Web Analytics Made Easy - Statcounter
به نقل از «فرارو»
2022-09-25@06:04:44 GMT

هزینه سربار وام مسکن

تاریخ انتشار: ۱۹ مرداد ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۵۷۰۹۲۳۷

هزینه سربار وام مسکن

سند دیگری از وارونگی سیاستی در بخش مسکن آشکار شد. خانه‌اولی‌ها در اغلب کشورها در گروه اول مشمول «بیشترین حمایت اعتباری» قرار دارند، اما در بازار مسکن ایران، این گروه به جای پشتیبانی موثر بانکی، مشمول «هزینه سربار وام مسکن» شده است. بررسی‌ها درباره «ریز هزینه‌هایی که زوج فاقد مسکن برای دریافت وام خرید پرداخت می‌کند» حاکی است، با احتساب سطح فعلی قیمت اوراق،۳۰درصد از مبلغ وام صرف سه فاکتور هزینه‌ای می‌شود که برای وام ۴۸۰میلیونی بالای ۱۴۰میلیون تومان است.

بیشتر بخوانید: اخبار روز خبربان

این وضعیت به معنای «پرداخت عوارض برای صاحب‌خانه شدن» است.

تازه‌‌ترین بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت خانه‌‌اولی‌‌ها و تقاضای مصرفی نیازمند استفاده از وام برای خرید مسکن نشان می‌‌دهد، هم‌‌اکنون حول و حوش 30درصد از ارزش کل وامی که زوجین برای خرید مسکن به آن دسترسی دارند، صرف هزینه‌های دریافت این وام می‌‌شود و عملا و در بهترین حالت تنها 70درصد از رقم کل وام برای خرید مسکن باقی می‌‌ماند. این در حالی است که 100درصد این هزینه‌ها قبل از دریافت وام از متقاضی دریافت می‌‌شود؛ متقاضی‌‌ای که اگر منابع مالی کافی برای خرید مسکن در اختیار داشت، نیازی به دریافت وام و استفاده از تسهیلات بانکی نداشت. اما عملا این متقاضی که تشکیل‌‌دهنده مصرفی‌‌ترین گروه تقاضای حاضر در بازار ملک است، قبل از دریافت وام و دسترسی به آن باید ارقام قابل‌توجه و سنگینی را پرداخت کند.

این ارقام را بیش از آنکه بتوان به‌عنوان هزینه دریافت تسهیلات بانکی نامید در واقع در حکم عوارض خرید خانه اول برای مصرفی‌‌ترین شکل تقاضای مسکن است. درحالی‌که تقاضای سرمایه‌‌ای و سفته‌‌بازی به‌دلیل بی‌‌نیازی از وام مسکن برای خرید خانه، عملا با هزینه صفر، اقدام به خرید مسکن می‌‌کند.

هزینه خرید خانه با وام

مصرفی‌‌ترین شکل تقاضای مسکن در شهرها یعنی خانه‌‌اولی‌‌ها و دسته‌‌ای دیگر از تقاضای مصرفی اما غیر خانه‌‌اولی خرید آپارتمان در حالی به وام بانکی برای پوشش بخشی از هزینه‌های خرید واحد مسکونی مورد نظر خود نیاز دارند که پروسه خرید مسکن از سوی این متقاضیان با نوعی دوگانگی همراه شده است.

درحالی‌که این گروه از متقاضیان، حقیقی‌‌ترین ومصرفی‌‌ترین تقاضای مسکن را تشکیل می‌‌دهند و به‌دلیل عدم قدرت خرید کافی برای صاحبخانه شدن به حمایت‌‌ها و تسهیلات ویژه نیاز دارند؛ اما عملا، سیستم حمایتی در نظر گرفته‌شده برای آنها در قالب پرداخت وام بانکی، از همان ابتدا حدود 30درصد از تسهیلات خرید مسکن را می‌‌بلعد. این هزینه شامل خرید اوراق برای دریافت وام و همچنین هزینه‌های صدور سند رهنی برای قرار گرفتن واحد خریداری‌شده در رهن بانکی است که متقاضی اقدام به دریافت وام خرید مسکن از آن کرده است. در این میان برخی از هزینه‌های کمتر شامل چند مورد کارمزد بانکی در هر مرحله از انجام فرآیندهای دریافت وام نیز وجود دارد که متقاضی برای دسترسی به وام باید آنها را نیز پرداخت کند.

