رشد قیمت مسکن تا صد درصد
تاریخ انتشار: ۲۰ فروردین ۱۳۹۸ | کد خبر: ۲۳۳۵۷۳۴۶
تهران- ایرنا- بازار مسکن کشور پس از یک دوره رکود حدودا سه ساله، از میانه های سال 1396، شاهد نوسانات قیمتی و بهبود سطح معاملات بود. این رویه مانند گذشته از شهر تهران آغاز شد و به تدریج به سایر شهرهای کشور سرایت کرد.
به تدریج اما جهت گیری بازار به شکلی بود که آن چیزی که از رونق بازار مسکن انتظار میرفت، به صورت مقطعی در حجم معاملات و تا حد کمی در سرمایه گذاری بخش خصوصی و تعداد پروانه های ساخت، بروز پیدا کرد و به صورت پیوسته و قابل توجه در سطح قیمت واحدهای مسکونی و تا حدی تجاری و همچنین قیمت مصالح ساختمانی مشاهده شد.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمیشوند!
در گذشته تغییرات قیمتی و معاملاتی بازار مسکن تا حد زیادی وابسته به تغییرات قیمت نفت بود. رشد قیمت نفت در دهه 80 و تداوم آن تا سال 92، موجب رشد پیوسته قیمت این بازار شد؛ به طوری که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران از کمتر از یک میلیون تومان در سال 84 به بیش از چهار میلیون تومان رسید، اما با تغییرات قیمتی اخیر که یک رشد صد درصدی را از آبان سال 96 تا پایان آذر سال 1397 شاهد بودیم، در شرایطی رخ داد که قیمت نفت نوسانات زیادی را در این دوره زمانی تجربه نکرد و در مجموع نیز درآمد نفتی کشور تحت تأثیر تحریم های جدید دولت آمریکا، روند کاهشی در پیش گرفت.
این تغییرات شدید در یک بازه زمانی کوتاه موجب شد که رونق مورد انتظار در بازار مسکن خیلی زود به کاهش شدید حجم معاملات در ماه های اخیر بینجامد؛ به طوری که حجم معاملات آذر ماه سال گذشته در شهر تهران به پایینترین سطح در سه ساله اخیر رسید (به غیر از آمار مربوط به ماه های فروردین هر سال که به دلیل تعطیلات، استثناست) و در نتیجه، افق پیش رو و مورد انتظار بازار را از رونق به رکود تورمی تغییر داد. این تغییر قیمت مسکن حداقل ریشه در دو دلیل واقعی مربوط به بازار مسکن دارد؛ اول تغییر قیمت مصالح ساختمانی و دوم کاهش سرمایه گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن در سال های قبل که موجب رشد مضاعف قیمت واحدهای ساختمانی نوساز در تحولات اخیر شد.
** اثرات تورمی بر قدرت خرید عمومی
همان طور که اثرات تورمی بازار مصالح ساختمانی با اثرات واقعی در قیمت واحدهای ساختمانی در 12ماهه اخیر همراه بوده، تورمی عمومی در سایر بخشها و کالاهای مصرفی نیز با روند و نرخ رشد قابل مشاهده ای تداوم داشته است. اثر تورم کالای مصرفی که به طور مستقیم بر قدرت خرید عمومی اثر میگذارد، در نهایت موجب تغییر جهت در تصمیم خانوارها برای خرید مسکن به عنوان کالای مصرفی میشود. البته خرید مسکن تنها جنبه مصرفی نداشته و از جنبه سرمایه گذاری نیز برخوردار است، اما در تحولات اخیر، رشد 300 تا 500 درصدی در بازارهای ارز و سکه و طلا و رشد بیش از صددرصدی بازار سرمایه و همزمانی این تحولات با تحولات بازار مسکن و همچنین در نظر گرفتن نقدپذیری بیشتر این بازارها، موجب شد تا جذابیت بازار مسکن نسبت به بازارهای رقیب آن در جذب نقدینگی چندان بالا نباشد. هرچند با قبول فرض اینکه بازار ارز، سکه و طلا، از سقف های واقعی قیمتی خود در دوره اخیر فراتر رفتهاند و همچنین بتوان یک روند باثبات و با نوسان قیمتی کم را برای آنها در سال های پیش رو پیش بینی کرد، شکل گیری یک تقاضای واقعی در بازار مسکن میتواند جذابیت سرمایه گذاری در آن را نیز در کنار نیاز مصرفی، تقویت کند.
