پیش‌بینی تحولات بازار مسکن در نیمه دوم سال جاری+ قیمت
تاریخ انتشار: ۲۲ مهر ۱۳۹۶ | کد خبر: ۱۵۰۳۷۴۷۵
بازار مسکن شهر تهران این روزها تحت تاثیر پنج عامل محرک نزدیک شدن قیمت به کف، رشد نسبی ارزش افزوده بخش ساختمان، التهاب بازار اجاره در تابستان امسال، کاهش نرخ سود بانکی و انتظار برای کاهش سود تسهیلات مسکن، مسیر خود را برای ورود به دوره رونق طی می‌کند. پیش بینی کارشناسان از قیمت آینده مسکن افزایش ۱۰ درصد را متناسب با نرخ تورم نشان می دهد؛ هرچند عمده کارشناسان معتقدند جهش قیمتی در کار نخواهد بود.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
طی روزهای اخیر نرخ دلار از مرز ۴۰۰۰ تومان عبور کرد. تجربه نشان داده با اینکه رشد قیمت دلار در کوتاه مدت اثر منفی در بازدهی بخش مسکن دارد، در بلندمدت به افزایش قیمت مسکن منجر می شود.
همچنین بررسی رشد ارزش افزوه بخش ساختمان از سال ۱۳۹۱ نشان می دهد که این بخش پس از یک دوره طولانی رکود، هم اکنون به رشد مثبت رسیده است. رشد این بخش در دوره سالهای ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۵ به ترتیب برابر با ۳.۶-، ۳.۱-، ۰.۴-، ۱۳.۵- و ۱۴.۹- بوده اما بر اساس آمار جدید فعالیتهای بخش ساختمان پس از ۱۸ فصل رشد مداوم منفی، در زمستن سال ۱۳۹۵ به رشد مثبت ۴ درصد رسیده است که افزایش صدور پروانه های ساختمانی دلیل این رشد اعلام می شود.
تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در شهر تهران در سه ماهه چهارم سال ۱۳۹۵ نسبت به فصل مشابه سال قبل افزایش ۴۰.۶ درصدی را تجربه کرده و در مجموع افزایش صدور پروانه های ساختمانی در کل مناطق شهری کشور در سه ماهه پایانی سال گذشته نسبت به فصل مشابه سال قبل به ۲۰.۴ درصد رسیده است.
همچنین شورای پول و اعتبار طی هفته های اخیر بانکها را مکلف کرده بیش از ۱۵ درصد سود به سپرده ها پرداخت نکنند. این اقدام در صورت جدیت و پیگیری می تواند منجر به کاهش جذابیت سپرده گذاری و ورود سرمایه ها به بخش مسکن شود.
انتظار برای ورود ۱۵ هزار میلیارد تومان سرمایه از محل صندوق پس انداز مسکن یکم به بازار مسکن کل کشور نیز می تواند مقداری خرید و فروش را افزایش دهد. از ابتدای سال ۱۳۹۴ که صندوق پس انداز مسکن یکم (خانه اولی ها) با نرخ سود توسط بانک مسکن راه اندازی شد تا کنون ۲۸۲ هزار نفر در این صندوق سپرده گذاری کرده اند که رقمی بالغ بر ۵۰۰۰ میلیارد تومان است و پیش بینی می شود بانک مسکن نیز ۱۰ هزار میلیارد تومان روی آن بگذارد و این پول به بازار مسکن تزریق شود.
البته از زمان راه اندازی این صندوق که سود آن در یک روند تدریجی از ۱۴ به ۱۳، ۱۱ و سپس به ۹.۵ درصد کاهش یافت، تنها ۲۰ هزار نفر تسهیلات دریافت کرده اند. علت این مساله این است که در روزهای ابتدایی استقبال از این تسهیلات پایین بود و به تدریج بالا رفت. به همین دلیل زمان سررسید بخش عمده ای از تسهیلات هنوز فرا نرسیده و احتمالا در سال آینده عمده تقاضا از طریق این صندوق وارد بازار مسکن خواهد شد. همچنین گفته می شود وزارت راه و شهرسازی پیشنهاداتی برای کاهش سود و افزایش مدت بازپرداخت تسهیلات خانه اولی ها ارایه کرده که توسط بانک مرکزی در حال بررسی است.
