به نقل از «صراط نیوز»

چرا مشاورین املاک نباید از چرخه معاملات مسکن حذف شوند؟

تاریخ انتشار: ۲۷ اسفند ۱۳۹۷ | کد خبر: ۲۳۱۵۷۸۶۸

صراط:

با افزایش ضریب نفوذ اینترنت و استفاده از گوشی‌های هوشمند این روزها بسیاری از کسب‌وکارهای سنتی با مدل‌های دیجیتالی، تحت وب و اپلیکیشن موبایل جایگزین شدند. از فروشگاه‌های آنلاین در دسته‌های مختلف گرفته تا فروش، اجاره و خرید خانه و یا مشاوران املاکتهران و شهرستان‌ها، همه و همه این روزها در حال استفاده از پتانسیل موجود در فضای مجازی هستند.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

در آنسوی داستان اما این دیجیتالی شدن باعث حذف برخی از مشاغل سنتی در صنوف مختلف شده و این ذهنیت را بوجود آورده است که در آینده نه چندان دور شاید این تعطیلی‌ها و حذف‌ها شامل سایر اصناف هم بشود. امروز از نگاه کیلید می‌خواهیم در همین مورد صحبت کرده و به این سوال پاسخ دهیم که چرا مشاورین املاک نباید از چرخه معاملات مسکن حذف شوند؟ پس با ما همراه باشید.

مشاور املاک، خوب یا بد؟
اگر در حال خواندن این مطلب هستید یعنی حتما شما هم در زندگی تا بحال چندین بار گذرتان به دفاتر مشاور املاک رسیده است. خواه برای خرید یا فروش خانه و خواه رهن و اجاره کردن آن. درست است که این روزها با رشد فعالیت‌ها و خدمات سایت‌ّهای حاضر در بخش املاک در تهران و شهرستان‌ها روبرو هستیم اما به باور کارشناسان همچنان بار اصلی در این حوزه روی دوش مشاوران املاک و بطور کلی آژانس‌ها و دفاتر حاضر در این بخش است.
چرایی این موضوع نیز بسیار ساده است. درست است که جمعیت کشور در حال حاضر به سمت جوان شدن رفته و نسل جوان نیز این روزها بیشتر از سایر نسل‌ها به دنبال دریافت خدمات مورد نظر خود بر بستر اینترنت و تلفن همراه است اما نباید یک نکته اساسی را فراموش کرد که همچنان فروشندگان املاک و یا آندسته از مالکانی که قصد رهن و یا اجاره ملک خود را دارند همچنان از پتانسیل مشاوران املاک و یا املاکی‌هایی که از قدیم با آن‌ها در تعامل بوده‌اند استفاده می‌کنند.
بر اساس پیش‌بینی‌های صورت گرفته، گفته می‌شود که تا یک دهه آینده نزدیک به ۷۰ درصد معاملات مسکن در کشور در فضای مجازی به صورت دیجیتالی انجام خواهد شد. این موضوع شاید باعث شود که فروشنده و خریدار بدون واسطه و مستقیم به یکدیگر متصل شده و فرآیند خرید و فروش خود را انجام دهند و هر چند که به ظاهر ممکن است این اقدام مزایایی داشته باشد اما قطعا قسمت معایب آن بسیار بیشتر از مزایای آن است.

دلایل مراجعه به مشاورین املاک قانونی
مشاور املاک کسی است که روزانه با معاملات زیادی سر و کار دارد در نتیجه به واسطه دانش و تجربه با مشکلات قانونی،‌ که ممکن است در آینده گریبان‌‌گیر هر یک از طرفین قرارداد شود، آشناست. بنابراین چنین فردی به راحتی می‌تواند برای هر دو طرف ماجرا نقش یک راهنمای حرفه‌ای را بازی کند.
اگر تا بحال به سراغ یکی از مشاوران املاک مجاز و قانونی رفته باشید حتما می‌دانید که مهمترین وظیفه آن‌ها پیش از انجام معامله، بررسی تمامی مدارک دو طرف معامله است. این افراد موظف هستند برای تنظیم و عقد قرارداد، قبل از هر چیز صحت مدارک دو طرف را بررسی کنند و در صورتی که بعدا مشخص شود به دلیل سهل‌انگاری او در انجام چنین کاری زیان‌ دیده‌اید، می‌توانید از او شکایت و خسارت دریافت کنید. در واقع به نوعی وظیفه‌ بررسی صحت مدارک طرف دیگر معامله را از گردن خود برداشته و بر عهده‌ مشاور املاک می‌گذارید. البته به شرط آنکه مشاور املاک مجاز و قانونی باشد. یعنی دارای پروانه کسب با تاریخ معتبر از سوی اتحادیه مشاوران املاک باشد.