اما سؤال اساسی این است که میتوان انتظار تقویت تقاضا برای بازار مسکن را داشت؟ برای پاسخ نیاز است توضیح داده شود که افزایش تقاضا برای بخش مسکن، حداقل نیازمند دو اتفاق مثبت در وضعیت مالی خانوارهاست؛ اول اینکه خانوارها از روندی رو به رشد و مستمر در قدرت خرید واقعی خود برخوردار باشند که بتوانند با جریان مثبت و مستمر پس انداز خود، بخشی از هزینه خرید مسکن را فراهم کنند؛ دوم آنکه امکان تأمین مالی 50 تا 70درصدی خانوارها، از بازار پول یا مالی برای خرید خانه فراهم باشد. نمودار زیر نشان میدهد تحت تأثیر شرایط شدید تورمی سالهای 90 تا 92 و اختلاف آن با نرخ رشد دستمزدها، در مجموع حدود 35 درصد قدرت خرید (و به تبع آن توان پس انداز) خانوارها کاهش پیدا کرده است. هرچند این روند در سال های 93 تا 96 و با کاهش نرخ تورم تغییر کرد، ولی با پیش بینی نرخ تورم 31درصدی تا پایان سال 97، قدرت خرید تجمعی هشت ساله اخیر خانوارها در مجموع حدود 26 درصد کاهش پیدا کرده است.
با توجه به اینکه مقدار وام مسکن هنوز تغییری نکرده است و با فرض پسانداز یک متقاضی خانه اولی به مقدار برابر با وام مسکن آنها و همچنین فرض فروش سایر دارایی ها (ماشین، طلا و جواهرات شخصی) برای خرید خانه تا سطح صد میلیون تومان، سقف بودجهای که میتوان برای یک زوج متقاضی خانهاولی در نظر گرفت، حدود 420 میلیون تومان است که تا پیش از تحولات قیمتی ماه های اخیر، خانهاولیها میتوانستند حداقل حدود 40 درصد قیمت مسکن مدنظر خود را (با قیمت فرضی 400 میلیون تومان) وام مسکن دریافت کنند، ولی با افزایش بیش از دوبرابری متوسط قیمت مسکن در شهر تهران، این میزان برای خرید یک واحد مسکونی 70متری، سهمی کمتر از 26 درصد پیدا کرده است.
** وضعیت مالی و بودجهای دولت برای حمایت از بخش مسکن
یکی از متغیرهای مهم بازار مسکن ایران، برنامه دولت برای چگونگی حمایت از این بازار است. دولت های یازدهم و دوازدهم با توجه به سرمایه گذاری های انجامشده در دهه 80 و ابتدای دهه 90 که بالاتر از ظرفیت نیاز کشور بود و همچنین چالش های مالی طرح مسکن مهر که به تدریج گستردهتر شد، تا حدی نسبت به ارائه طرحی جدید برای بازار مسکن با بیمیلی عمل کردند. شاید تنها سیاست گذاری جدی دولت آقای روحانی برای بازار مسکن، افزایش وام مسکن و همچنین اختصاص منابع جدید به بانک مسکن برای پاسخ گویی سریع تر به متقاضیان این وام (حدود 900 هزار نفر در صف دریافت وام مسکن هستند) از طریق منابع مالی وصول شده مربوط به وامهای مسکن مهر بوده است.
