سوزنبان جدید بازار مسکن
تاریخ انتشار: ۹ آذر ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۶۵۰۲۱۰۱
انتظارات و رفتار معامله‌گران بازار مسکن طی یک ماه گذشته، عمدتا تحت تاثیر سه بازیگردان بوده که یکی از آنها فاکتور جدید - اثر ناآرامی‌ها- به حساب می‌آید. بازیگر پروزن معاملات مسکن همچنان تقاضای سرمایه‌ای است که فعلا از پارامتر «برجام» عبور کرده است و خود را با دیگر پارامترهای بیرونی اثرگذار تنظیم می‌کند.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد تقاضای کنونی برای خرید ملک به چهار دسته تقسیم شده که هر کدام از آنها به نوعی تحت تاثیر «افزایش چشمگیر نرخ دلار و سکه» از یکسو و «شرایط اجتماعی کنونی» از سوی دیگر است.
با تعلیق بازیگردان موثر در تحولات ملکی دو سال اخیر، سوزنبان جدید بازار مسکن رفتار معامله‌گران در یک‌ماه اخیر را تحت تاثیر قرار داده است.
بررسی‌ها با استناد به نتایج تحقیقات میدانی، اظهارات واسطه‌های ملکی و نظر کارشناسان و صاحب‌نظران حوزه مسکن حکایت از آن دارد که همزمان با تعلیق بازیگردان اصلی تحولات ملکی که دست‌کم طی دو سال گذشته رفتار طیف فعال در معاملات بازار مسکن را هدایت می‌کرد، هم‌اکنون سه فاکتور، بازار مسکن را تحت تاثیر خود قرار داده است. این سه فاکتور جدید که یکی از آنها در نقش سوزنبان جدید، تحولات یک‌ماه گذشته بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده، نتایج خود را در رفتار اخیر متقاضیان مسکن منعکس کرده است. این سه فاکتور، از یک‌ماه گذشته تا زمانی که می‌توان آن را پیش‌بینی کرد، یک اثر دوگانه بر بازار مسکن و رفتار خریداران به‌ویژه خریداران سرمایه‌ای که دست‌کم در دو سال اخیر طیف غالب تقاضای ملکی را به خود اختصاص داده‌اند، به همراه داشته است.
تغییرات مربوط به انتظارات تورمی و ریسک‌های غیراقتصادی در ارتباط با مذاکرات برجام، طی حدود دو سال گذشته و به‌ویژه یک‌سال اخیر که این مذاکرات به فاز تازه‌ای وارد شده بود، نقش کلیدی در رفتارهای معامله‌گران ملکی داشت. اما در یک ماه اخیر، این فاکتور، در تحولات ملکی، به حالت تعلیق درآمده است و سه فاکتور دیگر شامل تورم عمومی، نوسانات بازار ارز و سکه و ناآرامی‌های اخیر، به‌عنوان عوامل اصلی اثرگذار بر رفتار تقاضای ملکی وارد عمل شده‌اند.
در این میان دو فاکتور نوسانات ارزی و رکوردشکنی قیمت سکه و همچنین تورم عمومی، پیش از این در تحولات سال‌های گذشته بازار ملک نیز بر سطح قیمت و رفتار تقاضای ملکی اثر گذاشته و تعیین‌کننده بود. اما فاکتور ناآرامی و اثر آن بر بازار مسکن در یک‌ماه اخیر، عاملی جدید محسوب می‌شود که در نقش سوزنبان ملکی وارد عمل شده و انتقال اثر جهش‌های ارزی و رکوردشکنی‌های بازار سکه به بازار مسکن را با تاخیر مواجه کرده است.
تعلیق بازیگردان قبلیموضوع مذاکرات برجام و ارتباط آن با تحولات ملکی به‌دلیل تغییرات انتظارات تورمی ناشی از بیم و امیدهای مرتبط با افزایش یا کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، طی دو سال اخیر به‌ویژه یک‌سال گذشته که مذاکرات وارد دور تازه‌ای شده بود، بازیگردان و تعیین‌کننده اصلی جهت رفتار متقاضیان خریدوفروش واحدهای مسکونی بود. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون این بازیگردان اصلی به حالت تعلیق درآمده است و بازار مسکن در مسیری متفاوت نسبت به آنچه در ماه‌های اخیر به لحاظ عوامل اثرگذار بر رفتارهای ملکی متقاضیان تجربه شد، قرار گرفته است.
