سفته بازان، برنده التهاب قمیتی بازار مسکن/ خانه اولی ها بی خانه ماندند
تاریخ انتشار: ۲۸ آذر ۱۳۹۹ | کد خبر: ۳۰۳۷۱۶۴۲
برندگان و بازندگان جهش قیمت مسکن طی دو سال اخیر مشخص شد. بررسی روند صعود و سقوط عایدی «سفته‌بازان» و «خانه‌سازان» طی ۵/ ۱ دهه اخیر نشان می‌دهد: تورم مسکن علاوه بر ویران کردن تقاضای مصرفی و اخراج خانه‌اولی‌ها از بازار، حاشیه سود فعالان ساختمانی را به نازل‌ترین سطح در سالهای اخیر رسانده است. به‌طوری‌که تنها برندگان التهاب قیمتی اخیر بازار مسکن، سفته‌بازان ملکی بوده‌اند.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
دنیای‌اقتصاد نوشت: التهاب و جهش قیمتی که از سال ۹۷ دامنگیر بازار مسکن پایتخت شده است دو گروه بازنده و برنده دارد. تنها گروه برنده این روند، سفته‌بازان ملکی هستند که با سوار شدن بر جریان التهاب قیمت و خرید و فروش‌های متعدد، عایدی قابل‌توجهی از بازار کسب کردند.
بازندگان این روند نیز از یکسو خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی هستند که به‌دنبال جهش شدید قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید به ناچار از بازار رانده شدند. اما سوی دیگر بازندگان این ماجرا، گروهی هستند که اگرچه در نگاه اول می‌توانستند در گروه برندگان قرار گیرند اما بررسی آمارها حاکی از آن است که این ذهنیت با واقعیت در تضاد است. این گروه بازندگان، سرمایه‌گذاران ساختمانی هستند که با افت شدید عایدی یا حاشیه سود در پروژه‌های ساختمانی مواجه بوده‌اند.
بررسی روند آماری عایدی خانه‌سازی (حاشیه سود ساخت مسکن) و سود سفته‌بازی(عایدی تقاضای سرمایه‌گذار ملکی) طی ۱۵ سال اخیر نشان می‌دهد: از سال ۹۷ که بازار مسکن به عصر جدیدی به لحاظ حجم معاملات و روند قیمتی وارد شد، سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران ملکی در گرفتن عایدی از سرمایه‌گذاران ساختمانی سبقت گرفتند. از سال ۹۷ بازار مسکن یک دوره کوتاه رونق معاملاتی را در کنار جهش شدید قیمت‌ها تجربه کرد، در ادامه نیز با آغاز دوره رکود معاملاتی تحت‌تاثیر فاکتورهای برون‌بخشی، روند افزایش شدید قیمت‌ها همچنان در این بازار ادامه‌دار بود. در چنین وضعیتی برخلاف دوره‌های گذشته که همواره حاشیه سود ساخت‌وساز از سرمایه‌گذاری ملکی (سفته‌بازی) برتری داشت، برای نخستین بار سفته‌بازها سوار بر جهش قیمت‌ها، عایدی بیشتری نسبت به سرمایه‌گذاران ساختمانی کسب کردند.
گزارش‌های آماری حاکی از آن است که تاقبل از این دوره، در زمان جهش قیمت در سال‌هایی که رشد قیمت و معاملات همزمان باهم رخ می‌داد (به‌عنوان مثال در سالهای ۸۶ و ۹۱)، حاشیه سود ساخت‌وساز و سود سفته‌بازی ملکی نرخ نزدیکی به یکدیگر داشتند و پس از آن در سالهای پساجهش، این دو نرخ با یک فاصله حداکثری از یکدیگر دچار می‌شدند. به این شکل که حاشیه سود ساخت‌وساز و خانه‌سازی بسیار بالا و در مقابل حاشیه سود سفته‌بازی ملکی به‌شدت پایین بود.
اما از سال ۹۶ که دوره جدید رشد قیمت‌ها در بازار مسکن آغاز شد، این روند به شکل کاملا متفاوت پیش رفت. به این معناکه سفته‌بازهای ملکی از سازنده‌ها در سود سبقت گرفتند. البته در دوره اخیر رونق بازار مسکن دو اتفاق دیگر نیز به‌طور همزمان در بازار به وقوع پیوست. اول آنکه قدرت خرید مسکن به‌شدت افت پیدا کرد به‌طوری‌که قدرت پوشش‌دهی تسهیلات خرید مسکن به‌شدت افت کرد و به کمتر از ۱۰ مترمربع رسید. قدرت پوشش‌دهی تسهیلات پیش‌بینی شده برای خرید مسکن در شهر تهران طی چهار سال گذشته از ۱۲ مترمربع در سال ۹۶، به ۷ مترمربع در سال ۹۷، در سال ۹۸ به ۶ مترمربع و هم‌اکنون به حدود ۵ مترمربع کاهش پیدا کرده است.