امنیت و اطمینان
مهمترین دلیلی که بسیاری از افراد برای خرید و یا رهن و اجاره ملک به بنگاه‌ها و یا مشاوران املاک مراجعه می‌کنند به جز کامل بودن بانک اطلاعاتی آن‌ها، اشراف کامل این افراد به قوانین و البته پروسه احراز هویت و بررسی قانونی مدارک ارایه شده از سوی هر دو طرف است.
حضور مشاوران املاک باعث می‌شود مردم با اطمینان خاطر بیشتری معاملات خود را انجام دهند. قطعا پیش آمده که از دوستان یا آشناهایتان داستان‌ّهایی در مورد کلاهبرداری‌های ملکی شنیده باشید. یکی از مهمترین دلایل این موضوع عدم تسلط خریدار به قواعد و قوانین حاکم در این بازار و یا اطمینان بی‌جا و بدون بررسی او به دفاتر غیر مجاز بوده است. پس با بودن مشاوران املاک در این عرصه مردم با اطمینان خاطر بیشتری معاملات خود را انجام خواهند داد.

قدرت چانه‌زنی و مذاکره بالا
هر چند که بسیاری از افراد تصور می‌کنند مشاوران املاک بیشتر به فکر جیب خود هستند اما اگر این فرضیه درست هم باشد همین موضوع در نهایت می‌تواند برای هر دو سوی ماجرا یعنی هم خریدار و هم فروشنده و یا هم موجر و هم مستاجر سودمند باشد. چرا که مشاور املاک تنها در صورتی می‌تواند به حق‌العمل خود برسد که بتواند یک معامله را به سرانجام برساند. در نتیجه او نهایت سعی و تلاش خود را انجام می‌دهد که به هر دو طرف ماجرا سود برساند.
مشاوران املاک قدرت چانه زنی بسیاری بالایی دارند و همانطور که گفته شد سعی می‌کنند هم توانایی و بودجه مالی شخص خریدار را در نظر بگیرند و هم فروشنده را راضی به اخذ تخفیف برای خریدار کنند. در نتیجه در انجام معاملات خرید و یا اجاره در بسیاری از موارد مشاوران می‌توانند کمک حال هر دو طرف در فرآیند مذاکرات پیش رو باشند.

چگونه یک مشاور املاک قانونی را شناسایی کنیم؟‌
همانطور که گفتیم اولین گام برای شناسایی یک مشاور املاک مجاز و قانونی دیدن پروانه کسب و کار است. شما حتی می‌توانید پیش از اقدام به فرآیندهای قانونی پیش روی خود، شماره پروانه آن مشاور را از سوی اتحادیه مشاوران املاک بررسی کرده و از صحت آن اطمینان حاصل کنید.
نکته بعدی که می‌تواند خیال شما را از مجاز بودن یک بنگاه املاک راحت کند ارایه کد رهگیری توسط همان بنگاه و نه همکاران اوست. ارایه کد رهگیری به شما باعث می‌شود که ملک مورد معامله شما دیگر در هیچ دفتر املاکی قابل عرضه و عقد قرار داد به دیگران نباشد. یعنی زمانی که معامله‌ شما در سامانه کد رهگیری ثبت می‌شود، تمام مشاورین املاک مجاز در سراسر کشور از معامله شدن آن ملک مطلع می‌شوند؛ بنابراین اگر مالک بخواهد کلاه‌برداری کند و ملک خود را علاوه بر شما به افراد دیگری نیز بفروشد یا اجاره دهد، سیستم به مشاور املاک هشدار می‌دهد.
گفتنی است که ارایه امکان ثبت کد رهگیری صرفا برای آندسته از آژانس‌های املاکی فعال می‌شود که دارای پروانه صنفی معتبر باشند. شما می‌توانید با مراجعه به وب‌سایت سامانه‌ ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور به آدرس www.iranamlaak.ir و مراجعه به بخش جست‌و‌جوی مشاورین املاک مجاز بررسی کنید بنگاهی که به آن مراجعه کرده‌اید مجوز دارد یا خیر. همچنین آژانس‌هایی که در سامانه کیلید ثبت شده‌اند نیز همگی مجوزهای لازم را در اختیار دارند بنابراین با خیال راحت می‌توانید در معامله به آنها اطمینان کنید.