در دو سال گذشته، این انتظار وجود داشت که تحت تاثیر امیدواری‌های ناشی از به نتیجه رسیدن مذاکرات برجام و کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، شرایط برای بازگشت سطح قیمت‌ها در بازار مسکن به وضعیت متعارف فراهم شود. اما در یک‌ماه اخیر این عامل به حالت تعلیق درآمده و همزمان ورود فاکتورهای جدید، به تحولات ملکی و رفتار متقاضیان جهت دادند.
در شرایط فعلی سه فاکتور تورم عمومی، نوسانات بازار سکه و ارز و ناآرامی‌ها اخیر از یک ماه گذشته رفتار متقاضیان به‌ویژه سرمایه‌گذاران ملکی را در ورود به بازار و خرید آپارتمان تحت تاثیر قرار داده‌اند. در واقع مجموعه این سه فاکتور بیش از هر عامل دیگری (مانند رشد هزینه ساخت و...)، در یک ماه اخیر، رفتار متقاضیان و سطح قیمت‌ها در بازار ملک را جهت داده است. آن‌طور که واسطه‌های ملکی و کارشناسان مسکن به «دنیای‌اقتصاد» اعلام می‌کنند: در یک ماه گذشته از یکسو شاهد نوسانات ارزی و رکوردشکنی در بهای سکه بودیم و از سوی دیگر ناآرامی‌ها بر میزان مراجعات به بازار به انگیزه خرید آپارتمان اثر گذاشت.
از سوی دیگر تورم عمومی بالا، هم‌اکنون در جامعه وجود داشته و از عواملی است که تداوم آن می‌تواند سطح قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار دهد. در یک‌ماه گذشته، قیمت دلار به بالاترین میزان خود رسید و رکورد بیشترین قیمت در این بازار شکسته شد. این در حالی است که در روزهای اخیر قیمت سکه نیز در یک رکوردشکنی بی‌سابقه به ۱۷میلیون تومان رسید. تورم عمومی نیز همچنان در سطوح بالا ادامه دارد. از سوی دیگر ناآرامی‌ها نیز یکی دیگر از عواملی بود که بر حجم معاملات و مراجعات متقاضیان به بازار مسکن به انگیزه خرید واحدهای مسکونی اثرگذار بود.
برآیند سه فاکتوربرآیند این سه فاکتور جدید در بازار مسکن، باعث شده است تقاضای خرید از این بازار که عمدتا تقاضای سرمایه‌گذاری بوده است به چهار دسته تقسیم شود و در عین حال نوعی جنگ و مقاومت بین نیروها یا بازی‌گردانان شکل بگیرد.در واقع بازار مسکن در یک‌ماه اخیر در شرایطی قرار گرفت که دو فاکتور یعنی تورم عمومی و نوسانات ارزی و رکوردشکنی سکه، بازار را به سمت رشد قیمت و تقاضا پیش برده و از سوی دیگر، فاکتور ناآرامی‌ها، آن را سمت تعلل در سمت خرید مسکن و نخریدن موقت تا آرام شدن اوضاع، حرکت داده است. در واقع دو فاکتور از این سه فاکتور یعنی اثر تورم عمومی و نوسان‌های قیمتی در بازارهای ارز و سکه در یک جهت و فاکتور ناآرامی‌ها بازار را در یک جهت دیگر تحت تاثیر قرار داده‌اند. یعنی دو فاکتور اول (تورم و جهش‌های ارز و سکه) بازار را به سمت انتظار رشد قیمت برده، اما فاکتور ناآرامی‌ها به‌دلیل اثرگذاری بر میزان تقاضا و تاخیر در سرایت اثر جهش‌های قیمتی در بازارهای موازی، در سمت مقابل، ایفای نقش کرده است.
برآیند فعال شدن این فاکتورهای غیرهم‌جهت در بازار مسکن طی یک‌ماه اخیر باعث شده است فعلا به جای آنکه تحت تاثیر جهش‌های ارزی و نوسانات ایجادشده در بازار سکه، بازار مسکن نیز متاثر شده، رشد تقاضا و رشد قیمت ایجاد شود، هنوز با تغییر محسوسی در این زمینه نسبت به ماه‌های قبل مواجه نشود و در سمت مقابل عمل کند.
