قرارداد اجاره در چه صورتی باطل محسوب می شود ؟
تاریخ انتشار: ۸ دی ۱۳۹۸ | کد خبر: ۲۶۲۸۷۶۲۵
به گزارش سرویس اقتصادی جام نیـوز، واژه انفساخ درباره قراردادی به کار می‌رود که با همه شرایط صحتی که قانون‌گذار برای بستن یک عقد در نظر گرفته، بسته‌شده و سپس، در میانه راه، به علتی قرارداد از بین رفته‌است؛ اما واژه بطلان زمانی به کار گرفته می‌شود که قرارداد، از همان ابتدا و زمان ایجاد، شرایط قانونی لازم برای صحت عقد را نداشته است.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
مواردی که قرارداد اجاره هیچ اثری ندارد
در قانون مدنی دو اصطلاح انفساخ و بطلان عموماً درباره قراردادها استفاده‌شده است. واژه انفساخ درباره قراردادی به کار می‌رود که باهمه شرایط صحتی که قانون‌گذار برای بستن یک عقد در نظر گرفته، بسته‌شده و سپس، در میانه راه، به علتی قرارداد از بین رفته و حیات حقوقی خود را نسبت به آینده از دست می‌دهد. به‌عنوان‌مثال، در قرارداد خریدوفروش، خریدار و فروشنده عقد صحیحی میان خود می‌بندند که تمام شرایط قانونی لازم را دارا است، اما قبل از اینکه فروشنده کالا را به خریدار تحویل دهد، ناگهان به جهت بروز حوادث غیرمنتظره، مانند زلزله، طوفان، آتش‌سوزی، سیل، سرقت و غیره، کالا از بین رفته و یا تسلیم آن به خریدار غیرممکن می‌گردد.
در این صورت، گفته می‌شود که قرارداد خرید و فروش از این زمان به بعد، «منفسخ» می‌شود یعنی دیگر نسبت به آینده اثری نخواهد داشت، زیرا در این عقد، وجود دو چیز که باهم مبادله شوند، لازم و ضروری است و با از بین رفتن یا عدم امکان تسلیم یکی از آن‌ها، عقد نیز از اثر می‌افتد.
اما واژه بطلان زمانی به کار گرفته می‌شود که قرارداد، از همان ابتدا و زمان ایجاد، شرایط قانونی لازم برای صحت عقد را نداشته است. در حقیقت، وقتی از این کلمه درباره قراردادی استفاده می‌شود، گویی اصلاً عقدی از همان ابتدا بسته نشده است. مثلاً در قانون مدنی، یکی از شرایط صحیح بودن قرارداد، وجود قصد و اراده جدی برای بستن عقد است.
بنابراین، اگر شخصی از باب شوخی و بدون داشتن اراده محکم و قاطع، به دیگری بگوید که خانه خود را به تو فروختم، قراردادی ایجاد نخواهد شد و درواقع، این قرارداد به جهت نداشتن شرط اساسی قصد، باطل است. یا اگر کودک چهارساله‌ای قراردادی را منعقد کند، به دلیل نداشتن صلاحیت قانونی لازم برای انجام این کار، قرارداد او از ابتدا باطل بوده و اثری نخواهد داشت.
به گزارش مهداد، پس از آشنایی با دو اصطلاح انفساخ و بطلان، به عقد اجاره که موضوع بحث ما است، برمی‌گردیم. همان‌طور که در نوشتار قبل اشاره شد، عقد اجاره موجب می‌شود که مستأجر مالک منافع مورد اجاره شود، یعنی مجوز بهره‌برداری از آن را پیدا کند.
اما ازآنجایی‌که منفعت، به‌تدریج و به‌طور مستمر، در طول زمان ایجاد می‌شود، با اینکه مستأجر از همان ابتدای بستن قرارداد اجاره، مالک منافع می‌شود، ولی این ملکیت متزلزل و سست بوده و کم‌کم، هم‌زمان با استفاده از مورد اجاره در طول زمان، ملکیت او بر منافع مستقر می‌گردد. به همین دلیل، اگر به علتی، عین مستأجره در طول مدت اجاره از بین رفت، مانند این است که از این زمان به بعد، مالکیت مستأجر بر منافع از همان ابتدا ایجاد نشده است.
