یک اقتصاددان: ۲ میلیون خانه دوم در ایران وجود دارد
تاریخ انتشار: ۲۰ آبان ۱۳۹۸ | کد خبر: ۲۵۷۵۱۷۴۴
یک اقتصاددان نوسانات شدید قیمت مسکن و به‌خصوص جهش قیمت زمین را بیشتر از آنکه به عوامل درونی بازار ملک نسبت دهد، ناشی از سیاست‌های معیوب اقتصاد کلان و در نتیجه آن، ناشی از گرایش سنتی عموم خانوارها به سرمایه‌گذاری در بازار ملک به منظور «پناه گرفتن» در مقابل تورم بالا عنوان می‌کند. مهدی برکچیان که اخیرا در جمع محدودی از کارشناسان اقتصاد مسکن به آسیب‌شناسی وضع موجود بازار ملک پرداخته بود، با توضیح بیشتر درباره آنچه در این نشست- سخنرانی در پانل مسکن در نشست موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی- ارائه کرده است به «دنیای اقتصاد» گفت: خانوارها در ایران همواره طی چهار دهه بعد از انقلاب و حتی در دهه‌های ۴۰ و ۵۰، در مواجهه با رشد سطح عمومی قیمت‌ها در اقتصاد ایران، یاد گرفته‌اند درآمد مازادشان را برای حفظ ارزش واقعی سرمایه خود، در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
برکچیان یکی از مهم‌ترین تبعات استفاده از بازار ملک در نقش پناهگاه سرمایه توسط عموم افراد را رواج سفته‌بازی در معاملات زمین و مسکن ناشی از موج شدید تقاضای غیرمصرفی عنوان کرد و گفت: نوسانات قیمت مسکن در ایران ابعاد خیلی بزرگ‌تری نسبت به بازار مسکن کشورهای توسعه‌یافته دارد. علت این است که در آن کشورها، خانوارها برای سرمایه‌گذاری پس‌اندازهایشان با گزینه‌های متنوعی از جمله بازارهای سهام و اوراق و... روبه‌رو هستند و بخش مهمی از پول‌های خود را به منظور حفظ ارزش آن در بازارهایی غیر از مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند. در حالی که در ایران، مهم‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاری خانوارها، مسکن است، بنابراین می‌بینید مهم‌ترین متغیر اقتصادی که عموم مردم به شکل روزانه آن را دنبال می‌کنند، بعد از نرخ دلار، قیمت مسکن است نه مثلا شاخص قیمت سهام.
این اقتصاددان در ادامه صحبت‌های خود به سیاست‌های ارزی به‌عنوان یکی دیگر از عوامل مهم اثرگذار بر متغیرهای بخش مسکن هم گریزی زد و گفت: طی دهه‌های گذشته اقتصاد ایران به شدت نفتی شد و درآمدهای نفتی این امکان را فراهم کرد که دولت‌ها نرخ دلار را برای مدت طولانی تا حد زیادی ثابت نگه دارند که نتیجه چنین سیاستی، بروز بیماری هلندی در دوره‌های مختلف است. تبعات ناشی از این نوع سیاست‌گذاری ارزی طی این سال‌ها بعضا در دوره‌های زمانی کوتاه با شدت زیاد و بعضا نیز در دوره‌های زمانی بلندمدت با شدت کم در بخش‌های مختلف بروز می‌کند و بخش‌های قابل تجارت مانند صنعت از این وضعیت لطمه می‌خورند، چراکه واردات ارزان، تولید داخلی را با ضرر مواجه می‌کند. این در حالی است که بخش مسکن از آسیب ارز ارزان در امان می‌ماند و در نتیجه این خود عامل دیگری می‌شود که سرمایه‌ها با شدت بیشتر به سوی بخش مسکن سرازیر شوند. بنابراین خانوار ایرانی مجددا به تجربه درس می‌گیرد که اگر پولش را در این بازار سرمایه‌گذاری کند امن‌تر است.
برکچیان تصریح می‌کند: این اتفاق کهنه و ادامه دار- یعنی جریان سرمایه خانوارها به سوی بازار مسکن برای محافظت در مقابل تورم بالا- با برخی اتفاقات همچون تحولات جمعیتی، نوع توسعه اقتصادی و افزایش شهرنشینی و همچنین تغییر و تحولات درونی بازار مسکن که همگی در چند دهه گذشته در جهت افزایش تقاضای مسکن شهری به‌ویژه در تهران عمل کرده‌اند، تشدید هم شده است.