اهمیت این ۱۵ هزار میلیارد تومان این است که متکی به بودجه دولت نیست و توسط مردم انجام می شود. بنابراین توسعه پایداری را تضمین می کند؛ زیرا تقاضاها به تدریج وارد بازار مسکن خواهند شد و شوک قیمتی ایجاد نخواهند کرد.
حسام عقبایی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک ـ درخصوص پیش بینی از قیمت مسکن شهر تهران می گوید: نیمه دوم سال جاری پایان دوره رکود مسکن خواهد بود اما جهش قیمت نخواهیم داشت. پیش بینی من افزایش قیمت مسکن متناسب با نرخ تورم است.
مظنه قیمت مسکن شهر تهران بر اساس معاملات انجام شده در مهرماه ۱۳۹۶
محله
متراژ
سن بنا
قیمت (تومان)
یافت آباد
۵۰ متر
۱۰ سال
۸۰ میلیون
باغ آذری
۴۷ متر
۵ سال
۱۱۲ میلیون
جوادیه
۵۲ متر
۸ سال
۱۱۶ میلیون
شوش
۴۸ متر
۲ سال
۱۲۰ میلیون
هفده شهریور
۷۱ متر
نوساز
۱۷۳ میلیون
افسریه
۷۳ متر
۱۳ سال
۲۳۵ میلیون
تهرانپارس
۷۵ متر
۱۶ سال
۲۰۰ میلیون
بلوار ابوذر
۷۲ متر
۵ سال
۲۵۸ میلیون
ارامنه جنوبی
۹۶ متر
۶ سال
۲۸۲ میلیون
شمس آباد
۸۷ متر
۸ سال
۴۹۰ میلیون
جنت آباد
۱۱۵ متر
۱۷ سال
۵۰۵ میلیون
امامت
۹۷ متر
۲ سال
۵۲۵ میلیون
شاهین
۹۹ متر
۴ سال
۵۴۸ میلیون
اختیاریه
۶۵ متر
نوساز
۵۶۳ میلیون
ازگل
۱۳۰ متر
نوساز
۶۱۵ میلیون
لویزان
۱۰۵ متر
۱۵ سال
۶۲۰ میلیون
مجیدیه
۱۲۷ متر
نوساز
۶۸۷ میلیون
آپادانا
۱۴۹ متر
۹ سال
۷۳۶ میلیون
منبع: ساعت24
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.saat24.news دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ساعت24» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۵۰۳۷۴۷۵ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
نقش انتخابات آینده آمریکا بر قیمت مسکن چیست؟
به گزارش گروه بازار خبرگزاری علم و فناوری آنا، باز هم بازار مسکن وارد سال انتخاباتی آمریکا شده است! این جمله برای بسیاری از فعالان حوزه املاک و مستغلات دلهره‌آور است چون صاحبان خانه، سرمایه‌گذارها و اقتصاددانان مشتاق پیش‌بینی این موضوع هستند که انتخابات آینده آمریکا در نوامبر سال 2024 چه تاثیری روی قیمت مسکن خواهد داشت.
