آتش دلالان و سوداگران بر خیمه اجاره‌نشینان/ اجاره‌بها؛ مخمصهای که هر سال گریبان مستأجران را می‌گیرد
تاریخ انتشار: ۶ آبان ۱۳۹۸ | کد خبر: ۲۵۶۰۰۵۷۰
بی‌رونقی ساخت و ساز طی چند سال اخیر و نرخ سرسام آور اجاره خانه‌ها مدت‌هاست که داد مستاجران را در آورده و هرچند وقت یکبار دولت نیز از طرح‌های مسکن‌سازی خود می‌گوید که در نهایت تاکنون چیزی از این طرح‌ها از فشار تورم مسکن و اجاره‌ها نکاهیده و جا دارد در این زمینه دولت و ملت کاری کارساز انجام دهند.
به گزارش شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ به نقل از بلاغ، طی چند سال اخیر با تقبیح مسکن مهر دولت قبل از آقای روحانی و عدم ارائه طرحی جایگزین، بازار ساخت و ساز با رکود و افت جدی مواجه شد که به پیش‌بینی کارشناسان امر نتیجه این برخورد برای چند سال بعد چیزی جز افزایش قیمت واحدهای مسکونی و بالارفتن نرخ اجاره بهائ واحدهای استیجاری بود که امروزه آن پیش‌بینی‌ها محقق شد و حداقل در موضوع منازل استیجاری، که مورد توجه گزارش کنونی است، نرخ اجاره‌ها به صورت سرسام‌آوری افزایش یافته و داد مستاجران را در آورده است، بگونه‌ای که ادامه این روند برای بسیاری از مستاجران غیرقابل تحمل شده و برای این وضعیت باید فکری جدی از سوی دولت و مجلس و حتی مالکان بشود.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
مخمصهای سالانه که گریبان مستاجران را می‌گیرد
هر ساله در اواخر شهریور و مهر که پایان فصل جابه‌جایی و شروع مدارس است، بازار داغ اجاره مسکن تلاش‌های آخر خود را می‌کند و طمع بسیاری از مالکان بیشتر شده و سعی دارند با پیشنهاد نرخ‌های نجومی، اجاره مستاجران را بیش از گذشته افزایش دهند و در نبود نظارت قیمت اجاره بهاء مسکن در نابسامانی قرار می‌گیرد.
حال که وارد آبان شده‌ایم و بازار مسکن و اجاره از اوج‌تب و تاب روبه کاهش نهاد، جا دارد تا این مساله بصورت جدی‌تر مورد مداقه و تصمیم‌گیری قرار گیرد تا بیش از این مستاجران، که بخش زیادی از جمعیت کشور را تشکیل می‌دهند، از مخمصه بزرگ سالیانه رنج مستمر نبرند.
نرخ گذاری‌های بی‌قاعده به عنوان درآمدی برای برخی سودجویان شده و کمر اجاره نشینان را بیشتر از گذشته خم می‌کند.
این درحالی است که بسیاری از کارشناسان و مسئولان دولتی پیش از شروع فصل جابه جایی اعلام کردند که امسال نرخ اجاره پایین‌تر از نرخ تورم است، اما گزارشات میدانی نشان می‌دهد که قیمت بازار اجاره در مقایسه با سال‌های گذشته بیشتر شده است، مستاجرانی که تا سال گذشته در مناطق شمالی و یا مرکزی شهرهای یزرگ ساکن بودند امسال به دلیل گران شدن نرخ‌های اجاره در حال کوچ کردن به مناطق پایین‌تر هستند.
بررسی طرح مسکن استیجاری
آمار‌های بانک مرکزی پیرامون تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد که قیمت هر مترمربع مسکن در یک سال گذشته ۱۱۲ درصد رشد داشته است. این رشد قیمت مسکن باعث افزایش اجاره بها در یک سال گذشته شده است.
وزارت راه و شهرسازی برای کاهش هزینه خانوارهای اجاره نشین در بخش مسکن، از طرح مسکن استیجاری رونمایی کرد و گزارش تحولات بازار مسکن در شهر تهران در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۸ نشان می‌دهد که تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در این ماه به 12/1 هزار واحد مسکونی رسید که این میزان معاملات در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 36/5 درصد کاهش را نشان می‌دهد.
این کاهش میزان معاملات در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته بدون علت نیست و علت اصلی آن رشد چشمگیر قیمت مسکن در مدت مذکور می‌باشد.