این اقتصاددان با بیان اینکه «بازار مسکن به‌عنوان امن‌ترین مکان سرمایه‌گذاری در حافظه خانوار ایرانی حک شده است»، تاکید می‌کند: در همه این حداقل سه دهه بعد از انقلاب – تا ابتدای دهه ۹۰ و قبل از تحریم‌های شدید هسته‌ای- جریان قوی سرمایه از سمت خانوار پس‌انداز‌کننده به سمت بازار مسکن سرازیر بوده است. این جریان سرمایه که تقاضا برای خرید مسکن را بالا می‌برده و سرمایه‌گذاری در امر ساخت و ساز را سودآور می‌کرده سبب شده عرضه ساختمان‌های مسکونی افزایش یابد و نتیجه آن به حداقل ۲ میلیون «خانه خالی از سکنه» و همچنین بیش از ۲ میلیون «خانه دوم» منجر شده است، یعنی درست است که این حجم عرضه، نسبت تعداد خانوار به تعداد خانه را بهبود داده اما در واقعیت، یک نوع «عدم تعادل در نوع سرمایه‌گذاری» در کلان اقتصاد ایران را به‌وجود آورده است. در نتیجه، سهم بخش مسکن از کل سرمایه‌گذاری حقیقی در اقتصاد ایران (بر اساس آمارهای حساب‌های ملی) در مقایسه با کشورهای توسعه‌یافته، به شکل قابل ملاحظه‌ای بالاتر است. این در حالی است که بهره‌وری سرمایه در بخش مسکن پایین است؛ یعنی اینکه ارزش افزوده این بخش –که معادل همان اجاره اکتسابی بخش مسکن است- در مقایسه با ارزش افزوده ایجاد شده از فعالیت‌هایی همچون صنعت و خدمات با همان میزان سرمایه، کمتر است. تازه، این موضوع بدون لحاظ سرمایه‌های عاطل در خانه‌های خالی است.
این وضعیت، بخشی از دلایل رشد منفی بهره‌وری سرمایه در اقتصاد ایران است. به همین خاطر نسبت سرمایه به تولید در ایران در مقایسه با خیلی از کشورها بسیار بالا است و این یعنی اینکه ما از عامل سرمایه، که گاهی به شدت هم کمیاب است، به شکل کارآیی (موثری) در تولید استفاده نمی‌کنیم. این در حالی است که در کشورهای توسعه‌یافته، یک بازار مالی گسترده و متنوع با معرفی و توسعه انواع ابزارها، این نقش کلیدی را در اقتصاد ایفا می‌کند که پس‌انداز خانوارها را به سوی بخش‌های کارآ و پربازده هدایت می‌کند و در نتیجه بهره‌وری سرمایه بالا می‌رود.
مهدی برکچیان، درباره نحوه مهار و کاهش اشتهای سرمایه‌گذاری خانوارها در بازار مسکن- نحوه کاستن از حجم خریدهای سرمایه‌ای زمین و مسکن- چنین پیشنهاد می‌کند: در گام اول باید سیاست‌های پولی اصلاح شود. تورم بالا و مزمن در اقتصاد ایران برای بخش مسکن فقط این اشکال را ایجاد نمی‌کند که «امکان پرداخت وام بلندمدت خرید مسکن وجود ندارد» که البته این هم یکی از اشکالات بزرگ نرخ تورم بالا است که تامین مالی برای خانوارهای متقاضی خرید مصرفی خانه را سخت کرده است. بلکه مشکل بزرگ‌تر آن است که تورم بالا سبب شده تا خانوارها برای محافظت از پس‌اندازشان، برای خرید زمین و مسکن هجوم بیاورند. بنابراین اولین گام اصلاحی آن است که تورم در اقتصاد پایین بیاید و نرخ سود بانکی نیز به‌طور معمول بالاتر از تورم باشد. دومین گام توسعه مالی در اقتصاد است. لازم است برای خانوار ایرانی گزینه‌های سرمایه‌گذاری، «متنوع» شود و در عین حال این گزینه‌ها برای خانوارها «قابل اطمینان» باشد. امروز اگر چه تحولات مثبتی در جهت توسعه بازار سهام و اوراق رخ داده است اما هنوز سهم آنها در مجموع سرمایه‌گذاری خانواده‌ها کوچک است؛ برخلاف آمریکا که تحولات بازار سهام آن زندگی شهروندان آمریکایی را تحت تاثیر قرار می‌دهد (و این به دلیل سهم قابل ملاحظه سهام در سبد دارایی خانوار آمریکایی است) و به همین خاطر شاخص بورس نیویورک به شدت مورد توجه است، در ایران این‌طور نیست. یکی از دلایل شرایط کنونی به ترس خانوار ایرانی از مداخلات دولت در این دسته از بازارهای مالی برمی‌گردد که باعث شده ریسک سرمایه‌گذاری در این دسته از بازارها برای خانوارها افزایش یابد. خانوارها به تجربه فهمیده‌اند که توان مداخله دولت در بازار ملک خیلی کمتر از سایر بازارها است. بنابراین تا «اطمینان» خانوارها به بازارهای مالی برای سرمایه‌گذاری جلب نشود، نمی‌توان انتظار داشت ریشه نوسانات شدید قیمت‌ها در بازار ملک خشک شود. گام سوم هم این است که سیاست‌های ارزی کشور به‌صورت اساسی اصلاح شود.
ایران از منابع قابل توجه نفت و گاز برخوردار است و به همین خاطر درآمدهای ناشی از صادرات این مواد و سایر کامودیتی‌ها (مواد اولیه) سهم اصلی را در صادرات کشور دارد. اتفاقا بخش مهمی از این صادرات هم در اختیار دولت و درآمد آن متعلق به دولت است. مادام که دولت‌ها، سیاست تزریق همه این منابع ارزی به اقتصاد، تثبیت نرخ ارز و ارزان کردن دلار در اقتصاد را دنبال کنند، باید منتظر اعوجاج در سرمایه‌گذاری‌های داخلی و شدت یافتن جریان سرمایه برای خرید ملک بود.
