به نقل از «الف»

نفس مستاجران به شماره افتاد/ آیا دست دولت برای تنظیم بازار اجاره بسته است؟

تاریخ انتشار: ۲۹ خرداد ۱۳۹۸ | کد خبر: ۲۴۱۱۶۰۰۱

به گزارش فارس، این روزها یکی از مسائلی که تعداد قابل توجهی از خانواده ها با آن درگیرند، بحث افزایش شدید قیمت ها در بازار اجاره است. مستاجرینی که از مدت ها پیش، قید خرید خانه را زده و به ناچار اجاره نشینی را انتخاب کرده بودند، تابستان امسال و در فصل جابجایی واحدهای مسکونی، برای تامین یک واحد مسکونی مناسب با مشکلات بسیاری مواجه شده اند.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

تا جایی که تعداد قابل توجهی از خانواده ها که امکان تامین هزینه اجاره بها در منطقه فعلی خود را ندارند، تصمیم به تغییر منطقه زندگی خود گرفته و حتی مشاهدات میدانی نشان از افزایش مهاجرت از شهرهای بزرگ و حاشیه نشینی دارد.

* وزیر راه و شهرسازی: مشخص نیست دخالت دولت در بازار اجاره اثر مثبت داشته باشد

معمولا در زمان افزایش نرخ اجاره بها یکی از مسائل مورد بحث، نقش دولت ها و ابزارهای آن ها در تنظیم بازار اجاره است.

در همین راستا دوشنبه 27 خردادماه  محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه تاکنون دولت در بحث اجاره مداخله‌ای نداشته است، گفت: مشخص نیست دولت اگر هم بخواهد مداخله ای در این زمینه انجام بدهد که چقدر بتواند اثر مثبت بگذارد.

اسلامی اظهار داشت: برای ما مهمترین اقدام این است که عرضه مسکن برای قشر متوسط و پایین را تشدید کرده، حرکتش را تقویت و در این زمینه با سرعت اقدام کنیم و امیدواریم با جریان تولید مسکن که آغاز شده و ما به صورت گسترده آن را در سطح کشور گسترش می دهیم، عرضه شتاب بگیرد و مردم به جای اینکه مستاجر شوند بتوانند صاحب خانه شوند.

در این گزارش به این مسئله پرداخته شده است که آیا دولت ها ابزاری برای کنترل این بازار دارند یا خیر؟ آیا تعیین قیمت یا سقف افزایش اجاره بها و چنین راهکارهایی از نظر کارشناسی و اجرایی قابل پذیرش هست یا خیر؟

1- ابزارهای دولت برای حمایت هوشمندانه از تولید و عرضه مسکن و صاحب خانه شدن مستاجران

در سال های اخیر میزان تولید مسکن در کشور با نیاز موجود فاصله بسیاری دارد. از سال 92 به بعد صنعت تولید ساختمان با رکود بسیار سنگینی مواجه بوده تا حدی که مطابق آمار تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری ها 50 درصد نسبت به چهار سال قبل از آن افت داشته است. بنابراین علاوه بر از دست دادن اشتغال قابل توجه ناشی از تولید مسکن که در پهنه کشور گسترده است، عرضه و تقاضای مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داده است. در حالی که برای تامین نیاز انباشته مسکن از گذشته و پاسخ برای تقاضاهای ناشی از ازدواج و همچنین بهسازی و نوسازی بافت فرسوده شهری و روستایی، نیاز به تولید 2 میلیون واحد مسکونی مسکن در سال است، در این سال ها سیاست های اتخاذی منجر به تولید کمتر از 350 هزار واحد مسکونی در سال شده است.

در این شرایط، کمبود تولید و عرضه مسکن بر بازار اجاره به صورت مستقیم تاثیرگذار بوده است. همچنین این عدم توازن موجب افزایش قیمت ها در بازار مسکن شده که تبعات آن در بازار اجاره نیز قابل مشاهده است. از طرفی بسیاری از خانواده ها دیگر توان خرید مسکن به صورت ملکی را نداشته و به ناچار وارد بازار اجاره می شوند که خود باعث افزایش تقاضا در بازار اجاره و در نتیجه افزایش قیمت ها می شود.

در این شرایط است که دولت ها می توانند با ابزارهای کنترلی خود ورود کرده و با حمایت هوشمند از تولید و عرضه واحدهای مسکونی هم شرایط عرضه و تقاضا را به تعادل برسانند و هم با ابزارهای خود مستاجرین را صاحب مسکن ملکی نمایند. بدین منظور لازم است حمایت از تولید مسکن به دست مصرف کننده نهایی به جای واسطه ها برسد. اگر این اتفاق نیفتد افزایش عرضه با قیمت بازار امکان خرید برای مستاجرین را فراهم نمی کند زیرا توان خرید این واحدها برای آن ها وجود ندارد.