قیمت اوراق در قله تاریخی

بررسی‌‌ها از ثبت قله تاریخی قیمت اوراق در تیرماه به لحاظ متوسط قیمت ماهانه هر فقره اوراق 500هزار تومانی وام مسکن خبر می‌‌دهد. میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در اولین ماه از تابستان1401، از قله تاریخی عبور کرد. متوسط قیمت هر فقره اوراق در این ماه به مرز 137هزار تومان رسید. پیش از این قله تاریخی ماهانه قیمت اوراق مربوط به اسفند1400 با متوسط قیمت 136هزار تومان به ازای هر فقره اوراق 500هزار تومانی بود. متوسط قیمت هر فقره اوراق 500هزار تومانی وام مسکن در سال گذشته-سال 1400- معادل 78هزار تومان بود. در چهار ماه اول امسال این میزان به 116هزار تومان رسید. متوسط قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن تیرماه امسال به بالاترین سطح به لحاظ تحولات ماهانه قیمت اوراق رسید و قله 137هزار تومانی را تجربه کرد. این در حالی است که برآوردها نشان می‌‌دهد میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در 15روز اول مردادماه امسال در سطح 135هزار و 500تومانی قرار گرفت.

با محاسبه سطح حول وحوش قیمت 130هزار تومانی اوراق وام مسکن، هم‌‌اکنون حدود 30درصد از مبلغ 480میلیون تومان وام خرید مسکن زوجین در تهران برای خرید اوراق هزینه می‌‌شود.

هم‌‌اکنون زوجین متقاضی خرید مسکن در شهر تهران می‌‌توانند 480میلیون تومان وام بانکی دریافت کنند. این در حالی است که برای دریافت این وام به ازای هر یک میلیون تومان، دو فقره اوراق باید خریداری شود.

هم‌‌اکنون برای دریافت وام 480میلیون تومانی خرید مسکن در شهر تهران زوجین باید معادل 960فقره اوراق به ارزش هر فقره حول و حوش130هزار تومان خریداری کنند. در واقع هزینه خرید اوراق برای متقاضیان این وام معادل 125میلیون تومان است که 26درصد از رقم کل وام محسوب می‌‌شود. این در حالی است که علاوه بر هزینه خرید اوراق که در همان زمان ابتدای درخواست متقاضی برای دریافت وام باید تامین و پرداخت شود، در پروسه دریافت وام، مبالغی نیز تحت عنوان کارمزد از متقاضیان دریافت می‌‌شود.

اما هزینه دریافت وام برای متقاضیان خرید مسکن تنها به هزینه خرید اوراق محدود نمی‌‌شود. متقاضیان در زمان دریافت وام که روز انتقال سند رسمی از فروشنده به نام آنهاست نیز هزینه سنگینی را بابت صدور سند رهنی پرداخت می‌‌کنند. سند رسمی، سند غیر از سند اصلی مالکیت است که برای فرد خریدار صادر می‌‌شود. این سند در واقع برای ارائه به بانک وام‌دهنده صادر می‌‌شود و تا زمان تسویه حساب و بازپرداخت کامل وام از سوی متقاضی، نزد بانک باقی می‌‌ماند. به این سند «سند رهنی» گفته می‌‌شود و هزینه‌‌ای را که بابت صدور این سند از متقاضی دریافت می‌‌شود، هزینه ترهین می‌‌گویند.

برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» با استناد به فرمولی که بر مبنای آن سند رهنی صادر می‌‌شود نشان می‌دهد هم‌‌اکنون هزینه صدور سند رهنی برای زوجین وام‌گیرنده در شهر تهران (زوجینی که وام 480 میلیون تومانی دریافت می‌‌کنند) معادل 14میلیون و 340هزار تومان است. این در حالی است که هزینه صدور سند رسمی (سند اصلی و غیررهنی که برای خریدار صادر می‌‌شود)، برای یک واحد مسکونی معمولی و متعارف در شهر تهران با مساحت 70مترمربع، از قرار قیمت هر مترمربع 41میلیون تومان (معادل متوسط قیمت مسکن در تهران) و ارزش کل حول و حوش 3میلیارد تومان رقمی حدود 3میلیون تومان است. مشاهده می‌‌شود که هزینه صدور سند رهنی به مراتب و با اختلاف چند برابری بیشتر از هزینه صدور سند اصلی مالکیت فرد خریدار و وام گیرنده است.

