به نقل از «دانا»

سقف‌های گران؛ توفان تورم بازار رها شده مسکن را در می نوردد

تاریخ انتشار: ۱ خرداد ۱۳۹۸ | کد خبر: ۲۳۸۵۲۷۹۲

وضعیت فعلی بازار ملک و مسکن را باید رکود تورمی خواند؛ چراکه با وجود رکود وضعیت خرید و فروش، به دلیل تورم لجام‌گسیخته حاکم بر اقتصاد ما، قیمت‌ها بدون هیچ منطقی افزایش می‌یابد.

به گزارش شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ به نقل از  صبح قزوین؛این روزها که قیمت‌های نجومی ملک و مسکن را در تارنماهای عرضه اینترنتی املاک استان می‌بینیم، اولین سؤالی که به ذهنمان می‌رسد این است که چرا با وجود رکود نسبی در بازار، به ویژه در بخش خرید و فروش، بهای مسکن در استان قزوین مدام رو به افزایش است و در نواحی مختلف شهر قزوین نیز قیمت‌های نجومی برای خانه، آپارتمان و زمین عنوان می‌شود.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

در این میان اکثر مردم و خریداران ملک، به ویژه جوانان ضمن انتقاد شدید از دستگاه‌های نظارتی در فضای مجازی، لزوم ورود جدی‌تر دولت و تعزیرات حکومتی برای پایش و کنترل افزایش لجام گسیخته قیمت ملک و اجاره بها را خواستار هستند.

الگوگیری غلط از پایتخت‌نشینان

افشین و سحر زوج جوانی هستند که این روزها برای خلاص‌شدن از اثاث‌کشی و هزینه‌های بالای انتقال به دنبال خرید یک آپارتمان نقلی از این بنگاه به آن بنگاه می‌روند.

افشین با ابراز تأسف از بازار مشوش و قیمت‌های بی‌حساب و کتاب آن به خبرنگار صبح قزوین می‌گوید: درست یک سال پیش یعنی حوالی اردیبهشت 1397 حدود 70 میلیون تومان پول برای خرید خانه از طریق وام و قرض از خانواده‌هایمان مهیا کرده بودیم که به یکباره قیمت آپارتمان در قزوین 50 درصد زیاد شد و متاسفانه نتوانستیم بعد از مدت‌ها تلاش و کارکردن خانه‌دار شویم.

سحر هم ضمن تأیید حرف‌های همسرش، گرانی سرسام‌آور بهای مسکن در استان قزوین را از پیامدهای گرانی در بازار مسکن پایتخت می‌داند و اضافه می‌کند: این بازی تأثیر نرخ ارز در قیمت ملک سال‌هاست که توسط مشاوراملاک‌های مسکن تهران راه افتاده و متاسفانه در شهرستانی هم به همان نسبت تهران مسکن را گران می‌کنند؛ غافل از اینکه استان ما یک‌دهم امکانات رفاهی تهران را هم ندارد.

در این بین، محمد که از پیداکردن آپارتمانی با رهن و اجاره منصفانه ناامید شده، می‌گوید: با اینکه به سختی 30میلیون تومان پول برای رهن آپارتمان تهیه کرده‌ام، اما آنچه که در مشاوره‌های املاک می‌بینم، قیمت‌های نجومی و بی‌انصافی مالکان است که با بازارگرمی مشاوران املاک روز به روز تشدید می‌شود.

وی بازار مسکن را به بازار سیاه تشبیه کرده و می‌افزاید: متاسفانه قلیان حس سوداگری در این بازار ملتهب طمع را به جان افراد انداخته و مالکان در این آشفته بازار به دنبال این هستند که ملک خود را با بیشترین قیمت به مستاجران قالب کنند.

رکود تورمی در معاملات مسکن

از سوی دیگر، رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان در گفت‌وگو با صبح قزوین، با ذکر اینکه گرانی ملک و مسکن به سود مشاوران املاک نیست، می‌گوید: با توجه به رکود فعلی، بیشتر املاکی‌های قزوین علاقه دارند که قیمت‌ها شکسته شود تا بتوانند مشتری بیشتری را جذب کنند.

یوسف عبدی میزان افزایش قیمت مسکن از شهریورماه 1397 تاکنون را بیش از 100 درصد عنوان و تصریح می‌کند: وضعیت فعلی بازار ملک و مسکن را باید رکود تورمی خواند؛ چراکه با وجود رکود وضعیت خرید و فروش، به دلیل تورم لجام‌گسیخته حاکم بر اقتصاد ما، قیمت‌ها بدون هیچ منطقی افزایش می‌یابد.

