نزدیک شدن به پایان مهلت جابجایی به عنوان عامل اولیه و تقابل عرضه واحدهای «به قیمت» با تقاضای مصرفی در روزهای اخیر این ذهنیت را ایجاد کرده که معاملات در شهریورماه به عنوان آخرین ماه از فصل جابجایی نسبت به مردادماه تا حدودی افزایش خواهد یافت.

پنج منطقه‌ پیشتار تورم ملکی در شهر تهران طی سه سال اخیر به ترتیب مناطق ۲، ۵، ۲۲، ۱۴ و ۲۱ با  ۲۵۵، ۲۴۸، ۲۳۸، ۲۳۸ و ۲۳۶ درصد رشد قیمت نسبت تیرماه ۱۳۹۵ بوده‌اند.

کمترین میزان رشد نیز در مناطق ۲۰، ۱۲، ۱۹، ۱۵ و ۱۸ به ترتیب با ۱۶۸، ۱۷۹، ۱۸۴، ۱۸۵ و ۱۸۹  درصد افزایش اتفاق افتاده است. همانطور که آمار نشان می‌دهد کمترین میزان افزایش قیمت در مناطق جنوبی بوده و در بین این نقاط، بالاترین میزان رشد قیمت مسکن به منطقه ۱۴ با ۲۳۸ درصد افزایش قیمت تعلق داشته است.

برای ظرفیت سنجی بازار مسکن در مناطق تهران، سال ۱۳۹۵ به عنوان یکی از سال‌هایی که بازار در رکود قرار داشت ملاک ارزیابی قرار گرفته است. تیرماه ۱۳۹۵ میانگین قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران چهار میلیون و ۲۳۰ هزار تومان بود که با رشد ۲۱۵ درصدی به ۱۳ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان در تیرماه ۱۳۹۸ رسیده است.

رصد وضعیت کنونی بازار حاکی از آن است که مناطق واقع در نیمه شمالی پایتخت به اشباع قیمت رسیده‌اند اما ممکن است مناطق جنوبی ظرفیت اندکی برای افزایش تا پایان شهریورماه ۱۳۹۸ داشته باشند. با این حال هنوز بیشترین تعداد معاملات در مناطق ۵، ۲ و ۴ انجام می‌شود که در تیرماه ۱۲.۳، ۹ و ۹ درصد از کل قراردادهای خرید و فروش در تهران را به خود اختصاص دادند.

از سوی دیگر در تیرماه ۱۳۹۸ بالغ بر ۷۱ درصد از کل معاملات شهر تهران به ترتیب در ۱۰ منطقه ۵، ۲، ۴، ۱۴، ۱۰، ۱، ۷، ۱۵، ۸ و ۱۱ انجام شده و ۱۲ منطقه باقی مانده ۲۹ درصد از قراردادهای خرید و فروش ملک را به خود اختصاص دادند.

احتمال ایجاد تعادل قیمتی در مناطق شهر تهران

مهدی روانشادنیا - کارشناس بازار مسکن - می‌گوید بازار مسکن از نفس افتاده که علتش هم کاهش قدرت خرید مردم است و با قیمت‌های فعلی امکان تامین مسکن برای متقاضیان موثر وجود ندارد. البته بعد از این‌که بازار به ثبات قیمتی می‌رسد طبیعی است که تا چند ماه با تلاطم‌هایی در برخی مناطق مواجه شویم و در تابستان امسال این مساله خود را نشان می‌دهد. ممکن  است قیمت‌ها در بعضی مناطق افزایش بیشتری داشته باشد، در مناطقی ثابت بماند یا کاهش پیدا کند.

وی با اشاره به کاهش قابل توجه معاملات مسکن در منطقه یک تهران اظهار کرد: سال گذشته معاملات و به تبع آن  قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران افزایش یافت اما در تیرماه  شاهد بودیم که معاملات منطقه یک از برخی  مناطق جنوبی نیز کمتر بود. این مساله حاوی این علامت است که تقاضای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کاهش یافته و خرید و فروش‌هایی که صورت می‌گیرد از طرف تقاضای مصرفی است.

این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: از طرف دیگر تعداد معاملات شهر تهران به زیر ۵۰۰۰ مورد رسیده که یک رکورد بی‌سابقه  در شش سال گذشته بوده است. در شرایط فعلی، بازار مسکن تا پایان تابستان به تعادل قیمتی در مناطق مختلف می‌رسد. اگرچه کاهش محسوس قیمت‌ها در افق بلندمدت، محتمل نیست ولی افزایش قیمت، بسیار بعید است.

