نگاهی به تسهیلات ودیعه مسکن و اصلاحیه آن
تاریخ انتشار: ۱۱ مرداد ۱۳۹۹ | کد خبر: ۲۸۸۱۹۵۱۳
ایران اکونومیست- در حالی که فرآیند ثبتنام پیامکی از متقاضیان واجد شرایط آن به اتمام رسیده، وجود تردید در پایه عقد قرارداد این تسهیلات پسندیده نیست.
چالشهای پیشروی برخی از کسبوکارها به دلیل شیوع بیماری کرونا و در نتیجه کاهش درآمد برخی از سرپرستان خانوارها در کنار موج افزایش اجاره بهای مسکن در کشور باعث بروز مشکلاتی برای مستاجران شده است.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمیشوند!
البته بدیهی است با توجه به محدودیتهای بودجهای دولت، این حمایت صرفا شامل گروهی از مستاجران خواهد بود؛ برای همین بنا به اولویتبندی انجام شده، کسانی که تازه ازدواج کردهاند، کسانی که سه فرزند و بیشتر دارند، خانوادههای تحت پوشش کمیته امداد امامخمینی (ره) و سازمان بهزیستی در اولویت قرار دارند. همچنین براساس قانون ساماندهی، این افراد نباید از هیچگونه تسهیلات در بخش مسکن استفاده کرده و یا هیچگونه حمایتی در حوزه مسکن از سوی دولت در بخش زمین و مسکن دریافت نموده باشند. شرط دیگر برای دریافت این تسهیلات آنست که مالکیتی از سال ۸۴ نداشته و خریدوفروش زمین و مسکن از این تاریخ تاکنون برایشان ثبت نشده باشد. تاهل و سرپرست خانوار بودن و سابقه سکونت پنجساله در شهر محل سکونت، از دیگر شرایط دریافت این تسهیلات است.
بنا به اعلام اولیه وزارت راه و شهرسازی، این تسهیلات در قالب ودیعه به متقاضیان داده میشود به این نحو که مبلغ تسهیلات به مستاجر داده شده اما در قالب چک در وجه موجر قابل صدور است. وثیقه آن از مستاجر دریافت میشود و در واقع مسئول پرداخت اقساط، مستاجر خواهد بود. به عبارتی برای بازپرداخت، مستاجر با بانک طرف حساب است و باید سود و اصل آن را به بانک بازپرداخت کند.
به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، در تهران ۵۰ میلیون تومان تسهیلات در طرح ودیعه مسکن به مستأجران متقاضی پرداخت میشود که پس از یک سال باید آن را به بانک بازگردانند و در این مدت ماهانه ۵۴۰ هزار تومان نیز سود این تسهیلات را پرداخت کنند. در حالیکه ۵۰ میلیون تومان حدودا و عرفا معادل یک و نیم میلیون تومان اجاره ماهانه است، وقتی مستأجر فقط سود این وام را به بانک میپردازد، یک میلیون تومان به وی در پرداخت اجارهبها کمک شده است. در این تسهیلات مستاجران فقط سود تسهیلات را میپردازند و با اتمام دوره تسهیلات، باید اصل ودیعه را از موجر دریافت و به بانک عودت دهند.
اعلام ودیعه بودن پایه عقد این تسهیلات دستهای از ابهام شرعی را به همراه داشت. چراکه در ادبیات مالی اسلامی، ودیعه از عقود شرعی است که براساس آن شخص چیزی را به امانت نزد غیر میگذارد و از او میخواهد که از آن محافظت کند. لازم است امانتدار در حفظ امانت تلاش کند و آن را در جای مناسبی نگه دارد.
بنابه نظر بیشتر فقها، گیرنده ودیعه حق استفاده از آن را ندارد و درصورتیکه بدون اجازه ودیعهگذار از آن استفاده کند، متعدی (متجاوز) شناخته میشود و در صورت تلفشدن، ضامن آن است. بنابراین از ویژگیهای مهم عقد ودیعه، عدم استفاده از مال امانی است چرا که مال برای حفاظت به ودیعه گذاشته شده است، مگر اینکه با صراحت یا ضمناً اجازه در استفاده داشته باشد که البته در این حالت ودیعه به عاریه تبدیل میشود. بنابراین گفته میشود جوهر و ماهیت اصلی ودیعه، «نگهداری از مال» است؛ درحالیکه ماهیت اصلی عقد عاریه «اجازهٔ انتفاع» یا اذن در استفاده و بهرهبرداری از مال از سوی گیرندهٔ آن است که این نکته میتواند مهمترین تفاوت ودیعه از عاریه باشد.