اگرچه وزارت مسکن طرحهای دیگری مانند انتشار اوراق با پشتوانه رهنی نیز برای سرمایه گذاران خارجی در دست داشت، ولی هریک با موانعی از جمله نامشخص بودن نظام ارزی کشور، از مرحله تصمیمگیری فراتر نرفت. اینکه دولت دوازدهم در بازه زمانی دوساله پایانی کار خود بتواند طرح جدیدی برای بهبود اوضاع بازار مسکن ارائه دهد، با تردید مواجه است. با توجه به رشد حدود صددرصدی قیمت مسکن در یکساله اخیر و کاهش سهم وام مسکن از بالای 40 درصد به زیر 30 درصد برای خرید، انتظار اولیه از دولت، افزایش مجدد سقف وام تا دو برابر است. اجرای این مهم نیازمند بررسی وضعیت مالی دولت و چشمانداز پیش روی آن است.
با مدنظر قراردادن بودجه سال 97، بیش از 60 درصد بودجه کشور از محل درآمدهای نفتی و مالیاتی است. گزارش اخیر بانک مرکزی درباره تراز بودجه ای دولت تا پایان مهر سال جاری، اگرچه نشان میدهد با درنظرگرفتن اثر اولیه تحریمها در کاهش صادرات نفت کشور و متوسط قیمت 70 دلار برای هر بشکه، مجموع درآمد صادراتی کشور با در نظر گرفتن متوسط نرخ تسعیر ارز 61 هزار ریال، حدود 24 درصد رشد داشته است که رشد آن حدود 13 هزار میلیارد تومان میشود، ولی به طور همزمان درآمدهای مالیاتی دولت نیز از کاهش مقدار تحقق یافته آن نسبت به پیشبینی بودجه در حدود 24 هزار میلیارد تومان حکایت دارد.
در کنار آن، افزایش حدود 23 هزار میلیارد تومانی هزینه های جاری دولت نسبت به رقم مصوب بودجه، در نهایت نشان از کسری بیش از 39 هزار میلیاردی بودجه تا پایان مهر دارد که این رقم نسبت به پیش بینی بودجه، حدود 20 هزار میلیارد تومان بیشتر است. همه این ارقام نشان میدهد که برخلاف تصور عمومی از تأثیر مثبت نرخ تسعیر ارز و قیمت بیشتر نفت، در نهایت وضع تراز بودجه عمومی کشور بدتر نیز شده است.با شروع تحریمها و برنامه ای که دولت آمریکا و شرکای استراتژیک آن برای کاهش درآمد نفتی ایران و همچنین کنترل قیمت نفت در بازار جهانی از طریق تأمین نفت موردنیاز بازار، پیاده سازی کردند، به تدریج چشم انداز درآمد نفتی دولت به سمت کاهش آن از میزان صادرات دو میلیون بشکه به یک میلیون بشکه در روز و تعدیل قیمت بازار نفت به سطح زیر 60 دلار است. با چنین وضعیتی در ادامه سال و همچنین برای سال آینده، نمیتوان حتی از کانال تسعیر ارز، چشمانداز مثبتی برای افزایش درآمد نفتی کشور در نظر گرفت؛ درحالیکه هزینه های جاری دولت با ترکیبی از نرخ تورم و وضعیت جدید نرخ ارز، رو به افزایش خواهد بود.
از سوی دیگر، چشم انداز رشد اقتصادی کشور با کاهش درآمدهای نفتی و فشار تحریم بر سایر بخش های اقتصادی، مطابق با آخرین پیش بینی های صندوق بین المللی پول و بانک جهانی، کاهش رشد اقتصادی ایران به میزان تا منفی سه درصد برای سال 97 و تا منفی شش درصد برای سال 98 خواهد بود. در صورت تحقق این کاهش در رشد، درآمد مالیاتی دولت نیز متأثر از رشد اقتصادی کشور کاهش خواهد یافت. در کنار اینها وضعیت بدهی دولت به سایر بخش ها و ازجمله بخش بانکی را نیز باید در نظر گرفت که حدود 700 هزار میلیارد تومان است. با این توضیحات به نظر نمیرسد که دولت نه به لحاظ برنامهای و نه با منطق توان بودجهای، امکان ارائه یک طرح حمایتی جدید برای تقویت بازار مسکن را تا سال 1400 داشته باشد.
