی و البته دخیل بودن سلیقه سازنده در نوع مصالح مورد استفاده نمی‌توان رقم دقیق هزینه‌های ساخت مسکن را استخراج کرد. برآوردی که «دنیای اقتصاد» در این گزارش مبنا قرارداده، بر اساس سفارش کار یک دستگاه دولتی زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی به پیمانکاران سازنده مسکن برای ساخت مجتمع مسکونی بلند مرتبه در یکی از مناطق جنوب غربی تهران استخراج شده است. در این سفارش بهای مترمربعی 5 میلیون و 500 هزار تومان به‌عنوان قیمت نهایی ساخت مسکن اعلام شده که با کسر میانگین قیمت زمین در منطقه، هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی معادل 2 میلیون و 900 هزار تومان شناسایی شده است. طبیعی است این رقم در تمام ساخت و سازهای مسکونی مبنا نیست و ساختوساز در گروهی از مناطق با بهای بیشتری انجام می‌شود و در عین حال ممکن است هزینه ساخت در مناطق فرسوده و جنوبی تهران از برآورد مذکور کمتر باشد. اما با توجه به اینکه برآورد پیمانکار این پروژه دولتی در اوایل پاییز و بر اساس آمارهای قطعی از بازار زمین و مصالح ساختمانی در تابستان محاسبه و اعلام شده است، می‌توان برای برآورد حاشیه سود ساخت و ساز به آن تکیه کرد.
با مروری بر آمارهای میانگین قیمت زمین و افزودن رقم برآورد متوسط هزینه ساختوساز به آن، بهای تمام شده مسکن به تفکیک مناطق مختلف پایتخت به دست می‌آید که از مقایسه آن با میانگین قیمت فروش آپارتمان مسکونی در گزارش رسمی مرکز آمار، می‌توان حاشیه سود ساختوساز مسکن در مناطق تهران را نیز برآورد کرد. البته این برآورد بر اساس قیمت‌های فروش مسکن در تابستان محاسبه شده و طبیعی است با توجه به تغییرات قیمتی در پاییز امسال تاکنون دستخوش تغییر شده است؛ ضمن اینکه بهای فروش مسکن در یک تا دو سال آینده با توجه به نوسان‌های شدید قیمتی اخیر و نبود چشم‌انداز دقیقی از وضعیت دیگر بخش‌های اقتصادی، قابل پیش‌بینی نیست، اما قطعا با وضعیت فعلی متفاوت خواهد بود.
به‌طور کلی مناطق پایتخت به لحاظ حاشیه سود ساخت و ساز به چهار گروه قابل تقسیم‌بندی هستند. گروه اول مناطق لوکس تهران واقع در نوار شمالی شهر هستند که عایدی قابل توجهی از ساخت و ساز در این مناطق نصیب سازندگان می‌شود. البته ساخت و ساز در این مناطق هزینه‌های به مراتب بیشتری در مقایسه با اغلب مناطق دیگر دارد اما به همین نسبت عایدی بیشتری نیز به دنبال خواهد داشت. حاشیه سود ساخت و ساز در منطقه یک تهران بین 2 تا 2.5 برابر هزینه تمام شده ساخت مسکن است و در مناطق 2 و 3 نیز تا دو برابرهزینه ساخت، انتفاع از ساخت و ساز نصیب سرمایه‌گذاران ساختمانی می‌شود.
گروه دوم مناطق متوسط تهران هستند که می‌توان از آنها با عنوان پرمعامله‌ترین و پر ساخت و سازترین مناطق پایتخت نیز یاد کرد. سه منطقه 4، 5 و 6 تهران در این گروه می‌گنجد که سرمایه‌گذاری ساختمانی در آنها به‌طور میانگین بین 60 تا 70 درصد بازدهی دارد. بخش دیگری از بازار مسکن، مناطق اطراف نوار میانی پایتخت هستند. خیابان انقلاب و آزادی به‌عنوان معبری که دو نیمه شمالی و جنوبی تهران را از یکدیگر جدا کرده است در اطراف خود مناطقی همچون 9، 10 و 11 را دارد که به لحاظ حاشیه سود ساختوساز از دو گروه قبلی در مرتبه پایین‌تری قرار دارند. در این مناطق به‌طور میانگین 25 درصد سود از ساختوساز مسکونی نصیب سازندگان می‌شود که دست‌کم از نرخ سود بانکی بیشتر است.
