به نقل از «اقتصاد آنلاین»

رکود مسکن در شهرهای جدید

تاریخ انتشار: ۳۰ مرداد ۱۳۹۸ | کد خبر: ۲۴۸۴۱۸۱۰

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، در جریان جهش اخیر بازار مسکن، میانگین قیمت زیربنای مسکونی در کمتر از 2 سال 230درصد رشد کرد اما از میانه کار به بعد در سایه گرانی واحدهای مسکونی در مناطق میانی و شمالی شهر تهران، نقدینگی به سمت مناطق جنوبی و حاشیه‌ای پایتخت که قیمت مسکن در آنها پایین‌تر بود سرریز شد و رشد قابل‌توجهی را در این مناطق رقم زد.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

در این وضعیت، میزان قیمت مسکن در برخی شهرهای جدید حومه تهران به 2 برابر رشد قیمت‌ها در شهر تهران رسید تا جایی که مثلاً در شهر جدید پردیس، قیمت یک آپارتمان 100میلیون تومانی تا 500درصد نیز رشد کرد و بهای آن از محدوده 600میلیون تومان فراتر رفت. حالا در وضعیتی که بازار مسکن تهران با افت 70درصدی تعداد معاملات روبه‌رو شده و مظنه قیمتی آن به سمت تعادل بازگشته، بازار مسکن شهرهای جدید نیز راکد شده است. همچنین بازار مسکن مناطق ارزان‌قیمت تهران که رشد قابل‌توجه قیمت را تجربه کرده بودند، حالا با خروج تقاضای مؤثر به دام رکودی عمیق گرفتار شده‌اند.

بلای پول سرگردان

یکی از مشاوران املاک شهر جدید پردیس  می‌گوید: قیمت مسکن در این شهر، مانند بازار مسکن تهران و سایر مناطق کشور، به‌واسطه تحولات اقتصادی وارد روند افزایشی شد اما از یک سال پیش که قیمت مسکن در شهر تهران از قدرت خرید متقاضیان مصرفی بالاتر رفت، روند مهاجرت به این شهر شدت گرفت و به رشد قیمتی این شهر دامن زد. بهمنی با اشاره به اینکه در سال‌های اخیر امکانات زیربنایی شهر پردیس ارتقای خوبی داشته و مسیرهای دسترسی آن به شهر تهران نیز مساعد است، می‌افزاید: بسیاری فقط برای اینکه یک واحد مسکونی خریده باشند و از موج بازار مسکن جا نمانند از تهران به شهرهای جدید ازجمله پردیس آمده‌اند و آپارتمان خریده‌اند که برخی از آنها به مستأجران واگذار شده و برخی همچنان خالی است. به عقیده او، جهش قیمت مسکن در شهرهای جدید تا حدودی می‌تواند ناشی از ورود این شهرها به بورس مسکن پایتخت باشد اما بخشی از آن حبابی است که درنتیجه سفته‌بازی سوداگران ایجاد شده و به‌تدریج کاهش خواهد یافت. با این روند باید انتظار تثبیت و سیر نزولی قیمت مسکن در این مناطق را داشت.

خانه‌های میلیاردی در جنوب شهر

یک‌طرف تحولات قیمتی بازار مسکن ناشی از افت شدید ارزش ریال بوده که باعث شده با احتساب ارزش جایگزینی ساخت یک آپارتمان و قیمت زمین آن، بهای یک آپارتمان حتی در مناطق جنوبی شهر تهران نیز به مرز یک‌میلیارد تومان برسد. حامد محسنی، مشاور املاک منطقه 17تهران می‌گوید: از یک سال پیش تقاضا برای خرید آپارتمان در مناطق جنوبی و ارزان‌قیمت پایتخت به طرز قابل‌توجهی افزایش یافت و در معاملات انجام شده، ظرف چند‌ماه قیمت یک آپارتمان 80متری در محله فلاح از حوالی 300میلیون تومان به مرز یک میلیارد تومان رسید و حتی در فایل‌های فروش قیمت‌هایی تا 30درصد بالاتر نیز برای آن تعیین شد. به گفته محسنی، این جهش قیمت عمدتاً ناشی از این بود که بخش عمده نقدینگی سرگردان بازار مسکن که فقط به‌دنبال تبدیل‌شدن از ریال به سنگ و آهن بود وارد محلات پایین‌شهر شد و به رشد قیمت‌ها دامن زد. به‌نظر می‌رسد با تثبیت و سیر نزولی نرخ  ارز  و کاهش سوداگری در بازار مسکن قیمت حبابی واحدهای مسکونی متراژ کوچک در اینگونه مناطق نیز به ثبات رسیده و یا کاهش یابد.