وی دلیل اصلی گرانی مسکن در ماه‌های ابتدایی امسال را تورم وحشتناک قیمت مواد و مصالح ساختمانی می‌داند و ادامه می‌دهد: همین که قیمت مصالح مانند میلگرد از آخر سال 96 تا اول سال 98 حدود 5/2 برابر شده، سبب 2 تا 3 برابری بهای ساخت هر متر آپارتمان شده است. البته عبدی در مورد اینکه چرا خانه و آپارتمان‌های بیش از 10 سال ساخت افزایش قیمتی همسان خانه‌های نوساز داشته‌اند، توضیحی نداد.

چرا دولت از معاملات نجومی مالیات نمی‌گیرد؟

در این بین، سیدمحسن حسینی، فعال حوزه ساخت‌وساز مسکن، کنارکشیدن دولت و رهاکردن بازار مسکن را عامل تورم طوفانی اخیر عنوان کرده و می‌گوید: قطعاً اگر دولت از واحدهای مسکونی خالی و معاملات با نرخ نجومی مالیات بر درآمد بالایی اخذ کند، این چنین بازار مسکن و ملک برای دلالان و سوداگران جذاب باقی نمی‌ماند؛ اما به نظر می‌رسد دولت به هر دلیل چندان علاقه‌ای ندارد که اوضاع موجود دستخوش تغییر شود.

رعایت‌نشدن فرمول محاسبه رهن

حسینی دلیل ازدیاد بی‌رویه اجاره‌بها در برخی مناطق را رعایت‌نشدن فرمول محاسبه رهن و اجاره می‌داند و اضافه می‌کند: طبق فرمولی که سال‌ها در املاکی‌ها رایج بود، میزان رهن باید یک پنجم قیمت ملک باشد، اما متاسفانه می‌بینیم که این فرمول در بازار سیاه امروز فراموش شده و هر مالکی، هر چه‌قدر می‌خواهد برای خانه‌اش اجاره‌بها تعیین می‌کند. همچنین این کارشناس معماری میزان افزایش نرخ مسکن نسبت به ابتدای زمستان 96 را حدود 150 درصد ارزیابی کرد.

تولید کم بازارسیاه ایجاد کرد

اما رئیس اتحادیه مشاوران املاک قزوین رکود سال‌های اخیر در عرصه ساخت و تولید مسکن را عامل گرانی یک‌سال اخیر بیان کرده و می‌گوید: اگر به مانند زمانی که مسکن مهر ساخته می‌شد، به تولید انبوه مسکن در استان ادامه می‌دادیم، امروز تقاضا بر عرضه سبقت نمی‌گرفت و مستاجران اسیر بازار سیاه نمی‌شدند.

عبدی علت بی‌ضابطه‌بودن قیمت‌ها در بازار مسکن را خلأ قانونی توصیف کرده و ادامه می‌دهد: نه در قانون اساسی مصوب مجلس شورا و نه در قوانین مربوط به نظام صنفی و اتحادیه، قاعده و فرمول معینی برای قیمت ملک و اجاره بها وجود ندارد و همین مشکل سبب می‌شود که نتوانیم در مورد گران فروشی یا افزایش بهای قیمت ملک یا اجاره به صورت تعزیراتی عمل کنیم.

قیمت‌های فضای مجازی واقعی نیست

عبدی، بیشترین رشد قیمت مسکن و اجاره بها را مربوط به مناطق 2 و 3 شهر قزوین بیان و تصریح می‌کند: با توجه به قیمت‌های نجومی‌ای که در وبگاه‌های فروش اینترنتی برای ملک عرضه می‌شود، باید بگویم که این قیمت‌ها حداقل یک تا 2 میلیون تومان فراتر از قیمت واقعی هستند که باید مورد توجه خریداران قرار بگیرد.

لزوم عمل دولت به وعده تولید مسکن

با توجه به وضع موجود، اگر دولت در این آشفته‌بازار به قول‌های خود مبنی بر اجرای طرح بازآفرینی شهری در بافت فرسوده و ایجاد مسکن امید عمل کند، شاید تا حدی از فشار قیمت‌ها کاسته شود.

دولتی که در طول این 6 سال اخیر مدام از طرح احداث مسکن مهر در جای‌جای ایران و بار هزینه‌ای آن برای دولت انتقاد کرده، خود هیچ راه‌حل عملی و کارایی برای تولید مسکن برای محرومان اجرا نکرده است و تنها توجه خود را به افزایش تسهیلاتی معطوف کرده که با جهش چند برابری قیمت مسکن در جای‌جای کشور در هیچ تنابنده‌ای قدرت خرید مسکن را ایجاد نمی‌کند.