چهارمین و آخرین گروه مناطق به لحاظ میزان عایدی ساخت و ساز، عمدتا زیر محور میانه پایتخت قرار گرفته‌اند و می‌توان از آنها به‌عنوان مناطق فرسوده نیز یاد کرد. حاشیه سود ساخت و ساز در بازار املاک فرسوده پایتخت با هیچ‌یک از دیگر مناطق قابل مقایسه نیست. بررسی «دنیای اقتصاد» حاکی است هزینه ساخت و فروش آپارتمان در این مناطق اغلب سر به سر شده و حتی با احتساب هزینه ساخت 2 میلیون و 900 هزار تومانی مبنای این محاسبات، گاهی ساخت و ساز در این مناطق زیان‌ده می‌شود. البته تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد هزینه ساخت در مناطق 16 تا 20 تهران به‌طور میانگین حدود 2 میلیون تومان در هر مترمربع است و به تناسب نیاز متقاضیان مسکن از مصالح با قیمت‌های پایین‌تر در ساخت‌وسازهای مذکور استفاده می‌شود. اما حتی اگر بهای 2 میلیون تومانی را در محاسبات مبنا قرار دهیم، عایدی ساخت و ساز در بافت فرسوده شهر حدود 10 درصد خواهد بود که با حداقل حاشیه سود دیگر مناطق تهران (25 درصد) فاصله زیادی دارد. در چنین شرایطی بی‌میلی سازنده‌ها به ساخت و ساز در بافت فرسوده دور از انتظار نیست. سال گذشته که دولت از بسته نوسازی بافت‌های فرسوده رونمایی کرد، عده‌ای از سازنده‌ها به سمت مناطق فرسوده رفتند و پروژه‌هایی را در این مناطق کلید زدند. اما این وضعیت دوام چندانی نیافت چراکه آنها به دنبال وعده دریافت تسهیلات با نرخ تک رقمی این تصمیم را گرفتند، اما وقتی وعده مذکور عملی نشد، سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی نیز از تصمیم خود منصرف شدند و تعریف پروژه‌های جدید در بافت‌های فرسوده روند کاهشی پیدا کرد. در حال حاضر امکان استفاده از تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن با نرخ سود 18 درصد برای سازنده‌ها فراهم است اما بسیاری از سازنده‌ها در ماه‌های اخیر اعلام کرده‌اند که با توجه به قیمت تمام شده تجهیز منابع، استفاده از تسهیلات مذکور برای آنها به صرفه نیست. منطق جمع‌بندی سازنده‌ها در این رابطه، اکنون با محاسبه حاشیه سود مسکن بر اساس بهای زمین و مصالح در تابستان امسال مشهود شده و بی‌میلی آنها به ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده دیگر پوشیده نیست. سر به سر شدن بهای ساخت و قیمت مسکن در این مناطق یا حاشیه سود اندک حول و حوش 10 درصدی مهم‌ترین مانع رونق ساخت و ساز در این مناطق است که خود به‌عنوان مانع احیای بافت‌های ناکارآمد و فرسوده شهری قابل ارزیابی است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، پیام این محاسبات و ارزیابی نمای کلی از حاشیه سود ساخت و ساز در وضعیت فعلی بازار برای سیاست‌گذاران بخش مسکن روشن است. به نظر می‌رسد راه برون‌رفت از وضع موجود، پیش‌بینی مشوق برای سازنده‌ها در بافت‌های فرسوده از سوی دولت و شهرداری نظیر بخشودگی هزینه‌های ساخت و انشعابات و اعطای تسهیلات ارزان قیمت است. تنها در این صورت می‌توان سازندگان را به ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده ترغیب کرد تا هم این بافت‌ها نوسازی شود و هم مسکن ارزان قیمت در مناطقی که قیمت زمین در آنها پایین‌تر است، در دسترس عموم اقشار جامعه با قدرت خرید متوسط و پایین قرار بگیرد.
