خانه دار شدن و صاحبخانه بودن طعم شیرینی دارد که هر خانواری طالب چشیدن آن است. جدای از لذت خانه دار بودن، دارا بودن مسکن متناسب، نیاز اساسی هر خانوار است. بنابراین هر خانواری نیاز ضروری به تامین مسکن یا به صورت ملکی و یا به صورت استیجاری را دارد. مصائب مستاجر بودن آن‌قدر زیاد است که هیچ سرپرست خانواری نیست که در ذهنش به فکر خرید خانه نباشد.

سهم بالای مسکن در سبد هزینه خانوار

سهم بالای مسکن در سبد هزینه خانوار طبق آمار بانک مرکزی در سال ۹۵ برای خانوارهای شهری به بیش از ۳۵.۵ درصد رسیده است. مسلما سهم هزینه‌ای مسکن برای اقشار کم درآمد جامعه با توجه به رشد بیش از ۹۰ درصدی قیمت مسکن در سال ۹۷ هم اکنون به رقمی بسیار بالاتر از ۳۵.۵ درصد رسیده است. این در حالی است که در کشورهای توسعه یافته، آمارهای سازمان همکاری اقتصادی و توسعه OECD سهم هزینه ای مسکن در سبد خانوار در همه کشورها یکسان نبوده و در بازه ۲۸ درصد در بیشترین حالت و ۱۵ درصد در کمترین حالت در نوسان است.

وضعیت نامناسب شاخص دسترسی به مسکن

همچنین شاخص دسترسی به مسکن با احتساب پس انداز کل درآمد خانوار در کشور از حدود ۸ سال در سال ۸۴ به حدود ۱۰ سال در سال ۹۴ رسیده است. یعنی اگر شخصی تمامی درآمد خود را ذخیره کند، به فرض ثابت بودن قیمت ها می تواند بعد از ۱۰ سال خانه بخرد. این در حالی است که قیمت مسکن سال به سال جهش های قیمتی شدیدی را پشت سر می‌گذارد. دردمندانه تر آن که رقم شاخص مذکور برای گروه‌های کم‌درآمد هم‌اکنون ۱۹ تا ۳۶ سال است که به معنای آن است که دست کم دهک‌های ۱ و ۲ به تنهایی و بدون حمایت‌های اجتماعی و مداخله دولت هرگز قادر به تامین مسکن مورد نیاز برای سکونت خود نیستند. این‌در‌حالی است که شاخص «متعارف» دسترسی به مسکن در کشورهای دنیا در صورت عملکرد مناسب بازار، ۸ سال است.

افت شاخص خانوارهای دارای مسکن ملکی در سال های اخیر

یکی از شاخص های عمده در بخش مسکن، شاخص خانوارهای دارای مسکن ملکی است. سرشماری ها نشان دهنده آن است که این شاخص که از سال ۱۳۳۵ تا ۱۳۶۵ روند رو به رشدی داشت با حذف قوانین فصل املاک در سال ۱۳۶۶، زمینه برای ورود تقاضاهای غیرمولد و سوداگرانه در بازار فراهم شد که این امر منجر به افزایش قیمت زمین و مسکن و ناتوانی تقاضاهای مصرفی در بازار مسکن شد. به این ترتیب خانوارهای دارای مسکن ملکی از ۷۷ درصد در سال ۶۵ به میزان ۶۰ درصد در سال ۱۳۹۵رسید. باید یادآور شد که در مقیاس شهری، تنها ۵۴ درصد از خانوارهای شهری دارای مسکن ملکی هستند. این در حالی است که در کشورهای اروپایی نرخ مالکیت طی سالهای ۲۰۰۴ الی ۲۰۱۴ به صورت میانگین رو به افزایش بوده است و از رقم ۷۴.۹درصد سال ۲۰۰۴ به رقم ۷۶.۹ درصد سال ۲۰۱۴ رسیده است.

