به نقل از «تین نیوز»

خطای دید در بازار مسکن

تاریخ انتشار: ۱۶ آذر ۱۳۹۸ | کد خبر: ۲۵۹۹۳۶۳۲

تین نیوز

 بساز بفروش‌ها در تهران با تعلل در تعیین تکلیف مشتریان واحدهای در دست ساخت، فرصت بازار فعلی برای استفاده از ظرفیت پیش فروش مسکن را از دست خواهند داد. تحقیقات میدانی از بازار دوم معاملات مسکن نشان می‌دهد هم اکنون تقاضای پیش خرید در حجم مناسب وجود دارد و میزان آن در برخی مناطق تهران بیش از تقاضای خرید واحد آماده است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

اما «خطای دید» در سمت عرضه باعث کمیابی فایل‌های پیش فروش شده است. سازنده‌ها در مواجهه با اوضاع بازار «زمین»، تصمیمی برای پیش‌فروش ندارند؛ اما از سختی فروش در آینده غافل هستند.

حال و هوای فعلی بازار معاملات مسکن از فرصت محدود سازنده‌ها برای پیش‌فروش واحدهای مسکونی در حال ساخت و نیمه‌کاره حکایت دارد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» بر پایه آخرین تحولات بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد در‌حالی‌که همزمان با پیشروی بازار معاملات خرید وفروش آپارتمان در فاز رکود، رفته رفته به حجم فایل‌های آماده عرضه شده به بازار برای فروش افزوده می‌شود، به همان اندازه فرصت سازنده‌ها برای پیش‌فروش مسکن نیز محدودتر می‌شود. پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد افزایش حجم عرضه فایل آماده به بازار مسکن به دنبال عقب‌نشینی تقاضا از بازار و افزایش سرعت عرضه فایل در مقابل کاهش سرعت تقاضا برای خرید آپارتمان از سوی متقاضیان در آینده نزدیک منجر به کاهش تمایل برای پیش‌فروش آپارتمان‌های در حال ساخت می‌شود. درحالی‌که به دنبال افزایش عمق رکود در بازار معاملات خرید وفروش مسکن وافزایش تدریجی و مستمر حجم عرضه فایل‌های جدید برای فروش به بازار، فرصت سازنده‌ها برای پیش‌فروش واحدهای در حال ساخت رو به اتمام است؛ اما بسازبفروش‌ها در شرایط فعلی به دلیل خطای دید، از این ظرفیت محدود غافل مانده‌اند.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از آخرین شرایط بازار ساخت وساز مسکن بر پایه اظهارات واسطه‌ها وفعالان بازار مسکن نشان می‌دهد در شرایط فعلی سازنده‌ها و بساز بفروش‌ها با یک خطای دید مواجهند و به همین دلیل این موضوع باعث کاهش تمایل آنها به پیش‌فروش مسکن شده است. این در شرایطی است که مقطع زمانی فعلی در واقع آخرین فرصت سازنده‌ها برای پیش‌فروش محسوب می‌شود و بعد از آن رفته‌رفته میزان تقاضا برای پیش خرید واحدهای نیمه تمام و در حال ساخت محدودتر نیز می‌شود. این خطای دید باعث شده است به‌رغم آنکه همچنان سطح محدودی از تقاضا برای پیش خرید مسکن وجود دارد، اما سازنده‌ها قادر به شناسایی این ظرفیت بازار مسکن برای بازاریابی املاک در دست ساخت خود نباشند.

چشم‌انداز پیش‌روی بازار مسکن نشان می‌دهد این ظرفیت محدود در حال تکمیل شدن است و بعید به نظر می‌رسد با تحولاتی که برای آینده کوتاه‌مدت و میان‌مدت بازار مسکن پیش‌بینی می‌شود در ماه‌های آینده ظرفیت جدیدی از بابت تمایل خریداران به پیش خرید مسکن وحتی خرید واحدهای مسکونی که هم‌اکنون در حال ساخت هستند اما در ماه‌های بعد تکمیل می‌شوند، ایجاد شود.

