به نقل از «ایران آنلاین»

راه نجات وام، تقویت قدرت خرید و ثبات اقتصادی

تاریخ انتشار: ۲۹ اردیبهشت ۱۳۹۹ | کد خبر: ۲۷۹۸۶۰۵۹

کارشناسان اقتصادی معتقدند افزایش تسهیلات خرید مسکن فقط در صورتی قدرت خرید متقاضیان را تقویت می‌کند که ثبات اقتصادی حاکم باشد. در غیر این صورت با افزایش ماهانه نرخ تورم، افزایش وام ارزش خود را از دست می‌دهد. در بازار مسکن زمزمه‌هایی مبنی بر افزایش تسهیلات خرید مسکن به گوش می‌رسد.

این گمانه‌زنی‌ها در بازار مسکن با اظهار نظر محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی بیشتر شده است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، در ارتباط با راهکارهای وزارت راه به منظور ایجاد شرایط تعادل در بازار مسکن، اظهار کرد: «پیشنهاد افزایش وام مسکن را دوباره مطرح کرده‌ایم و در حال کار بر روی آن برای ارسال به دولت هستیم.»
تأثیر افزایش وام بر قدرت خرید
وام خرید مسکن آخرین بار، مرداد سال گذشته افزایش یافت و با تصویب شورای پول و اعتبار، وام خرید از 80 میلیون به 100 میلیون تومان در شهرهای بزرگ رسید. در شهرهای متوسط و کوچک نیز وام خرید مسکن افزایش یافت. اما افزایش تسهیلات خرید مسکن چه میزان موجب تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی می‌شود؟ پاسخ تحلیلگران اقتصادی و فعالان بازار مسکن به این پرسش این است که افزایش تسهیلات فقط در زمان ثبات قیمت‌ها کارآیی دارد. ثبات قیمت مسکن از سال 92 تا 95 نیز این موضع کارشناسان را تأیید می‌کند.در این سال‌ها افزایش تسهیلات و پرداخت تسهیلات در قالب سپرده‌گذاری در صندوق مسکن یکم برای خانه اولی‌ها در کنار ثبات قیمت مسکن موجب شد متقاضیان واقعی در بازار بتوانند مسکن مورد نیاز خود را تهیه کنند.اما افزایش قیمت‌ها از پاییز 96 و تشدید آن در 2سال گذشته، باعث شده که تسهیلات مسکن بویژه تسهیلات در قالب صندوق یکم کارآیی خود را از دست بدهد و متقاضیان در بازار مسکن از خرید باز ماندند.
براساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، «راه‌اندازی صندوق یکم در زمانی که معاملات مسکن در رکود قرار داشت با استقبال بسیار خوبی روبه‌رو شد.سیاست‌های دولت تا قبل از تحولات اقتصادی به وجود آمده در دو سال گذشته در جهت تأمین مالی خرید مسکن خانه اولی‌ها از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم تا حدودی موفق عمل کرد. اما با افزایش جهشی قیمت مسکن و ثابت ماندن سقف تسهیلات صندوق، عملاً توانایی خرید مسکن به خصوص در شهرهای بزرگ از متقاضیان سلب شده به نحوی که در تهران این تسهیلات تنها حدود ۲۰ درصد هزینه خرید مسکن در مناطق متوسط شهر را تأمین می‌کند.»
البته متولیان بخش مسکن هم این موضوع را تأیید می‌کنند که جهش قیمت، موجب کاهش سپرده‌گذاری در صندوق مسکن یکم شده است.
مشکل بازپرداخت