مالیات بر عایدی سرمایه، راهکار مرسوم جهانی برای مقابله با تقاضای سرمایه ای بخش مسکن

در ادبیات اقتصادی اعتقاد بر آن است که نوسانات و شوک‌های ادواری بخش مسکن عموما تحت تاثیر شوک‌های تقاضا و سوداگری در این بازار قرار دارد و مهم‌ترین ابزار دولت برای مدیریت و کنترل آن، نظام مالیاتی بخش مسکن است.یکی از موثرترین پایه های مالیاتی شناخته شده جهانی در بخش مسکن مالیات بر عایدی سرمایه CGT است. در صورتی که نرخ مالیات بر عایدی سرمایه به اندازه‌ای باشد که هزینه خرید و فروش به قصد انتفاع را بالا برد، تقاضای سرمایه‌ای کاهش یافته و موجب خروج سوداگران از بازار خواهد شد. در این صورت تقاضای کل دارایی مانند مسکن کاهش می‌یابد و تا حدی مانع از شکل‌گیری حباب‌های قیمتی و تلاطم‌های بزرگ در این بازار می‌شود.

عدم اخذ این مالیات به ویژه از بخش املاک و مستغلات، از طریق تحریک تقاضای سفته‌بازی در بازار مسکن، خانه‌دار شدن افراد نیازمند را با مانع جدی روبرو کرده است. علاوه بر این، به دلیل معاف بودن عواید حاصل از خرید و فروش دارایی‌ها در این بخش، درآمد سرشاری نصیب برخی افراد می‌شود و این امر با اصل عدالت مالیاتی نیز در تضاد است.

سالهاست مالیات بر عایدی سرمایه در بیش از ۱۸۰ کشور جهان در حال اجراست. طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن در تیرماه سال جاری با امضای بیش از ۱۰۰ نماینده مجلس اعلام وصول شد و در دستور کار کمیسیون اقتصادی مجلس قرار گرفت ولی تاکنون بخاطر مخالفت برخی از مسئولین دولتی و نمایندگان، این طرح به تصویب نهایی نرسیده و راهی صحن علنی مجلس نشده است.

حال این سوال مطرح است که منافع چه کسانی در معرض خطر قرار گرفته است که مانع از تصویب و اجرای چنین پایه مالیاتی می‌شوند؟ پایه مالیاتی مفیدی که شرایط خانه دار کردن مردم را تسهیل نموده و بازار مسکن را سالم می‌کند.

منبع: انرژی امروز

خبر بعدی:

اثرمنفی تلاطم بازار خودرو بر سکون قیمت مسکن

به گزارش خبرنگار مهر، روند بازار مسکن تهران در سال جاری به حدی دچار نوسانات و تلاطم های شدید بود که حتی با افزایش و جهش ناگهانی قیمت ها در سال ۸۹ هم قابل مقایسه نیست. بسیاری از کارشناسان، نمونه رفتاری بازار مسکن در سال یک سال اخیر را یک نمونه مطالعاتی مستقل برای اقتصاد مسکن در دنیا ارزیابی کرده‌اند.

چرا آرامش دی ماه بازار مسکن در بهمن ماه بر هم خورد؟

بر اساس اعلام دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، در حالی که در ماه های ابتدایی امسال، رشد قیمت ها در هر ماه تا ۹.۳ درصد هم رسیده بود، اما در ماه های پایانی از شتاب افزایش ماهانه قیمت ها کاسته شد؛ به گونه ای که افزایش میانگین قیمت مسکن در دی ماه نسبت به متوسط آذرماه ۹۷، تنها ۱.۵ درصد برآورد می‌شد؛ ضمن اینکه روند معاملات نیز کاهشی بود و در دی ماه امسال، تعداد معاملات مسکن پایتخت در حد و اندازه تعداد معاملات فروردین ماه هر سال، ظاهر شد و به رقم ۶ هزار و ۷۰۰ فقره کاهش یافته بود.

بر خلاف پیش بینی ها که کارشناسان، بازار مسکن را متأثر از آرامش نسبی بازار ارز، در آرامش نسبی تا پایان سال جاری تخمین زده بودند، اما ناگهان با موج جدید افزایش قیمت مسکن در بهمن ماه مواجه شدیم و افزایش میانگین قیمت مسکن در بهمن ماه نسبت به دی ماه، به حدود ۳ درصد رسید که اگرچه با شتاب ۷ تا ۹ درصدی شش ماهه نخست سال فاصله دارد، اما رشد دو برابری میانگین قیمت مسکن در دی ماه نسبت به آذرماه در بازار را شاهد هستیم که سبب شده تا آرامشِ پیش بینی شده، بار دیگر در معرض تهدید قرار گیرد.