جزئیات تعداد تسهیلات وام مسکن ارائه شده نیز نشان میدهد که تعداد این وام از سال 94 به بعد کاهش بیش از 200 هزار فقره در سال را تجربه کرده که برای بیش از 900 هزار متقاضی فعلی این وامها، تعداد کمی است. پیشبینی بازار مسکن در افق 3 تا 5 ساله پیشرو در نتایج سرشماری جمعیت سال 95 نشان میدهد که در سالهای اخیر، نرخ رشد خانوار از نرخ رشد واحدهای مسکونی به تدریج پیشی گرفته که ناشی از تقریبا نصف شدن درخواست برای تعداد پروانه ساختمانی از سال 93 به بعد است. از سوی دیگر هرم جمعیتی کشور نیز نشان میدهد که بدنه کثیر جمعیتی کشور، در سال 95، در سنین 19 تا 35 سال قرار گرفته که به تدریج بخشی از این میانه جمعیتی تا سال 1400 تصمیم به ازدواج خواهند گرفت و به دنبال آن از نرخ رشد نیاز به واحدهای مسکونی کاسته نخواهد شد.
نمودار بالا نشان میدهد که در صورت فرض رشد تعداد خانوارها در میانه دوم دهه 90 تا سال 1400، با همان نرخ رشد میانه اول این دهه و همچنین فرض عدم تغییر نرخ رشد پروانه های ساختمانی و صدور آنها با همان نرخ سال 96، به تدریج و تا سال 1400، اختلاف افزایش تجمیعی تعداد خانوارها با افزایش تجمیعی تعداد پروانه های ساختمانی به حدود 2.5 میلیون کسری واحد مسکونی خواهد رسید که البته بخشی از این کسری از تعداد واحدهای مسکونی خالی فعلی قابل تأمین خواهد بود. اما این اختلاف و کمبود عرضه واحدهای مسکونی قطعا بر قیمت مسکن فشار خواهد آورد. این پیش بینی تقاضای جدید برای بازار مسکن در حالی خواهد بود که به طور میانگین، نرخ اجاره نشینی خانوارهای کشور در سال های اخیر حدود 25 درصد بوده است.در نتیجه میتوان این طور پیشبینی کرد که در بازه زمانی یک تا دو سال آینده، انتظار نمیرود برنامه جدیای در دولت در جهت حمایت از بخش مسکن ارائه شود ولی کاهش سرمایه گذاری در بخش عرضه مسکن و پیشی گرفتن تدریجی نرخ رشد خانوارها، زمینه را برای کمبود مسکن در بازه زمانی تا 5 سال آینده فراهم میآورد که ممکن است شوک قیمتی بعدی بازار مسکن را با شدت بیشتری در پی داشته باشد.
منبع: روزنامه شرق، 1398.01.20
گروه اطلاع رسانی**9117**2002
منبع: ایرنا
کلیدواژه: اقتصاد روزنامه شرق تحولات بازار مسكن رشد قيمت مسكن
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را بهطور اتوماتیک از وبسایت www.irna.ir دریافت کردهاست، لذا منبع این خبر، وبسایت «ایرنا» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۳۳۵۷۳۴۶ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتیکه در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
ظهور شیوه عجیب در معاملات مسکن در ایران | علت چیست؟
عضو هیات رئیسه اتحادیه مشاوران املاک گفت: اخیرا شنیده میشود که برخی مبادلات در بازار مسکن از طریق دلار و بیتکوین انجام میشود که به نظر من علت آن ایجاد سامانه خودنویس و نبود واسطه برای مدیریت قراردادها است.
مهدی کرباسیان گفت: بنا بر اعلام برخی مشاوران املاک با پدیدهای جدید در بازار مسکن مواجه شدهایم. شایعه شده برخی فروشندگان آپارتمان از خریداران تقاضای دلار، ارز دیجیتال، طلا و غیره میکنند. به نظر من یکی از دلایل این موضوع ایجاد سامانه خودنویس است که باعث حذف واسطه شده است. به هر حال زمانی که واسطه، معامله را مدیریت میکند مبادلات مالی نیز مدیریت میشود اما وقتی خریدار و فروشنده از طریق سامانه خودنویس اقدام به معامله میکنند نظارتی وجود ندارد.
