گرانترین واحدهای تجاری تهران کجاست؟ پیشنهادتشکیل ستاد تنظیم بازار مسکن
تاریخ انتشار: ۸ بهمن ۱۳۹۹ | کد خبر: ۳۰۸۱۷۸۳۰
ساعت24-تقریبا یک سال است که شیوع کرونا سبب شده تا اصناف و کسبه با مشکلات جدی مواجه شوند به طوری که در این مدت بسیاری از واحدهای صنفی یا تعطیل شدند و یا مجبور به تعدیل نیروهای خود شدند.
با وجود کسادی بازار کسب و کار، قیمت املاک تجاری و میزان رهن و اجارهها در پایتخت موجب تعجب است به طوری که در بازار می توان مشاهده کرد که مالکان میزان اجاره از یک تا ۱۸۰ میلیون تومان به ازای هر ماه را از مستاجران مطالبه میکنند.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمیشوند!
از ابتدای سال تاکنون بیش از یک سوم مستاجران املاک تجاری به دلیل ناتوانی در پرداخت اجارهها که ناشی از کسادی و رکود شدید بازار است، ناچار به فسخ قراردادهای خود شدهاند.
با این حال همچنان در بازار آگهیهای فراوانی از فروش املاک تجاری و رهن و اجارههای نجومی مشاهده میشود. مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با کافه خبر خبرآنلاین، درباره چند و چون وضعیت بازار املاک تجاری توضیحاتی داد و گفت: کرونا شرایط کسب و کار را به شدت در یک سال اخیر تغییر داده است.
تعداد کم مشتریان املاک تجاری
رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت بازار املاک تجاری پایتخت گفت: همیشه خریدار املاک تجاری در بازار به نسبت املاک مسکونی کم است اما باید گفت ملک تجاری را اگر خریداری کنید از کنار آن میتوان به باغ، ویلا، خودرو، خانه و مسافرت دست یافت.
مصطفی قلی خسروی افزود: اگر خریدار این گونه املاک نسبت به تجارت و ... آگاهی داشته باشد به بهترین وجه از ملک تجاری خود استفاده میکند. وی تاکید کرد: در مجموع مشتری املاک تجاری در بازار زیاد نیست.
افزایش ۶۵ تا ۷۰ درصدی قیمت املاک تجاری در سال ۹۹
وی درباره میزان افزایش قیمت املاک تجاری توضیح داد: هنگامی که قیمت املاک مسکونی افزایش مییابد بر روی قیمت املاک تجاری نیز اثرگذار میشود و هنگامی که قیمتها کاهش مییابد این روند بر روی قیمت املاک تجاری نیز موثر میشود. این فعال بازار ملک ادامه داد: از ابتدای سال تاکنون حدود ۱۰۰ درصد بر قیمت املاک مسکونی افزوده شده اما در مورد املاک تجاری این اتفاق نیفتاده بلکه ۶۵ تا ۷۰ درصد بر قیمت این گونه ملکها بالا رفت.
احتمال کاهش ۱۸ تا ۲۰ درصدی قیمت تجاریها در هفتههای آتی
وی تاکید کرد: اکنون قیمت املاک مسکونی در مسیر کاهشی در حال حرکت است به طوری که در هفته های گذشته ۱۰ تا ۱۵ درصد از قیممت مسکن در بازار کاسته شده و در بازار املاک تجاری شاهد کاهش ۱۸ تا ۲۰ درصدی نرخ ها خواهیم بود.
خسروی درباره تاثیر پایان یافتن کرونا بر بازار املاک تجاری و رونق اینگونه ملکها توضیح داد: البته این مساله بی اثر نیست اما نمیتوان گفت تاثیر زیادی دارد و بازار اینگونه املاک رونق زیادی پیدا می کند زیرا به اعتقاد بنده کرونا به این سادگی رخت رفتن نمیبندد به طوری که تاثیر واکسن حدود ۶ ماه است و دوباره باید تزریق شود؛ این بیماری وجود دارد و درنتیجه نمیشود انتظار داشت این مساله به سرعت به اتمام میرسد و مردم به بازار باز میگردند.