افزایش عرضه بدون سیاست گذاری صحیح منجر به صاحب خانه شدن مستاجرین نمی شود. بدین منظور به جای اعطای زمین به انبوه ساز برای تولید مسکن به روش مشارکتی و عرضه واحدها به قیمت روز به مردم، که در طرح اقدام ملی وزارت راه و شهرسازی در حال اجراست، با سیاست گذاری صحیح در مورد زمین، می توان مستاجرین را به راحتی صاحب‌خانه کرد. یکی از این سیاست ها، دریافت هزینه زمین به شکل اقساط بعد از تحویل دادن واحدهای مسکونی به خانواده هاست که با این مستاجرین بسیاری میتوانند صاحب مسکن شده و بعد از چند سال پرداخت اقساط هزینه زمین، مالک شوند. این الگو در طرح «مسکن ویژه تهرانسر» تجربه شده است.

2-  راه اندازی سامانه املاک و اسکان کشور به عنوان زیرساخت اجرای سیاست های تنظیمی اجاره مسکن

یکی از سیاست های قابل اجرا، تشویق مالکانی است که الگوی پیشنهادی دولت ها در قراردادهای اجاره خود را اجرا می کنند و همچنین در نظر گرفتن سیاست های تنبیهی برای متخلفین است. برای مثال تشویق به تنظیم قراردادهای بلندمدت می‌تواند یکی از این الگوهای پیشنهادی باشد. در این الگو، برای مالکانی که واحدهای خود را بیش از یک سال اجاره می دهند و سالانه به میزان پیشنهادی دولت نرخ اجاره بها را افزایش دهند، مشوق هایی در نظر گرفته می شود. مثلا اگر تولید کننده ای اقدام به رعایت این الگو کند، می تواند از معافیت مالیاتی در اولین نقل و انتقال خود بهره مند شود. مالکین هم در صورت اجرا از معافیت مالیات بر اجاره برخوردار می شوند.

اما ماجرا این جاست برای اجرای چنین راهکارهایی نیاز به زیرساختی است که اطلاعات مالکین و مستاجرین و قراردادها در آن ثبت کرده و قابل استناد باشد. در صورت نبود این زیرساختار، افزایش تعداد قراردادهای صوری برای سواستفاده از معافیت های مالیاتی و یا فرار از جریمه های در نظر گرفته شده ناگزیر خواهد بود.

لازم به ذکر است این زیرساخت در در قوانین کشور ما با عنوان سامانه ملی املاک و اسکان کشور پیش بینی شده است. قرار بوده این سامانه تا بهمن سال 94 تکمیل و راه اندازی شود که هنوز این اتفاق نیفتاده است.

3- جلوگیری از احتکار واحدهای مسکونی با اجرای مالیات بر خانه های خالی با نرخ موثر

یکی از ابزارهای دولت ها اخذ مالیات بر خانه های خالی دوم و بیشتر افراد است. اجرای این مالیات با نرخ های موثر و سنگین باعث می شود افراد سرمایه های خود را در این بازار معطل نگه ندارند و به سمت بازارهای مولد هدایت شوند و همچنین واحدهای خود را خالی نگه ندارند و به بازار عرضه نمایند.

در کشور ما در سال های اخیر عدم اجرای این مالیات زمینه ساز افزایش چشمگیر تعداد خانه های خالی شده است. بررسی سرشماری نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵ توسط مرکز آمار نشان می دهد تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور 2.58 میلیون است. این در حالی است که تعداد این واحدها در سرشماری نفوس و مسکن سال 1390 ، 1.6 میلیون بوده است.

یعنی تعداد خانه‌های خالی کشور تنها در یک بازه زمانی ۵ ساله نزدیک 60 درصد افزایش یافته است. در تهران حدود 500 هزار خانه خالی وجود دارد که عرضه این واحد‌ها تأثیر بسیاری در کاهش قیمت مسکن و کنترل بازار اجاره می توانست داشته باشد.

4- دخالت در قیمت‌گذاری‌ها با ایجاد اپراتورهای اجاره داری

یکی از برنامه های پیشنهادی برای تنظیم بازار اجاره، تعیین ارزش منطقه ای برای اجاره واحدهای مسکونی و در نظر گرفتن معافیت و یا جریمه های مالیاتی در قراردادهای اجاره است. اما این پیشنهاد غیر اجرایی است. ماجرا از این قرار است که با توجه به ناهمگن بودن مسکن و اینکه در قیمت گذاری آن پارامترهای بسیاری موثر است، نمی توان برای واحدهای مسکونی حتی در یک منطقه هم به راحتی ارزش گذاری کرد.

اما برای تنظیم قیمت ها در بازار اجاره، دولت ها می توانند با حمایت از تشکیل اپراتورهای تخصصی در حوزه اجاره داری و قاعده گذاری لازم این امر را ممکن سازند. این اپراتورها حلقه واسط ارتباطی و نه معاملاتی میان موجر و مستأجر هستند که با اخذ کارمزد مشخص بدون برقراری ارتباط مستقیم واحد استیجاری را از موجر دریافت و در اختیار مستأجر قرار می‌دهد. اپراتور موظف به اخذ اجاره‌بها از مستأجر و پرداخت آن به موجر خواهد بود.