هم‌اکنون رکود موجود در بازار مسکن منجر به کاهش قیمت اسمی واحدهای مسکونی در بازار مسکن شهر تهران برای سومین ماه نامتوالی شده است. پیش‌بینی‌ها وشواهد بازار نشان از انتظار برای ادامه ریزش اسمی سطح قیمت واحدهای مسکونی در ماه‌های پیش‌رو و حتی کاهش قیمت واقعی واحدها-تفاضل قیمت اسمی از تورم عمومی-دارد. از سوی دیگر جهش اخیر قیمت آپارتمان‌های مسکونی منجر به افت شدید قدرت خرید خانوارها در بازار مسکن و عقب‌نشینی اجباری آنها از بازار تقاضای واحدهای مسکونی شد.

این دو وضعیت یعنی انتظار از بابت استمرار کاهش قیمت مسکن در کنار نبود قدرت خرید در سمت تقاضا برای ورود به بازار اول معاملات مسکن(بازارخرید وفروش واحدهای مسکونی آماده) موجب شده است رفته‌رفته به حجم فایل‌های عرضه شده برای فروش افزوده شود. این در حالی است که روند افزایش عرضه فایل به بازار در پی افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن همچنان ادامه دارد. با این حال هنوز برخی از متقاضیان خرید مسکن که فعلا توان خرید واحدهای مسکونی آماده را ندارند، مایلند در صورت یافتن واحد مسکونی در دست ساخت با قیمت مناسب نسبت به پیش‌خرید آپارتمان اقدام کنند تا در ماه‌های بعد بتوانند به‌صورت مرحله‌ای و تدریجی و متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه در حال احداث، مابقی هزینه خرید آپارتمان را تامین کنند.

واسطه‌ها و فعالان بازار مسکن از شرایط فعلی به‌عنوان آخرین ظرفیت بازار برای پیش‌فروش واحدهای مسکونی در دست احداث از سوی سازنده‌ها یاد می‌کنند. آنها معتقدند به دلیلی که توضیح داده شد همچنان تقاضا برای پیش‌خرید مسکن وجود دارد، اما در آینده و به موازات پیشروی بازار مسکن درفاز رکود، تعداد فایل‌های آماده با قیمت مناسب افزایش پیدا می‌کند. این موضوع منجر به کاهش فاصله قیمت بین واحدهای آماده و نیمه‌تمام (آپارتمان‌های در دست ساخت)می‌شود و به این ترتیب متقاضیان ترجیح می‌دهند به جای پیش‌خرید آپارتمان، واحدهای مسکونی آماده سکونت را خریداری کنند. با این حال و باوجود چنین شرایطی تمایلی از سمت سازنده‌های پایتخت برای پیش‌فروش واحدهای در دست ساخت مشاهده نمی‌شود. هم‌اکنون عمده سازنده‌ها به دلیل یک خطای دید عمده حاضر به عرضه آپارتمان نیمه تمام و در دست ساخت خود به بازار تقاضا نیستند.

منشأ این خطای دید از یک تصور سازنده‌ها درباره شرایط فعلی کسب وکار آنها نشأت می‌گیرد. سازنده‌ها هم‌اکنون تمایل به پیش‌فروش ندارند؛ به این دلیل که تصور می‌کنند در شرایط فعلی نه نقدینگی کافی برای خرید زمین دارند،نه قادر به تامین هزینه‌های مربوط به شروع پروژه‌های ساختمانی از بابت تامین هزینه صدور پروانه،مصالح ساختمانی ودستمزد عوامل ساخت هستند ونه می‌توانند چشم‌انداز دقیق آینده فعالیت‌های خود را پیش‌بینی کنند. از این رو به تصور آنها، هم‌اکنون نیازی به منابع مالی از محل پیش‌فروش واحدهای در دست ساخت ندارند. این در حالی است که فعالان بازار مسکن این تصور را اشتباه و به‌عنوان یک خطای دید معرفی می‌کنند.

