قولنامه هاي خريد و فروش ملک تا چه حد الزام آور هستند؟
تاریخ انتشار: ۱۰ آبان ۱۳۹۶ | کد خبر: ۱۵۳۷۷۵۱۶
خبرگزاري آريا - تهران-ايرنا- تابناک در يادداشتي آورده است: از قديم بسياري از معاملات املاک در بنگاه ها انجام و طرفين با نوشتن قولنامه اقدام به خريد يا فروش ملک يا اموال خود مي کردند اما سوالي که وجود دارد اين است که آيا قولنامه در حقوق ثبتي، جايگاهي دارد يا خير؟
مطمئنا در دنياي پرتلاطم امروزي، يکي از موضوعاتي که مي تواند جوامع بشري را از اختلافات شخصي و جمعي در امان بدارد، «آشنايي با حقوق متقابل افراد با يکديگر و قانون» است که مهمترين اثر اين آشنايي و آگاهي را مي توان در پيشگيري از وقوع بسياري از مشکلات حقوقي دانست؛ بنابراين، امروز تلاش داريم تا موضوع «الزام آور بودن قولنامه» را بررسي کنيم.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
از قديم بسياري از معاملات املاک در بنگاه ها انجام و طرفين با نوشتن قولنامه اقدام به خريد يا فروش ملک يا اموال خود مي کردند اما سوالي که وجود دارد اين است که آيا قولنامه در حقوق ثبتي، جايگاهي دارد يا خير؟
از جمع مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مستفاد مي‌شود که قولنامه به طور کامل در حقوق ثبت جايگاهي ندارد. مگر مواردي که استثنا شده‌اند.
املاک در حقوق ثبت به دو دسته تقسيم شده‌اند؛ يک دسته املاکي که ثبت شده‌اند و دسته دوم املاکي که ثبت نشده‌اند. آن دسته که به ثبت نرسيده‌اند، از آنجايي که ثبت املاک اجباري است، برابر مقررات مربوط و طي عمليات مقدماتي بايد به ثبت برسند و املاکي هم که به ثبت مي‌رسند برابر مواد فوق‌الاشاره، جز با تشريفات و تنظيم سند رسمي، قابل انتقال نيستند.
بنابراين نمي‌توان گفت که حقوق و قوانين ثبتي در مورد قولنامه ساکت است بلکه بالعکس نص صريح در قوانين ثبتي، مؤيد بطلان معاملات صورت‌گرفته به‌وسيله اسناد عادي جهت انتقال مالکيت است. البته در موارد استثنايي ممکن است معاملاتي که با سند عادي صورت گرفته است، مورد قبول قانون قرار گيرد.
مواردي همچون اجاره محل‌هاي مسکوني، اداري و حق کسب پيشه و تجارت که برابر ماده يک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 با درج اين جمله «اعم از اينکه نسبت به مورد اجاره، سند رسمي يا عادي تنظيم شده يا نشده باشد، مشمول مقررات اين قانون است» سند عادي را موجه کرده است. يا در ماده يک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1362 که عيناً همان جمله را مورد لحاظ قرار داده است که با استناد به آن مي‌توان گفت اسناد عادي مذکور در مواد فوق از شمول مواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک خارج است.
به گزارش پايگاه اطلاع‌رساني حقوقي ايران، مورد ديگر مربوط به وصيت‌نامه است که چنانچه وفق مقررات قانون امور حسبي تنظيم شده باشد يا حتي شفاهي گفته شود، معتبر است. مورد بعدي ماده 147 اصلاحي قانون ثبت است که در برگيرنده ابنيه‌اي است که بر روي زمين‌هايي احداث شده‌اند که به واسطه موانع قانوني، صدور سند مالکيت براي آنها ميسر نيست. در بررسي اجمالي اين ماده مشخص مي‌شود معاملاتي که تا تاريخ 21 تير سال 1365 در مورد املاک مشروحه در اين ماده با سند عادي صورت گرفته است، در صورت تأييد هيأتي که جهت اجراي مفاد اين ماده تشکيل مي‌شود و طي تشريفاتي، به اداره ثبت فرستاده شود تا سند مالکيت صادر شود. غرض از اداي مراتب استثنا اين بود که مشخص شود بعضي اسناد عادي ممکن است در ثبت بر اساس مقررات و وضعيت‌هاي استثنايي داراي جايگاه و مثمر ثمراتي شوند اما اين قاعده شامل قولنامه نمي‌شود.