وی تاکید کرد: اکنون بسیاری از املاک تجاری مانند رستوران داران، تالارهای پذیرایی دچار رکود بسیاری زیادی شدهاند و ضررهای فراوان کردهاند به طوری که اکنون این شرایط منجر به فروختن املاک تجاری خود شدهاند.
چگونگی تعیین قیمت فروش املاک تجاری
خسروی ادامه داد: البته باید در نظر داشت وقتی متراژ ملک تجاری کوچک باشد، قیمت آن گرانتر است اما وقتی ملک بزرگتر باشد، قیمتها متفاوتتر میشود .
رییس اتحادیه مشاوران املاک بیان کرد: در بازار واحد تجاری به اندازه یک میز و یک صندلی بسیار گرانتر از مثلا مناطق و محدودههای دیگر است.به این ترتیب مکان قرارگیری املاک تجاری و ابعاد در قیمتگذاری بسیار مهم است.
بازار تهران، صدرنشین قیمت املاک تجاری پایتخت
وی درباره قیمتهای بسیار بالای املاک تجاری در بازار تهران توضیح داد: در مورد املاک تجاری باید به این نکته توجه داشت که عواملی مانند میزان ترددها و داد و ستدها بسیار مهم است در بازار بزرگ تهران میزان تردد مردم بسیار زیاد است و کسی که حتی ۳متر مغازه در آن محدوده داشته باشد با رونق کاسبی بیشتری نسبت به سایر نقاط شهر مواجه میشود.از این رو اینکه گفته میشود بازار تهران، صدرنشین قیمت املاک تجاری کل پایتخت است، نکته درستی محسوب میشود.
ناتوانی مستاجران در پرداخت اجاره تجاری ها
خسروی درباره کاهش میزان رهن و اجاره واحدهای تجاری در سال ۹۹ نسبت به سال ۹۸ بیان کرد: مساله اجاره و مالکیت تجاری برای اجاره بسیار سختتر و پیچیده تر است زیرا محل تجاری را هنگامی که اجاره می دهند دردسر زیادی دارد و باید مراعات تمام اصول اخلاقی و حقوقی در رهن و اجاره اینگونه املاک شود . نوع فعالیت اقتصادی و تجاری افراد در تعیین میزان رهن و اجاره بین مالک و مستاجر موثر است و هزینه رهن و اجاره این املاک معیار ثابتی ندارد.
وی در پاسخ به این سوال که با تعیین میزان اجاره های مختلف بین یک تا ۱۸۰ میلیون تومان به ازای هر ماه در مناطق گوناگون آیا مستاجران قادر به پرداخت این رقم ها هستند و منجر به فسخ قرارداد نمی شود ، گفت: این موارد بسیار زیاد اتفاق می افتد به ویژه در سال ۹۹ در موارد متعددی شاهد بودیم که حتی همکاران ما در اتحادیه مشاوران املاک نتوانستند به کار خود ادامه دهند و مجبور به فسخ قرارداد و تعطیلی واحدهای تجاری خود شدند.
وی ادامه داد: امسال و در دوره شیوه کرونا فسخ قراردادهای تجاری به دلیل ناتوانی از ادامه کار، ۳۰ درصد نسبت به سالهای گذشته افزایش داشتیم.
رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره میزان واقعی بودن قیمت خرید و فروش و رهن و اجاره املاک تجاری عنوان کرد: همیشه و به اصطلاح ارقام پای قرارداد طرفین، با اعداد علامی بسیار متفاوت است و مشاوران املاک همیشه پایین آورنده قیمت ها در معاملات هستند و ارقام را دلالت می کنند تا نرخها در معامله به یک تراز مناسب برسد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت بازار املاک تجاری تا پایان سال ۹۹ اظهار کرد: قیمت املاک تجاری تا پایان امسال در مسیر کاهشی حرکت خواهد کرد.