در این شرایط قیمت‌گذاری در بازار اجاره نیز توسط دولت قابلیت اجرایی دارد و امکان نظارت بر حسن انجام قوانین و مقررات وضع شده از سوی دولت امکان‌پذیر خواهد بود. ضمنا مسئولیت پذیری در قبال قراردادها، تسلط بر قوانین و احکام قضایی از مزیت های این اپراتورها به جای ادامه سیستم سنتی استفاده از بنگاه ها و مشاورین املاک است.

منبع: الف

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.alef.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «الف» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۴۱۱۶۰۰۱ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

افزایش مالیات نقل‌و انتقال و شماره‌گذاری خودرو در لایحه بودجه

بر اساس جزئیات بخش دوم لایحه بودجه سال جاری، سهم بیش از ۲۰ هزار میلیارد تومانی برای نقل‌وانتقال خودروها و سهم بیش از ۱۶ هزار میلیارد تومانی برای شماره‌گذاری خودروها در نظر گرفته شده که به ترتیب ۵۳ و ۴۶ درصد نسبت به ارقام لایحه بودجه سال ۱۴۰۲، افزایش یافته است.

به گزارش ایسنا، بعدازظهر امروز (شنبه ۲۵ فروردین ماه)، جزئیات بخش دوم لایحه بودجه سال جاری که قرار است از فردا در کمیسیون تلفیق بررسی شود، منتشر شد.

حسب اطلاعات مندرج در بخش دوم جزئیات لایحه بودجه سال ۱۴۰۳ تقدیم دولت سیزدهم به مجلس، رقمی در حدود ۴۷۵ هزار و ۸۷ میلیارد تومان مالیات بر کالا و خدمات تعریف شده است که از این میزان، برای نقل‌ و انتقال اتومبیل ردیف بودجه ۲۰ هزار و ۵۷ میلیارد تومانی (۲۰۰ هزار و ۵۷۰  میلیارد ریالی)، تعریف شده که نسبت به مدت مشابه سال گذشته که ۱۳ هزار و ۵۷ میلیارد تومان (۱۳۰ هزار و ۵۷۶ میلیارد ریال) برآورد شده بود، ۵۳ درصد افزایش صورت گرفته است.   

همچنین در لایحه بودجه سال جاری برای شماره‌گذاری خودروها، دولت درآمد ۱۶ هزار و ۱۹۲ میلیارد تومانی (۱۶۱ هزار و ۹۲۶ میلیارد ریالی) را در نظر گرفته که نسبت به ۱۱ هزار و ۶۶ میلیارد تومان (۱۱۰ هزار و ۶۶۵ میلیارد ریال) سال گذشته، ۴۶ درصد افزایش دارد.

شایان ذکر است که دولت برای سال جاری، بودجه را در دو بخش به مجلس تقدیم کرد؛ بخش اول شامل ماده­ واحده مشتمل بر احکام مورد نیاز برای اجرای بودجه کل کشور، سقف منابع بودجه عمومی دولت به تفکیک درآمدها و واگذاری دارایی­‌های سرمایه‌­ای و مالی و اجزای اصلی آن‌ها، ترازهای عملیاتی، سرمایه‌­ای و مالی بودجه عمومی دولت و فروض برآورد منابع و مصارف بودجه بود که اوایل آذر ماه سال گذشته، تقدیم مجلس شد اما کلیات آن در جلسه علنی ۲۱ آذر ۱۴۰۲ مورد بررسی قرار گرفت و رد شد؛ بنابراین دولت مجدداً کلیات لایحه بودجه را اصلاح کرد که در نهایت (کلیات لایحه اصلاحیه بودجه ۱۴۰۳) پس از بررسی مجدد در جلسه ۲۹ آذر ماه تصویب شد.

اما در نهایت بررسی بخش دوم لایحه بودجه ۱۴۰۳ به عمر سال ۱۴۰۲ نرسید؛ بنابراین با توجه به تصویب بخش اول، مجلس مجوزی به دولت داد تا (دولت) معطل بخش دوم بودجه نماند و بتواند دریافتی‌ها و پرداختی‌ها را به صورت علی‌الحساب انجام دهد؛ بخش دوم لایحه بودجه ۱۴۰۳ شامل جداول تفصیلی ارقام بودجه در جلسه یکشنبه هفته گذشته (۱۹ فرودین) اعلام وصول شد و جلسات کمیسیون تلفیق برای بررسی بخش دوم لایحه بودجه ۱۴۰۳ از فردا (یکشنبه ۲۶ فروردین ماه) آغاز می‌شود.

برای مطالعه بخش دوم لایحه بودجه کل کشور شامل جداول تفصیلی مشتمل بر ارقام بودجه اینجا کلیک کنید.

انتهای پیام