علت این موضوع آن است که هزینه انتقال سند اصلی یا سند مالکیت که برای همه افراد در زمان انتقال مالکیت رسمی صادر می‌‌شود بر مبنای قیمت منطقه‌‌ای مسکن محاسبه می‌‌شود؛ قیمت منطقه‌‌ای حدود دو تا سه درصد قیمت روز واحدهای مسکونی است.

اما هزینه سند رهنی برمبنای مجموع رقم اصلی وام به علاوه سود آن، محاسبه می‌‌شود. اصل وسود وام 480میلیون تومانی برای متقاضیان و وام‌‌گیرنده‌ها رقمی حول و حوش یک‌میلیارد و 250میلیون تومان می‌‌شود که هزینه سند رهنی براساس آن محاسبه و از فرد وام‌گیرنده اخذ می‌‌شود. این هزینه هم‌‌اکنون حول و حوش 14 میلیون تومان است. مجموع هزینه‌های دریافتی از فرد متقاضی وام‌‌گیرنده، یعنی هزینه 125میلیون تومانی خرید اوراق به‌علاوه هزینه 14میلیون تومانی تنظیم و صدور سند رهنی و هزینه 3میلیون تومانی صدور سند مالکیت به نام خریدار، معادل حدود 30درصد از مبلغ کل وام را شامل می‌‌شود و رقمی حول و حوش 142میلیون تومان می‌‌شود. این در حالی است که در این برآورد هزینه‌‌ای، هزینه‌های مربوط به پورسانت واسطه‌های ملکی که در ابتدای کار و در زمان تنظیم مبایعه‌‌نامه (زمان توافق فروشنده و خریدار و پس از پرداخت اولین مرحله از بهای آپارتمان)، از طرفین دریافت می‌‌شود، لحاظ نشده است و تنها هزینه‌های دریافت وام مسکن و هزینه انتقال سند رهنی و سند مالکیت محاسبه شده است. از سوی دیگر هزینه‌های دریافت وام مسکن، به‌ویژه هزینه سنگین صدور سند رهنی هزینه‌‌ای است که عمده وام‌‌گیرنده‌ها از آن اطلاع ندارند؛ اما از هزینه مربوط به پورسانت یا حق کمیسیون واسطه‌ها مطلع هستند.

غافلگیری وام‌‌گیرنده‌ها

بررسی‌‌ها نشان می‌‌دهد تعداد قابل توجهی از متقاضیان دریافت وام که بخش عمده آنها برای اولین بار برای خرید مسکن وارد بازار شده، خانه اولی و متقاضی دریافت وام هستند در پروسه دریافت وام دست‌‌کم با دو مرحله غافلگیری همراه می‌‌شوند.

مرحله اول غافلگیری آنها در مواجهه با هزینه خرید اوراق است که هم‌‌اکنون هزینه‌‌ای بسیار سنگین است. مرحله دوم نیز غافلگیری آنها در مواجهه با هزینه پیش‌‌بینی‌نشده برای صدور سند رهنی در آخرین مرحله خرید مسکن یعنی در زمان انتقال رسمی مالکیت از فروشنده به خریدار است. بسیاری از افرادی که برای خرید خانه نیاز به دریافت وام دارند از هزینه اوراق اطلاع ندارند و حتی برخی از آنها نمی‌‌دانند که برای دریافت وام باید اوراق بخرند و بعد از خرید خانه و مراجعه به بانک برای ارائه درخواست وام است که با ضرورت خرید اوراق و پرداخت هزینه سنگین برای آن روبه‌رو می‌‌شوند. در سال‌های قبل که متوسط قیمت اوراق در کانال‌‌های معقول 60 تا 70هزار تومانی قرار داشت، این غافلگیری کم اهمیت‌‌تر بود؛ اما هم‌‌اکنون و با عبور قیمت هر فقره اوراق از مرز 130هزار تومان به‌دلیل آنکه هزینه خرید اوراق بسیار زیاد است، این غافلگیری شدیدتر و شوک‌‌آورتر شده است.