لزوم تشکیل ستاد تنظیم بازار مسکن با حضور پلیس امنیت
وی خاطر نشان کرد: همان طور که برای بسیاری از اقلام و کالاها، ستاد تنظیم بازار وجود دارد ما نیز خواستار این هستیم که برای مسکن ستاد تنظیم بازار داشته باشیم و روسای اتحادیه های مصالح فروشان، آهن فروشان، آلومینیوم، املاک و از همه مهمتر پلیس امنیت به عضویت این ستاد درآیند. پلیس امنیت باید به بخش مسکن ورود کند به طوری که اگر کسی مصاحبه می کند باید مشخص شود چه کاره است؟ برای نمونه ما می گوییم قیمتها در بازار ۱۵ درصد کاهش یافته و ناگهان یک فردی مدعی می شود خیر چننین چیزی اتفاق نیافته است. در حالی که ما قیمتهای کف بازار را بررسی می کنیم. وقتی چنین افرادی با قیمتهای واقعی بخش مسکن مخالفت می کنند، پلیس امنیت باید وارد موضوع شده و مشخص کند این فرد چه کاره است، آیا بساز و بفروش یا انبوه ساز و یا بخر و بفروش است و چرا در مصاحبههای خود آمار و اطلاعات رسمی اتحادیه را نقض می کند.
منبع: خبرآنلاینمنبع: ساعت24
کلیدواژه: رییس اتحادیه مشاوران املاک بازار املاک تجاری قیمت املاک تجاری ستاد تنظیم بازار املاک تجاری املاک تجاری املاک مسکونی رهن و اجاره پلیس امنیت اجاره ها قیمت ها سال ۹۹
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را بهطور اتوماتیک از وبسایت www.saat24.news دریافت کردهاست، لذا منبع این خبر، وبسایت «ساعت24» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۰۸۱۷۸۳۰ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتیکه در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
سطح قیمت ویلا در بازار املاک شمال
املاک «شمال» در سال جاری، راه خود را از بازار پیشرو جدا کرد؛ نبض مسکن تهران یک مسیر را رفت، نبض ویلا هم مسیر دیگر. گزارش میدانی و بررسیها از بازار ویلاهای دو استان شمالی در پایان ۱۴۰۲ حاکی از دو تغییر نسبت به ۱۴۰۱ است. نوروز معمولا فرصتی برای ورود تقاضا به بازار زمین و ویلا در «شمال» ایجاد میکند و تصویر بهروز از این بازار، نوعی راهنما برای خریداران محسوب میشود. معاملات ویلا در سالی که گذشت با «رکود سنگین» مواجه بود.
به گزارش دنیای اقتصاد، تعبیری که واسطههای بازار املاک «شمال» از سال ۱۴۰۲ به کار میبرند تا اوضاع خرید و فروش و نبض معاملات را توضیح دهند، این است: «رنگ پول ندیدیم.»
نتایج تحقیقات میدانی از وضعیت زمین و ویلا در استانهای شمالی حاکی است، این بازار در سالجاری با رکود سنگین از سمت تقاضا روبهرو شد بهطوری که، «نبود خریدار سرمایهای و همینطور خریدار ویلای مصرفی (خانه دوم)» در شهرها و روستاهای توریستی مازندران و همچنین گیلان باعث شد در سمت عرضه، برخی فروشندگان که قصد فروش فوری داشتند «با قیمت برابر یا کمتر از معاملات مشابه در سال ۱۴۰۱»، ملک شان -عمدتا ویلا- را واگذار کنند.