به گفته آنها اگر چه ممکن است بنا به دلایلی که سازنده‌ها مطرح می‌کنند هم‌اکنون سازنده انگیزه‌ای از بابت پیش‌فروش به دلیل نداشتن نیاز مالی فوری نداشته باشد اما شرایط و چشم‌انداز پیش‌روی معاملات مسکن نشان می‌دهد که مقطع زمانی فعلی آخرین فرصت سازنده‌ها برای پیش‌فروش و حتی فروش واحدهای مسکونی است. چرا که نه تنها با پیشروی بازار در عمق رکود به دلیل افزایش حجم عرضه فایل آماده به بازار مسکن وکم‌شدن فاصله قیمتی واحدهای پیش‌فروشی با واحدهای آماده، تمایل سمت تقاضا برای پیش‌خرید آپارتمان از بین می‌رود بلکه افزایش عمق ودامنه رکود، شرایط را برای سازنده‌ها از بابت فروش واحدهای آماده نیز دشوارتر از مقطع زمانی فعلی خواهد کرد.

بنابراین در شرایطی که هنوز سازنده‌ها امکان پیش‌فروش و بازار تقاضا برای فروش واحدهای مسکونی در دست ساخت دارند بهتر است نسبت به عرضه این واحدها به متقاضیان اقدام کنند.در غیر این صورت از بین رفتن امکان پیش‌فروش واحدها در آینده نزدیک و فروش نرفتن واحدهای آماده به دلیل افزایش دامنه رکود بازار مسکن منجر به رسوب واحدهای آنها،طولانی شدن دوره بازاریابی و حتی فروش نرفتن آپارتمان‌ها برای یک بازه زمانی قابل توجه خواهد شد. در واقع در آینده نزدیک نه تنها به دلیل کاهش فاصله قیمتی واحدهای پیش‌فروشی با آپارتمان‌های آماده، سازنده‌ها قادر به رقابت با مالکان واحدهای آماده سکونت برای فروش آپارتمان‌های در دست ساخت خود نیستند بلکه نبود قدرت خرید در سمت تقاضا نیز باعث می‌شود این واحدهای در دست ساخت که در آینده تکمیل و به‌عنوان واحد آماده به بازار عرضه می‌شود فاقد متقاضی باقی بماند یا دست‌کم دوره بازاریابی برای فروش آنها به چندین برابر زمان فعلی افزایش یابد.

اما هم‌اکنون به دلیل وجود فاصله نسبتا قابل توجه بین قیمت واحدهای مسکونی آماده و آپارتمان‌های پیش‌فروشی، کماکان تقاضا برای خرید این واحدها از سازنده‌ها وجود دارد.در شرایط فعلی و در مناطق مصرفی شهر تهران قیمت واحدهای پیش‌فروشی که در مرحله خاک تا اسکلت قرار دارند به‌طور متوسط حدود ۱۰ درصد نسبت به واحد مشابه نوساز وآماده ارزان‌تر است.

در برخی از فایل‌های پیش‌فروش مسکن نیز که سازنده در فهرست سازنده‌های بنام ومعروف منطقه قرار ندارد، بعضا این فاصله تا ۲۰ درصد نیز افزایش می‌یابد. فعالان بازار مسکن به سازنده‌ها توصیه می‌کنند حال که تحت تاثیر چند دلیل عمده همچنان تقاضا برای پیش‌خرید مسکن وجود دارد از این فرصت استفاده کنند تا در آینده با بحران یافتن مشتری برای فروش واحدها و رسوب واحد و سرمایه خود در ملک فروش نرفته مواجه نشوند. چرا که نه تنها در ماه‌های پیش‌رو انتظارات حاکی از سخت‌تر شدن شرایط برای فروش واحدهای مسکونی و افزایش عمق و دامنه رکود معاملاتی مسکن است بلکه بر خلاف شرایط فعلی که تقاضا برای پیش‌خرید مسکن همچنان وجود دارد، در ماه‌های بعد شرایط فروش مسکن در بازار دوم معاملات ملک (بازار پیش‌فروش) به مراتب سخت‌تر از فروش مسکن در بازار اول (بازار معاملات واحدهای آماده سکونت) خواهد بود.این در حالی است که هم‌اکنون بازار پیش‌خرید در مقایسه با بازار خرید واحدهای آماده شرایط بهتری دارد وشرایط کاملا با آینده پیش‌رو و محتمل بازار متفاوت است.

