به نقل از «فردا»

با وام ۴۸۰ میلیونی چنددونگ خانه می توان خرید؟ +مبلغ اقساط

تاریخ انتشار: ۲۸ شهریور ۱۴۰۰ | کد خبر: ۳۳۱۵۲۲۶۱

افزایش سقف وام مسکن با ایجاد یک اثر روانی بر بازار اوراق تسهیلات مسکن، حجم تقاضا را افزایش داد و به رشد قیمت این اوراق منجر شد. با این حال تحلیلگران خبره بر این باورند که افزایش سقف وام مسکن زمانی می‌تواند در بلندمدت مؤثر باشد که قدرت پرداخت اقساط این وام‌ها برای عموم مردم مهیا شود.

به‌دنبال افزایش شدید قیمت مسکن، سقف وام مسکن افزایش یافت تا از این طریق قدرت خرید تقویت شود.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

هرچند سقف وام مسکن تا حداکثر ۴۸۰ میلیون تومان افزایش یافته، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد این رقم فقط کمتر از ۲۵درصد از ارزش یک واحد مسکونی متوسط در مرکز شهر تهران را پوشش می‌دهد. با این حال، افزایش اخیر سقف وام مسکن، در مبادلات روز گذشته، قیمت اوراق تسهیلات مسکن را در فرابورس تحت‌تأثیر قرار داد.

رشد قیمت اوراق تسهیلات مسکن

به‌دنبال ابلاغ مصوبه افزایش سقف وام مسکن دیروز قیمت اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس با افزایش مواجه شد. این برای نخستین‌بار در ماه‌های گذشته است که قیمت سررسید‌های مختلف این اوراق به‌صورت دسته‌جمعی رشد می‌کنند. متقاضیان وام مسکن باید با خرید این اوراق و ارائه آن به بانک عامل وام خود را دریافت کنند. اعتبار هر برگ از این اوراق ۵۰۰هزار تومان است و با شرایط جدید متقاضیان وام مسکن به‌طور مثال در تهران باید ۹۶۰برگ از این اوراق خریداری کنند؛ یعنی تعداد اوراقی که باید متناسب با ابلاغیه جدید توسط متقاضیان خریداری شود، افزایش یافته است. با این شرایط، روز گذشته قیمت اوراق تسهیلات مسکن در اغلب سررسید‌ها با ۵درصد رشد مواجه شد.

به‌طور مثال قیمت اوراق تسهیلات مسکن فروردین۱۴۰۰ با ۵درصد رشد به ۶۳هزارو۳۶۰تومان و قیمت اوراق تسهیلات مسکن اردیبهشت ۱۴۰۰ با همین میزان رشد به ۶۳هزارو۵۰۰تومان رسید. قیمت این اوراق در روز‌های گذشته در محدوده ۵۵ تا ۶۰هزار تومان برای ماه‌های متوالی در نوسان بود.

تحلیلگران بر این باورند که علت رشد قیمت این اوراق اثر‌گذاری خبری یا روانی ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار بوده که حتی به رشد قیمت اوراق تسهیلات مسکن سایر بانک‌ها نیز منجر شده است؛ به‌طوری‌که در مبادلات دیروز قیمت ۲سررسید اوراق تسهیلات بانک ملی نیز با رشد ۸درصدی مواجه شد.

تحلیلگران می‌گویند برای اینکه افزایش سقف وام مسکن تأثیر واقعی بر تقاضای اوراق تسهیلات مسکن داشته باشد، باید حقوق و درآمد قشر متوسط جامعه نیز متناسب با سطح تورم افزایش پیدا کند تا طبقه متوسط توانایی بازپرداخت اقساط وام مسکن را داشته باشد. هم‌اکنون متقاضیانی که ۴۸۰میلیون تومان وام مسکن در تهران دریافت کنند باید تا محدوده ۹میلیون تومان اقساط وام مسکن را پرداخت کنند که به‌نظر می‌رسد پرداخت چنین مبلغی از عهده خانواده‌های طبقه متوسط خارج است.