سطح قیمت ویلا در کل بازار املاک شمال طی سال ۱۴۰۲ حدود ۵ تا ۱۰ درصد نسبت به سال ۱۴۰۱ افزایش پیدا کرده، اما در برخی مناطق «بورس سرمایهگذاری ملکی در شمال»، طبق اعلام واسطههای بازار ویلا و همچنین مقایسه سطح «قیمتهای پیشنهادی» امسال با همین سطح در سال گذشته، مشخص میشود در سالجاری رشد حدود ۲۰ درصدی قیمت رخ داده است.
بررسیها نشان میدهد، رکود معاملات ویلا در ۱۴۰۲ از رکود معاملات مسکن در تهران طی همین سال، سنگینتر بوده است.
امسال در تهران، میزان خرید و فروش آپارتمان به یک سوم سال ۱۴۰۱ رسید؛ به این ترتیب، میزان افت معاملات ملک در شمال بیش از ۷۰ درصد برآورد میشود.
تحت تاثیر رکود و توقف نسبی قیمت ویلا در «شمال»، امسال نسبت قیمت آپارتمان متعارف در منطقه متوسط تهران به قیمت یک ویلای متعارف در پهنه توریستی مازندران به عدد ۱.۴ رسید. این نسبت در سال ۱۴۰۰ که بازار املاک در «نقطه جوش» قرار گرفته بود و رونق هیجانی خرید ویلا و سرمایهگذاری در این بازار از سوی تهرانیها و ساکنان دیگر کلانشهرهای کشور وجود داشت، برابر با عدد یک شد؛ به این معنا که قیمت ویلاها با رشد شدید در ۱۴۰۰ به پای قیمت آپارتمان متعارف در تهران رسید. اما امسال با جهش قیمت مسکن در تهران از یک سو و ثبات نسبی قیمت ویلا از سوی دیگر، این نسبت افزایش پیدا کرد. با این حال، نسبت متعارف این قیمتها که برای اوایل دهه ۹۰ است، بالای عدد ۲ است.
بررسیها همچنین مشخص میکند، علت اصلی رکود بازار ویلا و رژیم معاملاتی و قیمتی در این بازار طی ۱۴۰۲، ثبات ۹ ماهه نرخ ارز در سالجاری و رشد قیمت مسکن در تهران بوده است که به نوعی، انگیزه سرمایهگذاری ملکی در شمال ایجاد نکرد. هر چند در سمت تقاضای مصرفی ویلا نیز دلالها میگویند، قیمتهای بالا با قدرت خریداران همخوانی ندارد.
سال ۱۴۰۰ را میتوان «نقطه جوش» تقاضای سرمایهگذاری در شهرهای شاخص شمالی دانست، که اوج رونق معاملات ملک در دو استان شمالی گیلان و مازندران در مقایسه با سال ۹۷ به بعد بود. سال ۹۷، سالی بود که وارد عصر «جهش قیمتها» در همه بازارها اعم از مسکن، ارز، سکه و... شد و در واقع «تورم عمومی» جریان یافت. از سال ۹۷ تا به امروز، سال ۱۴۰۰ را میتوان دوران اوج تورم ملکی برای شمال دانست. هم از بعد خرید ملک از هر دو جنس سرمایهگذاری و مصرفی با جهش قابلتوجهی همراه بود و هم با سرعت رشد قیمت ویلاها به ویژه در مناطق بورس سرمایهگذاری ملکی در شمال مواجه شد.
در کنار این دو عامل با توجه به قیمت پایینتر ویلاها در بافت روستایی اطراف شهرها، بسیاری از روستاهای شمال شاهد ورود ناگهانی شهروندان از سراسر کشور به ویژه جنوب، اصفهان و یزد برای خرید ویلا بودند. البته شهروندان تهرانی بیش از دیگر مناطق طی تمام سالها پای ثابت خریداران بازار ملک شمال بوده اند که برخی برای سرمایهگذاری به این بازار ورود کردند و برخی با هدف خانه توریستی یا همان خانه دوم و مصرفی. اما رشد سرمایهگذاری در این بازار باعث شد در سال ۱۴۰۰، قیمت املاک شمال بیش از دو برابر افزایش پیدا کند. این افزایش قیمتی تا جایی پیش رفت که تورم ملکی در بازار معاملات ملکی شمال به ۱۲۲درصد برسد که حتی از میزان تورم مسکن تهران که در آن زمان به ۷۰ درصد رسیده بود، بیشتر شد.