تصویر ذهنی از بازار مسکن در شهریورماه

حال و هوای این روزهای بازار مسکن حاکی از آن است که اندک خریدارانی که در بازار حضور دارند به دنبال آپارتمان‌های قدیمی یا نوساز زیر قیمت می گردند. نزدیک شدن به پایان مهلت جابجایی به عنوان عامل اولیه و تقابل عرضه واحدهای «به قیمت» با تقاضای مصرفی در روزهای اخیر این ذهنیت را ایجاد کرده که معاملات در شهریورماه به عنوان آخرین ماه از فصل جابجایی نسبت به مردادماه تا حدودی افزایش خواهد یافت.

با این وجود وضعیت کلی بازار از وجود کسادی بی‌سابقه طی شش سال اخیر حکایت دارد. واسطه‌های ملکی می‌گویند که در مرداماه نیز تعداد خرید و فروش چنگی به دل نمی زند. بر اساس اعلام رییس اتحادیه مشاوران املاک تعداد قراردادهای خرید و فروش ملک در تهران طی ۱۵ روز ابتدای مردادماه ۱۳۹۸ تنها ۲۰۲۰ مورد بوده که از افت ۷۸ درصدی نسبت به زمان مشابه سال قبل حکایت دارد.

بر اساس اعلام بانک مرکزی قیمت مسکن شهر تهران در تیرماه ۱۳۹۸ به میانگین ۱۳ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه قبل، تنها ۰.۴ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹۱ درصد رشد یافت. معاملات نیز ۴۸۰۰ فقره بود که کاهش ۶۵ درصدی را نسبت به تیرماه سال قبل نشان می‌دهد. این حجم از افت فشار ماهیانه قیمت از مردادماه ۱۳۹۴ تاکنون بی‌سابقه بوده است.

۲۲۳۲۲۷

کد خبر 1289056

منبع: خبرآنلاین

مطالب پیشنهادی:

بازداشت ۲ نماینده مجلس به اتهام اخلال در بازار خودرو

شمخانی: مردم می‌گویند نباید برجام را امضا می‌کردیم!|در خیابان‌های تهران قدم بزنید، خواهید دید که مردم ما چقدر بانشاط هستند!| اگر ایران و آمریکا وارد جنگ شوند، ایران ابزارهای متعددی دارد؛ از جمله جنگ نیابتی

دستگیری 2 نماینده مجلس و انتقال آنها به زندان اوین

کلیدواژه: تورم مسکن قیمت مسکن بازار مسکن تهران افزایش قیمت باشگاه استقلال عید قربان ایالات متحده آمریکا آندره استراماچونی خلیج فارس بازار مسکن تهران لیگ برتر نوزدهم کاریکاتور مسکن ایران و آمریکا

منبع این خبر، وبسایت www.khabaronline.ir است و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه این خبر را شایسته تذکر می‌دانید، خواهشمند است کد ۲۴۷۴۶۳۶۱ را به همراه موضوع به آدرس info@porsyar.com ارسال فرمایید.
با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع مطلب و کاربران است.
خبر بعدی:

تحولات اقتصاد کلان بخش مسکن/کاهش سهم ارزش افزوده ساختمان در تولید ناخالص داخلی

به گزارش گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان به نقل از پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در گزارشی، تحولات اقتصاد کلان بخش مسکن را تشریح کرد. در این گزارش که بر اساس اطلاعات بانک مرکزی تهیه و تنظیم شده است، سهم ارزش افزوده از سال ۹۲ روند کاهشی داشته است و از ۷.۸ درصد در سال ۹۲ به ۵.۱ درصد در سال ۹۶ رسیده است. همچنین این گزارش حاکی است که طی سه ماهه اول سال ۹۶ نسبت به سه ماهه اول سال ۹۷ تغییر چشمگیر نداشته و معادل ۵.۶هزار میلیاردتومان بوده است.

این گزارش از بررسی روند بلندمدت افزایش اجاره بها، حاکی از آن است که نرخ رشد اجاره‌بها بیشتر تحت تاثیر نرخ تورم عمومی قرار می‌گیرد و رابطه مستقیمی با جهش‌های ناگهانی قیمت مسکن ندارد.