در عین حال، اتفاق دیگر به افت معنادار تیراژ ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران باز می‌گردد. به‌طوری‌که در سال ۹۸، تیراژ ساخت معادل ۱۴ درصد و در سال‌جاری تیراژ ساخت‌وساز معادل ۱۰ درصد کاهش یافت.
در چنین وضعیتی که تمامی شاخص‌ها با سقوط مواجه شدند، تنها برندگان جهش و التهاب قیمت بازار مسکن، سفته‌بازهای ملکی بودند که به‌دلیل ریسک غیراقتصادی و التهابات سایر بازارها، عایدی قابل‌توجهی را کسب کردند.
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد کاهش قابل‌توجه حاشیه سود سازندگان در دوره اخیر منجر به ایجاد نوعی سرخوردگی میان آنها از ادامه یا آغاز فعالیت‌های جدید در این بازار شده است. مطابق با اطلاعات به‌دست آمده، درحال‌حاضر حاشیه سود ساخت‌وساز به حدود ۳۵ درصد (برای یک دوره فعالیت بیش از یک و نیم سال) رسیده است.
به‌طوری‌که هم‌اکنون قیمت تمام شده مسکن با احتساب هزینه ساخت‌و قیمت زمین در شهر تهران به‌طور میانگین معادل ۲۰ میلیون تومان برای هر مترمربع است. این نسبت برای مناطق ۴ و ۵ به‌عنوان دو منطقه مصرفی و پرساخت‌وساز، حدود ۳۰ میلیون تومان برای هر مترمربع برآورد شده است. البته قیمت تمام شده ساخت برای مناطق نیمه جنوبی شهر تهران حدود ۱۴ تا ۱۵ میلیون تومان برای هرمترمربع است.
جالب آنکه حاشیه سود سازندگان در فصل تابستان حدود ۴۰ درصد بوده و قیمت تمام‌شده مسکن در این فصل حدود ۱۷ میلیون تومان بوده است.
به‌نظر میرسد یکی از دلایل سبقت عایدی سفته‌بازی ملکی نسبت به سرمایه‌گذاری ساختمانی رشد شدید قیمت زمین در سال جاری بوده است. روند افزایش قیمت در بخش املاک کلنگی در سال جاری به گونه‌ای بود که نسبت قیمت زمین به مسکن به ۵/ ۱ رسیده است. این درحالی است که این نسبت در اوایل دهه ۹۰، حدود ۲/ ۱، دوسال پیش حدود ۳/ ۱ و اواخر سال گذشته حدود ۴/ ۱ بوده است.
به این ترتیب روند شدید افزایشی قیمت مسکن به شکل قابل‌توجهی بر حاشیه سود ساخت‌وساز اثر گذاشته است. از سوی دیگر عامل مهم تاثیرگذار بر کاهش حاشیه سود سازنده‌ها، جهش شدید قیمت مصالح ساختمانی بوده است.
هرچند ممکن است این سوال ایجاد شود که با رشد شدید قیمت زمین و مصالح ساختمانی، سازنده‌ها نیز با افزایش قیمت تمام شده می‌توانند قیمت فروش خود را نیز به همان میزان افزایش دهند اما یک مانع بزرگ برسر راه آنها قرار داشت. رکود شدید شکل گرفته در حوزه معاملات خرید و فروش ناشی از کاهش قابل‌توجه قدرت خرید متقاضیان مصرفی، مانع از آن بود که سازنده‌ها بتوانند به میزان دلخواه قیمت خود را برای افزایش حاشیه سود بالا برند. در نتیجه حاشیه سود سرمایه‌گذاران ساختمانی به میزان عایدی سفته‌بازهای ملکی بالا نرفت.
آن‌طور که بررسی‌ها نشان می‌دهد عایدی سفته‌بازهای ملکی در پاییز امسال به ۱۱۲ درصد رسید، این درحالی است که در همین مقطع عایدی سازنده‌ها، معادل ۳۵ درصد ثبت شد. سودی که سازنده‌ها با تکیه بر افزایش قیمت نهاده‌های تولید می‌توانستند افزایش دهند اما بازار به‌دلیل کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان کشش افزایش بیشتر قیمت‌های پیشنهادی را نداشت.