واسطه‌های بازار معاملات مسکن در این‌باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: تحت تاثیر فعال شدن این سه فاکتور که دو مورد آن هم‌جهت، اما یک مورد غیرهم‌جهت با دو فاکتور دیگر است، بخشی از متقاضیان در خرید خود دچار تعلل و تردید شده‌اند؛ اما بخشی دیگر کماکان در بازار فعال هستند. در واقع در یک ماه گذشته و متاثر از اثر سه فاکتور ذکرشده برخی از متقاضیان تحت تاثیر اثر فاکتور ناآرامی‌ها فعلا در خرید تعلل می‌کنند؛ اما برخی دیگر، به‌دلیل انتظار از بابت سرایت جهش‌های قیمتی رخ‌داده در بازارهای موازی (ارز و سکه)، در سمت مقابل قرار گرفته‌اند.
سرعت‌گیر موتور تورم مسکنرشد شدید قیمت دلار و سکه در یک‌ماه اخیر بازار مسکن را به لحاظ ارتباط با متغیرهای بیرونی و نوسانات بازارهای رقیب، در شرایط سال‌های ۹۷ و ۹۸ قرار داده است. در سال۹۷ تحت تاثیر جهش ارزی، جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران آغاز شد و در سال۹۸ شدت گرفت. در واقع رشد شدید قیمت دلار و سکه مطابق با تجارب قبلی و نقشی که در گذشته در ارتباط با تحولات بازار مسکن ایفا کردند، در حکم موتور تورم ملکی عمل می‌کند. با این حال، شرایط یک ماه اخیر بازار مسکن در ارتباط با این دو فاکتور مهم یعنی جهش ارزی و رکوردشکنی بازار سکه، به‌دلیل مداخله فاکتور سوم، فعلا متفاوت با شرایط سال۹۷ است.
فاکتور سوم یعنی ناآرامی‌ها، فعلا مانع سرایت اثر نوسانات بازار ارز و سکه به بازار مسکن شده است. کارشناسان و فعالان بازار مسکن میگویند: هر نوع ناآرامی می‌تواند تقاضا و سطح قیمت‌ها در بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد. تجربه ناآرامی در جوامع مختلف نشان داده است که در صورت تشدید و تداوم، شرایط اجتماعی خاص ایجادشده بر اثر ناآرامی‌ها می‌تواند حتی منجر به کاهش قیمت مسکن نیز شود. به همین خاطر است که با وجود رشد شدید قیمت دلار و سکه، هنوز سطح قیمت‌ها در بازار مسکن و میزان تقاضا برای خرید با تحول خاصی روبه‌رو نشده است. به این ترتیب می‌توان گفت در یک‌ماه اخیر، رشد قیمت دلار و سکه، در نقش موتور تورم مسکن به کار افتاده است و عمل می‌کند؛ اما به واسطه فاکتور ناآرامی‌ها که بخشی از تقاضای سرمایه‌ای را با تعلل و احتیاط برای ورود به بازار و انجام معامله روبه‌رو کرده است، فعلا این رخداد در بازار ملک رصد نمی‌شود. در واقع می‌توان از فاکتور ناآرامی‌های اخیر به‌عنوان سرعت‌گیر تورم ملکی ناشی از جهش قیمت ارز و سکه یاد کرد. کارشناسان معتقدند این فاکتور می‌تواند منجر به تاخیر در سرایت اثر جهش در بازار رقیب (دلار و سکه) شود.
رفتار متفاوت تقاضای سرمایهایبررسیها نشان می‌دهد طی یک‌ماه گذشته و به دنبال تحولات ایجادشده، تقاضای خرید مسکن که عمدتا تقاضای سرمایه‌گذاری بوده، به چهار گروه با چهار رفتار متفاوت تقسیم شده است. در گروه اول، تقاضای سرمایه‌ای برخوردار از قدرت خرید کامل و کافی برای ورود به بازار ملک و خرید مسکن، با شرایط تعلل برای خرید مواجه شده است. این گروه بیش از آنکه تحت تاثیر اثر نوسانات دلاری و جهش‌های رخ‌داده در بازار سکه باشد، از اثر ناآرامی‌ها تاثیر گرفته است و فعلا ترجیح می‌دهد حتی برای مدت کوتاهی خرید از بازار را متوقف کند.
