به نقل از «خبرگزاری میزان»

معمای بزرگ «رکود سنگین ساخت مسکن ارزان»

تاریخ انتشار: ۶ دی ۱۳۹۹ | کد خبر: ۳۰۴۵۵۱۱۹

سه شرط گران و نامتعارف برای صدور مجوز ساخت (نوسازی) در مناطقی که هزینه ساخت در آنجا دست‌کم ۷ درصد کمتر از شمال شهر است، جلوی پای سازنده‌ها قرار داده شده که انگیزه سرمایه‌گذاران و سازندگان را برای ورود به عرصه نوسازی در این مناطق کاهش داده است.

خبرگزاری میزان - روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: معمای بزرگ «رکود سنگین ساخت مسکن ارزان در مناطق مستعد پایتخت به‌رغم بسته محرک سرمایه‌گذاری»، رمزگشایی شد.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

بررسی‌ها درباره فرار سازنده‌ها از مناطقی که هزینه ساخت در آنجا دست‌کم ۷ درصد کمتر از شمال شهر است، نشان می‌دهد سه شرط گران و نامتعارف برای صدور مجوز ساخت (نوسازی) در این مناطق (بافت‌فرسوده) جلوی پای سازنده‌ها قرار داده شده که بدترین آن، «اجبار به بزرگ‌سازی» به رغم تقاضای شدید برای خرید و اجاره آپارتمان‌های کوچک است.

نوسازی بافت‌های حاشیه شهر به کما رفت. کاهش انگیزه سرمایه‌گذاران در مقابل عطش مالکان واحد‌های مسکونی واقع در بافت فرسوده با سیاست‌های به ظاهر زیبا، اما در باطن غیرآراسته باعث کاهش قابل توجه حجم ساخت‌وساز و تمایل سرمایه‌گذاران برای ورود به این مناطق شده است. ساخت‌وساز‌هایی که حتی با علم به «اسم رمز» آن در بافت‌های ناکارآمد شهری، بعضا با سیاست‌های تعیین‌شده در تضاد است.

بسته‌های تشویقی برای سازندگان از حدود دو سال پیش اهالی مناطق بافت‌های ناکارآمد شهری (بافت فرسوده) را امیدوار کرد؛ در عین حال بسیاری از سازندگان برای ورود به عرصه ساخت‌وساز در این مناطق خیز برداشتند. بسته‌هایی که حاوی تخفیف، معافیت و مشوق‌هایی برای سازندگان بود. در حوزه معافیت‌ها صفر بودن نرخ عوارض ساخت، در حوزه مشوق‌ها پرداخت کمک هزینه طراحی‌نما و در بخش خدمات فنی و مهندسی نیز ارائه انشعابات رایگان تاسیسات زیربنایی (آب، برق و گاز) پیش‌بینی شده بود.

هدف از پیش‌بینی بسته‌های حمایت از نوسازی بافت فرسوده، این بود تا دو بازیگر اصلی نوسازی این بافت‌ها یعنی سازندگان و مالکان از بابت کاهش هزینه‌ها برای ورود به این عرصه ترغیب شوند و عرضه مسکن در مناطقی که استعداد تولید ملک ارزان در آن وجود دارد، افزایش یابد. از سوی دیگر با توجه به اینکه اهالی نیمه جنوبی پایتخت به‌عنوان دهک‌های پایین درآمدی، تامین مسکن در این مناطق را سهل الوصول‌تر می‌دانند، انتظار می‌رود طبیعتا سیاست‌گذار به بسته حمایت از نوسازی در این مناطق پایبند باشد.