۲۳۲۲۳
کد خبر 1319778منبع: خبرآنلاین
کلیدواژه: مسکن قیمت مسکن بازار مسکن تهران حسن روحانی ایالات متحده آمریکا تیم ملی فوتبال ایران دونالد ترامپ باشگاه استقلال استان یزد باشگاه پرسپولیس قوه قضاییه زلزله فساد اقتصادی مبارزه با مفاسد اقتصادی
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.khabaronline.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «خبرآنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۵۷۵۱۷۴۴ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
رشد ۴۲ درصدی اجاره خانه در فروردین ۱۴۰۳
به گزارش «تابناک» به نقل از دنیای اقتصاد، این نرخ تورم ماهانه اجاره، در مقایسه با روند یکی دو سال گذشته همین نرخ، در «سطح بسیار پایین» قرار گرفته به این معنا که میانگین تورم ماهانه اجاره مسکن طی دو سال ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲، نرخ ۳درصد بوده است.
پس در این صورت آیا «بازار اجاره به سمت بهبود، حرکت کرده است؟»
بررسی‌ها برای پاسخ این پرسش، «جواب منفی» ارائه می‌کند، چون که «در همه فروردین‌ها در سال‌های اخیر، همواره تورم ماهانه اجاره مسکن، یک سقوط نرخ را تجربه کرده است.»
در فروردین دو سال اخیر نیز رشد ماهانه شاخص اجاره مسکن در کشور، ۲درصد بوده است که تقریبا نصف همین نرخ در ماه‌های دیگر سال بود. این افت نرخ تورم ماهانه اجاره در ماه اول هر سال در مقایسه با میانگین تورم ماهانه اجاره ۱۱ ماه بعد از آن، «ناشی از تعطیلی بازار معاملات مسکن به خصوص معاملات اجاره» است. در ماه اول سال، تقریبا هیچ مستاجری جابه‌جا نمی‌شود مگر تحت‌تاثیر موارد خاص که حجم آن پایین است.
به این ترتیب، «تابلوی تورم ماهانه اجاره مسکن در فروردین ۱۴۰۳»، معیار مشخصی برای تحلیل وضعیت بازار اجاره‌نشینی و حال و روز مستاجر‌ها نیست. از این رو، در این بررسی، لازم است «تورم نقطه‌ای اجاره مسکن» یا همان «میزان رشد اجاره‌بها در ماه اول سال‌جاری نسبت به ماه اول ۱۴۰۲»، دیده و تحلیل شود.
تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در ماه گذشته نرخ ۴۱.۸درصد را ثبت کرد. اینکه سرعت رشد نقطه‌ای و سالانه اجاره‌بهای مسکن به شکل تاریخی در دو سه سال گذشته و حتی در شروع امسال، افزایش یافته است، ناشی از «سطح جهش‌یافته تورم عمومی» و «تورم مسکن» است که در همین صفحه، قبلا درباره آن گزارش‌های تحلیلی منتشر شده بود. در این مقطع، اما علاوه بر اینکه، ضرورت دارد سیاستگذار نسبت به «ریشه‌های تب بالای تورم اجاره مسکن» توجه کند تا بتواند «مهم‌ترین هزینه زندگی ماهانه خانوارها را از حالت سنگین و نامتعارف» به سطح نرمال برگرداند، «دو پیام هشداری» نرخ جدید تورم اجاره هم باید دیده شود.
سطح ۴۱.۸ درصدی رشد اجاره‌بها در قرارداد‌های فروردین ۱۴۰۳ از دو منظر مورد بررسی است.
این نرخ نشان می‌دهد، «فرمول مدنظر نمایندگان مجلس برای تعیین رشد مجاز اجاره‌بها در سال» که تصویب کرده‌اند و برای تایید نهادی روانه شورای نگهبان است، با «وضع موجود این بازار» همخوانی ندارد. فرمول نمایندگان می‌گوید، موجر‌ها هر سال مکلف شوند «اجاره‌بهای سال جدید را براساس ۵۰ تا ۱۰۰درصد تورم عمومی افزایش دهند و بیش از آن، ممنوع باشد». اما در حال حاضر، تورم اجاره از تورم عمومی جلو زده است به این صورت که در فروردین امسال، تورم نقطه‌ای اجاره مسکن ۴۱.۸درصد شد در حالی که نرخ تورم عمومی نقطه‌ای در سطح ۳۰.۹درصد قرار گرفت. به این ترتیب، در وضع موجود که «نرخ رشد اجاره‌بها، ۱.۳۵ برابر نرخ تورم عمومی است»، ملاک قراردادن تورم عمومی برای تعیین تورم اجاره، امکان پذیرش آن را از سوی بازار با تردید روبه رو می‌کند.
علت فوت پزشک متخصص در استان فارس در دست بررسی است