این گزارش حاکی است که ارزش افزوده فعالیت‌های بخش مسکن و ساختمان از سال ۹۲ روند نزولی داشته به طوریکه از سال ۹۳ رشد منفی ۰.۴ درصد رخ داده است. روند نزولی نرخ رشد ارزش افزوده با فاصله بسیار زیادی در سال ۹۴ به منفی ۱۷.۱ درصد رسیده است و از سال ۹۵ ارزش افزوده بخش و ساختمان روند رو به بهبودی را آغاز کرده است، اگرچه این روند همچنان منفی است اما از منفی ۱۷.۱ درصد در سال ۹۴ به منفی ۱۳.۱ درصد در سال ۹۵ رسید که این روند در سال ۹۶ با افزایش انتظار بهبود فضای اقتصادی رشد مثبت ۱.۳ درصدی را تجربه کرد. اما در سه ماهه اول سال ۹۷ ارزش افزوده بخش مسکن و ساختمان نسبت به مدت مشابه سال قبل تغییری نکرد. این گزارش می‌افزاید که بیشترین تحولات اقتصادی سال ۹۷ در نیمه دوم سال اتفاق افتاد که قطعا بر روی فعالیت‌های حوزه مسکن و ساختمان تاثیر سوء داشته است.

این گزارش می‌افزاید که تحولات سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در کل ساختمان های مناطق شهری کشور به قیمت‌های ثابت سال ۹۰ از سال ۹۱ تغییرات محسوسی نداشته ولی از سال ۹۴ روند کاهشی داشته و از ۴۵.۷ هزار میلیاردتومان در سال ۹۱ به ۳۳.۷ هزار میلیاردتومان در سال ۹۶ کاهش یافته است. همچنین سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده در مناطق شهری نیز به جز سال ۹۶ روند کاهشی داشته و از ۱۱.۸ هزار میلیاردتومان به ۸.۳ هزار میلیاردتومان در فاصله سال‌های ۹۱ تا ۹۶ رسیده است. این گزارش چنین روندی را حاکی از کاهش جذابیت بازار مسکن و ساختمان برای جذب سرمایه‌ها و منابع مالی سرمایه گذاران بخش خصوصی دانسته است که عمدتا به دلیل بازدهی کوتاه مدت بالاتر سرمایه‌گذاری در سایر بازارهای دارایی رخ داده است. آمارها حاکی است که این متغیر در سه ماهه اول سال ۹۷ نیز نسبت به سه ماهه اول سال ۹۶ در کل کشور با کاهش منفی ۵.۲ درصدی به ۲.۲ هزار میلیاردتومان رسیده است.

تحولات جمعیتی بخش مسکن

این گزارش حاکی است که تحولات تقاضای مسکن یکی از عوامل تاثیرگذار در این بخش بوده است. بر اساس نتایج سرشماری سال ۸۵ تعداد ۱۵ میلیون و ۸۵۹ هزار واحد مسکونی در تصرف در کشور وجود داشته است که در سرشماری سال ۹۵ به ۲۲ میلیون و ۸۲۵ هزار واحد مسکونی رسیده است. به عبارتی تعداد واحدهای مسکونی در ۱ ساله ۵۸ تا ۹۵ حدود ۷ میلیون واحد افزایش یافتهاست. با احتساب تعداد ۲۴ میلیون و ۱۹۶ هزار خانوار در کل کشور در سال ۹۵، کسری بیش از یک میلیون و هفتصد هزار واحد مسکونی وجود داشته و به همین علت است که تراکم خانوار در واحد مسکونی به رغم بهبود در سال های گذشته همچنان بالاتر از یک و در سال ۹۵، برای کل کشور حدود ۱.۰۶ بوده است. به عبارت دیگر در سال ۹۵ در ۱۰۰ واحد مسکونی، ۱۰۶ خانوار سکونت داشته اند. گفتنی است که این شاخص در سال ۴۵ بسیار بالا و در حدود ۱.۳۳ را نشان می‌دهد.