گروه دوم آن گروه از تقاضای سرمایه‌ای است که بودجه کافی و کامل برای خرید مسکن در اختیار ندارد؛ اما قصد داشته به هر طریقی کسری موجودی مورد نیاز برای خرید آپارتمان را تامین کند. برخی از خانه‌اولی‌ها در این گروه جای دارند که قصد داشتند به هر طریق ممکن و قبل از سرایت اثر جهش‌های ارزی و نوسانات بازار سکه به بازار مسکن، خرید خود از بازار ملک را انجام دهند. اما این گروه هم‌اکنون از خرید به‌طور موقت منصرف شده و به بازارهای زودنقدشونده مانند بازار ارز و سکه متمایل شده‌اند. با این چشم‌انداز که در صورت ادامه‌دار شدن این نوسان‌ها کسری موجودی خود برای خرید مسکن را تامین کنند. این گروه تحت تاثیر ناآرامی‌ها، چشم‌اندازی برای رشد محسوس قیمت مسکن تصور نمی‌کنند. بنابراین ترجیح می‌دهند فعلا سرمایه خود را به سمت بازارهای زود نقدشونده ببرند که از نظر آنها احتمالا بازدهی بالاتری خواهد داشت.
دسته سوم سرمایه‌گذارانی هستند که موضوع نقدشوندگی برای آنها از اهمیت بیشتری برخوردار است. این افراد در شرایط فعلی، بازار مسکن را در اولویت برای سرمایه‌گذاری مطلوب نمی‌دانند و ترجیح می‌دهند سرمایه خود را به بازارهای نقدشونده در کوتاه‌ترین زمان ممکن هدایت کنند. این افراد نیز فعلا بازار مسکن را برای سرمایه گذاری انتخاب نمی‌کنند.
اما دسته چهارم سرمایه‌گذارهایی هستند که نگاه بلندمدت در حوزه سرمایه‌گذاری ملکی دارند؛ این افراد عمدتا سرمایه‌گذاران کلان با بودجه‌های هنگفت هستند که امن‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاری بلندمدت با بودجه کلان را بازار مسکن می‌دانند. این افراد مطلقا مشتری خرید آپارتمان نخواهند بود، بلکه به بازار املاک ومستغلات ورود می‌کنند و املاک وسیع مانند زمین‌های بزرگ مقیاس خریداری می‌کنند. در واقع در شرایط فعلی، عمدتا سرمایه‌گذاران کلان و افرادی که نگاه بلندمدت دارند، اقدام به سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات و به‌ویژه خریداری زمین می‌کنند. نگاه این افراد به بازار املاک مستقل از فاکتور ناآرامی‌ها است. اما سرمایه‌گذاران خرد و افرادی که قصد بهره‌گیری کوتاه‌مدت از سرمایه‌گذاری خود دارند، ترجیحشان سرمایه‌گذاری در بازارهای با قابلیت نقدشوندگی سریع و با سطح بازدهی مورد انتظار بالاتر از بازار مسکن در کوتاه‌مدت و میان‌مدت است.
فرصت برای سیاستگذاربررسیها نشان می‌دهد در شرایطی که ناآرامی‌های اخیر در نقش سرعت‌گیر تورم ارزی مسکن وارد عمل شده و در جبهه مقابل، منجر به تاخیر در سرایت اثر جهش در بازارهای ارز و سکه به بازار مسکن شده است، این موضوع می‌تواند به‌عنوان یک فرصت مناسب برای سیاستگذار برای انجام اقدام به موقع برای مسدودسازی مسیر تورم ملکی محسوب شود. به این معنا که در صورتی که جهت فاکتورهای فزاینده تورم مسکن یعنی قیمت ارز و سکه(بازارهای موازی و اثرگذار) تغییر کند و ریسک‌ها کاهش یابد، نه تنها قیمت ارز و سکه کاهش خواهد یافت، بلکه جهش احتمالی ناشی از سرایت اثر نوسانات دلاری و رکوردشکنی سکه، به بازار مسکن نخواهد رسید. در واقع این تاخیر ایجادشده در سرایت اثر نوسانات اخیر بازار ارز وسکه به بازار مسکن می‌تواند فرصت مناسبی را در اختیار سیاستگذار قرار دهد تا با اعمال سیاست‌های مهارکننده تورم و کاهش ریسک، نه تنها وضعیت را در این بازارها بهبود دهد، بلکه مانع از سرایت اثر تورمی سایر بازارها به بازار مسکن شود.
در واقع می‌توان گفت هم‌اکنون ناآرامی‌ها در نقش سوزنبان، مانع از سرایت تورم عمومی و جهش‌های بازار ارز و سکه به بازار مسکن هر چند به صورت موقت شده است.