پیش‌بینی رکود سنگین

مشاوران املاک در مناطق جنوبی و حومه تهران که جهش قابل‌توجه قیمت مسکن را تجربه کرده‌اند معتقدند با فرض تداوم وضع موجود، بازار این مناطق به‌شدت راکد و کساد خواهد شد زیرا بسیاری از خریداران آپارتمان در این مناطق به‌قصد سرمایه‌گذاری خرید کرده‌اند و برای کسب سود باید آنها را به ساکنان محلی بفروشند درحالی‌که جمعیت ساکن در این مناطق قدرت خرید خانه‌های موجود را ندارند و با فروکش‌کردن هیجان خرید در بازار مسکن، کسی از تهران یا مناطق بالای شهر برای خرید این خانه‌ها رغبت ندارد.

نبض بازار

یکی از مشاوران املاک شهر جدید پردیس می‌گوید: قیمت مسکن در این شهر، مانند بازار مسکن تهران و سایر مناطق کشور، به‌واسطه تحولات اقتصادی وارد روند افزایشی شد اما از یک سال پیش که قیمت مسکن در شهر تهران از قدرت خرید متقاضیان مصرفی بالاتر رفت، روند مهاجرت به این شهر شدت گرفت و به رشد قیمتی این شهر دامن زد

سیر صعودی قیمت

از یک سال پیش تقاضا برای خرید آپارتمان در مناطق جنوبی و ارزان‌قیمت پایتخت به طرز قابل‌توجهی افزایش یافت و در معاملات انجام شده، ظرف چند‌ماه قیمت یک آپارتمان 80متری در محله فلاح از حوالی 300میلیون تومان به مرز یک میلیارد تومان رسید

منبع: اقتصاد آنلاین

کلیدواژه: قیمت مسکن مسکن مسکن پردیس اجاره مسکن

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.eghtesadonline.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «اقتصاد آنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۴۸۴۱۸۱۰ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

در خرید مسکن بی گدار به آب نزنید / پشت پرده آگهی های خانه ارزان

مدتی است در پلتفرم های آنلاین آگهی های عجیبی برای فروش املاک منتشر می‌شود؛ آگهی‌های فروش ملک با قیمت بسیار نازل.

بخش زیادی از این آگهی‌ها مربوط به مناطق غربی تهران از جمله چیتگر یا مناطقی مانند شهر اندیشه است و قیمت تعیین شده برای این آپارتمان‌ها بسیار پایین تر از میانگین قیمتی منطقه است.

به گزارش گسترش نیوز، آگهی دهندگان مدعی هستند که این املاک مناسب سرمایه گذاری است و سهم قابل توجهی از بهای این آپارتمان‌ها به صورت وام به خریداران پرداخت می‌شود و مابقی از طریق رهن کامل املاک تامین خواهد شد.

آپارتمان با قیمت نازل؛ ترفند جدید کلاهبرداران

کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این رابطه به مطبوعات می‌گوید که فروش آپارتمان با قیمت نازل در آگهی‌های دیوار، ترفندی برای کلاهبرداری است.

او همچنین تاکید می‌کند که بیشتر این کلاهبرداری‌ها در مناطق ارزان تر شهر است تا افراد را با انگیزه خانه دار شدن وسوسه کنند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در ادامه از تغییرات الگوی مصرف مسکن می‌گوید و توضیح می‌دهد که تقاضا برای آپارتمان‌های با سن بیشتر و امکانات کمتر و همچنین آپارتمان‌های وام دار افزایش داشته است و با کاهش قدرت خرید مردم آپارتمان‌های کوچکتر در جنوب شهر یا حومه تهران با رشد تقاضا مواجه شده‌اند.

این آگهی‌های عجیبی که منتشر میشود و قیمت فروش ملک را بسیار نازل اعلام می‌کند، ترفند کلاهبرداری است و بعضا گرفتاری‌های پیچیده حقوقی برای خریداران ایجاد کرده است‌. به عنوان مثال مواردی بوده است که خریداران پس از امضای قرارداد با سرپیچی دلالان و واسطه‌ها از پرداخت وام بانکی یا رهن ملک مواجه شده‌اند و چون خریدار نتوانسته طبق موعد مقرر در قرارداد، کسری قیمت ملک را بپردازد با فسخ قرارداد و پرداخت جرایم سنگین ناشی از آن مواجه شده است.

