به گزارش اکوفارس، دنیای اقتصاد نوشت: ناکارآمدی وام مسکن باعث شده متوسط قیمت فروش امتیاز وام مسکن -اوراق- در روزهای کاری گذشته از فروردین ۹۸، با ۱۹ درصد کاهش نسبت به مدت مشابه پارسال، در کف ۶ ساله خود قرار بگیرد. وضعیت فعلی بازار اوراق بیانگر مواجهه خانه‌اولی‌ها با چالش اعتباری است که عواقب آن سمت عرضه مسکن را نیز به باتلاق رکود می‌کشاند.

برای جراحی بازار وام مسکن ۴ پیشنهاد مطرح است.

وام مسکن با تنزل ارزش ریالی نسبت به قیمت مسکن در تهران دچار سکته کامل شد و ارزش خود را به کلی از دست داد. ناتوانی جزئی تسهیلات خرید مسکن که در سال ۹۷ تحت تأثیر رشد قیمت مسکن رخ داد، در بهار ۹۸ به دنبال جهش ۹ درصدی قیمت مسکن در پایان سال گذشته در پایتخت کامل شد و کارآمدی وام مسکن از محل خرید اوراق حق تقدم تسهیلات کاملاً از بین رفت. آنچه اکنون به‌عنوان تسهیلات انفرادی خرید مسکن از محل اوراق توسط بانک عامل بخش مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود تنها تکافوی خرید حداکثر ۵ متر مربع آپارتمان را می‌کند که این میزان یک‌دهم حداقل مساحت مسکن کوچک‌متراژ مناسب زوج‌های کم‌درآمد است. از این رو فعالان بازار مسکن از این وام در حال حاضر با تعبیر «وام خرید متری» یاد می‌کنند و آن را به عنوان تسهیلات خرید مسکن به رسمیت نمی‌شناسند. همزمانی این اتفاق با افت شدید قیمت هر فقره اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن سبب شده یک واقعه تاریخی که پیش‌تر در بهار سال ۹۲ در بازار مسکن رخ داده بود، تکرار شود.

میانگین قیمت اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات بدون سپرده مسکن که هر فقره از آن امکان استفاده از ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات را فراهم می‌کند، در فروردین امسال به کف شش ساله رسید. بهای میانگین اوراق مسکن مبادله شده در روزهای کاری فروردین تا پایان روز بیست‌وپنجم این ماه ۵۰ هزار و ۶۰۰ تومان است که مرز دو کانال قیمتی ۴۰ و ۵۰ هزار تومان به شمار می‌آید. این سطح قیمتی اوراق مسکن از بهار ۹۲ تا کنون سابقه نداشته است. در برخی از روزهای اخیر بهای فروش برخی از نمادهای اوراق مسکن در بازار رسمی فرابورس که تقاضای خرید برای آنها کمتر بوده حتی به زیر ۵۰ هزار تومان نیز رسیده و به قیمت حول و حوش ۴۸ تا ۴۹ هزار تومان فروخته شده است. به این ترتیب در فروردین امسال قیمت اوراق به پایین‌ترین حد خود از سال ۹۲ تا کنون تنزل یافت. این در حالی است که در طول دوره شش ساله ۹۲ تا ۹۸ سابقه افزایش قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن به ۱۰۰ هزار تومان نیز وجود داشته است.

میانگین قیمت فروش اوراق مسکن در فروردین‌ماه تاکنون در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۱۹ درصد افت داشته است. در طول سال ۹۷ نیز که بازار مسکن یک دوره رونق را پشت سر گذاشت و به آرامی وارد فاز رکود و خواب زمستانی شد، بازار اوراق مسکن وضعیت نسبتاً طبیعی را پشت سر گذاشت و به تدریج با کاهش ارزش تسهیلات از محل اوراق، از قیمت این اوراق نیز کاسته شد؛ طوری که میانگین قیمت اوراق مبادله شده در طول یک سال گذشته ۶۱ هزار تومان بود که نسبت به یک سال ۹۶ افت ۱۸ درصدی داشته است.