به‌ویژه اینکه، مطابق با روال قانونی و رویه بانکی، این هزینه قبل از واریز وام و در همان ابتدای تشکیل پرونده وام از فرد متقاضی دریافت می‌‌شود. اما غافلگیری دوم که به منزله ضربه نهایی به وام‌گیرنده تلقی می‌‌شود، هزینه صدور سند رهنی است. بخش زیادی از وام گیرنده‌ها تا قبل از روز انتقال سند، از ضرورت و پروسه صدور سند رهنی اطلاع ندارند و تصور می‌‌کنند تنها قرار است هزینه صدور سند مالکیت (هزینه حدود 3میلیون تومانی برای واحد معمولی 70میلیون تومانی که در بالا به آن اشاره شد) را پرداخت کنند. اما در همان روز و در فرآیند انتقال مالکیت، با هزینه سنگین صدور سند رهنی مواجه می‌‌شوند. در روز انتقال مالکیت رسمی از فروشنده به خریدار، نماینده بانک وام‌دهنده چک حاوی مبلغ وام را که به نام فروشنده صادر شده است به فروشنده ارائه می‌‌کند. در مقابل سندی با عنوان سند رهنی تنظیم شده و تا زمان بازپرداخت کامل وام و تسویه حساب وام‌گیرنده با بانک، نزد بانک به‌عنوان وثیقه باقی می‌‌ماند.

این در حالی است که مبلغ 80میلیون تومان از وام 480میلیون تومانی که در واقع وام جعاله مسکن است که همزمان با وام خرید 200میلیون تومانی به زوجین پرداخت می‌‌شود، معمولا یک روز کاری بعد از انتقال سند و پرداخت وام خرید به حساب فرد خریدار واریز می‌‌شود. برخی از خریداران از این موضوع نیز اطلاع ندارند و در روز انتقال سند متوجه این موضوع شده و غافلگیر می‌‌شوند. به نظر می‌رسد در این زمینه اطلاع‌رسانی‌‌های کافی صورت نگرفته و منجر شده است برخی از خریداران در روز انتقال سند با مشکل مواجه شوند.

قدرت خرید واقعی وام مسکن

محاسبات شان می‌‌دهد پس از کسر هزینه‌های مربوط به دریافت وام و همچنین هزینه انتقال مالکیت به‌صورت رسمی، مبلغی حول وحوش 338میلیون تومان از وام 480میلیون تومانی برای زوجین وام‌گیرنده باقی می‌‌ماند. این وام با محاسبه سطح متوسط قیمت مسکن در شهر تهران تنها معادل حدود 8مترمربع از بهای خرید مسکن در پایتخت را پوشش می‌‌دهد. این میزان در شهرهای بزرگ به‌طور متوسط معادل 19مترمربع است که اگرچه از شهر تهران قدرت پوشش بیشتری دارد، اما این رقم نیز مانند سطح پوشش‌‌دهی وام مسکن پایتخت نسبت به هزینه خرید آپارتمان، ناکافی است.

این در حالی است که هزینه دریافت وام مسکن حول وحوش 5درصد از بهای خرید یک واحد مسکونی معمولی در شهر تهران را به خود اختصاص می‌‌دهد. با اضافه شدن هزینه‌های واسطه‌‌گری و... این میزان به حدود 6 درصد افزایش می‌‌یابد.

این موضوع نوعی وارونگی در سیاستگذاری‌‌های مسکن را نشان می‌‌دهد. در شرایطی که خانه‌‌اولی‌‌ها به‌عنوان مصرفی‌‌ترین شکل تقاضای مسکن نیازمند به حمایت و کاهش هزینه‌ها برای دریافت وام برای خانه‌‌دار شدن هستند، اما عملا در پروسه خرید مسکن هزینه‌‌ای به مراتب بالاتر از سایر متقاضیان وسرمایه‌‌گذاران ملکی پرداخت می‌‌کنند.