عوامل مؤثر بر قیمت اوراق تسهیلات مسکن

علیرضا توکلی‌کاشی، کارشناس بازارهای مالی درباره عوامل مؤثر بر تقاضای اوراق تسهیلات مسکن به همشهری گفت: تحقیقات ما با استفاده از داده‌های ۱۰ساله نشان می‌دهد قیمت اوراق تسهیلات مسکن تابع ۲عامل است؛ یکی از عوامل مؤثر بر قیمت این اوراق، تفاوت نرخ اوراق تسهیلات مسکن با نرخ بهره سایر وام‌هاست؛ یعنی با توجه به اینکه نرخ بهره این اوراق از نرخ بهره سایر وام‌ها ازجمله وام‌های بانکی کمتر است، مبلغ اقساط آن نیز کمتر بوده و همین صرفه اقتصادی باعث می‌شود تقاضا برای آن افزایش یافته و طبیعتا قیمت آن نیز رشد کند.

او با بیان اینکه نرخ سود تسهیلات مسکن مرتبط با این اوراق هم‌اکنون ۱۷٫۵درصد است، افزود: سود وام‌هایی که هم‌اکنون بانک‌ها پرداخت می‌کنند حدود ۲۵درصد است؛ یعنی نرخ بهره اوراق تسهیلات مسکن در مقایسه با وام‌های بانک‌های تجاری ۷ تا ۸درصد کمتر است و این نشان می‌دهد استفاده از این اوراق برای متقاضیان به‌صرفه است.

او تأکید کرد: هرچه نرخ بهره اوراق تسهیلات مسکن از نرخ بهره سایر وام‌ها کمتر باشد، تقاضا برای این اوراق بیشتر شده و قیمت آن نیز بیشتر افزایش می‌یابد.

توکلی‌کاشی درباره دومین عاملی که بر تقاضای اوراق تسهیلات مسکن اثر دارد، گفت: تحقیقات ما نشان می‌دهد دومین عاملی که بر سطح تقاضای اوراق تسهیلات مسکن اثر دارد، قدرت خرید تسهیلات بانکی است که حتی اثرگذاری آن از عامل اول، یعنی نرخ سود تسهیلات هم بیشتر است.

او در توضیح این موضوع اضافه کرد: اگر قدرت تسهیلات مسکن به‌واسطه افزایش قیمت املاک کاهش یابد، متقاضیان هیچ انگیزه‌ای برای دریافت تسهیلات نخواهند داشت؛ بنابراین تقاضا کاهش یافته و قیمت اوراق تسهیلات نیز کاهش می‌یابد؛ مثلا در شرایط حاضر که قیمت یک آپارتمان ۵۰متری در تهران حداقل یک‌میلیارد تومان است، اگر سقف تسهیلات مسکن ۱۰۰میلیون تومان باشد، طبیعی است که هیچ شخصی تمایلی به استفاده از وام مسکن نخواهد داشت، اما چنانچه سقف وام مسکن به ۴۰۰میلیون تومان افزیش یابد، طبیعی است که با افزایش سقف تسهیلات، قدرت وام نیز افزایش یافته و افراد بیشتری تمایل پیدا می‌کنند تا با استفاده از تسهیلات خانه بخرند. افزایش تمایل افراد به خرید خانه سبب افزایش تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت‌ها هم در بخش املاک کوچک‌مقیاس و هم قیمت اوراق تسهیلات مسکن خواهد شد.

این کارشناس بازار‌های مالی با بیان اینکه سقف وام مسکن باید متناسب با قیمت مسکن باشد، توضیح داد: اگر سقف وام مسکن به عددی برسد که بتواند واقعا در بازار مسکن تقاضا ایجاد کند، تعداد متقاضیانی که در صف خرید قرار می‌گیرند زیاد می‌شود و این بلافاصله بر قیمت تأثیر می‌گذارد و قیمت اوراق تسهیلات مسکن را حتی تا ۱۰۰هزار تومان هم افزایش می‌دهد؛ همانطور که در اواسط سال۱۳۹۳ نیز شاهد آن بودیم.