تهدید سفته‌بازهای ملکیبا این حال هم‌اکنون بازار مسکن در معرض یک خطر مهم قرار دارد که سیاستگذار مسکن باید نسبت به آن آگاه باشد و اقدامات لازم را برای مقابله با این تهدید انجام دهد.
در شرایطی که گروهی از متقاضیان مسکن و سرمایه‌گذارها، تحت تاثیر فاکتور ناآرامی‌ها، خریدهای خود از بازار ملک رابه تعویق انداخته‌اند؛ اما خطر ورود برخی از سفته‌بازها به این بازار تحت تاثیر نوسانات ارزی و رکوردشکنی قیمت سکه و همچنین بالا بودن تورم عمومی، وجود دارد. واسطه‌های بازار معاملات مسکن میگویند چون برخی از سفته‌بازها خریداران حرفه‌ای بازار ملک هستند، با این تصور که جهش‌های ارزی در مدت کوتاهی به بازار مسکن سرایت می‌کند و هر چند با تاخیر اما بالاخره در شکل رشد محسوس قیمت مسکن خود را نشان خواهد داد، اقدام به ورود بازار و انجام معامله می‌کنند.
به گفته آنها این افراد با در اختیار داشتن تجربه سرایت جهش‌های بازارهای رقیب به‌ویژه بازار ارز و سکه به بازار مسکن، درصدد هستند تا از فرصت تاخیر در سرایت جهش به واسطه ناآرامی‌ها استفاده کنند و خرید خود را از بازار مسکن انجام دهند. سپس، بعد از سرایت اثر جهش‌های ارزی و سکه‌ای به بازار ملک واحدهای خریداری‌شده با سطح قیمت فعلی را در ماه‌های آینده با سود بالا به بازار عرضه کنند.
کارشناسان مسکن معتقدند سیاستگذار می‌تواند و باید با در نظر گرفتن وجود خطر این تهدید از بروز آن در بازار مسکن ماه‌های بعد جلوگیری کند.
در واقع این تهدید و خطر می‌تواند با مهار فاکتورهای تورم‌زا از سوی سیاستگذار برای ماه‌های آینده بی‌اثر شود. البته واسطه‌ها مدعی هستند تحت تاثیر ناآرامی‌ها گروهی از سفته‌بازها نیز نسبت به خرید مسکن مردد شده‌اند. این در حالی است که در شرایط عادی به‌طور قطع حجم خریدهای سرمایه‌ای و سفته‌بازی از بازار مسکن تحت تاثیر جهش ارزی و قرار گرفتن بازار در مسیر رشد قیمت می‌توانست به مراتب بیش از میزان فعلی باشد. با این حال، سیاستگذار مسکن باید هر چه سریع‌تر از طریق اتخاذ سیاست‌های کارآمد، نه تنها جهش در بازارهای اقتصادی مانند سکه و دلار را مهار کند، بلکه مانع از سرایت رشد اخیر قیمت‌ها به بازار مسکن و ایجاد التهاب بیشتر در این بازار به نفع سفته‌بازها وسوداگران ملکی شود.
منبع: فرارو
کلیدواژه: بازار مسکن سوزن بان ارز و سکه به بازار مسکن سطح قیمت ها در بازار تحت تاثیر قرار داده مسکن را تحت تاثیر تحت تاثیر قرار تقاضای سرمایه ای بازار ارز و سکه رفتار متقاضیان قیمت دلار و سکه تاخیر در سرایت سرمایه گذاران جهش های ارزی خرید آپارتمان نوسانات بازار یک ماه اخیر سه فاکتور بازار مسکن بازار مسکن بازار مسکن سرمایه گذاری سرایت اثر یک ماه گذشته سرایت اثر تحولات ملکی اثر نوسانات اثر جهش سوی دیگر جهش های ارز نشان می دهد سفته بازها تورم عمومی بازی گردان خرید مسکن بازار سکه بازار ملک برای خرید دو فاکتور قیمت مسکن سال گذشته سوزن بان رشد قیمت واسطه ها سال اخیر هم اکنون بررسی ها شده اند ریسک ها دو سال
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت fararu.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فرارو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۶۵۰۲۱۰۱ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
مسکن پس از ماه سرگیجه؛ پیش‌بینی وضعیت آینده بازار
بازار معاملات مسکن در اولین ماه از سال۱۴۰۳ با ۶ اتفاق همراه شد که مهم‌ترین آنها «واکنش متفاوت از یکدیگر خریداران مصرفی و سرمایه‌ای» بود.
