به نقل از «اقتصاد آنلاین»

چرا قیمت زمین و مسکن واگراتر شد؟

تاریخ انتشار: ۲۳ مرداد ۱۳۹۹ | کد خبر: ۲۸۹۵۰۲۱۰

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از دنیای اقتصاد؛ سال گذشته فاصله بین قیمت ملک کلنگی و آپارتمان در پایتخت از حد خفیف سال‌های قبل، بیشتر شد و این نسبت حول‌و‌حوش ۳/ ۱ قرار گرفت؛ اما آمار جدید نشان می‌دهد میانگین قیمت زمین ۵/ ۱ برابر متوسط قیمت واحد مسکونی شده است. واگراتر شدن قیمت‌ها در بازار ملک ناشی از تندشدن سرعت رشد بهای زمین است که این موضوع نیز از دو عامل اصلی و مکمل نشأت می‌گیرد.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

حاشیه سود بساز‌و‌بفروش‌ها و قیمت تمام‌شده مسکن برآورد شده است.

نبض تورم در بازار بالادست مسکن تندتر شد. تحولات قیمتی و معاملاتی بازار زمین پایتخت در نخستین فصل از سال ۹۹ به شکل متفاوتی از سال گذشته رقم خورد. روندی که «املاک کلنگی» را به پهنه بحرانی در بازار مسکن بدل کرده است.  گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بازار زمین شهر تهران در فصل بهار ۹۹ نشان می‌دهد تورم فصلی زمین در شهر تهران به ۵/ ۲۲ درصد رسیده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد ثبت تورم فصلی در بهار امسال در این سطح پس از زمستان سال ۹۷ بی‌سابقه بوده است. اطلاعات مرکز آمار ایران از تحولات بازار بالادست املاک شهر تهران در فصل بهار امسال حاکی از آن است که میانگین قیمت زمین در سه ماه ابتدایی سال ۹۹، نسبت به سه ماه پایانی سال گذشته معادل ۵/ ۲۲ درصد رشد را تجربه کرده است. به این معنا که میانگین قیمت هر مترمربع زمین از ۲۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در زمستان سال گذشته به ۲۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در بهار امسال رسیده است. جهش تورم فصلی بازار زمین به سطح بیش از ۲۵ درصد از زمستان ۹۷ به بعد به رغم آنکه در سال ۹۸ التهابات بازار زمین بیش از بازار مسکن بود، اما بی‌سابقه بوده است. بررسی روند تورم بازار زمین به‌صورت فصلی طی یک سال ۹۸ نشان می‌دهد: بیشترین تورم فصلی ثبت شده در سال گذشته مربوط به سه ماهه ابتدایی سال معادل ۵/ ۱۶ درصد بوده است.

تورم نقطه‌ای بازار زمین در فصل بهار نیز قابل‌توجه است. به‌طوری‌که میانگین هر مترمربع ملک کلنگی در بهار امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته(بهار ۹۸)، معادل ۴/ ۵۰ درصد افزایش داشته است. هرچند این میزان تورم نقطه‌ای در بهار امسال در مقایسه با بهار سال گذشته که معادل ۱۷۴ درصد ثبت شده، ممکن است در نگاه اول این تصور را به‌وجود‌ آورد که سرعت تورم نقطه‌ای در بازار زمین کاهش پیدا کرده اما در واقعیت این تصور صحیح نیست. بررسی روند رشد قیمت‌ها در چند فصل گذشته نشان می‌دهد: کاهش سطح تورم نقطه‌ای به‌دلیل کم شدن تورم فصلی در پایان سال گذشته بود. در سال گذشته سرعت تورم فصلی در دو فصل پایانی سال، به‌شدت کم شد. بنابراین بالارفتن سطح تورم فصلی در ابتدای سال‌جاری به احتمال زیاد با تاخیر چندماه خود را در تورم نقطه‌ای نشان می‌دهد.

با این حال نکته مهم آن است که بالارفتن ضربان تورم نقطه‌ای زمین در شهر تهران، وضعیت این بخش از بازار املاک را متفاوت از سایر بخش‌ها کرده است. مقایسه تورم زمین، مسکن و اجاره در فصل بهار امسال حاکی از آن است که داغ‌ترین پهنه به لحاظ رشد قیمت مربوط به بازار زمین بوده است. چراکه در مقابل ثبت تورم نقطه‌ای بیش از ۵۰ درصد در بازار زمین، تورم نقطه‌ای مسکن معادل ۳۷ درصد و اجاره معادل ۳۸ درصد بوده است. داغ‌ شدن این پهنه از بازار املاک، مهم‌ترین تغییر و اثرگذاری را روی تقاضا و عرضه خواهد داشت چراکه زمین(ملک کلنگی) جزء اصلی ساخت‌وساز و تعیین‌کننده قیمت واحدهای مسکونی نوساز در هر منطقه شهری است که در نهایت می‌تواند در تعیین نرخ اجاره‌بها نیز اثرگذار باشد.

