ناکارآمدی آشکار طرح دولت برای کنترل بازار مسکن/ تعیین سقف اجاره‌بها قولنامه‌های غیر رسمی را افزایش می‌دهد
تاریخ انتشار: ۹ تیر ۱۳۹۹ | کد خبر: ۲۸۴۵۶۲۳۱
تعیین سقف افزایش اجاره بها در کوتاه مدت می‌تواند تنها قیمت اجاره معاملات رسمی ثبت شده در سامانه معاملات املاک را تعدیل نماید و از طرف دیگر این مصوبه تعداد قراردادهای غیر رسمی در بازار اجاره مسکن را افزایش خواهد داد.
به گزارش خبرنگار گروه اقتصادی خبرگزاری آنا، روز گذشته حسن روحانی رئیس جمهور در جلسه ستاد کرونا بسته دولت را برای کنترل وضعیت بازار اجاره مسکن اعلام کرد.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
در سال‌های اخیر برای مدیریت بازار تولید و عرضه مسکن طرح‌های مختلفی اجرایی شده اما به دلیل اجرای ناموفق آن‌ها تولید مسکن در کشور کاهش پیدا کرده است. مهمترین عامل افزایش قیمت مسکن و به تبع آن افزایش قیمت اجاره بها، کاهش شدید تولید و عرضه مسکن در 7 سال اخیر است که طبق آمارهای رسمی میزان تولید مسکن در سال 98 به 100 هزار واحد رسیده درحالی‌که این مقدار در سال 92، 820 هزار واحد بوده است. علاوه‌بر این طبق آمارهای طرح جامع مسکن بازار مسکن در 4 دهه پس از انقلاب با انباشت تقاضا 4 میلیون واحدی روبرو بوده که در مجموع مسکن را از یک کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده است.
با این حال تعیین سقف افزایش اجاره بهاء در کوتاه مدت می‌تواند تنها قیمت اجاره معاملات رسمی ثبت شده در سامانه معاملات املاک را تعدیل نماید و از طرف دیگر این مصوبه تعداد قراردادهای غیر رسمی در بازار اجاره مسکن را افزایش خواهد داد. از این‌رو اجرا و کارآمدی افزایش سقف اجاره بهاء مسکن پیش‌نیازهایی دارد تا کارآمدی آن اثبات شود. همچنین در غیاب مالیات برعایدی سرمایه و روند کند اجرای مالیات برخانه‌های خالی، قوانین تعیین سقف افزایش اجاره بهاء در بازار مسکن کارآمد نخواهد بود زیرا به دلیل نبود نظام اجاره‌داری حرفه‌ای و قوانین مناسب در حوزه اجاره مسکن، معاملات غیر رسمی در بازار اجاره افزایش خواهد یافت و موجران و مستأجران ترجیح می‌دهند تا قراردادهای غیر رسمی را برای معامله مسکن تنظیم کنند.
گفتنی است که طبق آخرین آمار سرشماری نفوس و مسکن مرکز آمار، 47 درصد از جمعیت شهر نشینی تهران و 40 درصد از جمعیت شهری کل کشور اجاره نشین‌اند که این موضوع بازار مسکن اجاره‌ای را به یک بازار سرمایه‌ای تبدیل کرده و بسیاری از افراد برای حفظ سرمایه و افزایش سوددهی اقدام به خرید و اجاره مسکن می‌کنند این اتفاق در سال‌های اخیر موجب افزایش شدیدتر قیمت اجاره مسکن شده که راهکار تعدیل و کنترل آن رشد تولید و عرضه مسکن است.
انتهای پیام/4141
منبع: آنا
کلیدواژه: اجاره مسکن قیمت مسکن سامانه املاک افزایش اجاره بها سقف افزایش اجاره غیر رسمی بازار اجاره اجاره مسکن قیمت اجاره بازار مسکن تعیین سقف
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت ana.press دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «آنا» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۸۴۵۶۲۳۱ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
فوبیای وام مسکن
«ادعای تورمی درباره وام مسکن» جلوی طرح افزایش سقف تسهیلات خرید خانه قد علم کرده است. این طرح توسط گروهی از کارشناسان بانکی برای ارائه به سیاستگذار آماده شده است. با این حال، احتمال «مواجهه انحرافی» با آن وجود دارد.
به گزارش دنیای اقتصاد، بررسی‌ها نشان می‌دهد «تورم‌زا بودن وام مسکن» یک توهم است، چون طی ۹ سال «تثبیت سقف وام» قیمت مسکن در تهران ۷ برابر شد، اما در سالی که قدرت پوششی این تسهیلات ۷۰ درصد افزایش یافت، تورم مسکن صفر شد.