به گزارش دنیای اقتصاد، هنوز آمار رسمی از آنچه در زمینه قیمت و نبض معاملات خرید آپارتمان در تهران در فروردین رخ داده، منتشر نشده است، اما تحقیقات میدانی نشان می‌دهد دلار و تنش نظامی روی قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها، قیمت قرارداد و همچنین رفتار بازیگران بازار اثر گذاشت. با این حال، چشم‌انداز بهاری بازار مسکن تحت‌تاثیر دو متغیر عمده است که یکی از آنها، وزن بیشتری دارد.
اثر دو متغیر کلیدی بر بازار مسکن فروردین ماه، دست‌کم ۶ رویداد مهم را در ماه نیمه تعطیل این بازار، رقم زد. «افزایش تقاضا برای خرید آپارتمان» و «تغییر بهای فروش واحدهای مسکونی»، دو مورد از مهم‌ترین این رویدادهاست.
تازه‌ترین بررسی‌ها و تحقیقات میدانی از شرایط و چشم‌انداز بهاری بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد، «وضعیت ریسک‌های غیراقتصادی» و «انتظارات تورمی» از یکسو و «رفت و برگشت قیمت دلار در دو کانال ۶۰ و ۷۰هزار تومانی»، معادلات رفتاری دو طیف خریدار و فروشنده مسکن را در فروردین ماه جهت داد.
بخش قابل‌توجهی از متقاضیان خرید و فروش مسکن که از ماه‌ها قبل در بازار با قصد انجام معامله (خرید و فروش) حضور داشتند، تحت‌تاثیر ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی ناشی از تنش بین ایران و اسرائیل و همچنین رفت و برگشت قیمت دلار در دو کانال متفاوت، فروردین ماه امسال را به یک ماه متفاوت نسبت به فروردین سال گذشته تبدیل کردند. فروردین امسال، به روایت واسطه‌های معاملات مسکن شهر تهران، در بخش قابل‌توجهی از محله‌ها و مناطق، حجم معاملات خرید آپارتمان تا دو برابر و حتی بیشتر افزایش یافت.
این در حالی است که بنا بر اظهارات برخی فعالان ملکی، حتی در برخی محله‌های خاص، به‌خصوص مناطق مورد توجه هر دو طیف تقاضای مصرف‌کننده و سرمایه‌گذار، این میزان افزایش به مراتب بیش از سایر محله‌های شهر بود. بعضی از فعالان مسکن این محله‌ها حتی از افزایش تا ۳ برابری حجم قراردادهای منعقدشده، در فروردین ماه امسال نسبت به فروردین سال گذشته که بازار به طور کامل در وضعیت رکود معاملات قرار داشت، خبر می‌دهند. فروردین ۱۴۰۲ حجم معاملات مسکن شهر تهران در مقایسه با فروردین ۱۴۰۱ تقریبا نصف شد.
آنها همچنین به افزایش قیمت‌های پیشنهادی و قطعی خرید مسکن در آخرین روزهای فروردین و روزهای ابتدایی اردیبهشت نسبت به اسفند ۱۴۰۲، اشاره کرده و میگویند اثر ریسک‌های غیراقتصادی و رفت و برگشت قیمت دلار در فروردین ماه، «رفتار فروشنده‌ها» را در شکل «افزایش چند درصدی بهای فروش آپارتمان» و «رفتار خریداران مصمم به خرید» را در شکل «قطعی کردن خرید و انجام معامله مسکن» جهت داده است.
نتایج این بررسی‌ها نشان‌دهنده آن است که وضعیت پیش‌روی بازار مسکن در بهار امسال (اردیبهشت و خرداد)، عمدتا به دو فاکتور ریسک‌های غیراقتصادی موثر بر رفتار بازارها (متغیرهای بیرونی) از یکسو و تغییرات هزینه ساخت مسکن (موثر بر بهای نوسازها) از سوی دیگر، بستگی دارد. به طوری که اگر ثبات نسبی فعلی تحت‌تاثیر فروکش کردن ریسک‌های غیراقتصادی در بازارها به‌خصوص در بازار ارز ادامه داشته باشد، انتظار ثبات و حتی کاهش قیمت مسکن در ماه‌های آتی بعید نخواهد بود.