علاوه بر این، تغییرات قابل‌توجه تورم فصلی در بازار زمین، دو تحول دیگر در این بازار را نیز رقم زده است.اتفاق نخست آنکه تحت‌تاثیر مدل رشد قیمت در این بازار که منجر به ثبت رکورد ۵/ ۲۲ درصدی در تورم فصلی شده است، نسبت میانگین قیمت زمین به میانگین قیمت مسکن واگراتر شده است.

تغییرات نسبت میانگین قیمت زمین به میانگین قیمت مسکن تاثیر مهمی بر حاشیه سود سازندگان در پروژه‌های ساختمانی دارد. به‌طوری‌که اگر این نسبت افزایش پیدا کند، احتمال ثبات قیمت مسکن کاهش می‌یابد و برعکس. داده‌های مرکز آمار حاکی از آن است که میانگین این نسبت در سال ۹۸ معادل ۴۱/ ۱ برابر بوده و با شروع سال ۹۹، این نسبت افزایش پیدا کرده و در سه ماهه ابتدایی سال‌جاری به ۴۸/ ۱ رسیده است. این درحالی است که نتایج بررسی‌های مرکز آمار نشان می‌دهد این نسبت در سال‌های ۹۰ تا ۹۶ حدود ۱/ ۱ برابر و در سال ۹۷ به ۲/ ۱ برابر رسیده است. اما از سال گذشته سرعت واگرایی این نسبت افزایش پیدا کرده است. بالارفتن این واگرایی دو تغییر مهم در بازار املاک می‌تواند به‌وجود آورد. اول آنکه، از آنجاکه این نسبت تاثیر مهمی در حاشیه سود سازندگان ساختمانی دارد، هر چه بیشتر شود، در میان فعالان ساختمانی احساس زیان بیشتر حاصل می‌شود و در نتیجه با مقایسه میزان حاشیه سود بخش ساخت وساز با سایر بازارها، تمایل و انگیزه کمتری برای ورود به این بخش را پیدا خواهند کرد که نتیجه آن کاهش بیشتر عرضه در بازار مسکن است. دوم آنکه هر چه واگرایی میان قیمت زمین به قیمت مسکن بیشتر شود این انتظار وجود خواهد داشت که به‌تدریج قیمت مسکن نیز به سمت افزایش سوق پیدا کند.

بررسی چرایی افزایش واگرایی میان قیمت زمین به مسکن، آدرس دو عامل به هم وابسته را نمایان می‌کند. اولین عامل، کاهش شدید عرضه زمین از سوی مالکان املاک کلنگی به بازار است. بخش زیادی از این گروه از مالکان، به‌دلیل تصمیم برای حفظ ارزشمند‌ترین دارایی و نگهداری آن تا زمان بازگشت ثبات به عرصه اقتصاد از عرضه ملک به پروژه‌های تخریب و مشارکت خودداری کرده‌اند. در کنار این عامل، افزایش قابل‌توجه تقاضای خرید ملک کلنگی از سوی گروه‌های مختلف منجر به بالارفتن قیمت زمین در سطح شهر تهران شده است. درحال‌حاضر علاوه بر سازنده‌ها، گروهی از متقاضیان مصرفی خرید مسکن که به‌دلیل التهاب قیمتی در بازار امکان خرید ملک نوساز یا با عمر بنای پایین را ندارند به خرید املاک کلنگی روی آورده‌اند. همچنین بخش زیادی از تقاضای سرمایه‌‌ای در بازار مسکن که ریسک‌پذیر هستند نیز به خرید املاک کلنگی تمایل دارند. در نتیجه افزایش تقاضا در این بازار از سوی این دو گروه در مقابل کاهش عرضه، عدم تعادل منجر به افزایش نسبت میان زمین به مسکن شده است. همین موضوع نیز حجم معاملات در بازار زمین را در بهار امسال نسبت به زمستان سال گذشته معادل ۲۲ درصد کاهش داده است که اتفاق دوم قابل توجه در این بازار است.