 

 

آخرین اخبار حمل و نقل را در پربیننده ترین شبکه خبری این حوزه بخوانید

منبع: تین نیوز

کلیدواژه: معاملات مسکن

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.tinn.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «تین نیوز» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۵۹۹۳۶۳۲ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

در خرید مسکن بی گدار به آب نزنید / پشت پرده آگهی های خانه ارزان

مدتی است در پلتفرم های آنلاین آگهی های عجیبی برای فروش املاک منتشر می‌شود؛ آگهی‌های فروش ملک با قیمت بسیار نازل.

بخش زیادی از این آگهی‌ها مربوط به مناطق غربی تهران از جمله چیتگر یا مناطقی مانند شهر اندیشه است و قیمت تعیین شده برای این آپارتمان‌ها بسیار پایین تر از میانگین قیمتی منطقه است.

به گزارش گسترش نیوز، آگهی دهندگان مدعی هستند که این املاک مناسب سرمایه گذاری است و سهم قابل توجهی از بهای این آپارتمان‌ها به صورت وام به خریداران پرداخت می‌شود و مابقی از طریق رهن کامل املاک تامین خواهد شد.

آپارتمان با قیمت نازل؛ ترفند جدید کلاهبرداران

کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این رابطه به مطبوعات می‌گوید که فروش آپارتمان با قیمت نازل در آگهی‌های دیوار، ترفندی برای کلاهبرداری است.

او همچنین تاکید می‌کند که بیشتر این کلاهبرداری‌ها در مناطق ارزان تر شهر است تا افراد را با انگیزه خانه دار شدن وسوسه کنند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در ادامه از تغییرات الگوی مصرف مسکن می‌گوید و توضیح می‌دهد که تقاضا برای آپارتمان‌های با سن بیشتر و امکانات کمتر و همچنین آپارتمان‌های وام دار افزایش داشته است و با کاهش قدرت خرید مردم آپارتمان‌های کوچکتر در جنوب شهر یا حومه تهران با رشد تقاضا مواجه شده‌اند.

این آگهی‌های عجیبی که منتشر میشود و قیمت فروش ملک را بسیار نازل اعلام می‌کند، ترفند کلاهبرداری است و بعضا گرفتاری‌های پیچیده حقوقی برای خریداران ایجاد کرده است‌. به عنوان مثال مواردی بوده است که خریداران پس از امضای قرارداد با سرپیچی دلالان و واسطه‌ها از پرداخت وام بانکی یا رهن ملک مواجه شده‌اند و چون خریدار نتوانسته طبق موعد مقرر در قرارداد، کسری قیمت ملک را بپردازد با فسخ قرارداد و پرداخت جرایم سنگین ناشی از آن مواجه شده است.

موارد متعددی وجود داشته که یک ملک با ترفندهای مختلف به چند نفر فروخته شده است یا گره‌های حقوقی در اسناد یک ملک وجود داشته و به دلیل اینکه خریدار آن را با دقت رویت نکرده، با زیان سنگین مواجه شده است.

شکایت و پیگیری حقوقی در اینگونه معاملات

بسیاری از این معاملات در خارج از چارچوب‌های قانونی انجام می‌شود؛ به عنوان مثال از سوی واسطه‌ها و بنگاه‌دارانی است که مجوز فعالیت صنفی ندارند و زیر نظر اتحادیه‌ها فعالیت نمی‌کنند.