بنابراین علاوه بر نمای اول ویرانی جهش قیمت مسکن که بر کاهش قدرت خرید خانوارها متکی بود و منجر به خروج آنها از بازار شد، نمای دیگر و پنهان این ویرانی به ضرر قابل‌توجه سازنده‌ها منجر شده است. ضرری که در نگاه اول چندان مشخص نیست و نیاز به بررسی دقیق آمارها دارد. به این ترتیب سازنده‌ها دو ضربه اصلی را از جهش و التهاب قیمت‌ها خوردند. از یکسو حاشیه سود آنها در پروژه‌های ساختمانی ناشی از افزایش شدید قیمت نهاده‌های تولید به‌شدت افت کرد و از سوی دیگر به‌دلیل کاهش معنادار قدرت خرید سازنده‌ها که هم‌اکنون به کمتر از ۱۰ مترمربع رسیده است، بازار معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران به‌شدت کساد شد.
جالب آنکه حاشیه سود سازنده‌ها در دهه ۸۰ تا سطح ۱۰۰ درصد نیز رشد پیدا کرده بود.
کارشناسان بازار مسکن با توجه به سرخوردگی سازنده‌ها از وضعیت کنونی بازار بازهم معتقدند همچنان یک نقطه روشن در روند کنونی وجود دارد. آنها با بررسی روند سالهای گذشته عنوان می‌کنند در سالهای پساجهش حاشیه سود سازنده‌ها پس از دوره‌ای ترمیم می‌شود. به‌عنوان مثال در سال ۸۹ پس از جهش قیمت ثبت شده در سال ۸۶، حاشیه سود سازنده‌ها حدود ۱۰ واحد درصد افزایش پیدا کرد. بنابراین در دوره کنونی این احتمال وجود دارد که در صورت ثابت ماندن قیمت زمین و کاهش انتظارات تورمی که ممکن است به کاهش قیمت اسمی در بازار مسکن منجر شود، در یک روند بلندمدت سازندگان مجددا به یک حاشیه سود مناسب دست پیدا کنند.
منبع: عصر ایران
کلیدواژه: مسکن سرمایه گذاران ساختمانی میلیون تومان شهر تهران التهاب قیمت نشان می دهد سفته بازان بازار مسکن قدرت خرید سفته بازی قیمت زمین شدید قیمت قابل توجه تمام شده جهش قیمت قیمت ها سال ۹۷
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.asriran.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «عصر ایران» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۰۳۷۱۶۴۲ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
صنعت خودرو، قربانی زیاده خواهی مسئولان و دلالان
تین نیوز
صنعت خودروسازی ایران این روزها در کنار زیاندهی شدید به دلیل دخالت های سیاسی دولت ها و مجالس و ضعف های مدیریتی، گرفتار زیاده خواهی سفته بازان و دلالان هم شده که از فاصله قیمتی وحشتناک کارخانه تا بازار برخی خودروها سودی به جیب بزنند.
به گزارش تین نیوز به نقل از تسنیم، در سالهای اخیر داستان صنعت خودروسازی ایران به یکی از چالشهای مشهود اقتصاد ایران بدل شده است. در برهه های مختلف زمانی، اتهامات جدی به عملکرد خودروساز، دولت و قانون گذار در خصوص کوتاهی در انجام وظایف، حیف و میل منابع، عرضه محصولات کم کیفیت و انحصار گرایی وارد شده است.
تیغ تیز انتقاد به سمت خودروساز با زیان انباشته 100 هزار میلیاردیاز یک سو، در سالهای اخیر تیغ تیز انتقادات به سمت خودروسازان بوده و جدا از وضعیت محصولات ارائه شده به بازار وضعیت صورتهای مالی آنها با زیان انباشته 100 هزار میلیارد تومانی سوالات متعددی در ذهن کارشناسان و ناظران ایجاد کرده است.
در واقع این سوال مطرح می شود که چگونه است که بازار خودروی ایران در اختیار چند خودروسازی محدود داخلی قرار گرفته و منابع سالیانه تا 8 میلیارد دلار ارز به این حوزه تخصیص یافته اما وضعیت نهایی تولیدات در مقایسه با محصولات خارجی، مورد تایید و رضایت مصرف کننده نیست.