پیش از ارائه این آمار نیز هفته گذشته  در گزارشی از افت عرضه ملک کلنگی به شکل قابل‌توجه خبر داده بود. در تازه‌ترین نظرسنجی که از ۱۰۰ شرکت فعال ساختمانی انجام شده بود، در شاخص «میزان سفارشات جدید مشتریان» که میزان تقاضا از سمت مالکان املاک کلنگی مورد بررسی قرار می‌گیرد، نمایندگان شرکت‌های فعال ساختمانی اظهار کرده بودند که حجم سفارش‌ها در تیرماه نسبت به پایان فصل بهار بسیار بد بوده و عدد شاخص از ۷/ ۵۴ به ۳۶ کاهش پیدا کرده است. در نتیجه ریشه اصلی واگرایی میان قیمت زمین به مسکن، به تقاضای خرید بیش از عرضه و عدم تمایل به فروش ملک کلنگی باز می‌گردد. درحالی این وضعیت در بازار زمین به‌وجود آمده که به‌طور کلی در شهر تهران با کمبود عرضه زمین و ملک کلنگی مواجه هستیم. آمار رسمی نشان می‌دهد در بهار امسال، مجموعا ۴۵۰ قطعه ملک کلنگی در شهر تهران معامله شده این درحالی است که در همین بازه زمانی، ۲۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی خرید و فروش شده‌ است. حجم اندک معاملات و کاهش عرضه ملک موجب شده روند رشد قیمت‌ها در بازار بالادست مسکن ادامه پیدا کند که در نهایت می‌تواند به کاهش حاشیه سود سازندگان منجر شود.

محاسبات با توجه به میانگین هرمترمربع قیمت زمین در شهر تهران طی بهار امسال حاکی از آن است که قیمت تمام شده ساخت هر مترمربع واحد مسکونی به حدود ۱۱ تا ۱۳ میلیون تومان رسیده است در نتیجه حاشیه سود سازنده‌ها، سالانه به ۱۵ درصد رسیده است. جالب آنکه حاشیه سود ساخت‌وساز سال گذشته حدود ۲۰ تا ۲۲ درصد بود. از آنجاکه سرعت رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی بیش از قیمت مسکن بوده بنابراین میزان حاشیه سود کسب شده در این بازار در مقایسه با سپرده‌گذاری در بانک نیز برای سازنده‌ها جذابیت ندارد.

پربیننده ترین قیمت مسکن در حکیمیه تهران/ ناتوانی مستاجران برای تمدید قرارداد قیمت مسکن در زعفرانیه تهران/ ۵برابر شدن قیمت‌ها در کمتر از یک سال! آخرین وضعیت پروازهای ترکیه/ اقدامات سازمان هواپیمایی کشوری برای از سرگیری مجدد پروازها قیمت مسکن در مرزداران تهران/ واحدهای متراژ بالا دیگر خریدار ندارد بازگشت قیمت آگهی‌های مسکن به سایت‌های اینترنتی

منبع: اقتصاد آنلاین

کلیدواژه: قیمت مسکن مسکن قیمت زمین تولید مسکن تورم فصلی قیمت طلا قیمت لوازم خانگی سهام عدالت میانگین قیمت زمین حاکی از آن بهار امسال بازار زمین تورم نقطه ای قیمت زمین تورم فصلی شهر تهران املاک کلنگی نشان می دهد فصل بهار بازار مسکن قیمت ها حاشیه سود ملک کلنگی سال گذشته پیدا کرده مرکز آمار قیمت مسکن قابل توجه رشد قیمت ۱ برابر ۲۲ درصد

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.eghtesadonline.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «اقتصاد آنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۸۹۵۰۲۱۰ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

توصیه ارزی همتی به دولت با عنوان خیرخواهانه

عبدالناصر همتی رئیس پیشین بانک مرکزی در سرمقاله دنیای اقتصاد نوشت: براساس گزارش مسوولان بانک مرکزی در طول سال گذشته یعنی ۱۴۰۲، مبلغ ۶۹میلیارد دلار ارز با نرخی بسیار پایین‌تر از نرخ ارز در بازار، برای واردات تامین شده است. از کل مبلغ ارز تامین‌شده ۱۹میلیارد ارز ۲۸۵۰۰تومانی به ازای هر دلار برای نهاده‌های کشاورزی و دامی، دارو و تجهیزات پزشکی تخصیص یافته و ۵۰میلیارد دلار دیگر نیز با نرخ هردلار حدود ۳۸هزار تومان از طریق سامانه نیما برای واردات سایر کالا‌های مصرفی، مواد اولیه و کالا‌های واسطه تخصیص و تامین ارز شده است.

 

یافته‌های علم اقتصاد و تجربه چند دهه گذشته در کشورمان به درستی حکم می‌کند که در میان‌مدت و بلندمدت یک رابطه تنگاتنگ و مستقیم بین روند تورم و نرخ ارز وجود دارد.