طبق همین گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 126/7 میلیون ریال (حدود 12/7 میلیون تومان) اعلام شده است که این قیمت در مقایسه با ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 12/5 درصد و ۱۱۲ درصد رشد را نشان می‌دهد.
از آنجا که قیمت اجاره مسکن، تابعی از قیمت مسکن می‌باشد بنابراین رشد قیمت مسکن در یک سال گذشته بر روی اجاره بها نیز تاثیرگذار بوده است و اجاره بها را افزایش داده است.
بیش از یک‌چهارم خانوارهای ایرانی اجاره‌نشین‌اند
در همین گزارش، شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 22/6 درصد و 19/7 درصد رشد را نشان می‌دهد.این رشد قیمت اجاره بها در حالی است که بر اساس گزارش‌های بودجه خانوارهای بانک مرکزی، حدود 25/9 درصد از خانوارهای ایرانی در مسکن‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند.
همچنین بررسی گزارش‌های بودجه خانوار بانک مرکزی نشان می‌دهد که سهم هزینه‌های مسکن از کل هزینه‌های سالانه یک خانوار به 35/5 درصد رسیده است که بیش از ۹۰ درصد از هزینه‌های مسکن مربوط به اجاره بها می‌باشد.
بنابراین از آنجا که بیشتر اقشار ضعیف جامعه قدرت خرید مسکن را نداشته و بیشتر اجاره نشین می‌باشند، سهم هزینه‌های مسکن از کل هزینه‌های سالانه برای اقشار ضعیف، بسیار بیشتر از اقشار ثروتمند جامعه می‌باشد.
طبق اطلاعات وزارت راه و شهرسازی، حدود ۶۰ درصد از قیمت مسکن در ایران مربوط به زمین می‌باشد. در این طرح، وزارت راه و شهرسازی از تمام ادارات دولتی و حتی شهرداری‌های سراسر ایران درخواست کرده است تا زمین‌های دولتی را برای ساخت و ساز خانه‌های استیجاری در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند.در این طرح، دولت اعلام کرده است که علاوه بر زمین‌های رایگان، هزینه صدور پروانه و مجوز‌ها را ٥٠ درصد کاهش می‌دهد و همچنین ٢٥ میلیون وام ساخت با نرخ سود صفر درصد در اختیار پیمانکاران خواهد گذاشت.علاوه بر این، مصالح ساختمانی با تخفیف ٣٠ درصد در دسترس سازندگان قرار می‌گیرد تا هزینه تمام شده ساخت این خانه‌ها کاهش یابد.
خانه‌ها توسط بخش خصوصی ساخته می‌شود
علی نبیان، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن در این زمینه اعلام کرده است: براساس برآوردی که داشته‌ایم، با این طرح ظرف دو‌سال چیزی حدود ٩٠٠ هزار واحد مسکونی ساخته می‌شود که در واقع نیمی از نیاز سالانه بازار مسکن را تأمین می‌کند.
وی می‌گوید: این حجم از خانه مسکونی نه تنها می‌تواند قیمت مسکن را در بازار به طور قابل ملاحظه‌ای کاهش دهد بلکه باعث می‌شود وضع بازار اجاره هم تعدیل شود.
فرهاد بیضایی کارشناس حوزه مسکن می‌گوید: «نزدیک به دو میلیون و ۵۰۰ هزار خانه خالی از سکنه در پایتخت داریم که اگر اینها به بازار عرضه شوند قطعاً اثر قابل‌توجهی در بازار عرضه و تقاضای استیجار خواهد گذاشت.»
وی ادامه می‌دهد: «اینکه تعداد انبوهی از واحدهای خالی از سکنه به بازار عرضه شود قطعاً قیمت اجاره پایین خواهد آمد.» این کارشناس مسکن تاکید می‌کند: «اکنون دولت در نظر دارد واحدهایی را به عنوان اجاره در اختیار مردم قرار دهد یا با تخصیص ودیعه‌هایی کمک کند تا مردم بتوانند بهتر در بازار استیجار ورود کنند که همه اینها بار مالی برای دولت دارد و محل تامین آن خودش می‌تواند یک مشکل باشد.»
مالیات بر خانه‌های خالی، راه حلی جدی
بیضایی اضافه می‌کند: «اکنون ما از رقم‌های دو میلیون و پانصد هزار واحد مسکونی صحبت می‌کنیم و اگر دولت تمام توانش را هم به میان آورد تنها یک بیستم آمار خانه‌های خالی که اکنون وجود دارد می‌تواند اثر گذار باشد، بنابراین اگر قانون، مالیات بر خانه‌های خالی را بتواند اجرا کند و این خانه‌ها وارد بازار استیجار شوند و اثرگذاری آن به مراتب بیشتر از این طرح‌هایی است که دولت دنبال می‌کند.»