این در حالی است که در نبود اهرم‌‌های مالیاتی موثر برای مقابله با سفته‌‌بازی و سوداگری ملکی، ملاکی و احتکار و معاملات مکرر برای خریداران غیرمصرفی که نیازی به دریافت وام برای خرید خانه ندارند، فاقد هزینه است. درحالی‌که در صورت دریافت مالیات از این معامله‌‌گران ملکی که نقش مهمی در بروز و تشدید نوسانات و التهابات قیمت در بازار مسکن دارند، می‌‌توان هزینه‌های خرید مسکن از جمله هزینه دریافت وام به نفع خانه‌‌اولی‌‌ها را کاهش داد و از منابع مالیاتی برای گسترش چتر حمایتی خانه‌‌اولی‌‌ها وتقاضای مصرفی دسته‌‌اول استفاده کرد.

صرافی ارز دیجیتال

منبع: فرارو

کلیدواژه: وام مسکن خانه اولی ها وام 480میلیون تومانی هزینه های دریافت هزینه خرید اوراق برای دریافت وام هزینه صدور سند روز انتقال سند برای خرید مسکن انتقال مالکیت متقاضی دریافت دریافت وام اطلاع ندارند هزینه دریافت دریافت وام خرید مسکن شهر تهران هزینه سنگین تقاضای مسکن مسکن در شهر متوسط قیمت قیمت اوراق وام گیرنده قله تاریخی سند مالکیت خرید خانه اوراق وام گیرنده ها حول و حوش وام مسکن وام خرید سند اصلی هزینه ها کل وام

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت fararu.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فرارو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۵۷۰۹۲۳۷ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۰۰۲۲۱۰۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

مشکلات عرضه مسکن در بورس کالا حل می شود؟

با عرضه مسکن در بورس کالا، قیمت کشف شده زیر قیمت‌های معاملاتی بازار خواهد بود. عرضه املاک مازاد دولتی و نهاد‌هایی همچون شهرداری‌ها و بانک‌ها در بورس کالا به دلیل ایجاد شفافیت کامل و امکان دسترسی برابر برای همگان از بروز فساد‌های احتمالی در چرخه سنتی فروش املاک جلوگیری می‌کند و یک رویه‌ای قانونمند را جایگزین مزایده‌های فعلی می‌کند.

عرضه املاک در بورس کالای ایران عمر یک‌ساله خود را به پایان رسانده و عملکرد موفق بورس کالا در زمینه فروش املاک وزارت راه و شهرسازی، وزارت دفاع و بانک‌ها باعث شده مشتریان جدیدی برای حضور در این بازار به صف شوند.

امکان رصد و نظارت کامل در معاملات بورس کالا

در مقوله عرضه املاک در بورس کالا در ابتدا سیاست‌گذاران به عنوان ناظر حضور دارند و همچنین، طرف خریدار و قیمتی که پیشنهاد و در نهایت معامله می‌شود، مشخص خواهد بود. به این ترتیب با توجه به نظارت‌هایی که وجود دارد، شائبه‌هایی که تا پیش از این وجود داشت از میان می‌رود.

عظیمی کارشناس حوزه بورس کالا در خصوص علت عرضه نشدن املاک بانک‌ها در بورس کالا، اظهار کرد: هم اکنون واگذاری املاک بانک‌ها از سوی سیستم شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها (فام) انجام می‌شود که تمامی کار‌ها از جمله کارشناسی املاک از سوی کارشناسان رسمی دادگستری، برگزاری مزایده تا انتقال سند به خریدار توسط این شرکت انجام می‌شود.

این کارشناس حوزه بورس کالا افزود: طبق ماده ۹ قانون برنامه پنج‌ساله ششم توسعه، تمام دستگاه‌های مشمول قانون، از جمله بانک‌های دولتی مکلف به رعایت قانون برگزاری مناقصات و انجام معاملات خود از طریق سامانه الکترونیکی تدارک دولت هستند که این سامانه و سامانه فام، عملا رقیب بورس‌کالا برای عرضه املاک دولتی محسوب می‌شوند.

عظیمی در پاسخ به این پرسش که آیا عرضه در بورس کالا می‌تواند منجر به کاهش قیمت مسکن شود؟ ادامه داد: تجربه معاملات بورس کالا در حوزه خودرو می‌تواند درخصوص پاسخ به این سوال کمک کند. تقریبا در مورد تمام مواردی که خودرو در بورس کالا عرضه شده است، قیمت کشف شده، بین قیمت پایه اعلامی و قیمت بازار آزاد بوده است. یعنی در خصوص املاک نیز احتمالا قیمتی که کشف خواهد شد، زیر قیمت‌های معاملاتی بازار خواهد بود و این به معنای کمک بورس کالا به کاهش قیمت هاست.