نظرسنجی اخیر Investopedia نشان داد که بیش از نیمی (61%) از سرمایه‌گذاران، نگران تاثیر انتخابات آینده ریاست جمهوری آمریکا در سال 2024 بر پرتفوی یا سبد سرمایه‌گذاری هستند. اما آیا در ایران هم باید نگران قیمت مسکن در سال جاری و سالهای بعد از آن باشیم؟ آیا قیمت اقلامی مانند قیمت میلگرد و سیمان به‌عنوان مصالح اصلی قیمت مسکن را بالاتر می‌برد؟
قیمت ارز و درصد تورم چطور روی قیمت مسکن تاثیر می‌گذارند؟قیمت دلار عامل اصلی افزایش قیمت محصولات و کالاها در بازار ایران است. بارها شاهد این موضوع بوده‌ایم که با افزایش ناگهانی و جهشی قیمت ارز، حتی بسیاری از عرضه‌کنندگان کالاهای مختلف از فروش خودداری کرده‌اند تا مطمئن شوند دلار پایین نمی‌آید.
نکته اصلی اینجاست که افزایش قیمت دلار به‌سرعت روی بازار ایران تاثیر میگذارد و همه محصولات و کالا و خدمات چندبرابر شده و بواسطه آن نیز قیمت مسکن فورا بالا می‌رود. اما در مقابل، مواقعی که دلار کاهش پیدا می‌کند، تا این موضوع روی بازار مسکن و قیمت خانه تاثیر بگذارد مدتی زمان خواهد برد چون همواره بازار در مقابل تغییرات منفی قیمت مقاومت کرده و بسیاری از فروشندگان تصور می‌کنند این کاهش قیمت گذرا بوده و دوباره بالا می‌رود، در نتیجه برای فروش اقدامی نمی‌کنند. همین به‌عبارتی دست‌نگه‌داشتن مالکان برای معامله خانه، باعث رکود می‌شود که خود به‌صورت مستقیم روی بازار حساسی مانند مسکن تاثیر میگذارد.
با فرض عدم شدت یافتن تحریم‌ها و فروش همین میزان نفت فعلی در آینده، اگر دولت همچنان برای تامین بودجه مانند سالهای گذشته برای چاپ پول بدون پشتوانه اقدام کند، با وجود کسری پیش‌بینی شده در برنامه بودجه سال 1403، ممکن است سناریوهای رشد اقتصادی برای امسال با مشکل مواجه شده و حتی شاهد تورمی بالاتر از 45% باشیم. از طرفی چاپ پول بدون پشتوانه خود باعث کاهش استمرار سیاست‌های اقتصادی انقباضی دولت خواهد شد. در چنین شرایطی است که رکود بازار مسکن می‌تواند ادامه داشته باشد.
این میزان تورمی است که سیاست‌های اقتصادی در مرزهای ایران ممکن است رقم بزند، اما باید دید که انتخابات آینده آمریکا چقدر روی وضعیت اقتصادی، میزان تورم و حتی نرخ دلار تاثیر میگذارد. این‌ها مواردی هستند که در کنار یکدیگر میزان رشد قیمتی بازار مسکن را رقم خواهند زد. بنابراین شاید انتخابات آمریکا میلیون‌ها کیلومتر آن‌طرف‌تر از مرزهای ایران انجام شود، اما تاثیرش به ثانیه‌ای نخواهد کشید.
چه چیزی بر قیمت مسکن در سال انتخابات آمریکا تاثیر میگذارد؟درحالی‌که اغلب افراد در مورد بازار مسکن و مستغلات نظرات کارشناسی متفاوت و گاهی بدون پشتوانه علمی دارند، باید گفت که مهم‌ترین عامل در قیمت مسکن، خصوصا در ایران، میزان عرضه و تقاضا خواهد بود. البته عوامل دیگری نیز وجود دارند که نباید آنها را نادیده گرفت، عواملی مانند تورم و قیمت ارز که به‌صورت مستقیم و در لحظه باعث تغییراتی غیرقابل پیش‌بینی روی قیمت میلگرد، قیمت سیمان و در نهایت هزینه ساخت‌وساز و قیمت مسکن می‌شوند.