مشاوران املاک همکاران نزدیک سایت‌های اینترنتی
استفاده از سایت‌ها و اپلیکیشن‌های حاضر در بخش خرید، فروش، رهن و اجاره املاک مانند سایت کیلید مزایای بسیاری را به همراه دارد. مهمترین این مزایا بازدید مجازی شما از ملک آگهی شده در این سایت‌ها به واسطه عکس‌ها و یا حتی فیلم‌های بارگذاری شده از آن ملک است. نقطه قوت بعدی این سایت‌ها مقایسه قیمت خانه‌ها در دسته‌های مختلف و در مناطق مورد نظر کاربران و در کنار آن امکان جستجوی حرفه‌ای با فاکتورها متفاوتی همانند متراژ، حداکثر قیمت قابل پرداخت و تعیین سایر امکانات مورد نظر در مناطق مختلف شهری و یا حتی استان‌های دیگر است.
هر چند که بسیاری از آگهی‌های درج شده در این سایت‌ها بصورت مستقیم از سوی فروشنده و موجر درج شده اما حجم بسیار بالایی از آگهی‌های دیگر این سایت‌ها همچنان توسط مشاوران املاک قانونی و مجاز فعال در سراسر کشور درج می‌شود که همین مساله در نهایت باعث می‌شود تا فرآیند انتخاب ملک از سایت‌ها و یا اپلیکیشن‌های موبایلی یه رابطه سودمند برای تمامی طرف‌ّهای حاضر در این معامله باشد. از خریدار و فروشنده گرفته تا مشاور املاک و سایت‌های آنلاین.
در پایان با بیان این نکته که مشاوران املاک هیچ وقت از چرخه معاملات مسکن حذف نمی‌شوند همچنان به این مهم تاکید می‌شود که بهتر است بنا به دلایلی که در بالا هم به آن پرداختیم بجای ارتباط مستقیم با مالک این ارتباط از سوی مشاوران املاک قانونی صورت بگیرد و یا در نهایت فرآیندهای ثبت قانونی حتما در دفاتر املاک قانونی و مجاز بررسی و انجام شود.

منبع: صراط نیوز

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.seratnews.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «صراط نیوز» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۳۱۵۷۸۶۸ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

پشت پرده عجیب آگهی‌های فروش مسکن

آفتاب‌‌نیوز :

 بخش زیادی از این آگهی‌ها مربوط به مناطق غربی تهران است و قیمت تعیین شده برای این آپارتمان‌ها بسیار پایین تر از میانگین قیمتی منطقه است. آگهی دهندگان مدعی هستند که این املاک مناسب سرمایه گذاری است و سهم قابل توجهی از بهای این آپارتمان‌ها به صورت وام به خریداران پرداخت می‌شود و مابقی از طریق رهن کامل املاک تامین خواهد شد.

آپارتمان با قیمت نازل؛ ترفند جدید کلاهبرداران

به گزارش اکونگار، کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این رابطه به «اکونگار» گفت که فروش آپارتمان با قیمت نازل در آگهی‌های دیوار، ترفندی برای کلاهبرداری است.

او همچنین تاکید کردد که بیشتر این کلاهبرداری‌ها در مناطق ارزان تر شهر است تا افراد را با انگیزه خانه دار شدن وسوسه کنند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در ادامه از تغییرات الگوی مصرف مسکن گفت و توضیح داد که تقاضا برای آپارتمان‌های با سن بیشتر و امکانات کمتر و همچنین آپارتمان‌های وام دار افزایش داشته است و با کاهش قدرت خرید مردم آپارتمان‌های کوچکتر در جنوب شهر یا حومه تهران با رشد تقاضا مواجه شده‌اند.

جرایم سنگین برای فسخ قرارداد

*اخیرا آگهی‌های عجیبی در حوزه فروش ملک با قیمت های بسیار نازل منتشر می‌شود. چگونه چنین قیمت‌هایی برای فروش ملک تعیین می‌شود؟

آگهی‌های عجیبی که برای فروش املاک در پلتفرم‌های آنلاین و از جمله دیوار منتشر می‌شود و قیمت فروش ملک را بسیار نازل اعلام می‌کند، ترفند کلاهبرداری است و بعضا گرفتاری‌های پیچیده حقوقی برای خریداران ایجاد کرده است‌. به عنوان مثال مواردی بوده است که خریداران پس از امضای قرارداد با سرپیچی دلالان و واسطه‌ها از پرداخت وام بانکی یا رهن ملک مواجه شده‌اند و چون خریدار نتوانسته طبق موعد مقرر در قرارداد، کسری قیمت ملک را بپردازد با فسخ قرارداد و پرداخت جرایم سنگین ناشی از آن مواجه شده است.