این کارشناس حوزه بورس کالا در خصوص اینکه با عرضه املاک در بورس کالا چه مشکلاتی رفع می‌شود؟ افزود: در معاملاتی که تاکنون خارج از بورس انجام می‌شد به‌ویژه در معاملات املاک دولتی، مزایده‌ها به‌صورت پاکت صورت می‌گرفت بنابراین شرکت‌کنندگان معامله همواره بابت سالم ماندن معامله و دور ماندن از مداخله افراد برگزارکننده نگران بودند. وقتی مکانیسم دستی و سنتی باشد؛ احتمال بروز هر اتفاقی در هر مرحله از کار وجود دارد و این نگرانی همواره برای طرف‌های معامله وجود خواهد داشت، اما در مورد عرضه‌های بورس این نگرانی‌ها موضوعیتی ندارد و عرضه در یک فضای کاملا شفاف شکل می‌گیرد.

سیر تا پیاز فروش متری مسکن در بورس کالا

با توجه به اینکه مدیرعامل شرکت بورس کالای ایران در مجمع سالانه این شرکت خبر از اتمام مراحل راه اندازی معاملات اوراق سلف مسکن در بورس کالا داده بود، مهدی مساحی، سرپرست مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران عملکرد این بازار و نحوه کارکرد آن را تشریح کرده است.


مقررات و دستورالعمل مربوط به این ابزار هم اکنون تدوین و تاییدیه‌های اولیه نیز از سازمان بورس و اوراق بهادار گرفته شده است. با توجه به اینکه بستر نرم افزاری این نوع معاملات در حال حاضر در بورس کالای ایران فراهم است، به محض اینکه هیات مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار دستورالعمل مربوطه را مصوب نماید، امکان عرضه اولین اوراق در این بازار فراهم خواهد بود.

این همان طرح عرضه متری مسکن در بورس کالا است؟

بورس کالای ایران با توجه به اهمیت خرید مسکن برای خانوار‌ها و همچنین با توجه به افزایش شدید قیمت مسکن به ویژه در سال‌های اخیر به منظور حفظ قدرت خرید خانوار‌ها و نیاز به ایجاد امکان خرید تدریجی یک مسکن کامل در پاسخ به این نیاز، دو راهکار اصلی را پیش پای سیاست گذاران قرار داد تا سرمایه گذاران بتوانند به شکل متری و با سرمایه اندک در مسکن سرمایه گذاری کنند. اولین راهکار که مقدمات آن تا حدود زیادی فراهم بوده و در مرحله نهایی شدن است، اوراق سلف استاندارد مسکن است که این مسیر در کنار ایجاد امکان تامین مالی سازنده از سرمایه‌های خرد، همزمان امکان خرید متری واحد‌های ساختمانی را بیش از ساخت برای سرمایه گذاران فراهم می‌کند. دومین راهکار نیز که از سال گذشته پیگیری‌های زیادی شده و در آینده نزدیک قابل ارائه به عموم جامعه است، صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات است که از طریق آن امکان خرید متری ساختمان‌های آماده و در حال بهره برداری مسکونی، اداری و تجاری فراهم می‌شود. این صندوق‌ها سرمایه مورد نیاز جهت خرید انواع املاک را از سرمایه گذاران جمع آوری کرده و سرمایه گذاران از افزایش قیمت یا اجاره بهای پرداختی ساختمان‌های خریداری شده منتفع خواهند شد و بدین وسیله سرمایه آن‌ها هماهنگ با قیمت مسکن رشد خواهد کرد.

آیا ابزار جدیدی برای بازار سلف مسکن در نظر گرفته اید؟

برای راه اندازی معاملات سلف مسکن از همان ابزار سلف استاندارد استفاده شده است که پیش از این مورد استقبال بسیاری از فعالان بازار‌های کالایی بوده است. ابزار سلف استاندارد با توجه به اینکه امکان انجام معاملات ثانویه را دارد می‌تواند برای قرارداد‌های سلف بلند مدت نیز مورد استفاده قرار بگیرد. البته با توجه به ماهیت متفاوت مسکن نسبت به کالا‌هایی که تاکنون به عنوان دارایی پایه این ابزار قرار گرفتند، بورس کالای ایران با همکاری دیگر ارکان بازار سرمایه اقدام به تدوین مقررات خاصی در این حوزه کرده که به عنوان یک فصل جدید به دستورالعمل قبلی معاملات سلف استاندارد افزوده شده است، در این مقررات جزییات مربوط به فرایند تسویه و تحویل که در بخش مسکن اهمیت ویژه‌ای دارد و متفاوت از سایر کالا‌ها است به دقت مدون شده است.