معضل اجاره بیشتر پولِ پیش کمتر
گرانی اجاره‌بهای مسکن امروز به چالش بزرگی در بازار رهن و اجاره بدل شده است، در حال حاضر که بازار رهن و اجاره هم داغ نیست اما همچنان قیمت‌ها برای اجاره کردن منازل بالاست و مبالغی که برای اجاره از سوی صاحبخانه‌ها اعلام می‌شود برخلاف عرفی است که از گذشته برای رهن و اجاره در نظر گرفته می‌شد.
متاسفانه پول پیش کمتر با اجاره بیشتر برای صاحبخانه‌ها جذابیت بیشتری دارد، مسئله‌ای که در تضاد با خواسته مستأجری است که ترجیح می‌دهد پول پیش بیشتر با اجاره کمتری را پرداخت کند تا حداقل پول پیش برایش بماند.
تعیین نرخ اجاره بر اساس نیازهای شخصی!
مرتضی علی‌بخشی یک مشاور املاک با بیان اینکه اغلب صاحبخانه‌ها خواهان دریافت اجاره بیشتر هستند، می‌گوید: «در شرایط فعلی تنها افرادی حاضر به رهن خانه هستند که به نقدینگی نیاز داشته باشند.»
علی‌بخشی می‌افزاید: «مبلغ اجاره بها از سوی صاحبخانه تعیین می‌شود و مشاوران املاک نمی‌توانند چندان بر روی این مبلغ تأثیرگذار باشند گرچه دریافت کمیسیون‌های بالا نیز برخی املاکی‌های بی‌وجدان را به طمع وا می‌دارد.»
وی با بیان اینکه مشاوران املاک به صاحبخانه‌ها زیاد و یا کم بودن مبالغ پیشنهادی را اعلام می‌کنند، اظهار می‌دارد: «اغلب صاحبخانه‌ها به این مسائل توجه نکرده و با توجه به شرایط و نیاز خود مبلغ رهن و اجاره را تعیین می‌کنند.»
این فعال بازار مسکن تصریح می‌کند: «با توجه به اینکه بازار خرید و فروش راکد است برخی از سازندگان نیز املاک خود را برای اجاره گذاشته و مبالغی را برای پرداخت اقساط آن مشخص می‌کنند.»
علی‌بخشی خاطرنشان می‌کند: «اغلب مستأجران با شنیدن اجاره‌های تعیین شده تعجب می‌کنند، پرداخت پول پیش بیشتر به نفع مستأجر است، چرا که حداقل در نهایت همان پول برایش باقی می‌ماند، اما اجاره بازگشت ناپذیر است.»
کنترل بازار عرضه با شناسایی خانه‌های خالی
سید حسین افضلی عضو کمیسیون عمران مجلس شوورای اسلامی می‌گوید: «ماه شهریور ماه جابه‌جایی و بالا رفتن تقاضا برای اجاره است.»
وی ادامه می‌دهد: «اکنون به خاطر برخی مسائل قیمت مسکن رو به کاهش است و قاعدتاً قیمت کاهش مسکن باید روی کاهش قیمت اجاره‌ها نیز اثرگذار باشد درحالی که با وجود شرایط اقتصادی برعکس آن را در جامعه مشاهده می‌کنیم، از طرف دیگر انتظار می‌رفت دولت فکری به حال ساماندهی خانه‌های خالی بکند که تعداد آن بسیار زیاد است.»
افضلی می‌افزاید: «متاسفانه در جایی اعلام شد که حجم بسیار زیادی از این خانه‌های خالی در اختیار افراد کمی هست بنابراین اگر در راستای هزینه بر بودن نگهداشت خانه‌های خالی برنامه‌ریزی صورت نگیرد عملاً امکان اینکه در بحث اجاره بها بشود کار اساسی را صورت داد، نیست.»
عضو کمیسیون عمران تصریح می‌کند: «تنها ابزاری که می‌توانیم در مدت زمان کوتاه از آن برای کاهش اجاره‌بها استفاده‌کنیم بالابردن هزینه نگهداشت خانه‌های خالی است و افراد به هر دلیل که بخواهد خانه‌های خود را خالی نگه دارند آن هم در این شرایط جامعه باید هزینه آن را هم پرداخت کنند.»