در واقع بازار در صورت ثبات نرخ ارز که هم‌اکنون بازیگردان اصلی رفتار متعاملان، جهت معاملات و تغییرات قیمت آپارتمان‌هاست، از استعداد ثبات و کاهش قیمت برخوردار است. سال گذشته نیز، ثبات در بازارهای موازی به‌خصوص بازار ارز منجر به کاهش قیمت مسکن از ابتدای تابستان برای ۵ ماه متوالی شد. از سوی دیگر شرایط پیش‌روی بازار مسکن در سال‌جاری از یک متغیر درونی یعنی تغییرات قیمت ساخت (تورم ساختمانی) نیز اثرپذیری دارد. هر چند اثر این رویداد بلندمدت نبوده و ابتدا بهای فروش نوسازها را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد. البته با توجه به کاهش سهم نوسازها در معاملات مسکن این اثر بر کل بازار، کوتاه‌مدت نخواهد بود.
واسطه‌های بازار معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران در حالی از افزایش حجم قراردادهای خرید و فروش آپارتمان در فروردین امسال در مقایسه با فروردین سال قبل خبر می‌دهند که به گفته آنها، «نوسانات ارزی»، مهم‌ترین علت این افزایش است. در حالی که تحت‌تاثیر تشدید ریسک‌های غیراقتصادی ناشی از تنش اخیر بین ایران و اسرائیل، برای چند روز، قیمت دلار وارد کانال ۷۰هزار تومانی شد اما بازگشت دلار به کانال ۶۰هزار تومان، در روزهای آخر فروردین، طیفی از تقاضای خرید آپارتمان را مصمم به انجام معامله کرد.
به‌خصوص در مناطق مصرفی و پرتقاضا، بازار و متعاملان بیش از آنکه تحت‌تاثیر اثر تنش سیاسی باشند، با نگاه به تحولات اقتصادی و تغییرات نرخ ارز، از سال گذشته، در بازار حضور داشتند. در واقع گروهی از تقاضای مصرفی که زمستان سال گذشته، در نتیجه رشد قیمت دلار و اثرگذاری آن بر بازار در شکل کاهش فایل فروش و افزایش بهای پیشنهادی فروشنده‌های حاضر در بازار، خرید خود را به تعویق انداخته بودند، فروردین ماه قصد خود رابرای خرید آپارتمان عملی کردند. در واقع تنش سیاسی اثری روی رفتار این گروه از متقاضیان مسکن نداشت. بلکه پذیرش شرایط بازار، باعث شد، این گروه از متقاضیان معامله موردنظرشان را در بازار ملک به سرانجام برسانند.
زمستان پارسال، برخی از این متقاضیان امیدوار به بازگشت نرخ دلار به کانال ۵۰هزار تومانی و به دنبال آن بازگشت قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌ها به سطح پاییز و تابستان بودند، بنابراین خرید خود را به سال جدید موکول کردند.
البته بازگشت بخشی از فروشنده‌ها به بازار و افزایش تعداد فایل‌های فروش نیز در این زمینه موثر بود. برخی از فروشنده‌هایی که زمستان سال گذشته به دلیل نگرانی از افزایش قیمت‌ها در سال بعد تحت‌تاثیر نوسان دلاری فایل‌های خود را به طور موقت از بازار خارج کرده بودند یا از عرضه فایل به بازار خودداری می‌کردند، با مشاهده رفت و برگشت قیمت دلار، این فایل‌ها را وارد بازار کردند. البته این‌بار، بهای پیشنهادی را تا حدی افزایش دادند که این میزان افزایش در محله‌های مختلف متفاوت بوده است.
این موضوع دومین رویداد بهاری بازار مسکن در فروردین ماه امسال است. البته بخش قابل‌توجهی از فروشنده‌ها متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان‌ها هستند که در بخش دیگری از بازار در نقش خریدار حضور داشته و آپارتمان دیگری خریداری کردند.
تقاضای سرمایه‌ای نیز در برخی مناطق پرتقاضای شهر تهران که همواره مورد توجه دو طیف تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای برای خرید آپارتمان بوده است (مانند منطقه ۵)، همسو با رفت و برگشت دلاری، وارد بازار شدند و رفتار آنها متناسب با این رفت و برگشت دلاری بازار بهاری مسکن را تحت‌تاثیر قرار داد (رویداد سوم).
با این حال، فروردین امسال، غلبه تقاضا در بازار مسکن مربوط به تقاضای تبدیل به احسن بود و یک علت افزایش فایل فروش همزمان با افزایش تقاضا برای خرید مسکن نیز حضور این گروه از متقاضیان در بازار و افزایش سهم آنها نسبت به سایر متقاضیان بود.