طرح گروهی از کارشناسان بانکی برای «افزایش سقف وام خرید مسکن از مسیر پرداخت چند فقره تسهیلات برای خرید یک آپارتمان به خریداران شراکتی» به مانع برخورد کرده است؛ مقاومتی که طی دو دهه گذشته نیز هر بار حرف «تعدیل قدرت خرید مسکن» وسط می‌آمد، بر سر این راه شکل می‌گرفت.
«دنیای‌اقتصاد» در این بررسی، اثبات می‌کند «ادعای مخالفان تقویت قدرت وام مسکن مبنی بر تورم زا بودن آن، نوعی توهم است».
هفته گذشته «دنیای‌اقتصاد» جزئیات نسخه پیشنهادی توسط یکی از بانک‌ها برای «افزایش مبلغ وام خرید مسکن به شکلی که هم قدرت تسهیلات به سطح کارآمدی حداقلی برسد و هم امکان پرداخت قسط ماهانه آن وجود داشته باشد» را منتشر کرد.
بر اساس این نسخه که گفته می‌شود تحویل مقامات بانک مرکزی نیز شده است، «سقف کنونی وام خرید خانه که در تهران به شکل دریافت انفرادی ۵۶۰ میلیون تومان (با احتساب وام جعاله) است، به حدود یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان افزایش می‌یابد». مبلغ قسط چنین تسهیلاتی با مدت بازپرداخت کمتر از ۱۵ سال، حدود ۲۶ میلیون تومان در ماه خواهد بود که از «توان پرداخت (قسط) ماهانه زوجهای متقاضی خرید خانه» به مراتب بیشتر است؛ بیش از دو برابر توان خانوارها. از همین رو، در این نسخه، «امکان پرداخت تفکیکی چند فقره وام خرید با سقف مجموع ۱.۲ میلیارد به چند نفر که به صورت شراکت دانگی برای خرید یک واحد مسکونی اقدام می‌کنند، در نظر گرفته شده است تا قفل پرداخت قسط باز شود».
از آنجا که طی سال‌های اخیر، متقاضیان صاحب خانه شدن تحت‌تاثیر جهش قیمت و توان مالی پایین، عمدتا با حمایت (شراکت) اعضای خانواده موفق به تهیه بودجه خرید شده اند، مدل خرید مشارکتی آپارتمان، به نوعی در حال شیوع است و اکنون، «تعدیل قدرت وام به شکل خرید شراکتی»، می‌تواند تا حدودی قفل صاحب خانه شدن را باز کند.
اما مقابل تصویب این طرح، «مقاومت بزرگ» شکل گرفته است. مخالفان «افزایش مبلغ تسهیلات خرید مسکن»، فوبیای تورمی دارند به این معنا که «هر نوع تعدیل سقف وام را مساوی صعود قیمت مسکن» عنوان می‌کنند.
خیلی پیش‌تر، در زمان دولت نهم، گروهی از کارشناسان حامی دولت، «وام مسکن را دینامیت بازار ملک تعبیر می‌کردند» تا بر «تورم زا بودن این ابزار اصلی خانه اولی‌ها در جهان» تاکید کنند و مانع «موافقت بانک مرکزی در آن سال‌ها برای احیای قدرت این تسهیلات» شوند.
اکنون نیز همان ادعای تورمی برای مسکن مطرح است. اما این ادعا، واقعیت دارد؟
تورم یا توهم؟بررسی‌ها با استناد به «روند تاریخی افزایش سقف وام خرید مسکن در تهران» و همچنین «روند تورم مسکن» طی دو دهه گذشته نشان می‌دهد، «محرک‌های صعود قیمت آپارتمان در پایتخت (و البته در سایر شهرهای ایران)، عناصری غیر از وام بوده است».
بی اثر بودن «اثر افزایش قدرت خرید مسکن از محل تقویت سقف وام» بر روی سطح قیمت آپارتمان به دو علت است؛ علت اول، «ناچیز بودن سهم پوششی مبلغ وام حتی در لحظه افزایش سقف» و علت دوم نیز «وزن بالای محرک‌های اصلی تورم مسکن در مقایسه با محرک بانکی» است. از اوایل دهه ۸۰ تا سال ۹۷، دو مرتبه، سقف وام خرید مسکن توسط شورای پول و اعتبار افزایش پیدا کرد. از اوایل دهه ۸۰ تاکنون نیز چهار مرتبه این اتفاق رقم خورد، اما در این بررسی، بازه زمانی ۸۴ تا ۹۷، مبنای تحلیل بازار قرار گرفته است، چون از سال ۹۷ تاکنون، «جهش‌های تاریخی قیمت مسکن ناشی از انتظارات تورمی، جهش دلار و ریسک‌های قوی غیراقتصادی»، مسیر بازار معاملات آپارتمان را از «ریل خرید‌های مصرفی»، منحرف کرد و بنابراین، چون وام خرید نقشی در معادلات بازار مسکن (در این سال‌های اخیر) نداشت، در این بررسی لحاظ نشده است.
