اصلاح آئین‌نامه اجاره‌داری حرفه‌ای/اجاره‌ها کاهش خواهد یافت؟

به گزارش خبرنگار مهر، بازار اجاره مسکن در ماه‌های اخیر از یک سو به دلیل کمبود واحدهای قابل عرضه و از سوی دیگر به دلیل پایین بودن ارزش خالص دریافتی اجاره بها نسبت به ارزش ملک (P/E) که سبب می‌شود تا خالی نگه داشتن ملک نسبت به اجاره دادن آن، به صرفه تر شود، با افزایش شدید اجاره بها مواجه شود.

در گزارش معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی که به بررسی شاخص حباب قیمتی در بازار مسکن شهر تهران پرداخته، آمده است: تفاوت ارزش حاصل از فرآیند اجاره دادن ملک با افزایش قیمت مسکن که در اقتصاد به آن نسبت P به E گفته می‌شود، به نوعی حباب سنج بازار مسکن نیز هست؛ بر اساس اعلام دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، نسبت مذکور (P/E) در سال گذشته به سمت ۲۳ و در ۸ ماهه ابتدایی امسال به ۳۰ و در آبان ماه به رقم ۳۷ (بیش از دو برابر میانگین بلند مدت) تمایل داشته است؛ میانگین بلند مدت شاخص مذکور در شهر تهران معادل ۱۸ است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

اختلاف این شاخص با میانگین بلندمدت موید حباب و حضور سفته بازان در این بازار می‌باشد.

به عبارت دیگر بازار اجاره مسکن با یک دور باطل مواجه است از یک سو با کمبود واحد مسکونی مواجه است که منجر به افزایش اجاره بها شده و از سوی دیگر حتی در صورت افزایش تولید، مالکان از عرضه واحد به این بازار خودداری می‌کنند.

تورم بخش اجاره؛ ۳۳ درصد

از همین رو، همواره بازار اجاره مسکن با تورم روبرو بوده است؛ اگرچه تورم بازار اجاره تابعی از تورم بازار خرید و فروش است، اما بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، تورم بخش اجاره مسکن در پاییز امسال نسبت به تابستان، در کلیه مناطق شهری، ۲۶ و در استان تهران ۳۳ درصد بوده است. این در حالی است که در پاییز امسال رشد قیمت مسکن در بازار خرید و فروش متوقف شد. یعنی علیرغم توقف رشد قیمت مسکن، رشد اجاره بها همچنان ادامه دارد.

بنابراین برای رفع مشکل تورم بازار رهن و اجاره مسکن، صرف افزایش تولید نمی‌تواند به کاهش اجاره بها منجر شود و سیاست گذاران می‌بایست از سایر روش‌ها در کنار تشویق به تولید مسکن بهره ببرند که در این میان، ابزارهای مالیاتی خصوصاً دو پایه مالیاتی «مالیات بر عایدی» و «مالیات بر خانه‌های خالی» تا حدود زیادی می‌توانند به ایجاد تعادل در بازار اجاره مسکن کمک کنند.

محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در گفت وگو با خبرنگار مهر می‌گوید در تابستان امسال صرف مطرح و تصویب شدن اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی در مجلس، سبب شد تا حجم عرضه فایل‌های اجاره مسکن در تابستان امسال در پایتخت، ۳۰ درصد رشد کند.

علاوه بر اینها، تشویق به راه اندازی شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای که در دنیا نیز تجربه موفقی بوده، یکی دیگر از راه کارهای ساماندهی بازار اجاره مسکن است.

مصوبات ستاد ملی کرونا در بازار اجاره مسکن / ‏‬موفق یا شکست خورده؟

از دیگر اقدامات وزارت راه و شهرسازی در حوزه اجاره مسکن، اخذ مصوبه‌ای از ستاد ملی مبارزه با کرونا مبنی بر تعیین سقف اجاره بها در تهران تا ۲۵ درصد رقم مذکور در قرارداد سال قبل و همچنین عدم امکان جابه جا کردن مستأجر از سوی موجر و تخلیه واحد اجاره داده شده در سال جاری بود.

اقدامی که به گفته محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی و محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان این وزارت خانه در کاهش جابجایی‌ها در تابستان امسال و کنترل رشد اجاره بها توانست موفق عمل کند.

هر چند که آمار منتشره از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، افزایش اجاره بها در تابستان امسال در تهران را ارقامی بسیار بیشتر از ۲۵ درصد اعلام کرده‌اند.

بازار اجاره مسکن سنتی است / ‏‬به سمت اجاره داری حرفه‌ای برویم

با توجه به کارکردهای ناقص بازار سنتی اجاره مسکن در کشور و آسیب‌هایی که در این ساختار سنتی به مستأجران وارد می‌شود، ضرورت دارد در کنار حرفه‌ای کردن این ساختار سنتی، حمایت از عرضه مسکن اجاره‌ای از طریق افزایش ارکان و بازیگران بازار اجاره با هدف خود تنظیمی بازار نیز به نحوی انجام شود که تأمین کننده منافع تمام ارکان بازار اجاره بویژه مستأجران باشد.