علاوه بر این، در ۱۴۰۰ اتفاق دیگری هم افتاد که معاملات املاک شمال را شارژ کرد. جهش قیمت مسکن در تهران طی سه سال پیش از آن یعنی در بازه زمانی ۹۷ تا ۱۴۰۰ به حجم بالای معاملات ملکی در شمال بهویژه در مناطق بورس سرمایهگذاری شمال کمک کرد، زیرا در مجموع بازار ملک ایران به تغییرات قیمتی تهران وابسته است، اما، وابستگی شمال به تهران بیشتر از سایر استان هاست. رشد یا افت قیمتی در تهران بر سایر استانها تاثیرگذار است و ابتدا در تهران این تغییرات خود را نشان میدهد و سپس به سراسر کشور منتقل میشود، اما شمال بیش از سایر استانها متاثر از تغییرات قیمتی تهران است.
بازار ملک شمال در سهساله پیش از ۱۴۰۰ چندان تحتتاثیر قیمتهای تهران نبود و این اثرگذاری چندان مشهود نبود، در واقع اثر کمی داشت؛ اما در ۱۴۰۰ خودش را نشان داد. با وجود رشد چشمگیر قیمتها و معاملات ملک شمال در سال ۱۴۰۰، این بازار در ۱۴۰۱ روند کاهش رشد را در پیش گرفت و سرعت معاملات ملک و رشد قیمت کم شد. تعبیری که از بازار ملک شمال در ۱۴۰۱ از نوسانات قیمت بازار شمال داشت این بود: «نه رکود، نه رونق.»
در حالی که در سال گذشته قیمت ویلا در شهرهای شاخص شمال و بافت روستایی اطراف آنها حدود ۴۰درصد رشد داشت، اما امسال با رکود سنگین و کاملی همراه بود. به طوری که بر اساس تحقیقات میدانی از فایلهای ارائهشده موتور جستوجوی آنلاین املاک شمال و فعالان بازار ملک این منطقه، نبض معاملاتی که در ۱۴۰۰ بالا گرفت و در سال ۱۴۰۱ کمتر شد، در سال ۱۴۰۲ کاملا «فرود» آمد. این بررسیها نشان میدهد که قیمتها در پایان امسال تفاوت چندانی با قیمتهای ابتدای سال ندارد و در حدود ۱۰ درصد بوده است. این در حالی است که در سالهای گذشته قیمتهای پایان سال در مقایسه با ابتدای سال با رشد چشمگیری مواجه میشد.
امسال، بازار ملک شمال تقریبا به رکود کامل رسید و رشد قیمتها در پایان سال تنها ۱۰ تا ۱۵ درصد بوده است. قیمتهای ارائهشده در فایلهای موجود بازار ملک شمال نشان میدهد که قیمت ویلاها در دو استان گیلان و مازندران با توجه به متراژ، موقعیت مکانی و برندینگ بودن آن و امکانات و مصالح به کار برده شده از ۱.۲ میلیارد تا ۲۲ میلیارد تومان در نوسان بود که برخی از مناطق شهری و روستایی مازندران همچون سیسنگان، کلاردشت و رامسر به دلیل موقعیت برندینگ منطقه، با قیمت بالاتری در مقایسه با دیگر شهرها و مناطق شمالی همراه بوده است. باتوجه به اینکه میانگین قیمت ویلاها در شمال حدود ۸ میلیارد تومان است و این رقم در مقایسه با قیمتهای سال گذشته تغییرات چندانی نداشته است، اما با رکود سهمگین معاملات ملک در بازار ملکی شمال هم در بخش سرمایهگذاری و هم مصرفی مواجه شده است.