موارد متعددی وجود داشته که یک ملک با ترفندهای مختلف به چند نفر فروخته شده است یا گره‌های حقوقی در اسناد یک ملک وجود داشته و به دلیل اینکه خریدار آن را با دقت رویت نکرده، با زیان سنگین مواجه شده است.

شکایت و پیگیری حقوقی در اینگونه معاملات

بسیاری از این معاملات در خارج از چارچوب‌های قانونی انجام می‌شود؛ به عنوان مثال از سوی واسطه‌ها و بنگاه‌دارانی است که مجوز فعالیت صنفی ندارند و زیر نظر اتحادیه‌ها فعالیت نمی‌کنند.

در موارد بسیاری، کلاهبرداران با سوءاستفاده از دانش حقوقی پایین خریداران، قراردادهایی تنظیم می‌کنند که دست خریداران را در پیگیری های حقوقی می‌بندد یا به دلیل معاملات زیرزمینی امکان ردیابی کلاهبرداران را با دشواری و فرآیند طولانی و هزینه بالا مواجه می‌کند.

بیشترین مناطق مربوط به این آگهی ها

این آگهی‌ها بیشتر مربوط به غرب تهران و محدوده‌هایی مانند منطقه ۲۲ تهران است که برخی املاک از نظر اسناد ثبتی مشکلات زیادی دارند یا مربوط به محدوده چیتگر و شهر اندیشه و بعضا شهرهای جدید حومه تهران است.

در این دسته از آگهی‌ها، عرضه کنندگان با اطلاع از قدرت خرید پایین مردم و استفاده از واژه‌هایی مانند "سرمایه گذاری ملکی" تلاش می کنند خریداران را ترغیب به خرید ملک ارزان کنند. برخی از این آگهی ها تلاش برای پیش فروش املاک است که ریسک بسیار بالایی دارد.

در این دسته از آگهی‌ها به دلیل اینکه سازندگان کمبود نقدینگی دارند تلاش می‌کنند تا به اسم پیش فروش مسکن، نقدینگی مورد نیاز خود را تامین کنند اما معمولا در تحویل ملک مشکلات زیادی ایجاد می شود و بیشترین کلاهبرداری‌ها در بخش پیش فروش مسکن اتفاق می‌افتد.

پیشگیری از افتادن به دام کلاهبرداران مسکن

طمع، نداشتن مشاور خوب، امضای اسناد بدون مطالعه کافی، اعتماد بیجا و رودربایستی و ... علل عمده‌ای است که سبب می‌شود افراد قربانی کلاهبرداران شوند.

در وهله اول، افراد باید بدون مشاوره قابل اعتماد، از امضای هرگونه قرارداد و سندی پرهیز کنند. در کشورهای توسعه یافته، شهروندان برای معاملات خود وکیل و مشاور حقوقی دارند، اما این موضوع در کشور ما جا نیفتاده است.

دوم اینکه افراد معاملات خود را توسط مشاوران املاک دارای مجوزهای قانونی انجام دهند تا در صورت بروز هرگونه کلاهبرداری امکان پیگیری آن ساده باشد.

سوم اینکه افراد درباره هر قیمت و ادعای نامتعارف در معاملات محتاط باشند و به سرعت وسوسه نشوند و معامله انجام ندهند؛ بلکه جوانب معامله را با دقت بسنجند و خوب درباره آن پرس و جو کنند.

چهارم اینکه تمام مشخصات کالای مورد معامله و ملک را با اسناد حقوقی آن تطبیق بدهند و اگر درباره مواردی تردید یا پرسش دارند حتما آن را با مشاوره قابل اعتماد در میان بگذارند.

پنجم اینکه معاملات پیش فروش مسکن ریسک بالایی دارد و حتی الامکان افراد از انجام معاملات پیش فروش مسکن خودداری کنند.

تغییر الگوی فروش مسکن با کاهش قدرت خرید

کاهش قدرت خرید مسکن در معاملات ملکی محسوس است. از چند بعد این ماجرا قابل بررسی است؛ از بعد تعداد معاملات ماهانه و سالانه که ریزش قابل توجهی داشته است و نشان می‌دهد که مردم توان مالی کافی برای تهیه مسکن مورد نیاز خود را ندارند.