بیشتر بخوانید: آغاز عملیات اجرایی حدود ۲۰ هزار واحد در شهرهای جدید

همچنین بر اساس این گزارش، طی دهه‌های اخیر همواره شاهد افزایش درصد استیجار و کاهش درصد مالکیت در کشور بوده‌ایم به گونه‌ای که سهم مسکن ملکی از ۷۶.۴ در سال ۷۱ به ۶۴.۳ درصد در سال ۹۵ کاهش و متقابلا سهم استیجار در همین فاصله زمانی از ۱۴.۵ درصد به ۲۶.۲ درصد رسیده است. در عین حال درصد استیجار مناطق شهری با نرخ رشد بیشتری نسبت به کل کشور افزایش یافته که این اتفاق عمدتا به دلیل رشد جمعیت شهری ناشی از تشکیل خانوارهای جدید و مهاجرت از روستا به شهر بوده است. همچنین بروز تورم در سال های متمادی کاهش قدرت خرید خانوار و کاهش توان تامین مسکن ملکی را به دنبال داشته که این موضوع بیانگر افزایش شکاف طبقاتی ایجاد شده در سال های اخیر است.

تحولات تولید مسکن

بر اساس گزارش معاونت مسکن و ساختمان تحولات تولید مسکن نیز نشان می‌دهد که تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده در کل کشور در دوره مورد بررسی روند سینوسی داشته است. این روند در استان تهران با دامنه تغییرات کوتاه تری قابل مشاهده است. علت اساسی این امر از دیدگاه معاونت مسکن و ساختمان را می‌توان در نوسانات اقتصاد کلان، جذابیت بازار مسکن در جذب سرمایه‌ها و سودآوری این بازار جستجو کرد.

بر اساس نمودار، با افزایش سود انتظاری بازار مسکن در پی انتظارات تورمی، تعداد ساختمان‌های تکمیل شده در سال ۹۶ نسبت به سال ۹۵ روند افزایشی را نشان می‌دهد.

 

تحولات متغیرهای مهم اقتصاد کلان و تاثیر آن بر بخش مسکن

نرخ ارز- تحولات متغیرهای اقتصاد کلان و تاثیر آن بر بخش مسکن که شامل نرخ ارز و فولاد است از دیگر تحولاتی است که در گزارش فوق مورد بررسی قرار گرفته است. بر  این اساس، هم حرکتی میان قیمت یک متر مربع واحد مسکونی و نرخ ارز (دلار) وجود دارد. این گزارش حاکی است که تغییر هر دو متغیر یعنی قیمت یک متر مربع واحد مسکونی با نرخ ارز به دلیل انتظارات تورمی صورت پذیرفته است و این روند از سال ۱۳۹۷ نشان‌دهنده شتاب بیشتر در افزایش نرخ ارز و بنابراین کاهش ارزش پول ملی است. بنابراین افزایش قیمت مسکن در کشور به عنوان یک دارایی با دوام از نیمه‌های سال ۹۷ در تطابق با کاهش ارزش پول ملی، افزایش قابل‌ملاحظه‌ای پیدا کرده است.

فولاد- بنا بر این گزارش طی دوره ده سال ۸۹-۹۸ قیمت میلگرد با نوسانات شدیدی مواجه بوده به طوریکه در برخی سال ها از جمله سال های ۹۲ و ۹۷ شاهد افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت این نهاده ساختمانی بوده ایم. از آنجا که میلگرد به عنوان یک مصالح با وزن بالا در میان نهاده‌های ساخت قرار می‌گیرد این افزایش چشمگیر به معنای رشد متناظر سایر نهاده‌ها و هزینه‌های تولید مسکن نیز هست. با توجه به همبستگی بالای قیمت و هزینه ساخت مسکن، افزایش هزینه های ساخت، افزایش قیمت مسکن را نیز به همراه خواهد داشت.

تسهیلات- سهم تسهیلات پرداختی به بخش مسکن از ۱۷ درصد در سال ۹۰ به ۹.۱ درصد در پایان سال ۹۵ و ۸.۵ درصد در شش ماهه اول سال ۹۷ رسیده است. در سال های گذشته همواره بالاترین سهم تسهیلات متعلق به بخش بازرگانی و خدمات و کمترین سهم تسهیلات پرداختی متعلق به بخش های کشاورزی و مسکن و ساختمان بوده است. این امر با توجه به بانک محور بودن تامین مالی مسکن در کشور، دستیابی به مسکن را برای خانوارهای ایرانی، محدود می کند.

 

 

متوسط قیمت فروش و اجاره یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران (فروردین ۹۸)

بر اساس اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور بیشترین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق یک، سه و شش تهران به ثبت رسیده و همچنین متوسط قیمت در کل تهران در حدود هر مترمربع ۱۱.۴ میلیون تومان است که از قیمت مسکن در این سه منطقه کمتر است.