مشکل دیگری که کارشناسان اقتصادی نسبت به افزایش تسهیلات خرید مسکن وارد می‌دانند بازپرداخت وام است. آنها می‌گویند با افزایش هزینه‌ها و افزایش نرخ تورم و از طرف دیگر کاهش یا ثبات درآمدها، متقاضیان واقعی توان بازپرداخت اقساط تسهیلات بیشتر را ندارند. مهمترین نکته در پرداخت تسهیلات توجه به قدرت بازپرداخت آن از سوی وام‌گیرنده است.با توجه به اینکه متقاضیان مصرفی در بازار مسکن عمدتاً دهک‌های متوسط هستند(3 دهک پایین در بازار خرید نقشی ندارند)، بنابراین در 2 سال اخیر با کاهش ارزش پول ملی و افزایش هزینه‌ها، درآمد این قشر کاهش یافته پس آنها امکان بازپرداخت اقساط وام‌های سنگین را ندارند.
راهکار عرضه بیشتر
تولید و عرضه مسکن در بازار، همواره مؤثرترین راهکار برای کنترل قیمت‌ها در دسترسی راحت‌تر متقاضیان مسکن عنوان می‌شود. اما افزایش قیمت زمین و مصالح به عنوان 2نهاده مهم در ساخت مسکن موجب کاهش سرمایه‌گذاری واقعی در بخش تولید مسکن شده است.معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی نیز به موضوع کمبود مسکن اشاره کرده است. به گفته محمودزاه«سالانه ۹۰۰ تا ۹۵۰ هزار مسکن نیاز سالانه کشور است اما سالانه ۶۰۰ هزار مسکن کمبود داریم. به‌طور میانگین در هفت سال گذشته شهرداری‌ها ۳۰۰ تا ۳۲۰ هزار پروانه ساختمانی صادر کرده‌اند که مشخص نیست چه تعداد از آنها ساخته شده است.» پیشنهادی که از سوی کارشناسان برای کاهش هزینه ساخت و ترغیب سازندگان به عرضه مسکن مطرح می‌شود این است که سیاستگذاران تسهیلات خرید را به بخش ساخت منتقل کنند.اقدامی که دولت هم در طرح اقدام ملی برای ساخت مسکن به آن توجه کرده است.به این ترتیب که سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز یکم می‌توانند وام‌های خود را در اختیار سازندگان برای ساخت واحدهای خود در این طرح قرار دهند. در طرح اقدام ملی موضوع دیگری که کارشناسان به آن برای افزایش عرضه اشاره می‌کنند، هم در حال اجراست. تأمین زمین دولتی برای ساخت و عرضه مسکن راهکار دیگری برای افزایش ساخت است. در طرح اقدام ملی دولت زمین را در اختیار سازندگان قرار می‌دهد. به این ترتیب بخش قابل توجهی از هزینه ساخت مسکن که تأمین زمین است، مرتفع می‌شود.
تسهیلات اجاره
افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم، اجاره‌نشینی را افزایش داده است.از طرف دیگر افزایش تقاضای اجاره موجب افزایش سالانه نرخ‌های اجاره شده است. فعالان بازار مسکن این موضوع را نیز مطرح می‌کنند که سیاستگذاران تسهیلات را برای رهن و اجاره مسکن به اجاره‌نشینان پرداخت کنند. دلیل آنها این است که با توجه به افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت وام، دسترسی متقاضیان به خرید مسکن حتی با افزایش تسهیلات امکان‌پذیر نیست.بنابراین متولیان می‌توانند تسهیلاتی را به عنوان تسهیلات اجاره در اختیار مستأجران قرار دهند.
راهکارهای متفاوتی از سوی کارشناسان برای کمک مالی به خریداران مسکن پیشنهاد می‌شود. آنان مخالف افزایش تسهیلات خرید نیستند اما به این نکته اشاره می‌کنند که افزایش تسهیلات اگر همراه با افزایش قیمت مسکن باشد، کارآیی ندارد. بنابراین مسئولان بخش مسکن می‌توانند برای دسترسی خریداران بسته‌های پیشنهادی گوناگونی را در نظر بگیرند.البته با توجه به وابسته بودن بازارها به هم، کارشناسان حل جداگانه مشکلات یک بازار بدون در نظر گرفتن شرایط کلی اقتصادی را غیرممکن می‌دانند.