همچنین فروش آپارتمان‌های قدیمی ساز افزایش و آپارتمان نوساز کاهش داشته است که نشان می‌دهد مردم برای تامین ملک متناسب با قدرت خرید خود ناچار شده‌اند به آپارتمان هایی با سن بیشتر روی بیاورند.

گذشته از این، متراژ آپارتمان های مورد معامله کاهش داشته است و اگر در ابتدای دهه نود بیشترین معاملات مربوط به آپارتمان های بین ۷۵ تا ۸۵ مترمربع بود، در اواسط این دهه متراژ اکثر آپارتمان های مورد معامله بین ۶۵ تا ۷۵ متر بود و هم اکنون به آپارتمان‌های ۵۵ تا ۶۵ متر رسیده است.

همچنین اینکه منطقه مورد معامله اغلب آپارتمان‌ها به سمت محلات جنوب و حاشیه شهر سوق داشته و بیشترین تقاضا برای آپارتمان‌های کوچک در این محلات است. به عنوان مثال منطقه ۱۸ تهران که کمترین میانگین قیمت مسکن را دارد بیشترین معاملات در آن منطقه است یا تقاضا به محلات حاشیه تهران و شهرهای جدید کشیده شده است و به دلیل افزایش تقاضا رشد قیمت مسکن در این مناطق را گاهی بیشتر از سایر مناطق تهران کرده است.

در مقابل شاهد هستیم که تقاضای خرید ملک در مناطق شمالی شهر به حداقل رسیده است و حتی اجاره دادن املاک در این مناطق بسیار دشوار شده است.

نکته دیگر که نشان دهنده کاهش قدرت خریداران در بازار مسکن است، رشد تقاضا برای خانه های وام دار و بدون پارکینگ است که تلاشی است برای خرید املاک ارزان تر و البته این دسته املاک به دلیل تقاضای بالا به سرعت به فروش می‌رسند. در مجموع باید گفت که کاهش قدرت مالی خریداران سبب شده است که آنها از حداقل‌های امکانات رفاهی املاک چشم پوشی کنند تا بتوانند خانه دار شوند.‌

گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که سال گذشته تورم مسکن از تورم عمومی کشور به شدت عقب افتاده و حدود ۲۴ درصد بوده است. چرا این اتفاق افتاد؟

یک دلیل مهم آن رکود سنگین بازار مسکن است و اینکه بازار موازی بازار مسکن یعنی قیمت ارز تقریبا ثبات داشت و در ماه‌های پایانی سال دچار نوسان شد که از قضا قیمت ملک در ماه های پایانی سال هم شانه ارز دچار نوسان شد.

همچنین به علت نقد شوندگی پایین مسکن، تقاضای سرمایه ای در این بازار کاهش داشته است. به علاوه اینکه نگرانی‌هایی برای مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات برای خانه‌های خالی هم این بازار را متاثر کرد.

توصیه هایی به کسانی که قصد خرید یا فروش ملک دارند

اول اینکه برای حفظ ارزش پول، بازار مسکن به دلیل چشم انداز مبهم اقتصاد و نقدشوندگی پایین نمی‌تواند گزینه چندان قابل اعتمادی باشد. در مورد خریدارانی که نیاز مصرفی به مسکن دارند، توصیه اکید دارم که هرچه زودتر ملک مورد نیاز خود را تهیه کنند و به امید کاهش تورم و ... پول خود را نگه ندارند تا قدرت خرید آنها با تورم کاهش بیشتر داشته باشد.

اگر کسی قصد فروش مسکن دارد بهتر است به محض فروش، مسکن یا کالای مورد نیاز خود را جایگزین کند و در صورتی که هنوز مسکن مناسبی پیدا نکرده است ملک خود را نفروشد تا دچار ضرر و زیان ناشی از گذشت زمان نشود.

نکته دیگر همان گونه که اشاره کردم معاملات ملکی را در چهارچوب‌های قانونی و شفاف انجام دهند تا گرفتار کلاهبرداران نشوند و قبل از امضای هرگونه قرارداد و سندی حتما از مشاوره حقوقی استفاده کنند و بی گدار به آب نزنند.

کانال عصر ایران در تلگرام