بنابراین ودیعه به تنهایی نه اجازه تصرف در مال ودیعهای را میدهد و نه مشتمل بر دریافت مازادی همچون سود ودیعه است. اتفاقا اگر قرار بر پرداخت باشد باید امانتگذار (یعنی بانک) به امانتگیرنده (تسهیلاتگیرنده) مبلغی را به خاطر هزینههای نگهداری مال ودیعهای بپردازد! موضوعی که به هیچ عنوان قابلیت اجرا در تسهیلات بانکی را ندارد.
البته در پاییز سال ۱۳۹۸ و در جریان بررسی اوراق ودیعه بانک مرکزی در شورای فقهی این بانک، مقرر گردید بازپرداخت وجوه اوراق در سررسید با حفظ قدرت خرید و با نرخی حداکثر معادل نرخ تورم سالیانه جهت جبران کاهش ارزش وجوه ودیعهگذاری شود. یعنی در اوراق ودیعه، ودیعهگذار (خریداران اوراق ودیعه بانک مرکزی) علاوه بر اصل ودیعه، سود اوراق را هم دریافت خواهند کرد. افزون براین بنا به تصمیم شورای فقهی لازم است بانک مرکزی پس از انتشار اوراق ودیعه، کل وجوه ودیعهای جمعآوری شده را نزد خود حبس (بلوکه) کند و این بانک به هیچ عنوان اجازه و حق استفاده از آن را ندارد. برای همین است که از اوراق ودیعه در سیاست پولی استفاده میشود.
این توضیح به روشنی مشخص میکند که مشابهسازی سازوکار اوراق ودیعه بانک مرکزی برای اعطای تسهیلات ودیعه مسکن به مستاجران امکانپذیر نیست. چراکه اولا بدون تردید مستاجر وجوه ودیعهای را حبس نخواهد کرد بلکه از آن استفاده کرده و آن را به موجر منتقل میکند. ثانیا اگر مشابه چنین سازوکاری مدنظر وزارت راه و شهرسازی بوده است، چون برای عموم تسهیلاتگیرندگان به عنوان یک طرف رسمی قرارداد، تشریح و تبیین نشده است، جهل یک طرف قرارداد نسبت به ارکان و ابعاد شرعی و حقوقی قرارداد، به بطلان آن و عدم امکان تصرف مستاجر در وجوه دریافتی میانجامد. از سوی دیگر دریافت سود تسهیلات از مستاجران، منوط به استفاده از قاعده جبران کاهش ارزش پول است که نه تنها در نظام مالی ایران استفاده چندانی نمیشود و بین صاحبنظران محل اختلاف و تردید است، بلکه رد و اثر استفاده از آن در اطلاعیههای وزارت راه و شهرسازی مشاهده نمیشود.
در پی ابهامات فوق، شورای فقهی بانک مرکزی جهت بررسی موضوع تشکیل جلسهای داد. پس از این جلسه، دکتر مصباحی مقدم ضمن اشاره به ایرادات وارد شده از سوی آیات عظام نسبت به طرح اعطا تسهیلات ودیعه مسکن اعلام نمود، با توجه با آرای مطرح شده در شورای فقهی، نحوه پرداخت تسهیلات مدنظر به مستاجران به صورت ودیعه مسکن منتفی و از دستور کار خارج شده است. در عوض، نحوه پرداخت تسهیلات به مستاجران نیازمندی که از سوی وزیر راه و شهرسازی معرفی میشوند، به صورت عقد مرابحه خرید کالا و خدمات خواهد بود. براین اساس مستاجران، پس از دریافت این تسهیلات میتوانند نسبت به خرید کالا و خدمات متناسب با رقم تسهیلات اقدام کنند که یکی از این کالاها و خدمات میتواند مسکن و محل سکونت تلقی شود.
به نظر میرسد تغییر عقد پایه این تسهیلات از «ودیعه» به «مرابحه» فارغ از تغییرات مثبت، همچنان با گرههایی همراه است. عقد مرابحه از عقود انتفاعی و پرکاربرد در نظام مالی اسلامی است و دریافت سود از آن کاملا وجه شرعی و صحیح دارد. از اینرو دیگر نوبت به استفاده از قاعده اختلافی جبران کاهش ارزش پول در دریافت سود تسهیلات ودیعه نخواهد رسید.