در موارد بسیاری، کلاهبرداران با سوءاستفاده از دانش حقوقی پایین خریداران، قراردادهایی تنظیم می‌کنند که دست خریداران را در پیگیری های حقوقی می‌بندد یا به دلیل معاملات زیرزمینی امکان ردیابی کلاهبرداران را با دشواری و فرآیند طولانی و هزینه بالا مواجه می‌کند.

بیشترین مناطق مربوط به این آگهی ها

این آگهی‌ها بیشتر مربوط به غرب تهران و محدوده‌هایی مانند منطقه ۲۲ تهران است که برخی املاک از نظر اسناد ثبتی مشکلات زیادی دارند یا مربوط به محدوده چیتگر و شهر اندیشه و بعضا شهرهای جدید حومه تهران است.

در این دسته از آگهی‌ها، عرضه کنندگان با اطلاع از قدرت خرید پایین مردم و استفاده از واژه‌هایی مانند "سرمایه گذاری ملکی" تلاش می کنند خریداران را ترغیب به خرید ملک ارزان کنند. برخی از این آگهی ها تلاش برای پیش فروش املاک است که ریسک بسیار بالایی دارد.

در این دسته از آگهی‌ها به دلیل اینکه سازندگان کمبود نقدینگی دارند تلاش می‌کنند تا به اسم پیش فروش مسکن، نقدینگی مورد نیاز خود را تامین کنند اما معمولا در تحویل ملک مشکلات زیادی ایجاد می شود و بیشترین کلاهبرداری‌ها در بخش پیش فروش مسکن اتفاق می‌افتد.

پیشگیری از افتادن به دام کلاهبرداران مسکن

طمع، نداشتن مشاور خوب، امضای اسناد بدون مطالعه کافی، اعتماد بیجا و رودربایستی و ... علل عمده‌ای است که سبب می‌شود افراد قربانی کلاهبرداران شوند.

در وهله اول، افراد باید بدون مشاوره قابل اعتماد، از امضای هرگونه قرارداد و سندی پرهیز کنند. در کشورهای توسعه یافته، شهروندان برای معاملات خود وکیل و مشاور حقوقی دارند، اما این موضوع در کشور ما جا نیفتاده است.

دوم اینکه افراد معاملات خود را توسط مشاوران املاک دارای مجوزهای قانونی انجام دهند تا در صورت بروز هرگونه کلاهبرداری امکان پیگیری آن ساده باشد.

سوم اینکه افراد درباره هر قیمت و ادعای نامتعارف در معاملات محتاط باشند و به سرعت وسوسه نشوند و معامله انجام ندهند؛ بلکه جوانب معامله را با دقت بسنجند و خوب درباره آن پرس و جو کنند.

چهارم اینکه تمام مشخصات کالای مورد معامله و ملک را با اسناد حقوقی آن تطبیق بدهند و اگر درباره مواردی تردید یا پرسش دارند حتما آن را با مشاوره قابل اعتماد در میان بگذارند.

پنجم اینکه معاملات پیش فروش مسکن ریسک بالایی دارد و حتی الامکان افراد از انجام معاملات پیش فروش مسکن خودداری کنند.

تغییر الگوی فروش مسکن با کاهش قدرت خرید

کاهش قدرت خرید مسکن در معاملات ملکی محسوس است. از چند بعد این ماجرا قابل بررسی است؛ از بعد تعداد معاملات ماهانه و سالانه که ریزش قابل توجهی داشته است و نشان می‌دهد که مردم توان مالی کافی برای تهیه مسکن مورد نیاز خود را ندارند.

همچنین فروش آپارتمان‌های قدیمی ساز افزایش و آپارتمان نوساز کاهش داشته است که نشان می‌دهد مردم برای تامین ملک متناسب با قدرت خرید خود ناچار شده‌اند به آپارتمان هایی با سن بیشتر روی بیاورند.