نمودار فوق متوسط اجاره بهای یک مترمربع واحد مسکونی آپارتمانی در شهر تهران را نشان می دهد. نمودار نشان دهنده آن است که اجاره بهای ماهانه مسکن در تهران در هر سال نسبت به سال قبل، افزایش داشته است. در سال هایی که قیمت مسکن باثبات بوده و تورم عمومی در سطح پایین تری قرار داشته است، رشد اجاره بها متعادل بوده، مشابه آنچه که در سال‌های ۹۳ تا اوایل ۹۷ مشاهده می‌شود. از نیمه دوم سال ۹۷ با افزایش تورم عمومی و قیمت مسکن، میزان اجاره بها نیز افزایش یافته است. نکته دیگر آنکه معمولا و در هر سال از اواسط بهار تا اواخر تابستان شاهد بیشترین میزان افزایش اجاره بها بوده ایم که این امر عمدتا به دلیل تقارن با فصل جابه جایی مستاجران اتفاق می افتد.

همچنین بر اساس بررسی روند بلندمدت افزایش اجاره بها، مشخص می شود که نرخ رشد اجاره‌بها بیشتر تحت تاثیر نرخ تورم عمومی قرار می‌گیرد و رابطه مستقیمی با جهش‌های ناگهانی قیمت مسکن ندارد.

نمودار فوق روند رشد تجمعی قیمت مسکن، اجاره بها و تورم عمومی را نشان می دهد. همانطور که مشخص است از سال ۸۹ تا ۹۷ رشد تجمعی اجاره بها همواره متناسب با رشد تجمعی تورم صورت گرفته است.

بر اساس اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، در فروردین ۹۸ بیشترین سهم معاملات واحدهای مسکونی مربوط به واحدهای باقیمت یک مترمربع کمتر از ۱۲ میلیون تومان (۶۱ درصد) بوده است. نمودار فوق فراوانی توان خرید متقاضیان را  در محدوده کمتر از ۱۲ میلیون تومان به ازاری هر مترمربع (برای شهر تهران) مشخص می کند و تولید مسکن باید برای این جامعه هدف در دستور کار قرار گیرد.

 

همچنین در این ماه بیشترین حجم معاملات را واحدهای با مساحت ۴۰ تا ۸۰ مترمربع (۵۳ درصد) و کمترین حجم معاملات را واحدهایی با مساحت کمتر از ۴۰ مترمربع (۳ درصد) به خود اختصاص داده است. این توزیع نشان می‌دهد که سیاست های وزارت راه و شهرسازی باید بر روی این واحدها متمرکز شود.

اطلاعات سامانه مذکور حاکی است که در فروردین ۹۸، بیشترین حجم معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کل کمتر از یک میلیاردتومان (۶۴  درصد) اختصاص یافته است.

انتهای پیام/

دیگر خبرها

  • تحولات اقتصاد کلان بخش مسکن
  • اجاره‌نشینی در غرب تهران سخت‌تر است یا شرق؟
  • ارزانی مسکن در راه است؟
  • رونق معاملات بازار سرمایه یا کاهش قیمت اوراق حق تقدم مسکن
  • کاهش معاملات مسکن، قیمت‌ها را شکست
  • خبر عجیب از سقوط قیمت مسکن در تهران / کاهش تعداد معاملات، قیمت را شکست
  • به نام تولید به کام کارمندان بانک!/ مستمری‌بگیران متضرر اصلی حذف صفرها/ اجاره‌بها در مرداد ۴۰ درصد گران شد
  • تداوم کاهش قیمت مسکن در تهران
  • خبر عجیب از سقوط قیمت مسکن در تهران
  • رشد ۱۴۲ درصدی قیمت مسکن از ابتدای سال ۹۷
  • قیمت خانه های کوچک پایین می آید
  • پائین آمدن قیمت اجاره و خرید مسکن در مشهد پائین آمد
  • قیمت اجاره و خرید مسکن پائین آمد
  • علوی: حق کمیسیون بنگاه‌ها در معاملات باید از قیمت مسکن جدا شود
  • رضایی: باید یک تعرفه ثابت به عنوان حق کمیسیون بنگاه‌ها در معاملات مسکن تعریف شود
  • کاهش ۳۰درصدی قیمت واحدهای کوچک‌متراژ در ماه‌های آینده
  • قیمت اجاره و خرید مسکن در مشهد پائین آمد
  • سه‌گانه قیمت‌شکن در بازار مسکن
  • مهاجرت مستاجران از تهران/ کاهش 19 درصدی معاملات اجاره