اما با وجود گذشت بیش از دو سال از ارائه این بسته‌های تشویقی، بررسی‌ها و تحقیقات میدانی نشان می‌دهد انگیزه سرمایه‌گذاران و سازندگان برای ورود به عرصه نوسازی در این مناطق کاهش پیدا کرده است. در این شرایط، حداقل یک سوال مهم به ذهن متبادر می‌شود مبنی بر اینکه چرا به رغم تدوین یک بسته حمایتی به ظاهر جذاب از جمله تخفیف ۱۰۰ درصدی عوارض، ارائه انشعابات رایگان و پرداخت کمک هزینه نما و خدمات فنی و مهندسی، شاهد رکود و افت ساخت‌وساز در مناطق نیمه جنوبی پایتخت هستیم؟

نکته مهم اینکه بررسی‌ها نشان می‌دهد مجموعه معافیت‌ها، تخفیف‌ها و مشوق‌هایی که اعمال شده است، هزینه ساخت در مناطق بافت فرسوده را برای سازندگان نسبت به سایر مناطق شهری کاهش می‌دهد؛ بنابراین به رغم اینکه بسته تشویقی باید سازندگان و سرمایه‌گذاران را به مناطق بافت فرسوده هدایت کند، اما شاهد افت تولید ملک در این مناطق هستیم. افت تقاضای ساخت در بافت فرسوده شهر تهران در شرایطی است که دو مزیت دیگر در مناطق جنوبی می‌توانست در کنار بسته‌های تشویقی سیاست‌گذار، سرمایه‌گذاران را برای نوسازی این مناطق جذب کند؛ نخست هدایت تقاضای خرید ملک به نیمه جنوبی پایتخت و دیگری مزیت نسبی قیمت زمین در این مناطق نسبت به مناطق میانی و شمالی تهران است.

آنچه آمار‌ها روایت می‌کنند، اعمال بسته‌های تشویقی نوسازی بافت فرسوده در کنار هدایت تقاضای خرید ملک به مناطق نیمه جنوبی و قیمت کمتر زمین در این مناطق هم نتوانسته رونق را به بافت‌های فرسوده برگرداند.

بررسی‌های آماری حکایت از آن دارد که ساخت‌وساز در بافت فرسوده شهر تهران طی ماه‌های گذشته از سال جاری به طور میانگین معادل یک‌چهارم ساخت‌وساز در دوره قبل از ورود به دوران رکود مسکن، یعنی اوایل دهه ۹۰ بوده است.

به استناد آمارها، در سال جاری ماهانه به‌طور متوسط ۷۰۰ واحد مسکونی در مناطق بافت فرسوده شهر تهران ساخت شده است. این در حالی است که در اوایل دهه ۹۰ (قبل از دوره رکود) به‌طور متوسط ماهانه ۲ هزار و ۶۰۰ واحد مسکونی در پایتخت ساخته می‌شد.

اسم رمز دریافت مشوق نوسازی

همه این آمار‌ها حاکی از آن است که بازار عرضه مسکن در مناطق مستعد پایتخت (بافت فرسوده) سه‌قفله شده که مهم‌ترین علت آن شروط نامتعارف برای صدور جواز ساخت است. به این معنا که اگر سازنده‌ای بخواهد مجوز ساخت دریافت کند باید اسم رمز ساخت مسکن ارزان را بداند. اسم رمزی که به راحتی پیدا کردن آن در بسته‌های تشویقی مدیریت شهری نمایان نیست.

اما اسم رمز صدور جواز ساخت چیست؟ بر اساس آنچه از سوی مدیریت شهری پایتخت رسما اعلام شده است، میانگین مساحت واحد مسکونی از سوی سازنده باید ۷۵ مترمربع باشد، این شرط نامتعارف برای مساحت ملک، در حالی است که تقاضای غالب خرید مسکن در پایتخت طی بیش از ۵ سال گذشته به کمتر از ۶۰ مترمربع رسیده است.

در عین حال مدیریت شهری پایتخت مدتی است روی سناریوی ۵۰ مترمربع به‌عنوان الگوی ساخت مطالعه می‌کند. علاوه بر این در طرح جامع شهر تهران حداکثر مساحت برای ساخت مسکن ۷۵ مترمربع در نظر گرفته شده است. به رغم همه این مستندات که نشان می‌دهد تاریخ مصرف ساخت‌وساز‌های بزرگ متراژ سال‌ها است که منقضی شده، اما مدیریت شهری تهران پرداخت تسهیلات کمک هزینه خدمات مهندسی را منوط به برخورداری از میانگین ۷۵ مترمربعی ساخت واحد‌های مسکونی در بافت فرسوده کرده است!