در خصوص کلیات طرح می‌فرمایید که قرار است مسکن به چه صورت عرضه شود و نحوه عملکرد این بازار به چه صورت خواهد بود؟

به منظور انتشار اورق سلف مسکن، شخص حقیقی یا حقوقی سازنده مسکن که سابقه فعالیت قابل اتکایی نیز در این حوزه دارد پس از اخذ مجوز‌های اولیه ساخت و احراز صلاحیت، در زمان دلخواهی پیش از اتمام ساخت، بخشی از واحد‌های ساختمانی را که می‌خواهد از این مسیر به فروش برسانند انتخاب کرده و متناسب با ارزش حدودی واحد‌های منتخب، تضامینی نزد شرکت سپرده گذاری مرکزی تودیع خواهد کرد. پس از آن با توجه به متراژ کل واحد‌های منتخب، تعداد اوراق قابل انتشار تعیین شده و پیش از عرضه اولیه اوراق سلف استاندارد مسکن، جزئیات مربوط به مکان، سازه، تاسیسات، تجهیزات و سایر موارد تاثیرگذار در قیمت واحد‌های ساختمانی به طور رسمی و برای اطلاع عموم منتشر خواهد شد. البته طراحی این اوراق به گونه‌ای است که در مرحله عرضه اولیه، مشخصات کلیه اوراق استاندارد و یکسان است و تفاوتی میان اوراق عرضه شده در یک مرحله عرضه نیست. این اوراق معرف یک متر مربع از یک واحد ساختمانی مبنا می‌باشند و برای سایر واحد‌ها و یا طبقات ساختمان بر اساس واحد مبنا ضرایب تعدیل کننده‌ای در نظر گرفته شده است.

متقاضیان پیش خرید واحد‌های ساختمانی می‌توانند با مشارکت در مرحله عرضه اولیه به خرید اوراق بپردازند، البته بدیهی است که افراد می‌توانند تعداد اوراقی کمتر از تعداد اوراق منطبق با یک واحد ساختمانی را نیز خرید کنند و از این نظر امکان خرید متری مسکن برای متقاضیان دارای پس انداز‌های اندک نیز فراهم است. در طی دوره زمانی تا پیش از اتمام ساخت واحد‌ها و آماده تحویل شدن آن‌ها امکان معاملات ثانویه نیز برای این اوراق فراهم است و سرمایه گذاران در صورت لزوم می‌توانند اوراق خود را به دیگران واگذار کنند.

با نزدیک شدن به سر رسید و اعلام انجام پروژه از سوی سازنده مرحله تخصیص و تحویل واحد‌ها آغاز خواهد شد که جزییات زیادی دارد. اجمالا باید گفت در این مرحله افرادی که توانسته اند به اندازه واحد ساختمانی دلخواه خود اوراق خریداری کنند، اقدام به انتخاب واحد مورد نظر نموده و در یک فرایند منصفانه واحد‌ها به آن‌ها تخصیص پیدا خواهد کرد، سایرین که نتوانسته اند حداقل اوراق مورد نیاز جهت خرید واحد ساختمانی را از بازار خریداری کنند یا باید اوراق خود را در بازار ثانویه به فروش برسانند و یا واحد‌های ساختمانی که مشاعا به این دسته افراد تعلق دارد به مزایده گذاشته خواهد شود و هریک به تناسب اوراقی که دارند از وجوه حاصله از تسویه نقدی بهره مند می‌شوند.