یادداشت
شکل‌گیری بازی قیمتی

فردین یزدانی
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن
وام مسکن را می‌توان تا بی‌نهایت افزایش داد.اما موضوع این  است که دریافت کننده این وام توان بازپرداخت آن را دارد؟ حقیقت این است که بخش مهمی از متقاضیان کنونی بازار مسکن، با افزایش وام قادر به بازپرداخت اقساط آن نیستند مگر اینکه افرادی مسکن را خریداری کنند که متقاضی مصرفی نیستند و مسکن را برای اجاره بخرند یا خالی نگه دارند. نکته دیگر اینکه افزایش وام خرید، اگر وام ساخت قابل تبدیل به فروش اقساطی باشد، می‌توان با افزایش تسهیلات افزایش تولید هم داشت. در شرایط کنونی اقتصاد، تولید مسکن خیلی سودآور نیست، ولی اگر صرفاً وام خرید افزایش یابد در این شرایط بازی قیمتی صورت می‌گیرد. نیاز سالانه به مسکن جدید 500 تا 600 هزار واحد است. ولی حدود یک میلیون مسکن کمبود داریم مثلاً مسکن‌هایی داریم که بیش از یک خانوار در آن زندگی می‌کنند.عملاً سالانه 450 هزار واحد ساخته می‌شود. یعنی بیش از 50 هزار واحد کمتر از نیاز، مسکن ساخته شده است. شرایط به گونه‌ای است که کسری ساخت و عرضه به بازار رو به افزایش است.با توجه به افزایش قیمت زمین و مصالح، ساخت و ساز برای سازندگان سودآور نیست.به همین خاطر سال‌های 97 و 98 سرمایه‌گذاری در مسکن افزایش پیدا نکرد و حتی کاهش هم داشت. مشکل مسکن، مشکلی است که در همه بخش‌های اقتصادی دیده می‌شود.وقتی اقتصاد کوچک می‌شود و رشد منفی است، همه بخش‌های اقتصادی بخصوص بخش‌هایی که کالاهای مورد نیاز خانوار را تولید می‌کنند، با بحران مواجه می‌شوند.ترکیبی از عوامل مختلف مانند تحریم، سیاست بین‌الملل، مدیریت ضعیف، بازیگران انحصاری در بازارهای اقتصادی و...موجب ایجاد بحران‌هایی مانند بحران اشتغال، مسکن، خودرو...شده است. علی‌رغم این مشکلات، استفاده از زمین دولتی، کاهش هزینه تمام شده ساخت و تأمین مالی به‌صورت وام ساخت قابل تبدیل به فروش اقساطی، به عنوان راهکاری برای تولید مسکن می‌توان در نظر گرفت. اما تدوین بسته‌های مالی برای توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای نیز برای حل مشکل متقاضیان مسکن ضروری است. بخش مهمی از خانوارها نمی‌توانند مالک مسکن باشند و مجبور به اجاره‌نشینی هستند.بنابراین توجه سیاستگذاران باید بیشتر معطوف به بازار اجاره باشد تا پرداخت تسهیلات برای ساخت مسکن ملکی. به نظر می‌رسد افزایش قیمت مسکن را قطعاً در ماه‌های آینده خواهیم داشت اما میزان آن به وضعیت بازارهای دیگر مانند بازار سهام، ارز و طلا بستگی دارد. اینکه تورم در نهاده‌های ساخت مسکن به چه سمتی باشد هم در قیمت مسکن مؤثر است.اما قیمت مسکن در ماه‌های آینده بیش از نرخ تورم نمی‌تواند افزایش یابد.

منبع: ایران آنلاین

کلیدواژه: افزایش تسهیلات خرید مسکن افزایش قیمت مسکن بازار مسکن افزایش وام قدرت خرید ساخت مسکن برای ساخت سال گذشته وام خرید

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت ion.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ایران آنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۷۹۸۶۰۵۹ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

وضعیت بازار ملک در تهران / دلالان از بازار مسکن راضی نیستند!