اگرچه افزایش حدودا ۴۰ درصدی تعداد معاملات در بهمن ماه نسبت به دی ماه که منجر به افزایش معاملات مسکن به حدود ۱۰ هزار فقره شده است، در افزایش میانگین قیمتی بهمن بی تأثیر نیست؛ اما همواره در بهمن و تا حدودی ابتدای اسفند هر سال، میزان استقبال از خرید و فروش مسکن افزایش یافته و با موج نسبی افزایش معاملات مسکن روبه رو هستیم؛ اما افزایش ناگهانی قیمت خودرو در دهه پایانی بهمن ماه که تأثیر عجیبی بر قیمت مسکن داشت، سبب عقب نشینی مجدد خریداران مسکن از بازار ملک در ۱۰ روز پایانی ماه گذشته شده است.

 افزایش معاملات، نرخ ارز و قیمت خودرو بر بازار مسکن اثر گذاشت

در همین ارتباط نرگس رزبان در گفتگو با خبرنگار مهر، با تأیید اثرگذاری تلاطمات بازار خودرو بر برهم خوردن مجدد آرامش نسبی بازار مسکن در ۱۰ روز اخیر، اظهار داشت: هر گونه نوسان قیمت ها در بازارهای موازی، می تواند در بازار مسکن نیز اثرگذار باشد؛ چراکه تغییرات در بازارهای موازی، تورم انتظاری ایجاد کرده و این تورم انتظاری، اثرگذاری خود را در بازار مسکن هم نشان می دهد.

وی عامل دیگر برهم خوردن آرامش بازار مسکن را، افزایش تعداد معاملات دانست و گفت: پس از آنکه چند ماه معاملات در بازار مسکن متوقف شده بود که علت آن، نااطمینانی از فضای اقتصادی و بازار بود، مردم نمی دانستند قرار است چه اتفاقی در بازار رخ دهد و همین امر، سبب کاهش معاملات در دی ماه شد، اما بار دیگر در بهمن ماه، شاهد افزایش تدریجی تقاضای خرید مسکن بودیم؛ بنابراین وقتی تقاضا افزایش یابد، طبیعتا به دلیل نبود عرضه مناسب، قیمت ها افزایش خواهد یافت.

کارشناس اقتصاد مسکن، با اشاره به افزایش نسبی قیمت ارز در ۱۰ روز پایانی بهمن، افزود: همین موضوع غیر قابل پیش بینی بودن بازار، سبب شده تا شاهد افزایش تقاضای خرید مسکن در روزهای پایانی بهمن شویم که این هم خود یک اثرگذاری روانی بر قیمت ها در بازار مسکن داشت.

وی ادامه داد: بنابراین چند عامل سبب ایجاد شوک در بازار مسکن شد؛ اما پیش بینی کردن آینده بازار مسکن حتی برای مدت کوتاه نیز بسیار سخت است.

نقش تولید و فروش نفت خام در بازار مسکن

به گفته رزبان، حتی تصویب برخی از بندها و مواد لایحه بودجه هم که بر اقتصاد کلان کشور اثر دارد، می تواند در خصوص بازگشت آرامش یا بروز تلاطم در بازار مسکن مؤثر باشد؛ به خصوص اینکه در لایحه بودجه سال آتی، مجلس با ملاک قرار دادن فروش روزانه ۱.۵ میلیون بشکه نفت، لایحه را به مجلس داد که در حال حاضر فروش نفت ماه به روزانه ۱.۲ میلیون بشکه رسیده و احتمال آن وجود دارد که طی یکی دو ماه آینده به زیر ۱ میلیون بشکه برسد؛ این موارد به دلیل آنکه سبب اثرگذاری بر بازار ارز می شود، می تواند بازار مسکن را هم تحت تأثیر قرار دهد؛ چرا که در همه بخش های اقتصادی دچار نااطمینانی هستیم.

وی با بیان اینکه در حال گذار از دوران رونق بازار مسکن (افزایش تدریجی قیمت ها) به دوران رکود (سکون قیمتی مسکن) هستیم، تصریح کرد: اینکه چنین دوره ای چه مدت طول بکشد، مشخص نیست اما دیگر شاهد جهش قیمتی نخواهیم بود.

