به نقل از «اکوفارس»

سفته بازان، برنده التهاب قمیتی بازار مسکن

تاریخ انتشار: ۲۸ آذر ۱۳۹۹ | کد خبر: ۳۰۳۷۱۷۱۵

دنیای‌اقتصاد نوشت: التهاب و جهش قیمتی که از سال ۹۷ دامنگیر بازار مسکن پایتخت شده است دو گروه بازنده و برنده دارد. تنها گروه برنده این روند، سفته‌بازان ملکی هستند که با سوار شدن بر جریان التهاب قیمت و خرید و فروش‌های متعدد، عایدی قابل‌توجهی از بازار کسب کردند.

بازندگان این روند نیز از یکسو خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی هستند که به‌دنبال جهش شدید قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید به ناچار از بازار رانده شدند.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

اما سوی دیگر بازندگان این ماجرا، گروهی هستند که اگرچه در نگاه اول می‌توانستند در گروه برندگان قرار گیرند اما بررسی آمارها حاکی از آن است که این ذهنیت با واقعیت در تضاد است. این گروه بازندگان، سرمایه‌گذاران ساختمانی هستند که با افت شدید عایدی یا حاشیه سود در پروژه‌های ساختمانی مواجه بوده‌اند.

بررسی روند آماری عایدی خانه‌سازی (حاشیه سود ساخت مسکن) و سود سفته‌بازی(عایدی تقاضای سرمایه‌گذار ملکی) طی ۱۵ سال اخیر نشان می‌دهد: از سال ۹۷ که بازار مسکن به عصر جدیدی به لحاظ حجم معاملات و روند قیمتی وارد شد، سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران ملکی در گرفتن عایدی از سرمایه‌گذاران ساختمانی سبقت گرفتند. از سال ۹۷ بازار مسکن یک دوره کوتاه رونق معاملاتی را در کنار جهش شدید قیمت‌ها تجربه کرد، در ادامه نیز با آغاز دوره رکود معاملاتی تحت‌تاثیر فاکتورهای برون‌بخشی، روند افزایش شدید قیمت‌ها همچنان در این بازار ادامه‌دار بود. در چنین وضعیتی برخلاف دوره‌های گذشته که همواره حاشیه سود ساخت‌وساز از سرمایه‌گذاری ملکی (سفته‌بازی) برتری داشت، برای نخستین بار سفته‌بازها سوار بر جهش قیمت‌ها، عایدی بیشتری نسبت به سرمایه‌گذاران ساختمانی کسب کردند.

گزارش‌های آماری حاکی از آن است که تاقبل از این دوره، در زمان جهش قیمت در سال‌هایی که رشد قیمت و معاملات همزمان باهم رخ می‌داد (به‌عنوان مثال در سال‌های ۸۶ و ۹۱)، حاشیه سود ساخت‌وساز و سود سفته‌بازی ملکی نرخ نزدیکی به یکدیگر داشتند و پس از آن در سال‌های پساجهش، این دو نرخ با یک فاصله حداکثری از یکدیگر دچار می‌شدند. به این شکل که حاشیه سود ساخت‌وساز و خانه‌سازی بسیار بالا و در مقابل حاشیه سود سفته‌بازی ملکی به‌شدت پایین بود.

اما از سال ۹۶ که دوره جدید رشد قیمت‌ها در بازار مسکن آغاز شد، این روند به شکل کاملا متفاوت پیش ‌رفت. به این معناکه سفته‌بازهای ملکی از سازنده‌ها در سود سبقت گرفتند. البته در دوره اخیر رونق بازار مسکن دو اتفاق دیگر نیز به‌طور همزمان در بازار به وقوع پیوست. اول آنکه قدرت خرید مسکن به‌شدت افت پیدا کرد به‌طوری‌که قدرت پوشش‌دهی تسهیلات خرید مسکن به‌شدت افت کرد و به کمتر از ۱۰ مترمربع رسید. قدرت پوشش‌دهی تسهیلات پیش‌بینی شده برای خرید مسکن در شهر تهران طی چهار سال گذشته از ۱۲ مترمربع در سال ۹۶، به ۷ مترمربع در سال ۹۷، در سال ۹۸ به ۶ مترمربع و هم‌اکنون به حدود ۵ مترمربع کاهش پیدا کرده است.

در عین حال، اتفاق دیگر به افت معنادار تیراژ ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران باز می‌گردد. به‌طوری‌که در سال ۹۸، تیراژ ساخت معادل ۱۴ درصد و در سال‌جاری تیراژ ساخت‌وساز معادل ۱۰ درصد کاهش یافت.