او افزود: به‌جز افزایش سقف تسهیلات، عامل مهم دیگری که باید به آن دقت کرد، قدرت بازپرداخت اقساط نزد متقاضیان است. هرچند افزایش سقف تسهیلات عامل بسیار مؤثری در افزایش سطح تقاضای خریداران املاک محسوب می‌شود، اما باید توجه داشت که اقساط این تسهیلات نیز باید در حد توان متقاضیان باشد.

تأثیر وام‌های جدید در خرید مسکن

این کارشناس بازار‌های مالی در پاسخ به این پرسش که با توجه به وضعیت بازار مسکن، آیا این پتانسیل وجود دارد که وام‌های جدید مسکن به افزایش سقف قدرت خرید مسکن برای متقاضیان منجر شود، گفت: موضوع مسکن موضوع پیچیده‌ای است. از اواسط سال۱۳۹۶ قیمت مسکن متناسب با تورم چند برابر افزایش یافته است. نکته‌ای که وجود دارد این است که حقوق و درآمد قشر متوسط جامعه متناسب با سطح تورم افزایش پیدا نکرده؛ بنابر این هرچند افزایش سقف تسهیلات مسکن پتانسیل افزایش تقاضا را ایجاد کرده، اما به‌دلیل مبلغ بالای اقساط، احتمالا به افزایش تقاضای مؤثر نخواهد انجامید.

در شرایط فعلی که سقف تسهیلات در بیشینه‌ترین حالت به ۴۸۰میلیون تومان رسیده، متقاضیان باید ماهانه بیش از ۸٫۵میلیون تومان قسط پرداخت کنند و حقیقت این است که پرداخت این مبلغ در توان بسیاری از خانواده‌های قشر متوسط نیست؛ به همین دلیل پیش‌بینی می‌شود تقاضای اوراق تسهیلات مسکن به‌زودی فروکش کند. او افزود: افزایش سقف وام مسکن زمانی می‌تواند مؤثر باشد که قدرت پرداخت اقساط این وام‌ها برای مردم مهیا باشد. اگر متقاضیان نتوانند اقساط این وام را بپردازند طبیعتا خیلی از این وام استفاده نخواهند کرد.

توکلی‌کاشی توضیح داد: در ۱۱سالی که از عمر انتشار اوراق تسهیلات مسکن می‌گذرد در مقاطعی که سقف وام افزایش یافته، قیمت اوراق نیز تحت‌تأثیر قرار گرفته و افزایش یافته است.

او ادامه داد: در شرایط فعلی هنوز قدرت خرید مردم با توجه به رشد تورم ترمیم نشده است؛ بنابر این با توجه به این موضوع من احتمال اینکه وام‌های جدید در افزایش قدرت خرید مسکن اثر‌گذار باشد و تقاضا برای وام‌ها افزایش پیدا کند را کم می‌دانم.

راه‌حل چیست؟

توکلی‌کاشی در پاسخ به این پرسش که راه‌حل افزایش سطح قدرت خرید مسکن چیست، گفت: این موضوع به کل اقتصاد بازمی‌گردد. بحث اصلی تورم است و برای حل مشکل باید ریشه ماجرا یعنی تورم درمان شود. تا زمانی که تورم درمان نشود، افزایش سقف وام مسکن هم کمک خاصی نمی‌کند.