انتهای پیام/

منبع: دانا

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.dana.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «دانا» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۳۸۵۲۷۹۲ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

مسکن پس از ماه سرگیجه؛ پیش‌بینی وضعیت آینده بازار

بازار معاملات مسکن در اولین ماه از سال۱۴۰۳ با ۶ اتفاق همراه شد که مهم‌ترین آن‌ها «واکنش متفاوت از یکدیگر خریداران مصرفی و سرمایه‌ای» بود.

به گزارش دنیای اقتصاد، هنوز آمار رسمی از آنچه در زمینه قیمت و نبض معاملات خرید آپارتمان در تهران در فروردین رخ داده، منتشر نشده است، اما تحقیقات میدانی نشان می‌دهد دلار و تنش نظامی روی قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها، قیمت قرارداد و همچنین رفتار بازیگران بازار اثر گذاشت. با این حال، چشم‌انداز بهاری بازار مسکن تحت‌تاثیر دو متغیر عمده است که یکی از آن‌ها، وزن بیشتری دارد.

اثر دو متغیر کلیدی بر بازار مسکن فروردین ماه، دست‌کم ۶ رویداد مهم را در ماه نیمه تعطیل این بازار، رقم زد. «افزایش تقاضا برای خرید آپارتمان» و «تغییر بهای فروش واحدهای مسکونی»، دو مورد از مهم‌ترین این رویدادهاست.

تازه‌ترین بررسی‌ها و تحقیقات میدانی از شرایط و چشم‌انداز بهاری بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد، «وضعیت ریسک‌های غیراقتصادی» و «انتظارات تورمی» از یکسو و «رفت و برگشت قیمت دلار در دو کانال ۶۰ و ۷۰هزار تومانی»، معادلات رفتاری دو طیف خریدار و فروشنده مسکن را در فروردین ماه جهت داد.

بخش قابل‌توجهی از متقاضیان خرید و فروش مسکن که از ماه‌ها قبل در بازار با قصد انجام معامله (خرید و فروش) حضور داشتند، تحت‌تاثیر ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی ناشی از تنش بین ایران و اسرائیل و همچنین رفت و برگشت قیمت دلار در دو کانال متفاوت، فروردین ماه امسال را به یک ماه متفاوت نسبت به فروردین سال گذشته تبدیل کردند. فروردین امسال، به روایت واسطه‌های معاملات مسکن شهر تهران، در بخش قابل‌توجهی از محله‌ها و مناطق، حجم معاملات خرید آپارتمان تا دو برابر و حتی بیشتر افزایش یافت.

این در حالی است که بنا بر اظهارات برخی فعالان ملکی، حتی در برخی محله‌های خاص، به‌خصوص مناطق مورد توجه هر دو طیف تقاضای مصرف‌کننده و سرمایه‌گذار، این میزان افزایش به مراتب بیش از سایر محله‌های شهر بود. بعضی از فعالان مسکن این محله‌ها حتی از افزایش تا ۳ برابری حجم قراردادهای منعقدشده، در فروردین ماه امسال نسبت به فروردین سال گذشته که بازار به طور کامل در وضعیت رکود معاملات قرار داشت، خبر می‌دهند. فروردین ۱۴۰۲ حجم معاملات مسکن شهر تهران در مقایسه با فروردین ۱۴۰۱ تقریبا نصف شد.

آن‌ها همچنین به افزایش قیمت‌های پیشنهادی و قطعی خرید مسکن در آخرین روزهای فروردین و روزهای ابتدایی اردیبهشت نسبت به اسفند ۱۴۰۲، اشاره کرده و می‌گویند اثر ریسک‌های غیراقتصادی و رفت و برگشت قیمت دلار در فروردین ماه، «رفتار فروشنده‌ها» را در شکل «افزایش چند درصدی بهای فروش آپارتمان» و «رفتار خریداران مصمم به خرید» را در شکل «قطعی کردن خرید و انجام معامله مسکن» جهت داده است.

نتایج این بررسی‌ها نشان‌دهنده آن است که وضعیت پیش‌روی بازار مسکن در بهار امسال (اردیبهشت و خرداد)، عمدتا به دو فاکتور ریسک‌های غیراقتصادی موثر بر رفتار بازارها (متغیرهای بیرونی) از یکسو و تغییرات هزینه ساخت مسکن (موثر بر بهای نوسازها) از سوی دیگر، بستگی دارد. به طوری که اگر ثبات نسبی فعلی تحت‌تاثیر فروکش کردن ریسک‌های غیراقتصادی در بازارها به‌خصوص در بازار ارز ادامه داشته باشد، انتظار ثبات و حتی کاهش قیمت مسکن در ماه‌های آتی بعید نخواهد بود.