موارد متعددی وجود داشته که یک ملک با ترفندهای مختلف به چند نفر فروخته شده است یا گره‌های حقوقی در اسناد یک ملک وجود داشته و به دلیل اینکه خریدار آن را با دقت رویت نکرده، با زیان سنگین مواجه شده است.

*امکان شکایت و پیگیری حقوقی در اینگونه معاملات وجود دارد؟

بسیاری از این معاملات در خارج از چارچوب‌های قانونی انجام می‌شود؛ به عنوان مثال از سوی واسطه‌ها و بنگاه‌دارانی است که مجوز فعالیت صنفی ندارند و زیر نظر اتحادیه‌ها فعالیت نمی‌کنند.

در موارد بسیاری، کلاهبرداران با سوءاستفاده از دانش حقوقی پایین خریداران، قراردادهایی تنظیم می‌کنند که دست خریداران را در پیگیری های حقوقی می‌بندد یا به دلیل معاملات زیرزمینی امکان ردیابی کلاهبرداران را با دشواری و فرآیند طولانی و هزینه بالا مواجه می‌کند.

*این آگهی‌ها بیشتر مربوط به چه مناطقی است؟

این آگهی‌ها بیشتر مربوط به غرب تهران و محدوده‌هایی مانند منطقه ۲۲ تهران است که برخی املاک از نظر اسناد ثبتی مشکلات زیادی دارند یا مربوط به محدوده چیتگر و شهر اندیشه و بعضا شهرهای جدید حومه تهران است.

در این دسته از آگهی‌ها، عرضه کنندگان با اطلاع از قدرت خرید پایین مردم و استفاده از واژه‌هایی مانند "سرمایه گذاری ملکی" تلاش می کنند خریداران را ترغیب به خرید ملک ارزان کنند. برخی از این آگهی ها تلاش برای پیش فروش املاک است که ریسک بسیار بالایی دارد.

در این دسته از آگهی‌ها به دلیل اینکه سازندگان کمبود نقدینگی دارند تلاش می‌کنند تا به اسم پیش فروش مسکن، نقدینگی مورد نیاز خود را تامین کنند اما معمولا در تحویل ملک مشکلات زیادی ایجاد می شود و بیشترین کلاهبرداری‌ها در بخش پیش فروش مسکن اتفاق می‌افتد.

وسوسه نشوید

*برای پیشگیری از افتادن به دام کلاهبرداران مسکن چه باید کرد؟

طمع، نداشتن مشاور خوب، امضای اسناد بدون مطالعه کافی، اعتماد بیجا و رودربایستی و ... علل عمده‌ای است که سبب می‌شود افراد قربانی کلاهبرداران شوند.

در وهله اول، افراد باید بدون مشاوره قابل اعتماد، از امضای هرگونه قرارداد و سندی پرهیز کنند. در کشورهای توسعه یافته، شهروندان برای معاملات خود وکیل و مشاور حقوقی دارند، اما این موضوع در کشور ما جا نیفتاده است.

دوم اینکه افراد معاملات خود را توسط مشاوران املاک دارای مجوزهای قانونی انجام دهند تا در صورت بروز هرگونه کلاهبرداری امکان پیگیری آن ساده باشد.

سوم اینکه افراد درباره هر قیمت و ادعای نامتعارف در معاملات محتاط باشند و به سرعت وسوسه نشوند و معامله انجام ندهند؛ بلکه جوانب معامله را با دقت بسنجند و خوب درباره آن پرس و جو کنند.

چهارم اینکه تمام مشخصات کالای مورد معامله و ملک را با اسناد حقوقی آن تطبیق بدهند و اگر درباره مواردی تردید یا پرسش دارند حتما آن را با مشاوره قابل اعتماد در میان بگذارند.

پنجم اینکه معاملات پیش فروش مسکن ریسک بالایی دارد و حتی الامکان افراد از انجام معاملات پیش فروش مسکن خودداری کنند.