ممکن است در کوتاه‌مدت مسوولان با اهداف سیاسی با سرکوب نرخ ارز، آن را در ظاهر و معاملات رسمی پایین نگه دارند و در مواقع وفور ارز با واردات پرحجم قیمت کالا‌های قابل مبادله و نهایتا تورم را پایین نگه دارند؛ ولی با اولین شوک طرف عرضه در درآمد ارزی یا افزایش انتظارات تورمی در طرف تقاضا این جهش قیمت انجام می‌شود و روند بلندمدت رابطه مثبت بین تورم که اصولا یک پدیده پولی است و افزایش نرخ ارز اعاده می‌شود.

مقاومت مسوولان سیاسی در برابر اصرار کارشناسی و فنی بانک مرکزی در گذشته برای حذف ارز۴۲۰۰، مسیر را به جایی رساند که به خاطر فاصله زیاد آن با نرخ بازار و حذف بی‌برنامه آن در ۱۴۰۱ موجب جهش یک‌باره و بی‌سابقه در قیمت کالا‌ها شد.

سال۱۴۰۱ هنگام اجرای طرح جراحی اقتصادی یا همان حذف۴۲۰۰، سوال مهمی را در قالب یک پست تحلیلی در فضای مجازی مطرح کردم که بعد از حذف۴۲۰۰ و به خاطر تداوم تحریم‌ها و مشکلات ساختاری اقتصادی و تورم که نرخ بازار مدام تغییر خواهد کرد، برنامه دولت درباره نرخ ارز چه خواهد بود؟

ولی پاسخی نشنیدم. اما غیرمستقیم معلوم شد همان سیاست۴۲۰۰ را این‌بار با ۲۸۵۰۰می‌خواهند ادامه دهند. یعنی روز از نو روزی از نو. سال گذشته با ادعای تثبیت اقتصادی نرخ ارز ترجیحی را در ۲۸۵۰۰ و نرخ نیما را در محدوده ۳۸هزار تومان برای هر دلار ثابت نگه داشتند، غافل از اینکه، با تورم بیش از ۴۰درصدی یا براساس تخمین از آمار بانک مرکزی با تورم ۵۰درصدی و ادامه تحریم و تشدید انتظارات تورمی، نمی‌توان از این نرخ‌ها دفاع کرد.

نتیجه چه شد؟ در ماه‌های پایانی سال و ابتدای سال۱۴۰۳ کل عقب‌ماندگی نرخ ارز بازار ناشی از تزریق دلار با نرخ پایین‌تر، با جهش ۳۰درصدی به ۶۵هزار تومان رسید.

در طول سال۱۴۰۲، با توجه به میانگین اختلاف ۱۵هزارتومانی نرخ نیما با نرخ ارز بازار، مبلغ بالقوه رانت توزیع‌شده بابت ۵۰میلیارد تخصیص و تامین ارز اعلامی، در حد ۷۵۰هزار میلیارد تومان می‌شود که قطعا بخش عمده آن بالفعل شده است. درخصو‌ص ارز۲۸۵۰۰تومانی میانگین اختلاف ۲۵هزار تومانی آن با نرخ بازار، در سال گذشته رانت بالقوه ۴۷۵هزار میلیارد تومان می‌شود.

باتوجه به قیمت فزاینده محصولات و کالا‌هایی نظیر مرغ و گوشت، اتومبیل، موبایل و عمده کالا‌های مصرفی و قطعات و مواد واسطه‌ای مصرفی مردم و بنگاه‌های تولیدی که مردم به‌عینه در بازار لمس می‌کنند، خوش‌بینانه‌ترین نظر این است که حداقل ۵۰درصد اختلاف نرخ به‌صورت رانت توزیع شده باشد. این یعنی حداقل ۶۰۰هزار میلیارد تومان رانت توزیع شده است، بدون تاثیر جدی در کنترل قیمت کالا‌های مرتبط و بدتر از آن موجب تاثیر منفی بر ارزش صادرات و تراز تجارت غیرنفتی و نیز زیان شرکت‌های صادرات‌محور بورسی و نهایتا سهامداران بورس شده است.

درحال حاضر اختلاف نرخ ارز بازار با نرخ ارز نیما به ۲۵هزار تومان یعنی بیش از ۶۰درصد رسیده است و اختلاف آن با ارز ۲۸۵۰۰تومانی به ۳۷هزار تومان رسیده؛ یعنی ۲.۳برابر شده است.

به تجربه، توصیه خیرخواهانه اینجانب به مسوولان این است که این فاصله را به‌تدریج و در یک فاصله زمانی معقول اصلاح کنند. تداوم این سیاست نه تنها موجب ثبات اقتصادی نمی‌شود، بلکه موجب تحریک حرکت‌های سفته‌بازانه، خروج سنگین سرمایه و فاصله گرفتن نرخ بازار با نرخ‌های تثبیتی می‌شود.