فروردین ماه امسال، بنا بر اظهار فعالان بازار مسکن شهر تهران معاملات مسکن در برخی از محله‌ها و مناطق شهر تا دو برابر نسبت به فروردین پارسال افزایش یافت (رویداد چهارم)؛ البته برخی از فعالان بازار در مناطق پرتقاضا که هر دو طیف سرمایه‌گذار و مصرف‌کننده در آن حضور دارند از افزایش تا ۳ برابری حجم قراردادهای خود در فروردین امسال خبر دادند.
در حالی که فعالان بازار مسکن مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی و همچنین مناطق مرز دو نیمه شمال و جنوب تهران از افزایش تعداد معاملات خرید آپارتمان در فروردین ماه امسال خبر می‌دهند، اما برخی واسطه‌های مسکن مناطق جنوب شهر میگویند همچنان بازار معاملات مسکن این مناطق رکودی است و نه تنش سیاسی ایران و اسرائیل و نه رفت و برگشت دلاری اثر محسوسی روی حجم معاملات خرید و فروش در این محله‌ها نداشته است.
علت نیز مشخص است؛ این محله‌ها چندان مورد علاقه تقاضای سرمایه‌ای نیست و از سوی دیگر همچنان سطح قیمت‌ها با توان مالی متقاضیان مصرفی بسیار فاصله دارد. با این حال این فعالان ملکی از افزایش تعداد مراجعه‌ها و تماس‌ها از سوی متقاضیان خبر می‌دهند و امیدوارند در ادامه بهار بخشی از این تماس‌ها و مراجعه‌ها تبدیل به معامله شود (رویداد پنجم).
با این حال واسطه‌های بازار مسکن محله‌های جنوب شهر تهران هم از افزایش چند درصدی بهای پیشنهادی فروش آپارتمان خبر می‌دهند و میگویند فروشنده‌ها حول و حوش ۵درصد بهای پیشنهادی خود برای فروش آپارتمان را نسبت به اسفندماه افزایش داده‌اند.
هر چند هنوز خریدار مصممی برای این واحدها وجود ندارد. افزایش قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در فروردین ماه در مقایسه با اسفند، ششمین رویداد بهاری بازار مسکن ۱۴۰۳ است. نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، بهای پیشنهادی فروش آپارتمان در مناطق پرتقاضای نیمه شمالی تهران مانند منطقه ۴ و ۵ در برخی از فایل‌ها تا بیش از ۱۰درصد نیز رشد داشته است هر چند میزان افزایش قیمت در معاملات قطعی به روایت واسطه‌ها، حول و حوش ۱۰درصد بوده است.
در مناطق مصرفی مرز دو نیمه شمال و جنوب تهران مانند مناطق ۹ و ۱۰ که از پرتقاضاترین مناطق شهر تهران محسوب می‌شوند نیز بهای فروش آپارتمان بین ۵ تا ۷درصد نسبت به اسفند رشد داشته است و واسطه‌ها میگویند حجم معاملات آپارتمان در این مناطق نیز فروردین ماه امسال نسبت به فروردین پارسال رشد داشته و معامله با قیمت‌های جدید انجام می‌شود.
استعداد بهاری بازار مسکنبررسیها درباره چشم‌انداز پیش‌روی بازار مسکن در بهار ۱۴۰۳ حاکی از یک شرط مهم برای ثبات و حتی کاهش قیمت در این بازار است. در صورتی که ثبات نسبی در بازار ارز و سایر بازارها مشابه شرایط فعلی که تا حد زیادی ریسک‌های غیراقتصادی فروردین ماه فروکش کرده است، ادامه‌دار شود، بازار مسکن استعداد کاهش یا حتی ثبات قیمت را دارد.
البته متغیر تورم ساخت نیز در این زمینه موثر است؛ هر چند اثر این متغیر ابتدا خود را روی افزایش بهای واحدهای مسکونی نوساز آن هم در بازه میان‌مدت و بلندمدت نشان می‌دهد و از سوی دیگر با توجه به کاهش قابل‌توجه سهم نوسازها در معاملات مسکن، تورم تولید مسکن در کوتاه‌مدت، نمی‌تواند اثر چندانی بر تغییرات قیمت واحدهای مسکونی داشته باشد.
همسر شهید آیت الله سیدمصطفی خمینی دار فانی را وداع گفت