غلامرضا شهري در صفحه 150 کتاب حقوق ثبت، سه نوع مختلف از قولنامه را بررسي کرده است:
الف) قولنامه‌اي که فقط به امضاي يکي از طرفين رسيده و طرف مقابل امضا نکرده و تعهدي نداده باشد. اين قولنامه مشمول ماده 10 قانون مدني نخواهد بود و تعهد لازم‌الوفا نيست.
ب) ممکن است در قولنامه فقط مسأله خريد و فروش يا معامله مال غيرمنقولي که قانوناً بايد با سند رسمي واقع شود، درج شده باشد و حکايت از وقوع بيع يا صلح کند و داراي امضاي طرفين باشد. چنين سند عادي يا قولنامه‌اي، مصداق بارز اسناد مشمول ماده 48 قانون ثبت است و دادگاه‌ها و مراجع رسمي نمي‌توانند به آن اعتبار و ترتيب اثر دهند.
ج) ممکن است قولنامه فقط مشعر بر قراردادي بين دو طرف باشد که يک طرف متعهد مي‌شود مال غيرمنقول خود را به فلان مبلغ که قسمتي حين تنظيم قرارداد بايد پرداخت شود، انتقال دهد و طرف ديگر هم مي‌پذيرد و هر دو امضا مي‌کنند.
چنين قولنامه‌اي چون دلالت بر وقوع معامله ندارد از شمول ماده 48 قانون ثبت خارج و مشمول ماده 10 قانون مدني است و ذي‌نفع مي‌تواند الزام طرف ديگر را به انجام معامله وفق قانون از دادگاه تقاضا کند و چنانچه وجه التزامي تعيين شده باشد دادگاه فقط مي‌تواند نسبت به عدم تعهد، حکم به انشاي پرداخت وجه التزام مشخص‌شده و نه کمتر يا بيشتر کند.
تابناک/9آبان 96
اول*عليرضافرجي
انتهاي پيام /*
منبع: خبرگزاری آریا
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.aryanews.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «خبرگزاری آریا» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۵۳۷۷۵۱۶ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
نجات ۹ قطعه کبک وحشی از شکارچیان متخلف در سقز
ایوب شریفی اظهار داشت: با بررسی و تحقیقات محرمانه و رصد کامل محل اختفا، ۲ متخلف که اقدام به نگهداری و خرید و فروش پرندگان وحشی در مرکز نگهداری خود کرده بود شناسایی و دستگیر شدند.
سرپرست اداره حفاظت محیط زیست سقز افزود: با اخذ حکم از مراجع قضائی و هماهنگی و همکاری لازم با پاسگاه و همکاری یگان حفاظت محیط زیست شهرستان در تفتیش و بازرسی از محل مذکور، ۹ قطعه کبک وحشی و ۹ قفس چوبی از متهمین کشف و ضبط شد.
وی بیان کرد: عرضه، نگهداری و خرید و فروش پرندگان وحشی بدون اخذ مجوز از محیط زیست بر اساس قانون شکار و صید جرم است و با متخلفین برخورد قانونی می‌شود.
کبک‌ها ارزش اکولوژیکی بالایی در چرخه حیات دارند، در فصل پاییز و زمستان که حشره سن به زیر بوته گیاهانی مانند گون و درمنه روی می‌آورند کبک‌ها از این حشره تغذیه کرده و با کنترل بیولوژیکی آن که آفت محصولات گندم و جو است کمک شایانی به حفظ کیفیت محصولات کشاورزی می‌کنند.
باشگاه خبرنگاران جوان کردستان سنندج
حادثه تلخ برای جوان معلول ساروی که نخبه دانشگاه بود