او با ذکر مثالی توضیح داد: افزایش سقف وام مسکن مانند تزریق خون به بیماری است که در حال خونریزی است. به جای تزریق مداوم خون باید جلوی خونریزی گرفته شود. او افزود: در طول سال‌های گذشته سقف وام مسکن به‌طور مداوم افزایش یافته است و از ۲۰میلیون در سال۱۳۹۰ هم‌اکنون به ۴۰۰میلیون تومان رسیده است و با توجه به روند تورم و رشد قیمت‌ها پیش‌بینی می‌شود که سقف وام تسهیلات در سال‌های آینده به ارقام چندمیلیارد تومان هم برسد، اما این افزایش سقف تسهیلات، راهگشای مشکل مسکن قشر متوسط نخواهد بود.

این کارشناس بازارهای مالی درباره ابزار‌های مواجهه با تورم گفت: در بسیاری از کشور‌هایی که تورم را کنترل کرده‌اند، ابزار‌هایی برای مصونیت از تورم در اختیار مردم قرار گرفته است. مرور تجربه اروگوئه در زمینه مبارزه با تورم بسیار راهگشا خواهد بود. این کشور با یک برنامه مدون و با استفاده از ابزارهای مالی توانست تورم خود را از سطوح بالای ۵۰درصد به کمتر از ۵درصد برساند، اما در ایران چنین ابزارهایی تعریف نشده به همین دلیل مردم برای اینکه از تورم مصون بمانند به سمت بازار‌هایی مانند طلا و ارز و مسکن هجوم می‌برند.

او با بیان اینکه بخشی از افزایش قیمت در بازار مسکن ناشی از تقاضای افرادی است که دنبال مصون کردن خودشان از تورم هستند، ادامه داد: اگر ما بتوانیم مسئله تورم را حل کنیم، مسکن از گزینه سرمایه‌گذاری خارج شده و به‌دنبال آن رشد افسارگسیخته آن متوقف خواهد شد و به‌دنبال آن راه‌هایی همچون افزایش سقف تسهیلات مؤثرتر عمل خواهند کرد.

او تأکید کرد: حقیقت این است که در ۳۰سال گذشته، رشد قیمت مسکن بسیار بیشتر از نرخ تورم بوده و علت اصلی آن نیز افزایش شدید قیمت زمین در مناطق شهری بوده است. سهم زمین که زمانی کمتر از ۱۰درصد در قیمت املاک مؤثر بود، هم‌اکنون به بیش از ۵۰درصد رسیده است. علاوه بر این، سهم خانه‌های استیجاری در شهر تهران از ۲۰درصد در سال۱۳۵۸ به بیش از ۵۰درصد در سال۱۳۹۹ رسیده است. این موارد به‌خوبی نشان می‌دهد که ملک از ریل خود خارج و به ابزار سرمایه‌گذاری تبدیل شده است.

توکلی‌کاشی با بیان اینکه صرف‌نظر از تورم در بسیاری از کشورها دولت‌ها با ساخت مسکن جدید تلاش می‌کنند جلوی سفته‌بازی را در بازار مسکن بگیرند و خود به‌عنوان عرضه‌کننده عمده مسکن اقدام کنند، ادامه داد: در بسیاری از کشور‌ها دولت‌ها مسکن جدید می‌سازند و املاک جدید را با اقساط بلندمدت و در حد توان مردم، در اختیار ایشان قرار می‌دهند. برای حل اصولی مشکل مسکن، باید ریشه اصلی بیماری اقتصاد ایران، یعنی تورم را درمان کرد./منبع: همشهری

منبع: فردا

کلیدواژه: وام مسکن ارزش خانه مبلغ اقساط وام تقاضای اوراق تسهیلات مسکن قیمت اوراق تسهیلات مسکن افزایش سقف وام مسکن افزایش سقف تسهیلات افزایش یافته تسهیلات مسکن قیمت این اوراق کارشناس بازار پرداخت اقساط وام مسکن نشان می دهد توکلی کاشی بازار مسکن قدرت خرید قیمت مسکن خرید مسکن قشر متوسط نرخ بهره هم اکنون رشد قیمت وام ها آن نیز

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.fardanews.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فردا» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۳۱۵۲۲۶۱ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

چیزی فراتر از یک جنگ در جاده‌ های ایران در حال وقوع است

تین نیوز

نماینده ادوار مجلس شورای اسلامی معتقد است هر سال چیزی بیش از یک جنگ تمام عیار در جاده های ایران کشته می گیرد.