در چنین وضعیتی که تمامی شاخص‌ها با سقوط مواجه شدند، تنها برندگان جهش و التهاب قیمت بازار مسکن، سفته‌بازهای ملکی بودند که به‌دلیل ریسک غیراقتصادی و التهابات سایر بازارها، عایدی قابل‌توجهی را کسب کردند.

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد کاهش قابل‌توجه حاشیه سود سازندگان در دوره اخیر منجر به ایجاد نوعی سرخوردگی میان آنها از ادامه یا آغاز فعالیت‌های جدید در این بازار شده است. مطابق با اطلاعات به‌دست آمده، درحال‌حاضر حاشیه سود ساخت‌وساز به حدود ۳۵ درصد (برای یک دوره فعالیت بیش از یک و نیم سال) رسیده است.

به‌طوری‌که هم‌اکنون قیمت تمام شده مسکن با احتساب هزینه ساخت‌و قیمت زمین در شهر تهران به‌طور میانگین معادل ۲۰ میلیون تومان برای هر مترمربع است. این نسبت برای مناطق ۴ و ۵ به‌عنوان دو منطقه مصرفی و پرساخت‌وساز، حدود ۳۰ میلیون تومان برای هر مترمربع برآورد شده است. البته قیمت تمام شده ساخت برای مناطق نیمه جنوبی شهر تهران حدود ۱۴ تا ۱۵ میلیون تومان برای هرمترمربع است.

جالب آنکه حاشیه سود سازندگان در فصل تابستان حدود ۴۰ درصد بوده و قیمت تمام‌شده مسکن در این فصل حدود ۱۷ میلیون تومان بوده است.

به‌نظر می‌رسد یکی از دلایل سبقت عایدی سفته‌بازی ملکی نسبت به سرمایه‌گذاری ساختمانی رشد شدید قیمت زمین در سال جاری بوده است. روند افزایش قیمت در بخش املاک کلنگی در سال جاری به گونه‌ای بود که نسبت قیمت زمین به مسکن به ۵/ ۱ رسیده است. این درحالی است که این نسبت در اوایل دهه ۹۰، حدود ۲/ ۱، دوسال پیش حدود ۳/ ۱ و اواخر سال گذشته حدود ۴/ ۱ بوده است.

به این ترتیب روند شدید افزایشی قیمت مسکن به شکل قابل‌توجهی بر حاشیه سود ساخت‌وساز اثر گذاشته است. از سوی دیگر عامل مهم تاثیرگذار بر کاهش حاشیه سود سازنده‌ها، جهش شدید قیمت مصالح ساختمانی بوده است.

هرچند ممکن است این سوال ایجاد شود که با رشد شدید قیمت زمین و مصالح ساختمانی، سازنده‌ها نیز با افزایش قیمت‌ تمام شده می‌توانند قیمت فروش خود را نیز به همان میزان افزایش دهند اما یک مانع بزرگ برسر راه آنها قرار داشت. رکود شدید شکل گرفته در حوزه معاملات خرید و فروش ناشی از کاهش قابل‌توجه قدرت خرید متقاضیان مصرفی، مانع از آن بود که سازنده‌ها بتوانند به میزان دلخواه قیمت خود را برای افزایش حاشیه سود بالا برند. در نتیجه حاشیه سود سرمایه‌گذاران ساختمانی به میزان عایدی سفته‌بازهای ملکی بالا نرفت.

آن‌طور که بررسی‌ها نشان می‌دهد عایدی سفته‌بازهای ملکی در پاییز امسال به ۱۱۲ درصد رسید، این درحالی است که در همین مقطع عایدی سازنده‌ها، معادل ۳۵ درصد ثبت شد. سودی که سازنده‌ها با تکیه بر افزایش قیمت نهاده‌های تولید می‌توانستند افزایش دهند اما بازار به‌دلیل کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان کشش افزایش بیشتر قیمت‌های پیشنهادی را نداشت.

بنابراین علاوه بر نمای اول ویرانی جهش قیمت مسکن که بر کاهش قدرت خرید خانوارها متکی بود و منجر به خروج آنها از بازار شد، نمای دیگر و پنهان این ویرانی به ضرر قابل‌توجه سازنده‌ها منجر شده است. ضرری که در نگاه اول چندان مشخص نیست و نیاز به بررسی دقیق آمارها دارد. به این ترتیب سازنده‌ها دو ضربه اصلی را از جهش و التهاب قیمت‌ها خوردند. از یکسو حاشیه سود آنها در پروژه‌های ساختمانی ناشی از افزایش شدید قیمت نهاده‌های تولید به‌شدت افت کرد و از سوی دیگر به‌دلیل کاهش معنادار قدرت خرید سازنده‌ها که هم‌اکنون به کمتر از ۱۰ مترمربع رسیده است، بازار معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران به‌شدت کساد شد.