از سال ۸۴ تا ۹۲، یعنی درست در مقطع کاری دولت‌های نهم و دهم –برهه‌ای که دولت همه امکانات در اختیارش را برای ساخت مسکن مهر بسیج کرد و اعتقادی به وام خرید مسکن نداشت، «سقف وام خرید مسکن ثابت نگه داشته شد و هیچ تعدیلی (افزایشی) نیافت». با این حال در همان فاصله زمانی ۹ ساله، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران ۹ برابر شد و از حدود نیم میلیون تومان به نزدیک ۴ میلیون تومان رسید.
این مقایسه اثبات می‌کند، «تورم مسکن، مستقل از وام مسکن، به راه خود ادامه داده است». در این میان، آنچه مهر تایید پررنگ‌تر بر «توهم تورم زایی وام مسکن» می‌زند، تغییرات نزولی قدرت پوششی وام طی همین سال‌های مورد بررسی است.
سال ۸۴، قدرت وام، معادل ۲۸ مترمربع از یک واحد مسکونی در تهران بود؛ این یعنی حدود ۵۰درصد از بهای خرید یک آپارتمان ۶۰ مترمربعی در آن سال که به نسبت، قدرت مناسبی برای خرید خانه اول به حساب می‌آمد. اما در سال ۹۲، به علت ثبات چندساله سقف وام و صعود قیمت مسکن، قدرت تسهیلات به ۵ مترمربع سقوط می‌کند و بی اثر می‌شود، اما در همان سال ۹۲، بازار مسکن تحت‌تاثیر ریسک‌های بیرونی غیراقتصادی و التهابات ارزی، با جهش قیمت روبه‌رو شد.
بعداز تثبیت ۹ ساله مبلغ وام، در سال ۹۳، رقم تسهیلات خرید مسکن با ۷۰درصد افزایش به ۳۵ میلیون تومان می‌رسد، اما اینجا هم، مسیر تورم مسکن، متفاوت از افزایش وام است. در سال ۹۳، بازار مسکن از «تورم شدید سال‌های ۹۱ و ۹۲» عبور می‌کند و ریسک‌ها فروکش می‌کند، در نتیجه، قیمت مسکن که از محرک‌های بیرونی اثرپذیر است، در سال ۹۳ به ثبات نسبی می‌رسد و حدود ۱۰درصد افزایش می‌یابد.
خیالی بودن نقش مخربدر سال ۹۴ بار دیگر سقف وام خرید مسکن ۷۰درصد افزایش پیدا می‌کند و آنجا هم ثبات نسبی در بازار مسکن با بهبود اوضاع اقتصادی و سیاسی در کشور، به تورم صفر ملکی منجر می‌شود که باز هم، «بی اثر بودن افزایش وام بر روی سطح قیمت» را نشان می‌دهد.
اما در سال‌های ۹۵ تا ۹۷ که سیاستگذار پولی، «تعدیل قدرت وام» را از دستور کار خارج می‌کند، بازار مسکن با رشد دو برابری قیمت روبه‌رو می‌شود. علت جهش ۲۰۰ درصدی متوسط قیمت آپارتمان در تهران از ۹۵ تا پایان ۹۷، «اثر تورمی ریسک‌های مرتبط با خروج از برجام و التهاب دلار بر بازار ملک» بود.
نمای کلی از آنچه طی سال‌های ۹۰ تا ۱۴۰۲ به صورت تجمیعی بر تغییرات وام مسکن و قیمت مسکن گذشته، حکایت از آن دارد که طی این دوره‌ها با فراز و فرود‌های مختلف متغیر‌های موثر بر بازار ملک، تورم مسکن بیشتر از افزایش مبلغ وام بوده است.
قیمت واحد‌های مسکونی در این فاصله ۳۹ برابر شده، اما مبلغ وام ۲۸ برابر شده است.
اکنون، «خیالی بودن نقش تخریب گر وام مسکن در بازار»، با کارنامه حدود ۲۰ ساله تغییرات قیمت مسکن، محرز است. در شروع سال جدید، چنانچه «شرایط حداقلی برای تامین مالی خانه اولی ها» فراهم بیاید، این گره گشایی از سمت تقاضای مصرفی می‌تواند اثر مستقیم و معنادار بر تحریک سمت عرضه داشته باشد.
طی سال‌های اخیر، رکود خرید مصرفی آپارتمان باعث ثبت رکود تاریخی تولید مسکن شد و همین رکود عرضه، به شکل دومینویی روی تورم مسکن و تعمیق رکود خرید اثر سوء داشته است.
حریق گسترده انبار کالا در میدان مهارت + فیلم