بنابراین، گفته می‌شود که عقد اجاره از این زمان، نسبت به آینده باطل می‌شود نه من فسخ، زیرا وجود منفعت و قابلیت استفاده از مورد اجاره در تمام طول مدت آن، یکی از شرایط اساسی صحت قرارداد اجاره است و زمانی که مشخص شود، از ابتدا منفعت و قابلیت استفاده نسبت به بخشی از مدت وجود نداشته است، عقد اجاره درباره همان بخش باطل است. قانون مدنی نیز، درباره عقد اجاره، در صورت نبود شرایط لازم، از اصطلاح بطلان استفاده کرده است. در ادامه، درباره موارد بطلان قرارداد اجاره با توجه به قانون مدنی صحبت می‌کنیم. در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ به موارد بطلان عقد اجاره اشاره نشده است.
در موارد زیر قرارداد اجاره باطل محسوب می‌شود:
۱. اگر شرایط عمومی صحت قرارداد و شرایط اختصاصی صحت عقد اجاره رعایت نشود. به‌عنوان‌مثال، مدت اجاره کاملاً مبهم بوده و به‌هیچ‌وجه، قابل‌تعیین نباشد. یا اینکه مورد اجاره مجهول باشد و مستأجر دقیقاً نداند که چه چیزی را اجاره می‌کند.
۲. درصورتی‌که مورد اجاره، عیبی پیدا کند که موجب از بین رفتن امکان و قابلیت استفاده مستأجر از آن شود، به‌طوری‌که رفع عیب نیز ممکن نباشد. این مسئله، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ موجب ایجاد حق فسخ برای مستأجر می‌شود.
۳. هرگاه در مدت اجاره، تمام یا قسمتی از عین مستأجره به‌واسطه حوادث طبیعی، مانند سیل، زلزله، آتش‌سوزی و غیره، از بین برود. در این صورت، قرارداد اجاره از زمان تلف، نسبت به مقدار تلف‌شده باطل می‌شود.
۴. درصورتی‌که موجر فقط به مدت عمر خود، مالک منافع عین مستأجره باشد و در میانه مدت اجاره فوت کند. در نوشتار قبل، به هنگام برشمردن ویژگی‌های قرارداد اجاره گفته شد که این عقد، جزء عقود لازم است. به همین دلیل، طرفین هر زمان که تمایل داشته باشند، نمی‌توانند آن را بر هم زنند و باید تنها به مواردی اکتفا کنند که قانون‌گذار برای آن‌ها حق فسخ قائل شده است. در اینجا باید اضافه کرد که ویژگی مهم دیگر عقود لازم برخلاف عقود جایز، این است که با فوت، مجنون یا سفیه شدن یکی از دو طرف از بین نرفته و هم چنان باقی می‌ماند.
اجاره نیز از همین قاعده پیروی می‌کند. اما گاهی ممکن است که کسی که می‌خواهد مالی را اجاره دهد، مالک خود مال به‌طور تام و تمام نباشد، بلکه مالک منافع آن باشد، آن‌هم برای مدت عمر خود و تا زمانی که زنده است. در این صورت، با فوت این شخص، مالکیت او نسبت به‌عین مستأجره نیز پایان‌یافته و اجازه‌ای هم که به مستأجر برای بهره‌برداری از آن داده، از بین می‌رود. به‌این‌ترتیب، عقد اجاره نیز باطل می‌شود.
۵. درصورتی‌که در عقد اجاره شرط شده باشد که فقط خود شخص مستأجر و نه هیچ شخص دیگر، حق استفاده و بهره‌برداری از مورد اجاره را دارد و او نیز در حین مدت اجاره فوت کند. به‌طورکلی، قانون مدنی به مستأجر این اختیار را داده است که با شخص دیگر، عقد اجاره دومی ببندد.