اما بهتر است کمی در تسهیلات مرابحه که امروزه در نظام بانکی ما استفاده میشود، دقیق شویم. در تسهیلات مرابحه، ابتدا بانک مبلغ تسهیلات را به مشتری (متقاضی تسهیلات) میدهد تا مشتری به وکالت از طرف بانک، کالا و یا خدمت مورد نیاز خود را به صورت نقدی و یکجا از فروشنده مدنظر برای بانک خریداری کند. سپس بلافاصله بانک (که اکنون مالک کالا یا خدمات خریداری شده است)، با محاسبه سود مرابحه آن کالا یا خدمات را به صورت مرابحه قسطی به مشتری میفروشد و مشتری باید طبق قرارداد اقساط خود را در سررسیدهای مشخص به بانک بپردازد. بنابراین تسهیلات مرابحه صرف خرید کالا یا خدمت میشود.
حال به طرح جدید تسهیلات پرداختی به مستاجران برگردیم. پیش از این و در الگوی ودیعهای بنا بود مستاجر صرفا سود تسهیلات را به بانک بپردازد و پس از مدت یکسال اصل ودیعه را به صورت کامل از موجر گرفته و به بانک بازگرداند. این در حالی است که مطابق حالت متداول تسهیلات مرابحهای، مستاجران باید به وکالت از بانک، خدمت استفاده استیجاری از مسکن را از موجر برای بانک به صورت نقدی بخرند (البته در حد همان مبلغ تسهیلات مثلا ۵۰ میلیون تومانی در تهران) و سپس آن را به صورت مرابحه قسطی از بانک برای خود خریداری کنند.
از آنجاکه بانک و طرف تامین مالیکننده قدرت و توان پرداخت تعداد بالا از تسهیلات بلندمدت ۵۰ میلیون تومانی و بازگشت کل این مبلغ با اقساط ماهانه ۵۴۰ هزار تومان را ندارد، بنابراین ظاهرا رویه کار بدین صورت خواهد بود که اگر دوره تسهیلات یکساله باشد، تسهیلاتگیرندگان ۱۲ قسط ۵۴۰ هزار تومانی و ۱ قسط ۵۰ میلیون تومانی را به بانک پرداخت خواهند کرد.
از جمله نکات مهمی که در الگوی مرابحهای این تسهیلات قابل ذکر است آنست که:
اولا در این الگو که خلاف مفهوم عرفی و مشهور رهن مسکن است، وجه پرداختی به موجر در ازای خرید خدمت صادره از او به مستاجر (اجاره مسکن) است، پس مشخص نیست که به چه دلیلی موجر باید درانتهای دوره این مبلغ را به مستاجر عودت دهد؟ چرا که در واقعیت، موجر خدمتی را فروخته و مستاجر از آن خدمت استفاده کرده است! بازگرداندن وجه پس از فروش خدمت و استفاده کامل از آن توسط مستاجر چه مستمسکی دارد؟
دوم اینکه خرید خدمت ضمن عقد مرابحه چه نسبتی با عقد اجاره دارد؟ از دیرباز فرهنگ اجارهداری در بازار مسکن جریان داشته است، تغییر این قالب به مرابحه خرید خدمت، ملزم به تغییر بخشی از ملاحظات حقوقی در مباحثی همچون ید امانی و ضمان در از بین رفتن یا خسارت دیدن احتمالی مسکن، شرایط واگذاری مجدد به نفر ثالث، شرایط تمدید قرارداد با مبلغ بالاتر و... میشود. آیا برای این موارد تدبیری اندیشیده شده است؟
سوم اینکه مستاجر تسهیلاتگیرنده باید نسبت به وکالت خود از سمت بانک برای خرید خدمت اجاره خانه برای بانک و سپس انتقال آن به خود به صورت مرابحه قسطی توجیه باشد، موضوعی که تا اینجای کار در اطلاعیههای اعلام شده مشاهده نمیشود.
چهارم آنکه قصد و همت متولیان امر در حمایت مالی از مستاجران در این شرایط سخت خصوصا در دوره شیوع بیماری کرونا و کسادی برخی از کسبوکارها امری بسیار ضروری، ارزشمند و درخور تقدیر و سپاس است. اما در حالی که فرآیند ثبتنام پیامکی از متقاضیان واجد شرایط آن به اتمام رسیده است، وجود تردید در پایه عقد قرارداد تسهیلات پسندیده نیست. بدون شک برای اینگونه تسهیلات راهکارهای شرعی وجود دارد، به شرط آنکه به ضوابط و ظرافتهای فقه معاملات و ابزارهای مالی اسلامی به عنوان یک تخصص نگاه شود و پیش از اعلام و اجراییسازی ابزارها و تسهیلات پیشنهادی، جنبههای شرعی آن به نحو همهجانبه مورد مداقه علمی متخصصین قرار گیرد.