به گزارش صدای ایران از ایسنا، فروردین امسال توقع مدنظر دلالان از بازار مسکن شهر تهران برآورده نشد. آن‌طور که واسطه‌های ملکی می‌گویند گروهی از متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار ملک که به شکل سنتی از نیمه دوم فروردین فعالیت خود را به منظور ارزیابی وضعیت این بازار آغاز می‌کنند با این برآورد که بازار مسکن در سال جاری ظرفیت رشد چندانی در مقایسه با بازار‌های رقیب ندارد از خرید ملک منصرف شدند.

در حال حاضر تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کاهش محسوسی در مقایسه با سال‌های گذشته دارد. با این حال به گفته مشاوران املاک، عده‌ای از بخر و بفروش‌ها فایل‌های زیر قیمت را در مناطق شمالی تهران خریداری و با سود بیش از نرخ تورم، آپارتمان مدنظر را فایل می‌کنند.

تقاضای مصرفی خرید مسکن نیز پس از رشد‌هایی که از اواخر سال ۱۳۹۶ آغاز شد و ادامه یافت به نوعی از بازار حذف شده است. با این اوصاف به نظر می‌رسد بازار ملک در اردیبهشت کم‌رونق‌تر از مدت مشابه سال گذشته باشد.

دلالان از بازار مسکن راضی نیستند!

فروردین سال گذشته تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در پایتخت ۱۷۵۷ فقره بود. اردیبهشت نیز ۴۳۵۹ فقره خرید و فروش آپارتمان در تهران انجام شد. اسفند ۱۴۰۲ این تعداد ۶۱۷۹ فقره بود.

درخصوص قیمت نیز طبق اعلام بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران در فروردین و اردیبهشت پارسال به ترتیب ۶۶.۴ میلیون و ۷۵.۳ میلیون تومان بود. این رقم تا پایان سال به ۸۱.۴ میلیون تومان رسید که در مقایسه با اسفند سال قبل از آن ۲۴.۸ درصد رشد یافت.

با توجه به تورم عمومی حدود ۴۰ درصد و رشد حدود ۲۴ درصدی قیمت مسکن در پایتخت ارزیابی کارشناسان و فعالان بازار مسکن این است که این بازار از ظرفیت لازم برای رشد برخوردار نیست.

یکی از مشاوران املاک فعال در منطقه ۱ تهران درخصوص وضعیت بازار ملک در اردیبهشت گفت: بازار مسکن بی‌مشتری است. با وجود آن‌که در مناطق شمالی تهران بعضا میزان افزایش قیمت آپارتمان با نرخ دلار سنجیده می‌شود امسال میزان رشد آن به اندازه بازار ارز نبوده است. قیمت‌های پیشنهادی تقریبا ۱۰ تا ۱۵ درصد نسبت به اسفند بالا رفته، اما خریدار وجود ندارد.

وی افزود: در منطقه ۱ میزان خرید و فروش، قیمت را تعیین نمی‌کند بلکه دلالان به منطقه قیمت می‌دهند. یک سری سرمایه‌گذار، واحد‌ها را خریداری می‌کنند و اجاره هم نمی‌دهند. برای آن‌که مالیات خانه خالی مشمولشان نشود مثل ماشین، آپارتمان را با سند وکالتی واگذار می‌کنند. بخر و بفروش‌ها بین خودشان معامله می‌کنند ولی سند نمی‌زنند.

یکی از واسطه‌های ملکی در جنوب شرق تهران نیز گفت: با آمدن سال جدید، قیمت ملک مقداری تغییر کرد ولی تعداد مشتری تغییر چندانی نکرد. البته رکود به شدت پارسال نیست. در دفتر ما تقریبا هفته‌ای یک مبایعه‌نامه (خرید و فروش) امضا می‌شود، اما این‌طور نیست که بگوییم بازار رونق گرفته است. نرخ‌های اعلامی مالکان هم ۱۰ تا ۱۵ درصد تغییر کرده ولی هنوز تثبیت نشده است.