 

به گزارش تین نیوز به نقل از خبرآنلاین،  مهرداد لاهوتی، منتخب مجلس دوازدهم و نماینده ادوار مجلس شورای اسلامی مساله مهم تصادفات جاده ای را مورد اشاره قرار داد و با تاکید بر اینکه دولت وظایف مهمی را در این حوزه عهده دار است، گفت: بررسی ها نشان می دهد به طور متوسط در ایران سالانه بیست هزار نفر در تصادفات جاده ای جان خود را از دست می دهند. این در حالی است که در هشت سال جنگ تحمیلی عراق علیه ایران سالانه پانزده هزار نفر به درجه شهادت نائل می شدند.

وی گفت: به این ترتیب هر ساله چیزی بالاتر از جنگ در جاده های ایران در حال وقوع است و بخشی از این مساله به بالا بودن سهم حمل و نقل جاده ای در ایران بازمی گردد. حال آنکه لازم است در کنار افزایش کیفیت خودروها و بهبود وضعیت جاده ها، این نکته نیز در نظر گرفته شود که سایر شیوه های حمل و نقل در ایران توسعه یابد.

هم دلیل درد معلوم است، هم درمان آن

مهرداد لاهوتی در این گفتگو با سئوالات مهمی پاسخ داد. یکی از مهمترین محورهای این گفتگو به مساله تورم و شیوه های مهار آن بازمی گشت. رییس جمهوری مستقر شعارهای بزرگی را برای مهار تورم در جریان انتخابات ریاست جمهوری مطرح کرد اما مساله اینجاست که در آغاز سومین سال فعالیت دولت نرخ تورم همچنان در کانال چهل درصدی قرار دارد.

لاهوتی در جواب این سئوال که چرا دولت در مهار نرخ تورم موفق نشد؟ مساله را از جنبه تاریخی مورد بررسی قرار داد و گفت: به جای این که بگوییم چرا دولت موفق نشد، بیاییم و بررسی کنیم چرا دولت روحانی موفق به مهار تورم و تک رقمی کردن آن شد.

وی گفت: کافی است نگاهی به روند چند سال گذشته بیندازید تا ببینید چطور وقتی برجام به امضا رسید و وضعیت سیاسی ما در جهان بهبود یافت، نرخ تورم تک رقمی شد. وقتی این اتفاق افتاده، روشن است که دلیل این درد مزمن در اقتصاد ایران چیست.

او در تکمیل این نکته افزود: البته این مهم لازم است در کنار اصلاح ساختار اقتصاد ایران رخ دهد. به عبارت دیگر دولت باید به این نتیجه برسد که پایش را از اقتصاد بیرون بکشد. در عین حال این ضرورت هست که مناسبات اقتصادی در عرصه بین الملل بهبود یابد.

نگاه برخی عجیب است

وی گفت: به محض اینکه ما حرف از بهبود وضعیت مناسبات اقتصادی می زنیم برخی سر و صدا می کنند که ارزش ها چه می شود؟ اتفاقا با حفظ ارزش های حاکم بر انقلاب می شود مناسبات اقتصادی را بهبود داد. مطمئن باشید اگر چنین اتفاقی رخ دهد تورمی که در محدوده چهل تا پنجاه درصد است در کوتاه ترین زمان ممکن تک رقمی خواهد شد.

وی گفت: تلخ است اما بخش مهمی از اقتصاد ما به معادلات سیاسی گره خورده است و در این راستا رشد تورم همه بنیان های اقتصاد را در معرض خطر قرار داده است.