جالب آنکه حاشیه سود سازنده‌ها در دهه ۸۰ تا سطح ۱۰۰ درصد نیز رشد پیدا کرده بود.

کارشناسان بازار مسکن با توجه به سرخوردگی سازنده‌ها از وضعیت کنونی بازار بازهم معتقدند همچنان یک نقطه روشن در روند کنونی وجود دارد. آنها با بررسی روند سال‌های گذشته عنوان می‌کنند در سال‌های پساجهش حاشیه سود سازنده‌ها پس از دوره‌ای ترمیم می‌شود. به‌عنوان مثال در سال ۸۹ پس از جهش قیمت ثبت شده در سال ۸۶، حاشیه سود سازنده‌ها حدود ۱۰ واحد درصد افزایش پیدا کرد. بنابراین در دوره کنونی این احتمال وجود دارد که در صورت ثابت ماندن قیمت زمین و کاهش انتظارات تورمی که ممکن است به کاهش قیمت اسمی در بازار مسکن منجر شود، در یک روند بلندمدت سازندگان مجددا به یک حاشیه سود مناسب دست پیدا کنند.

        

منبع: اکوفارس

کلیدواژه: سرمایه گذاران ساختمانی میلیون تومان شهر تهران بازار مسکن قیمت زمین قابل توجه قدرت خرید سفته بازی شدید قیمت تمام شده جهش قیمت قیمت ها سال ۹۷

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت ecofars.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «اکوفارس» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۰۳۷۱۷۱۵ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

ساخت ۱۵۰۰ واحد مسکن محرومین در حاشیه شهر مشهد

مدیرکل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی خراسان رضوی گفت: ۱۵۰۰ واحد مسکونی برای محرومان در حاشیه شهر مشهد در حال ساخت است. - اخبار استانها -

به گزارش خبرگزاری تسنیم از مشهد، سید خلیل منبتی در نشست مشترکی که با حضور شهرداران مناطق مشهد و مدیران بنیاد مسکن خراسان رضوی به مناسبت سالروز افتتاح حساب 100 امام (ره) و تاسیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی برگزار شد، گفت: نیروهای شهرداری مخلص و کاردان و کاربلد هستند، در بنیاد مسکن خراسان رضوی نیز شاهد فعالیت خوب همکاران هستیم و در هر گوشه‌ای از کشور و در هر شرایطی اعم از سرما و گرما همه پای کار نظام و خدمت رسانی به مردم هستند، در واقع هر کاری که بر زمین مانده، بنیاد مسکن بر دوش کشیده است.

وی به ارائه گزارشی از اقدامات این نهاد در تأمین پروژه‌های ‎مسکن از جمله نهضت ملی، مسکن محرومین و مسکن طلاب، پرداخت و افزود: هم اکنون در حاشیه شهر مشهد بیش از 1500 واحد مسکونی برای محرومین و افراد کم‎ درآمد مانند مددجویان کمیته امداد امام (ره) و بهزیستی در حال ساخت است.

منبتی عنوان کرد: عملیات عمرانی 3500 واحد دیگر نیز در سراسر خراسان رضوی در دستور کار قرار دارد و در تلاش هستیم با حداقل آورده سرپرستان خانوار، خانه و سرپناهی برای آن‎ها فراهم کنیم.

مدیرکل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی خراسان رضوی خاطرنشان کرد: بنیاد مسکن در بحث مشهد طرح‌ها و پروژه‌های عمرانی بسیاری را در شهرستان‌های زیر 50 هزار نفر، روستاها، بخشداری‌ها و... در دست اجرا دارد.

وی یکی از ویژگی‌های بنیاد مسکن را درآمد هزینه ذکر کرد و افزود: بنیاد مسکن نیز همانند شهرداری هیچ بودجه‌ای از دولت دریافت نمی‌کند و این یک امتیاز محسوب می‌شود.

منبتی ادامه داد: امیدواریم بتوانیم دست در دست هم و با مشارکت و همکاری سایر نهادها گره از کار مردم بگشاییم و بیشتر در خدمت مردم باشیم.

به گزارش تسنیم، در ادامه این نشست، شهرداران مناطق 12 گانه مشهد، به نقطه نظرات و پیشنهادات خود پرداختند؛ هماهنگی و همکاری در توسعه شهر، آمادگی برای انجام پروژه‌های مشترک بین شهرداری و بنیاد مسکن همچون ساخت وساز، افزایش همکاری بین شهرداری و بنیاد مسکن، بررسی معضلات حاشیه شهر مشهد و تلاش برای حل آن، ظرفیت مناسب منطقه ثامن برای همکاری و آمادگی برای اجرای طرح‌ها و پروژه‌هایی در این منطقه و... بخشی از مباحث مطرح شده در این نشست بود.

انتهای پیام/282