*منبع: روزنامه دنیای اقتصاد؛ 1397،9،18
**گروه اطلاع رسانی**1699**2002
منبع: ایرنا
کلیدواژه: اقتصاد دنياي اقتصاد
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.irna.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ایرنا» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۱۸۷۲۵۹۷ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
نماینده مجلس: طرح هادی از تخلف ساخت وساز در روستاهای البرز می کاهد
به گزارش خبرآنلاین البرز ؛ علی حدادی روز شنبه در همایش روز ملی شوراهای اسلامی شهر و روستا استان البرز که در تالار شهیدان نژاد فلاح کرج برگزار شد، افزود: طولانی شدن اجرای زمان طرح هادی روستاها سبب می شود تا ساخت وسازهای غیر مجاز در این مناطق را شاهد باشیم .
وی تاکید کرد: در طرح هادی روستاهای استان البرز شاهد بلاتکیلفی هستیم که به بافت روستاها آسیب وارد می کند؛ انجام ساخت وساز در خارج از بافت روستاها سبب می شود تا اقدام تخریبی برای این گونه بناها اعمال شود که نارضایتی مردم را در پی دارد.
این نماینده مجلس در ادامه بر توجه به اجرای طرح جامع و تفصیلی شهرهای استان البرز تاکید کرد و افزود: وجود املاک قولنامه ای از مشکلات شهرهای استان البرز است که امروز بیش از ۷۰ درصد مشکلات شهری استان به این موضوع مرتبط است.
وی گفت: در بحث درآمد پایدار شهرداری ها نیز نشستی با مسوولان امور مالیاتی استان برای اختصاص بودجه از محل ارزش افزوده برگزار شد که قرار شد از محل بودجه امسال توجه ویژه ای به شهرداری ها شود.
این مسوول با بیان اینکه تلاش های فراوانی در شوراهای اسلامی شهر و روستا در استان البرز شاهد هستیم ، افزود: بسیاری از این خدمات مغفول مانده و به خوبی اطلاع رسانی نشده که بیانگر مظلومیت نهاد شورایی است.
وی با اشاره به جایگاه قانونی شوراهای اسلامی بیان کرد: در قانون اساسی برای پیشبرد سریع برنامه های اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی ، عمرانی و آموزشی از طریق همکاری مردم در شهرها و روستاها تاکید شده است.
حدادی گفت : با پیگیری نمایندگان مردم البرز در مجلس و استاندار البرز امسال بودجه محرومیت و عمرانی مناسب برای ۲ روستای پرجمعیت پلنگ آباد اشتهارد و نجم آباد نظرآباد دیده شده است.
این نماینده مجلس تاکید کرد: در کنار برنامه هفتم توسعه باید بهبود وضعیت حمل ونقل عمومی شهری و تامین زیر ساخت ها برای شهرها و روستاهای البرز به خوبی دنبال شود.
نماینده مردم شهرستان های ساوجبلاغ ، نظرآباد ، چهارباغ و طالقان در مجلس شورای اسلامی با اشاره به پاسخ موشکی سپاه به تجاوز رژیم صهیونیستی گفت : امروز این رژیم در آستانه فروپاشی قرار گرفته است.
وی با بیان اینکه طوفان الاقصی و عملیات موشکی سپاه موجب نظم جدید جهانی شد، افزو : مجموعه نیروهای مسلح جمهوری اسلامی ایران و سپاه با حرکت منسجم، شرارت دشمن صهیونیستی را پاسخ محکم دادند.
حدادی گفت : مقاومت ملت فلسطین و وحدت جهان اسلام رژیم صهیونیستی را در سردرگمی و آستانه نابودی قرار داده است.
۴۶
برای دسترسی سریع به تازه‌ترین اخبار و تحلیل رویدادهای ایران و جهان اپلیکیشن خبرآنلاین را نصب کنید. کد خبر 1900223
علت فوت پزشک متخصص در استان فارس در دست بررسی است