ارزش واقعی وام مسکن در پایتخت

در حال حاضر امکان اخذ تسهیلات ۶۰ میلیون تومانی مسکن با خرید ۱۲۰ فقره اوراق با هزینه شش میلیون تومان وجود دارد. اما حتی بدون در نظر گرفتن هزینه شش میلیونی دریافت این تسهیلات، ارزش این وام به حدی افت کرده که دیگر سهم قابل توجهی از حداقل قیمت یک واحد آپارتمان با کف متراژ قابل سکونت زوج (۵۰ مترمربعی) را هم پوشش نمی‌دهد. با اخذ این تسهیلات می‌توان بهای خرید ۵ مترمربع آپارتمان در تهران را با توجه به میانگین بین ۱۰ تا ۱۱ میلیونی قیمت در حال حاضر تأمین کرد و تأمین مالی برای خرید ۴۵ متر باقی‌مانده از چنین آپارتمانی کاملاً بر عهده خریدار است.

این اتفاق در سال ۹۲ نیز رقم خورد، طوری که قدرت خرید وام مسکن در آن سال نیز به پایین‌ترین حد خود رسید و تکافوی خرید ۵ مترمربع آپارتمان را می‌کرد. سال ۹۲ همان سالی است که پس از هشت سال پیاپی تثبیت سقف ریالی وام مسکن از سوی دولت وقت، قیمت مسکن به بالاترین حد رسید و سپس بازار، مسیر رکود چند ساله را در پیش گرفت. نکته قابل توجه این است که در همان فاصله هشت ساله تثبیت سقف وام مسکن بین ۱۸ تا ۲۰ میلیون تومان، به بهانه اینکه ممکن است تعدیل سقف وام سبب رشد قیمت مسکن شود، میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران پنج برابر شد و از ۷۰۰ هزار تومان در سال ۸۴ به سه میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در سال ۹۲ رسید. در سال ۹۲ پس از هشت سال سقف وام خرید مسکن از ۲۰ به ۳۵ میلیون تومان افزایش پیدا کرد و در سال‌های ۹۴ و ۹۵ نیز سقف این وام به ۶۰ و ۸۰ میلیون تومان (با احتساب جعاله) رسید.

از اواسط سال ۹۲ به بعد بازار مسکن رویه متفاوتی را در پیش گرفت و با کاهش حجم معاملات، فاز رکود آغاز شد. به این ترتیب با ثبات نسبی قیمت مسکن از یکسو و تعدیل سقف وام در زمستان ۹۲ و سپس سال‌های ۹۴ و ۹۵ از سوی دیگر، ارزش وام خرید مسکن در سال ۹۵ به اوج خود رسید، طوری که هزینه خرید ۱۵ مترمربع آپارتمان در تهران را بر اساس میانگین قیمت وقت پوشش می‌داد. اما قدرت خرید این وام در سال ۹۶ و ۹۷ سیر نزولی پیدا کرد و اکنون در بهار ۹۸ به ۵ مترمربع رسیده است. به همین دلیل است که فعالان بازار مسکن از وام اوراق به‌عنوان «وام خرید متری» یاد می‌کنند. این تعبیر کنایه‌ای از ارزش پایین این وام است که نقشی در قدرت خرید خریداران مصرفی بازار مسکن ندارد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، همان‌طور که تشریح شد، پی در پی شدن رشد قیمت مسکن از زمستان سال ۹۶ تا بهار ۹۸ عملاً وام مسکن را که پارسال سکته ناقص کرده و دچار ناتوانی جزئی بود، دچار ناتوانی فراگیر و کامل کرد و به همین خاطر می‌توان از این مساله با تعبیر «سکته کامل» یاد کرد. در این میان سقف وام اوراق نیز از سقف تسهیلات خرید مسکن خانه اولی‌ها ۲۰ میلیون تومان کمتر است که کارآیی این وام را بیشتر زیر سوال برده و به افت قیمت اوراق نیز منجر شده است.