در واقع بازار در صورت ثبات نرخ ارز که هم‌اکنون بازیگردان اصلی رفتار متعاملان، جهت معاملات و تغییرات قیمت آپارتمان‌هاست، از استعداد ثبات و کاهش قیمت برخوردار است. سال گذشته نیز، ثبات در بازارهای موازی به‌خصوص بازار ارز منجر به کاهش قیمت مسکن از ابتدای تابستان برای ۵ ماه متوالی شد. از سوی دیگر شرایط پیش‌روی بازار مسکن در سال‌جاری از یک متغیر درونی یعنی تغییرات قیمت ساخت (تورم ساختمانی) نیز اثرپذیری دارد. هر چند اثر این رویداد بلندمدت نبوده و ابتدا بهای فروش نوسازها را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد. البته با توجه به کاهش سهم نوسازها در معاملات مسکن این اثر بر کل بازار، کوتاه‌مدت نخواهد بود.

چرا معاملات زیاد شد؟

واسطه‌های بازار معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران در حالی از افزایش حجم قراردادهای خرید و فروش آپارتمان در فروردین امسال در مقایسه با فروردین سال قبل خبر می‌دهند که به گفته آن‌ها، «نوسانات ارزی»، مهم‌ترین علت این افزایش است. در حالی که تحت‌تاثیر تشدید ریسک‌های غیراقتصادی ناشی از تنش اخیر بین ایران و اسرائیل، برای چند روز، قیمت دلار وارد کانال ۷۰هزار تومانی شد اما بازگشت دلار به کانال ۶۰هزار تومان، در روزهای آخر فروردین، طیفی از تقاضای خرید آپارتمان را مصمم به انجام معامله کرد.

به‌خصوص در مناطق مصرفی و پرتقاضا، بازار و متعاملان بیش از آنکه تحت‌تاثیر اثر تنش سیاسی باشند، با نگاه به تحولات اقتصادی و تغییرات نرخ ارز، از سال گذشته، در بازار حضور داشتند. در واقع گروهی از تقاضای مصرفی که زمستان سال گذشته، در نتیجه رشد قیمت دلار و اثرگذاری آن بر بازار در شکل کاهش فایل فروش و افزایش بهای پیشنهادی فروشنده‌های حاضر در بازار، خرید خود را به تعویق انداخته بودند، فروردین ماه قصد خود رابرای خرید آپارتمان عملی کردند. در واقع تنش سیاسی اثری روی رفتار این گروه از متقاضیان مسکن نداشت. بلکه پذیرش شرایط بازار، باعث شد، این گروه از متقاضیان معامله موردنظرشان را در بازار ملک به سرانجام برسانند.

زمستان پارسال، برخی از این متقاضیان امیدوار به بازگشت نرخ دلار به کانال ۵۰هزار تومانی و به دنبال آن بازگشت قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌ها به سطح پاییز و تابستان بودند، بنابراین خرید خود را به سال جدید موکول کردند.

البته بازگشت بخشی از فروشنده‌ها به بازار و افزایش تعداد فایل‌های فروش نیز در این زمینه موثر بود. برخی از فروشنده‌هایی که زمستان سال گذشته به دلیل نگرانی از افزایش قیمت‌ها در سال بعد تحت‌تاثیر نوسان دلاری فایل‌های خود را به طور موقت از بازار خارج کرده بودند یا از عرضه فایل به بازار خودداری می‌کردند، با مشاهده رفت و برگشت قیمت دلار، این فایل‌ها را وارد بازار کردند. البته این‌بار، بهای پیشنهادی را تا حدی افزایش دادند که این میزان افزایش در محله‌های مختلف متفاوت بوده است.

این موضوع دومین رویداد بهاری بازار مسکن در فروردین ماه امسال است. البته بخش قابل‌توجهی از فروشنده‌ها متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان‌ها هستند که در بخش دیگری از بازار در نقش خریدار حضور داشته و آپارتمان دیگری خریداری کردند.

تقاضای سرمایه‌ای نیز در برخی مناطق پرتقاضای شهر تهران که همواره مورد توجه دو طیف تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای برای خرید آپارتمان بوده است (مانند منطقه ۵)، همسو با رفت و برگشت دلاری، وارد بازار شدند و رفتار آن‌ها متناسب با این رفت و برگشت دلاری بازار بهاری مسکن را تحت‌تاثیر قرار داد (رویداد سوم).