نقش مخرب دولت با سیاست گذاری غیر اصولی در صنعت خودرواز سوی دیگر، در مقاطع مختلف زمانی نیز نقش مخرب دولت در دخالتهای غیر استاندارد و سیاسی در صنعت خودروسازی مورد توجه قرار گرفته و بخشی از ناظران مشکلات این صنعت را ناشی از سیاست گذاریهای غیر اصولی و مداخله جویانه دولتهای مختلف مرتبط دانسته اند. در حالی که دولت سهم حداقلی را در شرکتهای خودروسازی دارد ولی مدیریت این شرکتها با دخالت مستقیم دولت تعیین می شود و تا حدودی مجلس هم طی سالهای گذشت دخالتهای سیاسی زیادی در صنعت خودروسازی کشور داشته است.
در سالهای اخیر و بعد از تشدید تحریمها و ناترازی بیشتر بین عرضه و تقاضای خودرو یک ضلع جدید نیز به پازل ناترازی خودرو در اقتصاد ایران اضافه شده است.
ضلع جدید گرفتاری صنعت خودرو؛ رانت خواهی مصرف کنندهطی سال های اخیر سیاست گذار صنعت خودرو، با مشی سیاسی متفاوت تصمیم گرفته علیرغم زیان انباشته صنعت خودرو، از رویکرد تخصیص خودرو با محدودیت قیمتی به متقاضایان و مصرف کننده نهایی استفاده کند. در این بین شاهد تشکیل صفوف بسیار سنگین متقاضیان برای استفاده از رانت قیمتی بین قیمت عرضه دولتی و بازار آزاد هستیم.
در واقع تلاش برای دسترسی به خودرو به تلاش برای دستیابی به رانت قیمت تغییر کرده است. این وضعیت که متقاضی را به رانت جوی جدید پازل خودرو تبدیل کرده، مشکلات صنعت خودروسازی کشور را بیش از گذشته تشدید کرده است. موضوعی که اخیرا در خصوص خودروی پژوپارس به دلیل رانت بی سابقه در فاصله قیمت خودرو و بازار تبدیل به سوژه رسانه ای شده است.
در این بین به نظر میرسد جدای از نقش دولت و خودروسازی چه در بحث ناکارمدی مدیریتی و فنی و سیاست گذاریهای غیر اصولی بایستی به نقش مصرف کننده در استفاده از رانت قیمتی نیز توجه کرد.
جولان سوداگران در بازار خودرو/ دوستی خاله خرسه ی سفته بازان در جمع متقاضیان واقعی خودرونکته دیگری که جدا از ضعف مدیریتی و همچنین کوتاهی وزارت صمت در ساماندهی وضعیت خودرو با ابزار های مختلف از جمله واردات و یا برنامه ریزی برای افزایش تولید خودرو، باید به آن اشاره کرد، حضور سفته بازان و سوداگران در بازار خودرو است.
اتفاقی که در این روزها به وضوح در حال رخ دادن است حضور دلالان و سوداگران در قالب متقاضیان واقعی خودرو در بازار آشفته ی خودرو است. سابقه ی فروش های سابق دو شرکت خودرو سازی نشان می دهد به دلیل عدم مدیریت تقاضای واقعی، حجم خریدارانی که صرفا به دلیل سفته بازی در بازار خودرو حضور پیدا کرده اند، قابل توجه است.
طبق همین تجارب، می توان این ادعا را مطرح کرد، که بخش زیادی از حواشی این روزها خصوصا تجمعاتی که برای عرضه ی خودروی پژو پارس و افزایش قیمتی که این خودرو متناسب با سایر خودرو ها داشته است، اتفاق افتاده، احتمالا ردی از حضور سفته بازان در آن دیده می شود.
لازم به ذکر است به علاوه گلایه ی به حقی که برخی از خریداران خودرو در خصوص افزایش قیمت ها مطرح می کنند، اما این نکته نیز باید مورد توجه قرار گیرد که بسیاری از حواشی ایجاد شده توسط کسانی است که صرفا به دنبال ماهی گرفتن از آب گل آلود بازار خودرو و سفته بازی در این بازار هستند و اساسا مصرف کننده ی واقعی به شمار نمی روند.
و کلام آخر اینکه، صنعت خودروی کشور که باید بدون دخالت های سیاسی دولت و مجلس به دست مهندسان و دانشمندان حوزه صنعت کشور زبانزد باشد، گرفتار موجی از رانت خواری ها از جوانب مختلف شده است.
آخرین اخبار حمل و نقل را در پربیننده ترین شبکه خبری این حوزه بخوانید
ام فهد، زن مشهور عراقی کیست و چرا کشته شد؟