*کاهش قدرت خرید الگوی فروش مسکن را تغییر داده است؟

بله کاهش قدرت خرید مسکن در معاملات ملکی محسوس است. از چند بعد این ماجرا قابل بررسی است؛ از بعد تعداد معاملات ماهانه و سالانه که ریزش قابل توجهی داشته است و نشان می‌دهد که مردم توان مالی کافی برای تهیه مسکن مورد نیاز خود را ندارند.

همچنین فروش آپارتمان‌های قدیمی ساز افزایش و آپارتمان نوساز کاهش داشته است که نشان می‌دهد مردم برای تامین ملک متناسب با قدرت خرید خود ناچار شده‌اند به آپارتمان هایی با سن بیشتر روی بیاورند. گذشته از این، متراژ آپارتمان های مورد معامله کاهش داشته است و اگر در ابتدای دهه نود بیشترین معاملات مربوط به آپارتمان های بین ۷۵ تا ۸۵ مترمربع بود، در اواسط این دهه متراژ اکثر آپارتمان های مورد معامله بین ۶۵ تا ۷۵ متر بود و هم اکنون به آپارتمان‌های ۵۵ تا ۶۵ متر رسیده است.

همچنین اینکه منطقه مورد معامله اغلب آپارتمان‌ها به سمت محلات جنوب و حاشیه شهر سوق داشته و بیشترین تقاضا برای آپارتمان‌های کوچک در این محلات است. به عنوان مثال منطقه ۱۸ تهران که کمترین میانگین قیمت مسکن را دارد بیشترین معاملات در آن منطقه است یا تقاضا به محلات حاشیه تهران و شهرهای جدید کشیده شده است و به دلیل افزایش تقاضا رشد قیمت مسکن در این مناطق را گاهی بیشتر از سایر مناطق تهران کرده است.

در مقابل شاهد هستیم که تقاضای خرید ملک در مناطق شمالی شهر به حداقل رسیده است و حتی اجاره دادن املاک در این مناطق بسیار دشوار شده است.

نکته دیگر که نشان دهنده کاهش قدرت خریداران در بازار مسکن است، رشد تقاضا برای خانه های وام دار و بدون پارکینگ است که تلاشی است برای خرید املاک ارزان تر و البته این دسته املاک به دلیل تقاضای بالا به سرعت به فروش می‌رسند. در مجموع باید گفت که کاهش قدرت مالی خریداران سبب شده است که آنها از حداقل‌های امکانات رفاهی املاک چشم پوشی کنند تا بتوانند خانه دار شوند.‌

*گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که سال گذشته تورم مسکن از تورم عمومی کشور به شدت عقب افتاده و حدود ۲۴ درصد بوده است. چرا این اتفاق افتاد؟

یک دلیل مهم آن رکود سنگین بازار مسکن است و اینکه بازار موازی بازار مسکن یعنی قیمت ارز تقریبا ثبات داشت و در ماه‌های پایانی سال دچار نوسان شد که از قضا قیمت ملک در ماه های پایانی سال هم شانه ارز دچار نوسان شد.

همچنین به علت نقدشوندگی پایین مسکن، تقاضای سرمایه ای در این بازار کاهش داشته است. به علاوه اینکه نگرانی‌هایی برای مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات برای خانه‌های خالی هم این بازار را متاثر کرد.

*به کسانی که قصد خرید یا فروش ملک دارند چه توصیه‌ای دارید؟

اول اینکه برای حفظ ارزش پول، بازار مسکن به دلیل چشم انداز مبهم اقتصاد و نقدشوندگی پایین نمی‌تواند گزینه چندان قابل اعتمادی باشد. در مورد خریدارانی که نیاز مصرفی به مسکن دارند، توصیه اکید دارم که هرچه زودتر ملک مورد نیاز خود را تهیه کنند و به امید کاهش تورم و ... پول خود را نگه ندارند تا قدرت خرید آنها با تورم کاهش بیشتر داشته باشد.

اگر کسی قصد فروش مسکن دارد بهتر است به محض فروش، مسکن یا کالای مورد نیاز خود را جایگزین کند و در صورتی که هنوز مسکن مناسبی پیدا نکرده است ملک خود را نفروشد تا دچار ضرر و زیان ناشی از گذشت زمان نشود.

نکته دیگر همانگونه که اشاره کردم معاملات ملکی را در چهارچوب‌های قانونی و شفاف انجام دهند تا گرفتار کلاهبرداران نشوند و قبل از امضای هرگونه قرارداد و سندی حتما از مشاوره حقوقی استفاده کنند و بی گدار به آب نزنند.