با این حال، فروردین امسال، غلبه تقاضا در بازار مسکن مربوط به تقاضای تبدیل به احسن بود و یک علت افزایش فایل فروش همزمان با افزایش تقاضا برای خرید مسکن نیز حضور این گروه از متقاضیان در بازار و افزایش سهم آن‌ها نسبت به سایر متقاضیان بود.

فروردین ماه امسال، بنا بر اظهار فعالان بازار مسکن شهر تهران معاملات مسکن در برخی از محله‌ها و مناطق شهر تا دو برابر نسبت به فروردین پارسال افزایش یافت (رویداد چهارم)؛ البته برخی از فعالان بازار در مناطق پرتقاضا که هر دو طیف سرمایه‌گذار و مصرف‌کننده در آن حضور دارند از افزایش تا ۳ برابری حجم قراردادهای خود در فروردین امسال خبر دادند.

شرایط متفاوت جنوب تهران

در حالی که فعالان بازار مسکن مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی و همچنین مناطق مرز دو نیمه شمال و جنوب تهران از افزایش تعداد معاملات خرید آپارتمان در فروردین ماه امسال خبر می‌دهند، اما برخی واسطه‌های مسکن مناطق جنوب شهر می‌گویند همچنان بازار معاملات مسکن این مناطق رکودی است و نه تنش سیاسی ایران و اسرائیل و نه رفت و برگشت دلاری اثر محسوسی روی حجم معاملات خرید و فروش در این محله‌ها نداشته است.

علت نیز مشخص است؛ این محله‌ها چندان مورد علاقه تقاضای سرمایه‌ای نیست و از سوی دیگر همچنان سطح قیمت‌ها با توان مالی متقاضیان مصرفی بسیار فاصله دارد. با این حال این فعالان ملکی از افزایش تعداد مراجعه‌ها و تماس‌ها از سوی متقاضیان خبر می‌دهند و امیدوارند در ادامه بهار بخشی از این تماس‌ها و مراجعه‌ها تبدیل به معامله شود (رویداد پنجم).

با این حال واسطه‌های بازار مسکن محله‌های جنوب شهر تهران هم از افزایش چند درصدی بهای پیشنهادی فروش آپارتمان خبر می‌دهند و می‌گویند فروشنده‌ها حول و حوش ۵درصد بهای پیشنهادی خود برای فروش آپارتمان را نسبت به اسفندماه افزایش داده‌اند.

هر چند هنوز خریدار مصممی برای این واحدها وجود ندارد. افزایش قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در فروردین ماه در مقایسه با اسفند، ششمین رویداد بهاری بازار مسکن ۱۴۰۳ است. نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، بهای پیشنهادی فروش آپارتمان در مناطق پرتقاضای نیمه شمالی تهران مانند منطقه ۴ و ۵ در برخی از فایل‌ها تا بیش از ۱۰درصد نیز رشد داشته است هر چند میزان افزایش قیمت در معاملات قطعی به روایت واسطه‌ها، حول و حوش ۱۰درصد بوده است.

در مناطق مصرفی مرز دو نیمه شمال و جنوب تهران مانند مناطق ۹ و ۱۰ که از پرتقاضاترین مناطق شهر تهران محسوب می‌شوند نیز بهای فروش آپارتمان بین ۵ تا ۷درصد نسبت به اسفند رشد داشته است و واسطه‌ها می‌گویند حجم معاملات آپارتمان در این مناطق نیز فروردین ماه امسال نسبت به فروردین پارسال رشد داشته و معامله با قیمت‌های جدید انجام می‌شود.

استعداد بهاری بازار مسکن

بررسی‌ها درباره چشم‌انداز پیش‌روی بازار مسکن در بهار ۱۴۰۳ حاکی از یک شرط مهم برای ثبات و حتی کاهش قیمت در این بازار است. در صورتی که ثبات نسبی در بازار ارز و سایر بازارها مشابه شرایط فعلی که تا حد زیادی ریسک‌های غیراقتصادی فروردین ماه فروکش کرده است، ادامه‌دار شود، بازار مسکن استعداد کاهش یا حتی ثبات قیمت را دارد.

البته متغیر تورم ساخت نیز در این زمینه موثر است؛ هر چند اثر این متغیر ابتدا خود را روی افزایش بهای واحدهای مسکونی نوساز آن هم در بازه میان‌مدت و بلندمدت نشان می‌دهد و از سوی دیگر با توجه به کاهش قابل‌توجه سهم نوسازها در معاملات مسکن، تورم تولید مسکن در کوتاه‌مدت، نمی‌تواند اثر چندانی بر تغییرات قیمت واحدهای مسکونی داشته باشد.