اما اسم رمز دیگر مربوط به تعداد پلاک‌های تجمیعی برای نوسازی در بافت فرسوده است؛ به این معنا که برای دریافت برخی مشوق‌ها باید حداقل ۴ پلاک تجمیع شوند و سازنده برای بهره‌مندی از مشوق‌ها باید بتواند مالکان ۴ ملک را برای تخریب و نوسازی راضی کند. سازندگان معتقدند این شرط نامتعارف مانع بسیار بزرگی برای سرمایه‌گذار است.

از دیگر شروطی که سازندگان باید به‌عنوان اسم رمز دریافت بسته‌های تشویقی نوسازی به آن آگاه باشند این است که برای دریافت بخش قابل توجهی از تخفیف‌ها و مشوق‌ها باید معماران مورد تایید شهرداری در پروژه‌ها به کار گرفته شوند؛ در غیر این صورت امکان بهره‌مندی از بخش عمده‌ای از مشوق‌های نوسازی در بافت فرسوده از آن‌ها سلب می‌شود.

در شرایطی مدیریت شهری تهران دریافت بخش عمده‌ای از مشوق‌های نوسازی را منوط به استخدام معمار مورد تایید شهرداری کرده که این موضوع با اصل رقابت که به خودی خود می‌تواند به کاهش هزینه ساخت‌وساز نیز منجر شود، در تضاد است.

اما قفل دوم عرضه مسکن در مناطق مستعد پایتخت که همان بافت‌های ناکارآمد شهری هستند، به برخی قوانین و موانع دست و پاگیر برمی‌گردد. در این بین برخی از محلات برای دریافت سطح اشغال یک بسته تشویقی خاص دارند که به‌دلیل سیستمی بودن، عملا دریافت بسته تشویقی خاص برای این محلات امکان‌پذیر نیست. به‌عنوان مثال در محله تختی منطقه ۱۲ که بیشترین ساخت‌وساز منطقه در این محله انجام می‌گیرد، سطح اشغال بیش از ۵۰ درصد مجاز است؛ اما عملا تاکنون امکان استفاده از این بسته تشویقی فراهم نشده است.

قفل سوم هم به حاشیه سود پایین سازندگان برای نوسازی در بافت فرسوده برمی‌گردد به این ترتیب که بسیاری از سرمایه‌گذاران بر این باورند با نرخ دلار فعلی حاشیه سود آن‌ها بسیار پایین است و این سود زمانی توجیه دارد که نرخ هر دلار به کمتر از ۱۵ هزار تومان برسد. به گفته سازندگان، حاشیه سود ساخت در حال حاضر پس از دو سال پایان دوره ساخت ۲۵ درصد است که از سود سپرده‌گذاری در بانک هم کمتر است.

دولت از بازآفرینی تهران استعفا داد؟

یکی از سیاست‌های دولت در عرصه حمایت از ساخت‌وساز، توسعه و بهسازی بافت فرسوده بود. در این زمینه طی دو سال گذشته با تاکید رئیس‌جمهوری بسیاری از مدیران ذی‌ربط در حوزه نوسازی بافت‌های ناکارآمد شهری برای نوسازی این مناطق تحریک به حمایت و تسهیل شدند؛ اما در شرایطی که نیمه جنوبی پایتخت مقاومت به نسبت پایین‌تری در برابر زلزله دارد، ظاهرا حساسیت دولت به حمایت از بازآفرینی شهری کاهش پیدا کرده است.

یکی از مصادیق آن این است که به گفته بسیاری از سازندگان در محلات مختلف واقع‌شده در بافت فرسوده، باید هزینه انشعابات را پرداخت کنند. این در حالی است که فقط در صورت حذف این هزینه‌ها، هزینه ساخت در بافت فرسوده برای سازندگان ۳درصد نسبت به سایر مناطق شهری پایتخت کاهش می‌یابد.