اما مرور رخدادهای بهار سال ۹۲ در بازار مسکن نشان می‌دهد در آن زمان نیز در شرایطی که قیمت مسکن به بالاترین حد رسید و پس از آن شاهد کاهش قیمت واقعی مسکن در یک روند تدریجی در سال‌های رکود بودیم، همزمان قیمت اوراق مسکن نیز به پایین‌ترین حد رسید. فرآیند کاهش ارزش اوراق که در سال‌های ۹۰ و ۹۱ بین ۸۰ تا ۹۰ هزار تومان بود، با اوج‌گیری قیمت مسکن در بهار ۹۲ شروع شد و قیمت این اوراق در اردیبهشت آن سال به ۴۹ هزار تومان، در خرداد به ۴۸ هزار تومان و در تیر و مرداد به ۴۲ و ۳۹ هزار تومان رسید. سطح قیمت اوراق در شهریور آن سال حتی از این ارقام هم پایین‌تر رفت و به کانال ۳۷ هزار تومان وارد شد.

این رخداد و تکرار آن در بهار ۹۸ نشان می‌دهد دقیقاً در زمانی که قیمت مسکن به اوج می‌رسد و روند کاهش قیمت واقعی مسکن آغاز می‌شود، همان برهه‌ای است که شاهد ریزش قیمت اوراق نیز هستیم و معاملات اوراق نیز کاهش می‌یابد. به این ترتیب برخلاف ادعای برخی سایت‌ها و کانال‌های فضای مجازی که افت قیمت اوراق به زیر ۵۰ هزار تومان را بی‌سابقه توصیف کرده بودند، این ماجرا سابقه داشته است. در بهمن سال ۹۲ شورای پول و اعتبار پس از هشت سال مقاومت در برابر تعدیل سقف ریالی وام مسکن، آن را به ۳۵ میلیون تومان افزایش داد و بر جذابیت وام اوراق افزود. به این ترتیب در بهار سال ۹۳ قیمت اوراق به ۸۰ هزار تومان رسید و در خرداد تا حول و حوش ۸۴ هزار تومان نیز صعود کرد.

نسخه‌های درمانی برای بازار اوراق

افت شدید ارزش وام اوراق مسکن سبب روشن شدن چراغ هشدار در این بازار شده است. بسیاری از متقاضیان مسکن در ماه‌های اخیر به اجبار از خیر دریافت وام مسکن گذشتند چراکه بر ناکارآمدی این وام واقف بودند. عده‌ای هم که برای خرید مسکن ناگزیر به دریافت وام بوده‌اند و بدون آن اصلاً قدرت خرید مسکن نداشتند، عمدتاً بازار مسکن را ترک کرده‌اند و به افزایش سقف وام در آینده نزدیک امیدوار هستند. چنین وضعیتی همان‌طور که در روزهای گذشته در «دنیای اقتصاد» تشریح شد، به ثبت بیشترین رشد معاملات مسکن در مناطق یک تا ۶ منجر شده است، چراکه عمده خریداران مسکن در این مناطق از وام مسکن استفاده نمی‌کنند. اغلب استفاده‌کنندگان از وام مسکن، متقاضیان خرید در مناطق نیمه جنوبی تهران هستند و از آنجا که ارزش وام تنزل یافته و میل به استفاده از آن در میان متقاضیان مسکن کاهش یافته، عملاً شاهد کاهش رشد خرید مسکن در مناطق نیمه جنوبی هستیم.