افضلی یادآور می‌شود اگر اراده جدی در دولت، وزارت راه و شهرسازی و شهرداری به وجود بیاید برای شناسایی خانه‌های خالی می‌تواند در امر کنترل اجاره بها بسیار تاثیر گذار باشد ضمن اینکه شناسایی خانه‌های خالی نیز کار بسیار سختی نیست از طریق قبوض برق، آب و غیره می‌توان آنها را کنترل کرد.»
وی تاکید می‌کند: «اکنون برای ساخت خانه حرکت‌هایی صورت می‌گیرد اما خیلی مهم است که مردم به صورت عملیاتی ببینند اقداماتی در راستای کاهش این معضل صورت می‌گیرد و صرفاً به اعلام یک طرح اکتفا نمی‌شود.»
ورود 5درصد خانه‌های خالی به گردش اجاره، مشکل‌گشاست
عضو کمیسیون عمران اضافه می‌کند: «ما حدود ۵ درصد به خانه خالی در کشور نیاز داریم که در زمان جابجایی افراد بتوانند از آنها استفاده کنند اما رقمی که وجود دارد بیشتر از این پنج درصد بوده و متاسفانه تعداد قابل توجهی از این خانه‌ها بسیار لوکس هستند که درآمد مردم کفاف پرداخت اجاره‌های آنها را نمی‌دهد که این خودش یک مسئله بسیار مهم است.»
افضلی ادامه می‌دهد: «بخش مسکن یک امر حیاتی است و باید به صورت اورژانسی به آن رسیدگی کنیم، همت دولت، استفاده از بخش خصوصی و نظرات کارشناسان و آگاه با علم روز دنیا در خصوص مسکن می‌تواند مشکلات ما را کاهش دهد.»
مستاجران در فصل تابستان که به نوعی فصل جابجایی محسوب می‌شود همواره فصل داغی را سپری می‌کنند و حتی در صورت یافتن مسکن جهت اجاره هم باید گفت که مستاجران باید هزینه‌های بیشتری را برای مسکن پرداخت کنند که این خود باعث می‌شود تا بسیاری از خانوارهای مستاجر از سایر هزینه‌های سالانه خود بکاهند تا بتوانند سرپناهی برای خود داشته باشند که موجبات فقیرتر شدن خانوارهای جامعه را فراهم می‌کند.
کارشناسان معتقدند دولت در کنار تلاش برای رونق بخشی به ساخت مسکن باید با فعال کردن ابزارهای مالیاتی، جلوی تحرک دلالان و سوداگران را در بازار مسکن بگیرد.
مهمترین ابزار مالیاتی که در بسیاری کشورهای دنیا در بازار مسکن بکار گرفته می‌شود، مالیات بر عایدی سرمایه است که متاسفانه دولت مدت‌هاست وعده آن را داده اما در عمل اقدامی مشاهده نشده است و مشاوران املاک از این شرایط پیرامون بازار اجاره بها راضی به نظر می‌رسند و از این شرایط آشفته کمیسیون خوبی به جیب می‌زنند و هیچ مخالفتی با افزایش نرخ‌های اعلام شده از سوی مالکان نیز ندارند.
کمیسیون اجاره بنگاهی‌ها بر اساس نرخی که آن هم بی‌سر و صدا در مردادماه ۱۳۹۵ توسط اتحادیه صنف مشاوران املاک به دفاتر اعلام شد یک چهارم اجاره ماهیانه از هریک از طرفین معامله به اضافه ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده دریافت می‌شود؛ بنابراین هرچقدر که اجاره بها بیشتر باشد سود دفاتر املاک نیز بالاتر می‌رود.
از سوی دیگر برخی دفاتر املاک که عمدتاً معامله را به هر قیمتی جوش می‌دهند به متعاملین می‌گویند برای اینکه مالیات نپردازید و هزینه‌های شما پایین بیاید نیازی به دریافت کد رهگیری نیست، در حالی که بنا به گفته مسئولان اتحادیه، عدم ارایه کد رهگیری عواقب خطرناکی برای طرفین معامله دارد. به طورمثال اگر پول پیش مستاجر پایمال شود شکایت او در هیچ مرجع قانونی قابل رسیدگی نیست.
انتهای پیام/
منبع: دانا
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.dana.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «دانا» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۵۶۰۰۵۷۰ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره در انتطار مصوبه مجلس
به گزارش خبرگزاری علم و فناوری آنا از وزارت راه و شهرسازی، ابوالفضل نوروزی تازه‌ترین وضیعت لایحه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها را تشریح کرد و افزود: طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، طرح مجلس بود که توسط کمیسیون عمران مجلس و با همکاری وزارت راه و شهرسازی تدوین شده است.