سلامت اقتصاد مانند ثبات اقتصادی، درصد تورم واقعی و هزینه‌های زندگی در کنار نرخ بهره می‌تواند روی قدرت خرید افراد تاثیر بگذارد. همین عوامل در کنار یکدیگر رکودی را رقم زده‌اند که در چند سال گذشته شاهد آن بودیم. بنابراین عوامل اصلی در بازار املاک و مستغلات را می‌توان به موارد زیر تقسیم کرد.
نرخ بهره ثبات اقتصادی تورم قیمت ارز هزینه ساخت میزان عرضه مسکن سیاست‌های دولت (مشوق‌های مالیاتی و یارانه‌ها) قدرت خرید مردم میزان نقدینگیزمانیکه عدم قطعیت روی هر یک از عوامل بررسی شده در بخش قبلی، سایه اندازد، بازار مسکن به رکود متمایل خواهد شد. در چنین شرایطی، اگر مردم اعتماد کمتری نسبت به خرید و فروش ملک داشته باشند، عرضه و تقاضا هر دو کاهش پیدا می‌کنند. بنابراین ممکن است بازار مسکن وحشت‌زده شود چون در سال منتهی به انتخابات آمریکا، اغلب مردم می‌خواهند در صورت تغییر نرخ بهره یا تغییر در سیاست‌های مالیاتی و مسکن، تکلیف خود را بدانند.
اما عوامل اقتصادی کلان مانند تورم و برخی از اتفاقات غیرقابل‌پیش‌بینی مانند جنگ و حتی بلایای طبیعی، همگی می‌توانند روی اعتماد خریدار و فروشنده در بازار مسکن تاثیر بگذارند. همه این موارد می‌تواند رکود بازار مسکن را در وضعیت فعلی نگه داشته یا حتی آن را به مسیری سوق دهد که سال 1403 برای ایرانیان سال ابر بحران مسکن نامیده شود.
قیمت مسکن در بازار ایران و نقش انتخابات ریاست جمهوری آمریکاقیمت مسکن در بازار ایران با رشد تورم و جهش یک‌شبه قیمت ارز، رشد خواهد داشت. بنابراین پیروزی «بایدن» و «ترامپ» و سیاست‌هایی که در مقابل ایران دارند می‌تواند به‌صورت‌مستقیم روی این دو شاخص و در نهایت روی قیمت مسکن تاثیر بگذارد.
با تجربه‌ای که ایران در زمان پیروزی و ریاست جمهوری ترامپ و حتی با پایان دوره ریاست جمهوری او در سال 1399 داشت، حتی با وجود کاهش ریسک‌های غیراقتصادی مانند کاهش احتمال وقوع جنگ و همین‌طور افزایش امید به کاهش میزان تحریم‌های ناعادلانه، بهبود اندکی در بازار مسکن را شاهد بودیم. بنابراین باتوجه‌به سطح ریسک غیراقتصادی و اقتصادی قابل پیش‌بینی در سال 1403 و تا قبل از مشخص شدن برنده انتخابات ریاست جمهوری آمریکا در نوامبر 2024، قاعدتا شاهد کاهش فعالیتهای ساخت‌وساز در مسکن و رکود این حوزه خواهیم بود. حتی ممکن است بسیاری از واحدهای در حال ساخت که قبل از انتخابات تکمیل می‌شوند وارد چرخه خرید و فروش نشوند چون سازندگان در این شرایط حفظ ملک را ترجیح می‌دهند تا تکلیفشان مشخص شود.
قیمت مسکن با پیروزی ترامپ بیشتر می‌شود؟همانطور که می‌دانید برای ساخت یک خانه به مصالح و تجهیزات زیادی نیاز خواهد بود که اصلی‌ترین آنها میلگرد و سیمان و آجر و تیرآهن هستند. باتوجه‌به اینکه قیمت روز میلگرد 12 و انواع دیگر مصالح با قیمت دلار و رشد تورم هر روز بیشتر می‌شود، بنابراین دور از انتظار نیست که اعمال تحریم‌های اقتصادی بیشتر روی ایران با پیروزی بایدن یا ترامپ، باعث تورم بیشتر شود.