بااین‌وجود، گاهی شخصیت مستأجر برای موجر آن‌قدر اهمیت دارد که در ضمن قرارداد اجاره، شرط می‌کند که فقط شخص مستأجر می‌تواند از عین مستأجره استفاده کند و مستأجر نیز این شرط را می‌پذیرد. در این صورت، با فوت مستأجر، اذن موجر برای بهره‌برداری از مورد اجاره که به شخص او اختصاص داشته از بین رفته و به همین دلیل، قرارداد اجاره نیز، باطل می‌شود.
۶. اگر در ضمن قرارداد فروش یک مال، فروشنده برای خود تا مدت معینی، حق فسخ عقد را شرط کند و خریدار نیز بپذیرد و سپس، خریدار در مدت مذکور، عقد اجاره‌ای نسبت به همان مال ببندد که با حق فسخ فروشنده منافات داشته و عملاً آن را از بین ببرد.
در این صورت، قرارداد اجاره خریدار، تا حدی که با حق فروشنده منافات دارد، باطل می‌باشد. به‌طور مثال، شخصی خانه خود را به دیگری می‌فروشد، ولی در ضمن قرارداد، شرط می‌کند که تا یک ماه حق دارد که این قرارداد را برهم زند و خریدار هم می‌پذیرد؛ اما قبل از پایان این‌یک ماه، خریدار، خانه را به شخص دیگری اجاره داده و با پیشنهاد مستأجر درباره تخریب استخر خانه و ایجاد باغچه به‌جای آن موافقت می‌نماید و این مسئله در قرارداد اجاره قید می‌شود. در این مثال، ازآنجایی‌که این قسمت از قرارداد اجاره که مربوط به تخریب استخر می‌شود، با حق فروشنده اولیه برای برهم زدن قرارداد فروش منافات دارد، باطل بوده و اثری نخواهد داشت.
مشرق
2025
منبع: جام نیوز
کلیدواژه: قرارداد اجاره اقتصاد جام نیوز آتش سوزی سیل
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.jamnews.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «جام نیوز» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۶۲۸۷۶۲۵ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
عملیات وعده صادق قلب مستضعفان جهان را شاد کرد
به گزارش خبرگزاری صدا و سیما، معاون فرهنگی و اجتماعی وزیر علوم در این دیدار با ذکر این نکته که رشد علمی و دستیابی به مرز‌های دانش، دال مرکزی گفتمان انقلاب اسلامی است، گفت: اکنون این رشد علمی تا جایی پیش رفته که در تمامی مناسبات و جایگاه‌های علمی جهان، نام ایران می‌درخشد.
عبدالحسین کلانتری همچنین با تأکید بر اجرایی سازی تفاهم نامه‌های منعقد شده و افزایش تبادلات علمی میان جمهوری اسلامی ایران و ونزوئلا افزود: باید شرایط همکاری‌های آموزشی، پژوهشی و فرهنگی و استفاده از ظرفیت‌های فناورانه و دانش بنیان دانشگاه‌های دو کشور فراهم و تسهیل شود.
دبیر مجمع جهانی اهل البیت (ع) نیز در این دیدار عدالت و حق جویی را جوهره مشترک تمامی ادیان ابراهیمی عنوان و تصریح کرد: بر اساس آموزه‌های تمامی ادیان ابراهیمی، باطل رفتنی است و جبهه حق بر جبهه باطل مسلط خواهد شد و آینده متعلق به مستضعفان و ستمدیدگان است.
آیت الله رضا رمضانی همچنین به تبیین مبانی ظلم ستیزی در نظام فکری انقلاب اسلامی و اسلام و مکتب اهل بیت پرداخت و نقش محوری امام خمینی (ره) و مقام معظم رهبری را در تقویت جبهه حق و ظلم‌ستیزی کاملاً آشکار عنوان کرد.
در ادامه وزیر امور خارجه ونزوئلا نیز تقابل اصلی و تاریخی بشریت را تقابل حق و باطل دانست و ضمن تبریک پیروزی اخیر ایران در تنبیه اسرائیل گفت: این موفقیت قلب تمامی عدالت‌خواهان و مستضعفان جهان را شاد کرد و درس عبرتی شد تا دیگر متجاوزان از صبوری ایران سوءاستفاده نکنند.
ام فهد، زن مشهور عراقی کیست و چرا کشته شد؟