بیشتر بخوانید: رکود بازار مسکن تا ۶ ماه آینده انتهای پیام/
خبرگزاری میزان: انتشار مطالب و اخبار تحلیلی سایر رسانه‌های داخلی و خارجی لزوماً به معنای تایید محتوای آن نیست و صرفاً جهت اطلاع کاربران از فضای رسانه‌ای منتشر می‌شود.   برچسب ها: مسکن اخباراقتصادی

منبع: خبرگزاری میزان

کلیدواژه: مسکن بافت های ناکارآمد شهری نیمه جنوبی پایتخت بسته های تشویقی بافت فرسوده برای سازندگان سرمایه گذاران هزینه ساخت ساخت وساز برای ورود نوسازی بافت مدیریت شهری برای نوسازی بسته تشویقی نشان می دهد مناطق بافت ساخت مسکن شهر تهران بررسی ها مشوق ها بافت ها اسم رمز دو سال

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.mizan.news دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «خبرگزاری میزان» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۰۴۵۵۱۱۹ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

نوسازی ۲۵ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده کشور

به گزارش خبرگزاری صداوسیما؛ مرکز آذربایجان شرقی آیینی در بازدید از پروژه‌های بازآفرینی شهر تبریز گفت: نوسازی ۱۵۰ هزار واحدمسکونی موجود در بافت‌های فرسوده کشور آغاز شده است.

 آیینی افزود: بر اساس برنامه ریزی انجام شده پیش بینی می‌شود از این تعداد حدود ۱۰۰ هزار واحد تا پایان سال به بهره برداری برسد.

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه کلانشهر تبریز در حوزه بازآفرینی شهری از شهر‌های برتر کشور است گفت: این شهر در این زمینه می‌تواند الگویی برای سایر کلانشهر‌ها باشد.

آیینی ادامه داد: موفقیت طرح‌های بازآفرینی شهری مانند مسیرگشایی ۴۵ متری انقلاب تبریز با کمک ،همراهی و همدلی مدیران شهری و استانی امکان پذیر شده است.

معاون شهرسازی و معماری شهردار تبریز نیز در این بازدید با ارائه گزارشی از آخرین وضعیت پروژه مسیرگشایی ۴۵ متری انقلاب تبریز در راستای طرح بازآفرینی شهری گفت: طول مسیرگشایی در این طرح یک هزار و ۸۰۰ متر است و ۷۵۰ ملک واقع در مسیر این پروژه باید تملک شود.

عزتی با اشاره به پیشرفت فیزیکی ۷۰ درصدی این پروژه افزود: بر اساس برنامه ریزی‌های انجام شده این پروژه امسال به اتمام می‌رسد و به مسیر ایده لو متصل می‌شود.

وی با بیان اینکه تاکنون ۱۰ هزار میلیارد ریال برای تملک اراضی واقع در این پروژه هزینه شده است اظهار کرد: این پروژه موسوم به طرح نجات تبریز است و با هدف بازگشایی، تعریض معابر و تسهیل تردد عبوری ساکنان و رفع ترافیک شهری در سه مرحله به طور همزمان اجرا می‌شود.

عزتی ادامه داد: اجرای پروژه‌های مسیرگشایی در بافت‌های فرسوده و حاشیه نشین از اولویت‌های شهرداری تبریز است و این پروژه‌ها با همراهی اعضای شورای اسلامی و نهاد‌های قضایی این شهر اجرا می‌شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی در جریان سفر یک روزه به تبریز از پروژه بازآفرینی شهری در شهرک جوانان، احیای میدان تاریخی صاحب آباد، سکونتگاه غیررسمی حاشیه اتوبان پاسداران و پروژه‌های نوسازی مردمی و بازآفرینی پیرامون مسجد کبود و میدان شهید بهشتی تبریز بازدید کرد.