نحوه محاسبه سود ساخت و ساز/ سود ساخت به ۱۵ درصد رسید

کارشناس اقتصادی با تأکید بر اینکه سود ساخت و ساز بسیار کاهش داشته که سبب شده تا انبوه سازان به ساخت مسکن اقبال نشان ندهند، گفت: بر اساس محاسباتی که در چند مورد در زمین های مناطق مختلف تهران داشته ایم، سود ساخت و ساز در بهترین حالت با سود سپرده های بانکی (۱۵ درصد) یا خرید و فروش اسناد خزانه اسلامی (۱۶ درصد) برابری داشته است.

رزبان افزود: به عنوان نمونه در یکی از محاسباتی که داشتیم، یک قطعه زمین ۱۰۰ متری در منطقه شرق تهران در ارزانترین حالت ۱.۵ میلیارد تومان است. در این زمین می توان ۲۴۰ متر مربع واحد مسکونی ساخت که اگر سازنده، واحدها را متری ۱۰ میلیون تومان به عنوان قیمت میانگین تهران به فروش برساند، ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان به دست می آورد؛ یک و نیم میلیارد تومان آن هزینه زمین و ۵۰۰ میلیون تومان هزینه ساخت است و نهایتا ۴۰۰ میلیون تومان برای سازنده سود باقی می ماند اگر این رقم بر کل هزینه ها تقسیم شود، سود نهایی زیر ۱۶ درصد خواهد بود. این مطالعه موردی را به سایر مناطق تهران نیز تسری دادیم که به جز مناطق شمالی پایتخت که همچنان از سود مناسب ساخت بهره مند است، تقریبا در همه مناطق تهران به همین درصد از سود ساخت رسیدیم.

ساخت ۱۰۰ هزار واحد پاسخگو نیست باید ۱ میلیون مسکن ساخته شود

وی ادامه داد: با این حال اگر عرضه مسکن افزایش یابد، شاهد توقف رشد قیمت مسکن خواهیم بود اما با ساخت ۵۰ یا ۱۰۰ هزار واحد مسکونی نمی توان جلوی افزایش قیمت را گرفت بلکه باید به مرز ساخت یک میلیون واحد مسکونی برسیم.

این اقتصاددان یکی دیگر از تفاوت های بازار مسکن در تهران و دیگر شهرستان ها را تفاوت در قیمت زمین دانست و گفت: این در حالی است که نرخ ساخت و ساز در همه کشور ثابت بوده و تفاوتی ندارد و مثلا در حدود متری ۲ میلیون تومان برآورد می شود. بنابراین سازندگان به دلیل بالا بودن قمیت ساخت و کم ارزش بودن قیمت زمین، تمایلی به ساخت مسکن در شهرستان ها ندارند. چون سود ساخت در دیگر شهرها به شدت کاهش می یابد. به خصوص که صنعت ساختمان یک صنعت با سرمایه گذاری بالا و زمان ساخت طولانی است که درنتیجه سازنده به دنبال کسب حاشیه سود مطمئن از سرمایه گذاری خود است اما در عمل نمی تواند به این میزان سود دست یابد.

دولت دیگر در شهرها زمین ندارد تا به انبوه ساز بدهد

وی درباره اعطای اراضی رایگان دولتی به سازندگان برای کاهش هزینه ساخت و ساز بیان داشت: دولت جز در شهرهای جدید زمین ندارد که در این شهرها نیز دو هفته پیش مطالعه امکان سنجی انتقال جمعیت به شهرهای جدید را انجام دادم و به این نتیجه رسیدم که ساخت و ساز در هیچ یک از شهرهای جدید توجیه اقتصادی برای دولت ندارد مگر اینکه دولت زمین های خود در شهرهای جدید را با کاربری مسکونی ـ تجاری به سازنده بدهد تا سود مناسب واحدهای تجاری بتواند سود سازنده (سرمایه گذار) را تضمین کند. اما دولت باید زمین را رایگان بدهد که سرمایه گذار راغب به حضور در شهرهای جدید شود.