وی در گفتگویی با ایسنا افزود: بازار خرید و فروش مسکن در رکود به سر میبرد اما مراجعات مقداری نسبت به فروردین بهتر شده است؛ مراجعاتی که منتج به معامله نمیشود و اغلب برای اطلاع از وضعیت اجاره صورت میگیرد. هر سال همینطور است، معمولا در اردیبهشت و خرداد که تغییرات اقتصادی خود را تا حدودی نشان میدهد متقاضیان برای پرسوجو میآیند. نقل و انتقالات بازار اجاره هم در اردیبهشت و خرداد افزایش مییابد.
کرباسیان بیان کرد: قیمتهای پیشنهادی آپارتمان در تهران نسبت به اسفند حدود ۱۰ درصد تغییر کرده اما به دلیل نبود مشتری، این نرخها هنوز به قطعیت نرسیده است. یکی از دلایل این کسادی، نوسانات بازار ارز است. کاهش قیمت دلار از محدوده ۶۹ هزار تومان به حدود ۶۱ هزار تومان بازار ملک را به نوعی کساد کرد؛ زیرا معتقدم بازار مسکن، دلاریزه شده و بالا و پایین رفتن قیمت دلار باعث می شود مردم برای خرید و فروش دست نگه دارند.
عضو هیات رئیسه اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به تاثیر سامانه خودنویس بر کمرونق شدن معاملات مسکن گفت: مسئولان وزارت راه و شهرسازی دائما روی تبلیغات این سامانه مانور میدهند و به مردم می گویند بیایید قرارداد خود را مجانی ثبت کنید. در واقع رسما به حذف دفاتر مشاور املاک ورود کردهاند و اشتغال جامعه در حال سرکوب شدن است. در هر بازاری، اقتصاد را واسطه میچرخاند. جهش تولید نیاز به مشتری دارد. این مشتری از طریق واسطهها میآید. موضوع واسطه برای بازار مسکن به عنوان یک بازار پیشرو در اقتصاد، اهمیت مضاعف دارد.
وی اظهار کرد: با ایجاد سامانه خودنویس، اکثر مشاوران املاک به سمت ابطال جواز رفتهاند. این مساله تبعات منفی برای بازار مسکن و اشتغال کشور دارد. با توجه به پیشران بودن بخش مسکن نیز تبعات منفی برای اقتصاد کلان خواهد داشت که در آینده خود را نشان میدهد.
کرباسیان خاطرنشان کرد: برخی افراد میگویند دلالان ملک عامل گرانی مسکن هستند. سوال بنده این است آیا افزایش هزینه ساخت نیز به خاطر عملکرد مشاوران املاک است؟ حدود سه سال قبل هزینه ساخت هر متر مربع نهضت ملی مسکن را ۲.۵ میلیون تومان اعلام کردند. در حال حاضر به گفته مسئولان این رقم به ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان رسیده است.
عضو هیات رئیسه اتحادیه مشاوران املاک تهران، نوسانات قیمت مصالح ساختمانی را در قیمت مسکن موثر دانست و گفت: وقتی قیمت مصالح ساختمانی، هزینه صدور پروانه، نظام مهندسی و دستمزد کارگر، حمل و نقل و غیره تغییر میکند نباید انتظار داشته باشیم قیمت مسکن تغییر نکند. حتی ممکن است در تابستان با نوساناتی در بازار مسکن مواجه شویم.
وی در خصوص پیشبینی بازار مسکن در ماههای پیش رو گفت: دولت اقدام خوبی را در خصوص تامین مصالح ساختمانی در طرح نهضت ملی مسکن آغاز کرده که اگر بتواند از طریق این برنامه قیمت ساخت را کنترل کند ممکن است نوسانات بازار مسکن در تابستان که فصل جابهجایی است نیز محدود شود.