این وضعیت پیام ضرورت اصلاح فوری ابزارهای بازار مسکن را به سیاست‌گذار مخابره می‌کند. کارشناسان چهار نسخه درمانی برای بازار اوراق مسکن به‌عنوان بازار بالادست بازار مسکن توصیه می‌کنند که می‌تواند هم سطح تقاضای اوراق را تعدیل کند و هم با حضور دوباره تقاضای مصرفی در بازار مسکن، این بازار را از کما نجات دهد. اولین نسخه پیشنهادی کارشناسان، افزایش سقف تسهیلات جعاله از ۲۰ به ۵۰ میلیون تومان است. این تسهیلات به‌عنوان مکمل وام مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود و در زمره وام‌هایی است که برای دریافت آن باید اوراق خریداری شود. نسخه دوم افزایش سقف تسهیلات از محل اوراق به سقف وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم (خانه اولی‌ها) است. در این صورت قدرت خرید وام بدون سپرده اوراق و وام یکم برابر خواهد شد، طوری که سقف وام انفرادی ۶۰ میلیونی اوراق به ۸۰ و سقف وام زوجین اوراق به ۱۶۰ میلیون تومان افزایش خواهد یافت.

سومین نسخه‌ای که کارشناسان برای اصلاح ابزارهای تسهیلاتی بازار مسکن پیشنهاد می‌دهند، صدور مجوز ترکیب دو وام اوراق و صندوق یکم برای متقاضیان است. برخی از سیاست‌گذاران بخش مسکن بر این باور هستند که افزایش سقف تسهیلات مسکن می‌تواند موجب رواج سو استفاده متقاضیان غیر مصرفی شود. اما اگر امکان ترکیب این دو وام ایجاد شود، دغدغه سیاست‌گذار در این خصوص که شاید دسترسی متقاضیان غیر مصرفی به وام مسکن بیشتر شود و اثر افزایش وام بر بازار مسکن کم باشد، از بین می‌رود. طبیعی است کسانی که خانه اولی به شمار می‌آیند و در صندوق یکم سپرده‌گذاری کرده‌اند، قطعاً متقاضیان مصرفی مسکن هستند که با ایجاد این امکان می‌توانند سقف تسهیلات دریافتی خود را افزایش دهند. در این صورت البته باید فرمول جدیدی برای تعدیل اقساط ماهانه نیز طراحی شود.

نسخه چهارم پیشنهادی کارشناسان برای درمان بازار وام مسکن و به دنبال آن بازار مسکن، ترکیبی از روش‌های ذکر شده با اولویت‌بخشی به دریافت‌کنندگان وام نوسازی بافت فرسوده است. به‌عنوان مثال می‌توان برخی از این موارد را به‌عنوان امتیاز مضاعف خرید ملک در بافت فرسوده پیش‌بینی کرد تا به این ترتیب ضمن تحریک نوسازی بافت فرسوده، تقاضای مصرفی نیز برای خرید مسکن در این بافت‌ها انگیزه پیدا کند. همچنین اشکال دیگری از ترکیب این روش‌ها قابل طراحی است. به‌عنوان نمونه می‌توان به نحوی عرضه و تقاضا را در ارتباط مستقیم با یکدیگر قرار داد، به این معنا که دریافت تسهیلات توأم اوراق و صندوق یکم در صورتی مجاز باشد که فرد نسبت به خرید خانه نوساز اقدام کند. در این صورت هم سمت عرضه و هم سمت تقاضا از دغدغه‌مندی سیاست‌گذار منتفع خواهند شد.

آنچه بدیهی به نظر می‌رسد این است که رها کردن بازار تسهیلات مسکن به شکل فعلی می‌تواند عواقب بدتری در پی داشته باشد و علاوه بر ضربه‌ای که به بازار اوراق مسکن وارد کرده و قیمت و معاملات را در این بازار کاهش می‌دهد، در صورت ادامه وضعیت فعلی کمای بازار مسکن را عمیق‌تر کند و آثار جبران‌ناپذیری برای این بخش اقتصادی به دنبال داشته باشد. هر قدر صف متقاضیان خرید مسکن طولانی‌تر شود، دشواری مسیری که سیاست‌گذار برای پایان دادن به وضعیت فعلی بازار مسکن باید طی کند نیز بیشتر خواهد شد.