ارز گران می شود؟

لاهوتی در جواب سئوالی در خصوص پیش بینی آینده نرخ ارز گفت: ممکن است تورم چهل درصد افزایش یابد اما نرخ ارز دو درصد بالا برود؟ طبیعی است که نرخ ارز نیز در تطابقی دقیق با نرخ تورم رشد خواهد کرد و غیر از این مشکلات اقتصادی افزون تری را شاهد خواهیم بود.

او با تاکید بر اینکه آنچه اقتصاد ایران را آزاد می دهد اتفاقا رشد قیمت ارز نیست، بلکه نوسانات ارزی است، ادامه داد: عوامل تاثیرگذار بر مساله ارز به شدت افزایش یافته است. نرخ ارز با هر اتفاق سیاسی دستخوش تغییر می شود و همین مساله پیش بینی پذیر بودن اقتصاد را زیر علامت سئوال سنگینی قرار داده است.

وی گفت: در شرایط فعلی برآوردها نشان می دهد ایران سالانه حدود صد میلیارد دلار مصارف ارزی دارد، شاید فردا با رونق اقتصادی، این رقم دستخوش افزایش شود، اما در حال حاضر مصرف در همین محدوده است.

وی گفت: طبیعی است اگر قادر به تامین این نیاز باشیم، قیمت ارز دستخوش افزایش بیش از تورم نخواهد شد اما اگر نتوانیم این رقم را تامین کنیم، رشد قیمت ارز اتفاق خواهد افتاد.د

دولت علاقمند به افزایش نرخ ارز است؟

وی در بخش دیگری از سخنانش تاکید کرد: در این میان دولت بدش نمی آید نرخ ارز افزایش یابد. همواره دو منبع مهم تامین درآمدهای دولت ارز و مالیات بوده است. هر چند می گویند ما از افزایش نرخ ارز منتفع نمی شویم، اما سئوال من از وزیر اقتصاد این است که آیا دولت ارز خودش را به نرخ تسعیر بودجه در بازار آزاد می فروشد؟ به نرخ تسعیر بودجه به واردکننده می دهد؟ طبیعی است که هر قدر قیمت ارز بالاتر برود، دولت پول بیشتری به دست می اورد تا بتواند کسری بودجه خود را پوشش دهد.

او ادامه داد: در این راستا مثالی می زنم تا موضوع شفاف تر شود. دولت نفت صادر می کند و ارز نفتی خود را برای واردات به فلان واردکننده می دهد طبیعی است این نرخ بالاتر از نرخ تسعیر ارز است و با نرخ نیمایی و ... ارز تحویل واردکننده می شود تا وی پرداخت را انجام دهد، همین مثال ساده روشن می کند که افزایش نرخ ارز برای دولت چقدر اهمیت دارد.

بازگشت به سیاست هایی که قرار بود برچیده شود

وی به اجرای سیاست تثبیت برای واردات پنج قلم کالای اساسی اشاره کرد و گفت: مثلا در زمان دولت آقای روحانی شاهد بودیم که با هدف پیشگیری از افزایش شدید قیمت نرخ 4200 تومان برای ارز تعیین شد، حالا چنان حرف می زدند که انگار نرخ ارز در بازار ازاد پنجاه هزار تومان است و دولت قیمت 4200 را تعیین کرده ، این در حالی است که قیمت ارز در بازرا آزاد شش هزار تومان بود و دولت این نرخ 4200 را تعیین کرد.

او گفت: حالا مگر دولت سیزدهم مدعی نبود حذف این نرخ ورم زا نیست؟ چرا امروز درباره این برآورد اشتباه توضیح نمی دهد و نمی گوید راه را درست نرفته است.

لاهوتی تاکید کرد:نکته اینجاست که دولت مجبور شد بار دیگر نرخ 28 هزار و پانصد تومان را برای واردات کالاهای اساسی تعیین کند.

آخرین اخبار حمل و نقل را در پربیننده ترین شبکه خبری این حوزه بخوانید