فرصت سرمایه گذاری و سودآوری این بازار را چطور ارزیابی می‌کنید؟

بازار اوراق سلف مسکن طبیعتا تابعی از بازار مسکن خواهد بود و نوسانات قیمت این اوراق انتظار می‌رود با افزایش یا کاهش قیمت مسکن در بازار سنتی هماهنگ باشد. البته این امکان وجود دارد که ناشر اوراق برای ایجاد جذابیت اوراق اقدام به تعیین حداقل نرخ سود برای سرمایه گذاران نماید که این امر از طریق اوراق اختیار فروش تبعی در سلف استاندارد امکان پذیر است، اما اینکه در نهایت چه میزان سود نصیب سرمایه گذاران خواهد شد قابل پیش بینی نیست. البته هدف اصلی انتشار این اوراق نیز تلاش برای حفظ سرمایه خانوار‌ها و خانه دار شدن تدریجی اقشار ضعیف‌تر است.

این طرح می‌تواند نوسانات بازار مسکن را کنترل کند؟

اگر به افزایش قیمت مسکن در طول سال‌های گذشته دقت شود، دیده می‌شود که عمده نوسانات موجود در بازار مسکن منطبق با تورم بوده است و کشور ما در بسیاری از سال‌ها دچار بیماری هلندی بوده که عارضه اقتصادی شناخته شده‌ای در کشور‌های بهره‌مند از منابع نفتی است؛ لذا آنچه که می‌تواند بیش از هر چیز به کنترل نوسانات بازار مسکن بیانجامد، کنترل عوامل ایجاد تورم در کشور است. البته ابزار سلف استاندارد مسکن که ابزار تامین مالی سازنده به شمار می‌رود می‌تواند به سمت عرضه کمک نماید و تا حدودی فشار افزایش قیمت‌ها را تعدیل نماید. علاوه بر آن بورس کالای ایران در تلاش است تا با معرفی ابزار‌های مختلف نقش سازنده‌ای داشته باشد و موجب شود جامعه کمترین آسیب را از این نوسانات داشته باشد. ابزار‌های معرفی شده از سوی بورس این قابلیت را ایجاد خواهد کرد که خانوار‌ها بتوانند در افزایش قیمت‌ها همگام با آن‌ها پس انداز خود را تقویت کنند.

به نظرتان استقبال از این بازار به چه میزان خواهد بود؟ چه برنامه‌ای برای تشویق مردم برای روی آوردن به این بازار دارید؟

با وجود اینکه این طرح تقریبا با همان دستورالعمل پیشین نیز قابلیت اجرا داشت، اما با هدف رفع برخی کاستی‌های دستورالعمل که ممکن بود ضعف‌هایی را در آینده در این بازار نمایان سازد، اصلاحات لازم انجام شد؛ لذا در مقررات جدید تقریبا تمامی جوانب بازار دیده شده و شرایط استفاده از این اوراق برای عرضه کننده و خریدار بهبود یافته است. پیش بینی ما بر این است که اوراق طراحی شده برای عمده انبوه سازان بسیار کاربردی باشد و هم اکنون نیز شرکت‌های معظمی اعلام آمادگی کرده اند که به محض مصوب شدن دستورالعمل جدید، در اسرع وقت اوراق سلف مسکن را منتشر کنند. از طرف خریداران نیز با توجه به اینکه بازار مدرن مسکن در کشور ما بسیار نابالغ است و خلا بسیاری در آن دیده می‌شود انتظار می‌رود این اوراق با استقبال چشمگیری روبرو شود. امیدواریم که این اوراق بتواند بخشی از نیاز جامعه در حوزه مسکن را پوشش دهد و خانوار‌ها را یک گام به خانه دار شدن نزدیکتر کند.

دیگر خبرها

  • ثبت بیش از ۳هزار میلیارد تومان درخواست وام در فاز آزمایشی
  • گمانه‌زنی‌ها در مورد هزینه مجوز طرح مسکن ملی اراک خلاف واقع است
  • آخرین قیمت وام مسکن در سراسر کشور |  قیمت اوراق برای مجردها و متأهل‌های تهرانی چقدر تمام می شود؟
  • هزینه اوراق مسکن به زیر ۱۰۰ هزار تومان رسید
  • کاهش هزینه اوراق مسکن به زیر ۱۰۰ هزار تومان
  • هزینه وام مسکن چقدر شد؟
  • بازار اجاره همچنان چشم‌انتظار وعده‌ها!
  • مشکلات عرضه مسکن در بورس کالا حل می شود؟
  • وام مسکن روستایی از کی پرداخت می شود؟
  • مراحل خرید اعتباری از بورس کالا با اوراق گام