دلایل این رکود معاملات و کاهش روند رشد قیمتها را باید نخست با بررسی عقبه اتفاقات بازار ملک شمال پاسخ داد. اما علت مهمتر و تکمیلی آن را باید در ثبات نرخ دلار در ۹ ماهه ابتدای سال دانست که این ثبات دلاری عاملی شد که انتظارات تورمی در بازار ملک این منطقه برآورده نشود و باعث شود علاوه بر اینکه خریدار سرمایهگذاری در بازار ملکی شمال نباشد حتی خریدار مصرفی نیز نباشد. بنا بر اطلاعات ارائهشده فعالان املاک شمال در ۶ ماه دوم امسال به دلیل نرخ دلار پایدار، تغییری در قیمت ویلاها ایجاد نشده و اگر تغییری بوده در نیمه اول سال اتفاق افتاده است.
علت دوم این رکود را باید در افزایش قیمت ویلاها در مقایسه با کاهش سطح درآمدها در مقایسه با افزایش چشمگیر هزینهها دانست. میانگین قیمت ویلا در استان گیلان و مازندران به ترتیب ۸ و ۸.۵ میلیارد تومان است، چنین قیمت بالایی، راه را برای خانههای توریستی یا دوم بسیار سخت کرده است. بازار ملک در همه زمانها، در یک دوره با رشد و در دورهای دیگر با رکود مواجه میشد. اما امسال با وجود رشد چشمگیر در سال ۱۴۰۰ و قرار گرفتن در دوره میانه در سال ۱۴۰۱ با رکود کامل همراه بود.
اینکه افراد قبلا امکان خرید ملکهای مصرفی یا سرمایهگذاری را داشتند، اما حالا قدرت ریسک کاهش یافته و معاملات ملک و سرعت رشد قیمتها با رکود مواجه است را باید در عدمتطابق درآمدها با هزینهها و تغییر شکل پس اندازها دانست. اگر در سالهای گذشته تقاضا برای خرید ویلاهای شمال افزایش یافته بود، به دلیل همسانی سطح درآمد با میزان هزینهها بود و امکان پس انداز کردن برای خرید خانه دوم یا سرمایهگذاری وجود داشت. اما با توجه به بالا رفتن چشمگیر قیمتها و متعاقبا بالا رفتن میزان هزینهها و جهش تفاوتی سطح درآمدی با هزینه ها، امکان پس انداز برای خرید ملک در شمال از بین رفته و پس اندازها صرفا برای تامین نیازهای ضروری زندگی خانوارها مصرف میشود.
با توجه به اینکه میزان رشد قیمت ویلاهای شمال، متناسب با رشد درآمدی و توان مالی خانوارها نیست، رکود کامل در بازار ملک شمال تحقق یافت و این رکود هر دو شکل معاملات ملکی یعنی سرمایهگذاری و مصرفی را شامل شد. پس توان مالی و هم ترازی میزان درآمد با هزینهها تاثیر مستقیمی بر رکود یا رشد بازار ملک شمال دارد.
تحقیقات از بازار املاک شمال نشان میدهد که با وجود تقاضای پایین برای معاملات ملکی، اما بخش سرمایهگذاری کمترین سهم را در معاملات ملکی حداقلی شمال در سال ۱۴۰۲ داشت و بخش مصرفی بیشترین میزان معاملات امسال را به خود اختصاص داد. زیرا باتوجه به ثبات نرخ دلاری و افزایش هزینه ساخت ملک و بالا رفتن قیمت نهایی ویلاها، ریسک سرمایهگذاری در بازار ملک شمال کاهش چشمگیری داشته است و معاملات بیشتر به سمت مصرفی شدن پیش رفته است.