      

منبع: اکوفارس

کلیدواژه: میلیون تومان میانگین قیمت سقف تسهیلات بازار اوراق سیاست گذار بازار مسکن اوراق مسکن قیمت اوراق هزار تومان افزایش سقف خانه اولی خرید مسکن اوراق نیز وام اوراق ۵ مترمربع قدرت خرید قیمت مسکن وام مسکن پایین تر وام خرید سقف وام هشت سال بهار ۹۸ ۵۰ هزار سال ۹۲

نامه علی مطهری به شورای نگهبان: دایه دلسوزتر از مادر نباشد

اصولگرایان پیروز میدان بی‌رقیب انتخابات مجلس؟ در انتخابات باشيم يا نباشيم؟

درباره روحانی‌ جنجالی که کتاب پزشکی هاریسون را آتش زد چه می‌دانیم؟+عکس

فیلم| آتش زدن کتاب پزشکی داخلی هاریسون توسط عباس تبریزیان، مشهور به پدرطب اسلامی

ویدیو؛ دبل سیو سید حسین حسینی در دیدار مقابل الکویت

منبع این خبر، وبسایت www.ecofars.com است و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه این خبر را شایسته تذکر می‌دانید، خواهشمند است کد ۲۳۴۵۲۶۹۴ را به همراه موضوع به آدرس info@porsyar.com ارسال فرمایید.
با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع مطلب و کاربران است.

خبر بعدی:

تفاوت اسناد خزانه اسلامی با سایر اوراق بهادار چیست؟

پول نیوز - اسناد خزانه اسلامی اوراق بهادار با نامی است که دولت به منظور تصفیه بدهی‌های خود به طلبکاران غیردولتی واگذار می‌کند و تفاوت عمده این اسناد با سایر اوراق بهادار در سررسید آن و پرداخت سود است.

 

به گزارش واحد آموزش پول نیوز، اسناد خزانه، در زمره اوراق بهادار با نامی قرار می‌گیرند که بیانگر تعهد دولت‌ها به بازپرداخت مبلغ اسمی آنها در آینده است. اسناد خزانه از ابزارهای مالی با ماهیت بدهی بوده که بدون کوپن سود منتشر می‌شود و هدف اصلی آن، تامین کسری بودجه دولت‌هاست. اسناد خزانه اصلی‌ترین ابزار بازار پول جهت اعمال سیاست‌های پولی است.

اسناد خزانه اسلامی، اوراق بهادار با نامی است که دولت به منظور تصفیه بدهی‌های خود بابت طرح‌های تملک دارایی‌های سرمایه‌ای با قیمت اسمی و سررسید معین به طلبکاران غیردولتی واگذار می‌کند.

اسناد خزانه مرسوم در دنیا توسط دولت به رقمی کمتر از قیمت اسمی به خریداران فروخته شده و از منابع مالی حاصل از فروش، بدهی‌های دولت پرداخت می‌شود اما به دلیل اشکالات فقهی وارد بر این روش، دولت جمهوری اسلامی ایران، این اوراق را صادر و به شکل مستقیم به طلبکاران غیر دولتی واگذار می‌کند. دارنده اوراق درصورت نیاز به وجه نقد، این اوراق را در بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس ایران به فروش می‌رساند.

تفاوت عمده این اسناد با سایر اوراق بهادار، در سررسید آن و پرداخت سود است. این اوراق عموما سررسیدی کمتر از یک سال داشته و اغلب سررسیدشان به صورت ۴، ۱۳، ۲۶ و ۵۲ هفته‌ای است. اسناد خزانه اسلامی بدون سود بوده و هیچ‌گونه پرداخت میان دوره‌ای تحت عنوان سود نخواهند داشت و سرمایه‌گذاران از مابه‌التفاوت قیمت خرید اوراق و ارزش اسمی دریافتی آن در سررسید، منتفع خواهند شد. دارندگان اوراق، مبلغ اسمی را در سررسید از دولت دریافت می‌کنند.