وی با بیان اینکه این طرح چندین بار در مجلس تصویب و به شورای نگهبان رفت و از آن شورا برای انجام برخی اصلاحات دوباره به مجلس بازگشت و به‌تازگی به شورای نگهبان ارسال شد، توضیح‌داد: طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، طرحی است که در صورت تصویب و تبدیل شدن به قانون، بخشی از مشکلاتی را که هم اکنون در بازار اجاره، زمین و مسکن وجود دارد رفع خواهد کرد و به تسهیل گری در بخش اجاره می‌پردازد.
تقویت بازار اجاره از طریق ارائه مشوق به موجران
نوروزی به تشریح بخشی از ویژگی‌هایی این لایحه پرداخت و افزود: این لایحه بر تقویت بازار اجاره از طریق ارایه مشوق به موجران، استفاده از ظرفیت شهرداری‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی و هزینه این بخش از مالیات برای احیای بافت‌های فرسوده شهری و ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت برای اشخاص بی‌بضاعت، الزام همه دستگاه‌های اجرایی برای ارائه رایگان اطلاعات مورد نیاز در سامانه ملی املاک و اسکان و پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی برای عدم درج اطلاعات در سامانه و خوداظهاری در سامانه ملی املاک و اسکان تاکید دارد.
تقویت سامانه ملی املاک و اسکان برای شناسایی خانه‌های خالی
به گفته مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، تقویت سامانه ملی املاک و اسکان برای شناسایی خانه‌های خالی، تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان و درج معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و ضمانت اجرایی برای ثبت قرارداد‌ها و ارائه راهکار‌هایی برای الزام‌آور شدن این راهکارها، از دیگر مواردی است که در این لایحه به آن توجه جدی شده است.
وی اظهار داشت: بر اساس بند‌هایی از این طرح، همه قرارداد‌ها اعم از اجاره و خریدوفروش باید در سامانه ثبت شوند و با اخذ کد رهگیری امکان ارزیابی آنچه در بازار مسکن می‌گذرد وجود دارد.
این مسئول افزود: با تصویب و ابلاغ طرح در استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالیانه بیش از ۳۰ درصد باشد، شورای‌عالی مسکن مکلف است تا نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش اجاره‌بها و قرض‌الحسنه به میزان ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی سالیانه اقدام کند.
حمایت از مستاجران از طریق پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ادامه‌داد: حمایت از مستاجران از طریق پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن و افزایش آن در سال جدید با توجه به تورم و همچنین نظارت بر پرداخت تسهیلات توسط بانک‌های عامل، بخش دیگری از این طرح به شمار می‌رود.
نوروزی تسهیل در فرایند خرید و فروش و کاهش هزینه‌های مبادله در بازار مسکن را از دیگر ویژگی‌های این طرح عنوان کرد و گفت: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است در مدت ۶ ماهپس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، دسترسی‌های برخط برای استعلامات ثبتی و ثبت هر گونه سند رسمی را از طریق مرکز مبادله اطلاعات برای سامانه املاک و اسکان و سامانه املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی به صورت تمام‌الکترونیک و شبانه‌روزی فراهم کند.
وی افزود: اخذ عوارض از اراضی بلااستفاده و چگونگی هزینه‌کرد این عوارض بخش دیگری از موارد مورد تاکید در این طرح است. همچنین، برای کاهش التهابات مسکن و برای جلوگیری از معاملات سفته‌بازی واحدهای در حال احداث تا قبل از تحویل واحد مسکونی و یا نصب کنتور و گواهی پایان‌کار ساختمان، امکان نقل و انتقال واحدهای نهضت ملی مسکن به هر شیوه‌ای وجود ندارد و ممنوع است و محاکم و ادارات پذیرفته شده نیست.
رتبه‌بندی مشاوران املاک بر اساس میزان رضایتمندی مشتریان
نوروزی ادامه‌داد: رتبه‌بندی مشاوران املاک بر اساس میزان رضایتمندی مشتریانف بخش دیگری از این طرح است.
وی ابراز امیدواری کرد تا با تصویب این قانون و ابلاغ آن، بخشی از موانع موجود در اجرای قانون جهش تولید مسکن و همچنین بازار مسکن و اجاره بها برطرف شود.
انتهای پیام/
اعلام زمان و مکان بررسی مدارک آزمون استخدامی آموزگاری در فارس