منبع: ایبِنا
وهاب قلیچ «عضو هیات علمی پژوهشکده پولی و بانکی»
منبع: ایران اکونومیست
کلیدواژه: ۵۰ میلیون تومان تسهیلات مرابحه تسهیلات ودیعه راه و شهرسازی اوراق ودیعه سود تسهیلات شورای فقهی ودیعه مسکن خرید خدمت ودیعه ای
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را بهطور اتوماتیک از وبسایت iraneconomist.com دریافت کردهاست، لذا منبع این خبر، وبسایت «ایران اکونومیست» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۸۸۱۹۵۱۳ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتیکه در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
هدفگذاری برای تسهیل پرداخت تسهیلات خرد توسط بانکها
امتداد - با تاکید رئیس کل بانک مرکزی مبنیبر تسریع اعطای تسهیلات قرضالحسنه ازدواج و فرزندآوری، این موضوع یکی از محورهای مدیریتی بانک مرکزی در سال ۱۴۰۲ اعلام شد و بدینترتیب تسهیلات پرداختی بانکها در ۱۴۰۲، در مقایسه با ۱۴۰۱، رشدی ۲۸ درصدی داشت.
به گزارش پایگاه خبری امتداد ، در سالهای گذشته، پرداخت تسهیلات بانکی و وامهای خرد برای مردم عادی، چالشهایی را به همراه داشته است. با وجود این، محمدرضا فرزین -رئیس کل بانک مرکزی- خردادماه بود که بر لزوم تسهیل در پرداخت تسهیلات خرد توسط بانکها تاکید کرد و گفت: تامین مالی عامه مردم از طریق نظام بانکی است لذا وقتی مردم برای تسهیلات خرد به بانکها مراجعه میکنند نباید با سختی مواجه شوند.
فرزین با اشاره به سختگیری برخی شعب بانکها در اخذ ضامن بیش از حد برای پرداخت تسهیلات تکلیفی و خرد گفت: طبق قانون پرداخت تسهیلات تکلیفی با یک ضامن باید انجام شود، لذا اگر بانکی منابع برای پرداخت تسهیلات ندارد آن را اعلام کند منتها معطل کردن مردم در بانکها به بهانه ضامن صحیح نیست.
همچنین طبق ابلاغ بانک مرکزی به بانکها و موسسات اعتباری، اعلام شد که اخذ هرگونه سپرده به عنوان وثیقه نقدی به هر عنوان قبل یا بعد از اعطای تسهیلات و همچنین کسر کردن کارمزد از اصل مبلغ تسهیلات توسط شبکه بانکی ممنوع است.
به همین دلیل هم یکی از محورهای مدیریتی بانک مرکزی در سالی که گذشت، پرداخت تسهیلات به مردم در کمترین زمان بود. بدینترتیب طبق آماری که بانک مرکزی منتشر کرده، تسهیلات پرداختی بانکها طی ۱۱ ماهه سال ۱۴۰۲ مبلغ ۴۷۹۴.۸ همت بوده که در مقایسه با دوره مشابه سال قبل از آن مبلغ ۱۰۴۹.۰۵ همت (معادل ۲۸ درصد) افزایش داشته است. سهم بخش خانوار نیز با احتساب کارتهای اعتباری اعطا شده، به ۲۰.۵ درصد کل تسهیلات پرداختی در این مدت افزایش یافته است.
از کل تسهیلات پرداختی، مبلغ ۳۸۸۷.۵۶ همت معادل ۸۱ درصد به صاحبان کسب و کار (حقوقی و غیرحقوقی) و ۹۰۹.۰۳ همت معادل ۱۹ درصد به مصرفکنندگان نهایی (خانوار) تعلق گرفته است. از کل این تسهیلات پرداختی، مبلغ ۱۱۵۷.۱۲ همت معادل ۲۴.۱ درصد به صورت تسهیلات خرد اعطا شده است. همچنین مبلغ ۹۳.۶۸ همت نیز در قالب کارتهای اعتباری انجام پذیرفته است که با احتساب این مبلغ، کل تسهیلات پرداختی خرد (کمتر از سه میلیارد ریال) به مبلغ ۱۲۵۰.۸ همت معادل ۲۵.۶ درصد کل تسهیلات پرداختی را شامل میشود.