گذشته از این، متراژ آپارتمان های مورد معامله کاهش داشته است و اگر در ابتدای دهه نود بیشترین معاملات مربوط به آپارتمان های بین ۷۵ تا ۸۵ مترمربع بود، در اواسط این دهه متراژ اکثر آپارتمان های مورد معامله بین ۶۵ تا ۷۵ متر بود و هم اکنون به آپارتمان‌های ۵۵ تا ۶۵ متر رسیده است.

همچنین اینکه منطقه مورد معامله اغلب آپارتمان‌ها به سمت محلات جنوب و حاشیه شهر سوق داشته و بیشترین تقاضا برای آپارتمان‌های کوچک در این محلات است. به عنوان مثال منطقه ۱۸ تهران که کمترین میانگین قیمت مسکن را دارد بیشترین معاملات در آن منطقه است یا تقاضا به محلات حاشیه تهران و شهرهای جدید کشیده شده است و به دلیل افزایش تقاضا رشد قیمت مسکن در این مناطق را گاهی بیشتر از سایر مناطق تهران کرده است.

در مقابل شاهد هستیم که تقاضای خرید ملک در مناطق شمالی شهر به حداقل رسیده است و حتی اجاره دادن املاک در این مناطق بسیار دشوار شده است.

نکته دیگر که نشان دهنده کاهش قدرت خریداران در بازار مسکن است، رشد تقاضا برای خانه های وام دار و بدون پارکینگ است که تلاشی است برای خرید املاک ارزان تر و البته این دسته املاک به دلیل تقاضای بالا به سرعت به فروش می‌رسند. در مجموع باید گفت که کاهش قدرت مالی خریداران سبب شده است که آنها از حداقل‌های امکانات رفاهی املاک چشم پوشی کنند تا بتوانند خانه دار شوند.‌

گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که سال گذشته تورم مسکن از تورم عمومی کشور به شدت عقب افتاده و حدود ۲۴ درصد بوده است. چرا این اتفاق افتاد؟

یک دلیل مهم آن رکود سنگین بازار مسکن است و اینکه بازار موازی بازار مسکن یعنی قیمت ارز تقریبا ثبات داشت و در ماه‌های پایانی سال دچار نوسان شد که از قضا قیمت ملک در ماه های پایانی سال هم شانه ارز دچار نوسان شد.

همچنین به علت نقد شوندگی پایین مسکن، تقاضای سرمایه ای در این بازار کاهش داشته است. به علاوه اینکه نگرانی‌هایی برای مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات برای خانه‌های خالی هم این بازار را متاثر کرد.

توصیه هایی به کسانی که قصد خرید یا فروش ملک دارند

اول اینکه برای حفظ ارزش پول، بازار مسکن به دلیل چشم انداز مبهم اقتصاد و نقدشوندگی پایین نمی‌تواند گزینه چندان قابل اعتمادی باشد. در مورد خریدارانی که نیاز مصرفی به مسکن دارند، توصیه اکید دارم که هرچه زودتر ملک مورد نیاز خود را تهیه کنند و به امید کاهش تورم و ... پول خود را نگه ندارند تا قدرت خرید آنها با تورم کاهش بیشتر داشته باشد.

اگر کسی قصد فروش مسکن دارد بهتر است به محض فروش، مسکن یا کالای مورد نیاز خود را جایگزین کند و در صورتی که هنوز مسکن مناسبی پیدا نکرده است ملک خود را نفروشد تا دچار ضرر و زیان ناشی از گذشت زمان نشود.

نکته دیگر همان گونه که اشاره کردم معاملات ملکی را در چهارچوب‌های قانونی و شفاف انجام دهند تا گرفتار کلاهبرداران نشوند و قبل از امضای هرگونه قرارداد و سندی حتما از مشاوره حقوقی استفاده کنند و بی گدار به آب نزنند.

کانال عصر ایران در تلگرام