به‌صورت‌کلی می‌توان گفت که قیمت مصالحی مانند قیمت میلگرد و سیمان و غیره، حدود 35% روی قیمت مسکن تاثیر می‌گذارند. بنابراین از آنجایی‌که قیمت این مصالح وابسته به نوسانات بازار ارز و قیمت دلار است، هر روز شاهد افزایش قیمت آنها هستیم.
حتی رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز به تاثیر نتیجه انتخابات ریاست جمهوری آمریکا در سال 1403 روی قیمت مسکن در ایران و ورود آن به یک ابر بحران اشاره کرده است. اما برخی از کارشناسان و متخصصان حوزه اقتصاد معتقدند اثرگذاری پیروز میدان نبرد ریاست جمهوری آمریکا روی بازار مسکن ایران غیرمستقیم خواهد بود.
به گفته بسیاری از کارشناسان، پیروزی بایدن تاثیری مستقیم و قابل‌توجه روی ریسک غیراقتصادی و بواسطه آن روی انتظارات تورمی خواهد داشت. تورم نیز که بازوی اصلی تاثیرگذار روی قیمت مسکن در ایران است.
این کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که در صورت پیروزی بایدن در انتخابات نوامبر 2024، قیمت دلار کاهش پیدا کرده و اگر این اتفاق رخ دهد، قیمت ارز می‌تواند برای مدتی طولانی به ثبات برسد. در چنین شرایطی، بازار مسکن نیز از کاهش قیمت دلار تاثیر گرفته و قیمت مسکن می‌تواند کاهش قابل‌توجهی داشته باشد. البته کاهش قیمت مسکن به این موضوع نیز بستگی دارد که بنابه‌دلایل غیرقابل‌پیش‌بینی، ناگهان قیمت دلار دچار شوک نشده و افزایش لحظه‌ای نداشته باشد.
اما کارشناسان می‌گویند اگر ترامپ در این نبرد پیروز شود، احتمال افزایش نرخ دلار نیز وجود خواهد داشت چون سیاست‌های ترامپ در مقابل اقتصاد ایران می‌تواند وضعیت تورم را سخت‌تر کرده و در نهایت با افزایش قیمت دلار، قیمت مسکن نیز افزایش چشمگیری داشته باشد.
بایدن یا ترامپ، کدام‌یک بازار مسکن را نجات می‌دهند؟انتخابات آینده آمریکا با تاثیرگذاری روی نرخ دلار، میزان تحریم‌های اقتصادی و میزان تورم، باعث تغییراتی روی قیمت مسکن خواهد شد. پیروزی بایدن یا ترامپ می‌تواند تاثیر متفاوتی روی وضعیت اقتصادی ایران داشته باشد اما نباید این موضوع را نادیده گرفت که پس از برگزاری انتخابات، تغییر در قیمت‌ها فورا اتفاق نخواهد افتاد. چون مالکان خانه‌ها منتظر تثبیت قیمت ارز می‌مانند و می‌خواهند میزان تاثیر آن روی تورم را ببینند. از طرفی باید تاثیر 35 درصدی قیمت مصالحی مانند قیمت میلگرد و سیمان و غیره در بازار مسکن را نیز در نظر داشت. بنابراین اگر در حوزه ساخت‌وساز فعالیت دارید بررسی قیمت روز میلگرد در سایت شرکت آیرومارت به نشانی iromart.com می‌تواند دیدی کلی نسبت به نوسانات قیمت ساخت مسکن به شما بدهد. به‌این‌ترتیب می‌توانید برای ساخت‌وساز بهتر بودجه‌بندی کنید تا قیمت مصالح بیشتر از این میزان روی قیمت خانه تاثیر نگذارند.
انتهای پیام/
گزارشگر قديمى راديو دار فانى را وداع گفت