افزایش وام ازدواج در سال ۱۴۰۲
همچنین از ابتدای سال ۱۴۰۲ تا تاریخ ۷ اسفند ۱۴۰۲ بالغ بر تعداد ۷۴۲ هزار فقره تسهیلات قرضالحسنه ازدواج به مبلغ ۱۵۱.۸ همت توسط شبکه بانکی پرداخت شده که نسبت به مدت مشابه در سال قبل از آن ۲۸ درصد رشد داشته است. با توجه به سهمیه تکلیفی در نظر گرفتهشده بابت این تسهیلات که تا تاریخ ۷ اسفند ۱۴۰۲ مبلغ ۱۳۸.۶ همت بوده، عملکرد شبکه بانکی در این خصوص بیش از ۱۰۹ درصد است.
در زمینه وام فرزندآوری هم از ابتدای سال ۱۴۰۲ تا اسفند ماه ۶۸۴ هزار فقره تسهیلات فرزندآوری به ارزش ۴۲.۴ همت پرداخت شده است.
در حوزه تسهیلات مسکن نیز عباس حسینی -مدیرعامل بانک مسکن- اواخر ۱۴۰۲ اظهار کرد: تاکنون برای ۳۳۵ هزار واحد مسکونی، قرارداد تسهیلات نهضت ملی مسکن منعقد شده و مردم به هریک از این واحدها متصل شدند که سازنده آنها نیز مشخص است، بار تامین مالی این واحدها حدود ۱۷۰ هزار میلیارد تومان میشود که تاکنون نیز ۸۰ هزار میلیارد تومان آن پرداخت شده و متناسب با پیشرفت پروژه مابقی نیز پرداخت میشود.
از تیرماه سال ۱۴۰۱ تا اواسط اسفند ۱۴۰۲ حدود ۲۷ هزار میلیارد تومان تسهیلات ودیعه مسکن با هدف تنظیم بازار اجاره مسکن و حمایت از مستاجرین به ۳۹۳ هزار و ۸۵۰ نفر از متقاضیان توسط شبکه بانکی پرداخت شده است. این در حالی است که در سالهای ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ در مجموع ۱۳.۸ همت تسهیلات ودیعه پرداخت شد.
همچنین مبلغ این تسهیلات نیز افزایش یافت بدین صورت که سقف فردی تسهیلات ودیعه مسکن در شهر تهران از۱۰۰ به ۲۰۰ میلیون تومان، در مراکز استانها از ۷۰ میلیون تومان به ۱۵۰ میلیون تومان و در سایر شهرها از ۴۰ به ۱۰۰ میلیون تومان افزایش یافت. ضمن اینکه تسهیلات ودیعه مسکن در روستاها که پیش از این تعریف نشده بود، به مبلغ ۴۰ میلیون تومان تعیین شد.
افزایش تسهیلات به شرکتهای دانشبنیان
طی ۱۱ ماهه ۱۴۰۲ به ۲۷۲۷ شرکت دانشبنیان و در قالب ۲۱۱۸۶ فقره تسهیلات معادل ۲۲۹.۰۳ همت پرداخت شد که نسبت به ۱۱ ماهه ۱۴۰۱ معادل ۶۱.۱ درصد افزایش داشته است. سهم تسهیلات پرداختی در قالب سرمایه در گردش در کلیه بخشهای اقتصادی طی ۱۱ ماهه سال ۱۴۰۲ مبلغ ۲۹۳۰.۹۵ همت معادل ۷۵.۴ درصد کل تسهیلات پرداختی به صاحبان کسب و کار است.
سهم تسهیلات پرداختی بابت تأمین سرمایه در گردش بخش صنعت و معدن در ۱۱ ماهه سال ۱۴۰۲ معادل ۱۱۶۰.۹۴ همت بوده است که حاکی از تخصیص ۳۹.۶ درصد از منابع تخصیص یافته به سرمایه درگردش کلیه بخشهای اقتصادی است. از ۱۴۲۱.۴۷ همت تسهیلات پرداختی در بخش صنعت و معدن معادل ۸۱.۷ درصد آن (۱۱۶۰.۹۴ همت) در تأمین سرمایه در گردش پرداخت شده است که بیانگر توجه و اولویتدهی به تأمین منابع برای این بخش توسط بانکها در سال ۱۴۰۲ است.
برچسب ها :این مطلب بدون برچسب می باشد.