همچنین، این اوراق در مقایسه با دیگر ابزارهای بازار پول از درجه نقد شوندگی بیشتری برخوردار است،  نرخ سود این اوراق صفر بوده و هیچ‌گونه پرداخت میان دوره‌ای نخواهد داشت. با خرید اسناد خزانه اسلامی به قیمتی کمتر از مبلغ اسمی و دریافت مبلغ اسمی در سررسید، می‌توان از اختلاف بین قیمت خرید و مبلغ دریافتی در سررسید منتفع شد.

در جدول زیر برخی از مهمترین تفاوت‌های اسناد خزانه اسلامی با سایر اوراق تامین مالی نمایش داده شده است.

  اسناد خزانه اسلامی سایر اوراق تامین مالی سررسید کمتر از یک‌سال بیشتر از یک‌ سال نرخ سود پرداختی ندارد دارد ریسک نکول ندارد

دارد


چگونه می‌توان اسناد خزانه اسلامی را خریداری کرد؟

خرید و فروش این اوراق در بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس ایران انجام می‌شود. فرآیند خرید این اسناد تشابه زیادی با سایر اوراق بهادار با درآمد ثابت مانند اوراق مشارکت و انواع صکوک دارد. برای خرید اسناد خزانه اسلامی، کافی است به یکی ازکارگزاری‌های عضو فرابورس ایران مراجعه کرده و نسبت به تکمیل فرم خرید اوراق بهادار اقدام کرد.

همچنین در صورتی که متقاضی کد بورسی نداشته ‌باشد، می‌تواند پس از مراجعه به یکی از کارگزاران عضو فرابورس ایران، نسبت به دریافت کد بورسی اقدام کرده و پس از آن برای خرید اسناد خزانه اسلامی به صورت حضوری یا آنلاین اقدام کند.

دیگر خبرها

  • آنچه باید درباره وام ۲۴۰ میلیونی مسکن بدانید
  • قیمت بازار مسکن در مسیر کاهش
  • خریداران مسکن امسال چه مقدار وام گرفتند
  • چرا بازار مسکن شب عید داغ شد؟
  • خریداران مسکن چقدر وام گرفتند؟
  • جزئیات بیشتر از طرح وام اجاره مسکن
  • بازگشت تقاضا به بازار مسکن
  • جزئیاتی جدید از وام اجاره مسکن
  • جزییات جدید از وام اجاره مسکن
  • سمت و سوی بازار مسکن در ماه‌های آینده/ رشد در حد نرخ تورم یا ثبات قیمت؟
  • وام اجاره مسکن با سود ۱۸ درصد؛ معاون وزیر اقتصاد: «کاچی به از هیچی است» / سرایت تب ویروس چینی به بازار طلا/ ثبت نام خودرو با دوپینگ ۳ تا ۶ میلیون تومانی/ همسان‌سازی حقوق بازنشستگان اجرا می‌شود؟
  • جزئیات جدید وام اجاره مسکن | نرخ سود وام چقدر خواهد بود؟
  • پرداخت ۲۷ هزار وام خرید مسکن از صندوق یکم
  • 27 هزارفقره وام خرید مسکن از صندوق «یکم» پرداخت شد
  • نرخ سود 18 درصدی وام مسکن
  • جزییات جدید از وام اجاره مسکن/ نرخ سود وام چقدر خواهد بود؟
  • جزئیات بیشتر از وام اجاره مسکن/ نرخ سود، احتمالا ۱۸درصد
  • جزئیات بیشتر از وام اجاره مسکن
  • جزئیات بیشتر از وام اجاره مسکن/نرخ سود، احتمالا ۱۸ درصد