روانشادنیا: اصلاح قانون و ترویج پیش فروش مسکن برای توقف جهش قمیتی

مهدی روانشادنیا کارشناس بازار مسکن نیز در همین ارتباط در گفت وگو با خبرنگار مهر با اشاره به افزایش ناگهانی قیمت مسکن در یک سال گذشته متأثر از نوسانات بازار ارز، گفت: افزایش قیمت مسکن در یک سال گذشته پس از دوره ۵ ساله رکود غیر تورمی در این بخش و عدم افزایش چشمگیر قیمت ها، با افزایش ناگهانی قیمت ها در بازار ارز همزمان شد.

وی با اشاره به لزوم افزایش ساخت واحد مسکونی برای توقف افزایش قیمت مسکن افزود: برای توسعه تولید مسکن نیازمند تحول در نظام تأمین مالی ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن هستیم؛ امروزه خلأ یک نظام تأمین مالی تولید مسکن احساس می شود. این موضوع می تواند طیف گسترده ای از اقدامات لازم برای ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن را از «تولید مسکن اجاره ای به عنوان یکی از سیاست های طرح جامع مسکن» تا «رفع مشکلات موجود در قانون پیش فروش مسکن برای انبوه سازان و تأمین مالی پیش فروش» و «اجاره به شرط تملیک» در بر بگیرد.

کد خبر 4548983 برهان محمودی

ظریف: ماندن یا نماندن در برجام به نظر مردم بستگی دارد| ترامپ غافلگیری دوست دارد و ما برهمین مبنا رفتار می‎کنیم| مردم در حال آسیب دیدن از تحریم‌ها هستند| بخشی از جمعیت ایران با سیاست خارجه ما موافق نیست

واکنش‌‌ فعالان اجتماعی به‌ تبلیغ کتک‌ زدن "زن" در رسانه‌ ملی| صدا‌ و‌ سیما به‌ دنبال عادی‌ جلوه ‎دادن خشونت علیه زنان؟!+فیلم

عکس/ پرچم ژاپن در دست هواداران نفت مسجدسلیمان

منبع این خبر، وبسایت www.iranenergy.news است و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه این خبر را شایسته تذکر می‌دانید، خواهشمند است کد ۲۲۷۱۹۶۲۱ را به همراه موضوع به آدرس info@porsyar.com ارسال فرمایید.
با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع مطلب و کاربران است.

دیگر خبرها

  • لو رفتن دستمزد نجومی ستاره‌های سینما ایران
  • بازیگران‌ پردرآمد آماده‌ پرداخت‎ مالیات‌ باشند
  • افزایش سرمایه 600 درصدی بانک گردشگری در هیات مدیره تصویب شد
  • نظر نمایندگان‌ مجلس‌ درباره‌ معافیت‌ مالیاتی‌ سینماگران/ بازیگران‌ پردرآمد گوش به زنگ باشند!
  • شاخص بورس با ۴۷۸۵ واحد مثبت شد
  • پرس ۴ هزار واحدی شاخص بورس به ارتفاع ۱۶۴ هزار واحد
  • ثبات قیمت مسکن در سال آینده
  • فروش مسکن ۱۰ درصد زیرقیمت بازار در نمایشگاه املاک
  • ثبات قیمت مسکن در سال آینده/ قیمت‌های مسکن در سایت‌های اینترنتی غیرواقعی است
  • آستان قدس رضوي و بنگاه‌هاي اقتصادي نيروهاي مسلح موظف به پرداخت ماليات شدند
  • آستان قدس موظف به پرداخت مالیات شد
  • آستان قدس رضوی و بنگاه‌های اقتصادی نیروهای مسلح مکلف به پرداخت مالیات شدند
  • تأثیر افزایش معاملات، نرخ ارز و قیمت خودرو بر بازار مسکن
  • اجرای مالیات بر عایدی سرمایه و هدایت نقدینگی برای تولید مسکن
  • تلاطم بازار خودرو بر سکون قیمت مسکن اثر منفی دارد؟
  • افزایش معاملات، نرخ ارز و قیمت خودرو بر بازار مسکن اثر گذاشت/ سود ساخت‌وساز به ۱۵ درصد کاهش یافته است
  • تغییرات نمرات کارنامه دولت روحانی در سال ۹۷ +جدول
  • اثر منفی تلاطم بازار خودرو بر سکون قیمت مسکن
  • رشد ۲۱۷۹ واحدی شاخص کل بورس در هفته‌ای که گذشت