بر اساس ماده ۲ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، به دولت اجازه داده شده به منظور حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی، نسبت به واگذاری زمین تحت تملک خود متناسب با مدت بهره برداری از واحد مسکونی به صورت اجاره‌ای اقدام کند.

پیش از این نیز معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی توانسته است آئین نامه مربوط به اجاره داری حرفه‌ای را به تصویب هیئت وزیران برساند.

اما به نظر می‌رسد در پی ناکارآمد بودن این آئین نامه، وزارت راه و شهرسازی پیش نویس آئین نامه جدیدی را با عنوان «حمایت از اجاره داری حرفه ای» تدوین و جهت سیر مراحل بررسی و تصمیم گیری، به کمیسیون امور زیربنایی هیئت دولت که ریاست آن با وزیر راه و شهرسازی است، ارسال کرده است.

آئین نامه پیشنهادی معاونت مسکن وزارت راه چه می‌گوید؟

بر اساس آنچه یک کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید، در آئین نامه پیشنهادی، در حال حاضر اجاره داری یک کسب و کار سنتی است و هر کس برای حفظ ارزش دارایی‌های خود، یک واحد مسکونی خریداری کرده و آن را اجاره می‌دهد با این قصد تا دارایی خود را در برابر تورم حفظ کند؛ همچنین تعداد افرادی که چند ده واحد مسکونی داشته باشند و شغل خود را اجاره داری حرفه‌ای عنوان کنند، یا در ایران کم است یا وجود ندارد.

وی افزود: اجاره داری در حال حاضر در ایران شغل نیست ولی در بسیاری از کشورها شرکت‌هایی هستند که در شغل اجاره داری حرفه‌ای مشغولند به این معنا که چندین واحد مسکونی دارند و با اجاره دادن آنها و نیز خدمات جانبی این صنعت و همچنین خرید و فروش املاک اجاره‌ای، در شغل اجاره داری حرفه‌ای فعالند.

کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه تفاوت فعالان صنعت اجاره مسکن در ایران و دیگر کشورها، نبود تورم مسکن در کشورهای توسعه یافته است، گفت: با توجه به اینکه نسبت P/E در ایران پایین است، درآمد عملیاتی از این حوزه بسیار پایین است و نمی‌تواند مشوقی برای سرمایه گذاری حرفه‌ای باشد.

زمین دولتی برای اجاره داران حرفه‌ای، ۹۹ ساله می‌شود

وی ادامه داد: در آئین نامه پیشنهادی، وزارت راه و شهرسازی قصد دارد با ارائه مشوق‌هایی، این نسبت را به صرفه اقتصادی، نزدیک تر کند؛ در آئین نامه فعلی ماده ۲ قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن، آمده که دولت اراضی در اختیار خود را به بخش خصوصی برای حضور در صنعت اجاره داری حرفه‌ای مسکن به صورت فروش اقساطی ارائه می‌دهد اما در آئین نامه پیشنهادی جدید، قرار است زمین‌های دولتی به صورت ۹۹ ساله به متقاضیان سرمایه گذاری واگذار شود.

این کارشناس اقتصاد مسکن تأکید کرد: بنابراین هزینه زمین تقریباً به صفر متمایل شده و برای سرمایه گذار صرفاً هزینه ساخت باقی می‌ماند در این صورت، P/E (درآمد اجاره به سرمایه گذاری) کاملاً مثبت خواهد بود.

تسهیلات و مشوق‌های ورود به اجاره داری حرفه‌ای

وی یادآور شد: در قبال این امتیاز، دولت محدودیت زمانی فروش این واحدها را برای سرمایه گذار اعمال می‌کند همچنین سقف افزایش سالانه اجاره بها نیز ممکن است از سوی نهاد ناظر (دولت) برای مالک یا سرمایه گذار تعیین شود. از سوی دیگر برخی تسهیلات و امتیازات دیگر مانند وام ساخت ارزان قیمت، مالیات بر درآمد و مشوق‌های مالیاتی، عوارض صدور پروانه ساختمانی و دیگر امتیازاتی از این دست نیز برای سرمایه گذار در نظر گرفته شده است.

این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: در کنار شغل اجاره داری حرفه‌ای، شرکت‌ها، کسب و کارها و مشاغل دیگری همچون خدمات حقوقی موجر و مستأجر، خدمات مالی و بانکی دریافت اجاره بها، خدمات تعمیرات و تأسیسات، واحدهای نظارت بر شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای و… راه اندازی خواهد شد.

انبوه ساز: بدون مشوق‌های مختلف، امکان سرمایه گذاری برای انبوه ساز در اجاره داری حرفه‌ای نیست

ایرج رهبر رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران نیز در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره استقبال انبوه سازان از طرح اجاره داری حرفه‌ای اظهار داشت: در حوزه سرمایه گذاری در هر کسب و کاری، باید محاسبات، داشتن صرفه اقتصادی را تأیید کند؛ اگر سیاست گذاری به گونه‌ای باشد که انگیزه در سرمایه گذار ایجاد کند، انبوه سازان هم از ورود به اجاره داری حرفه‌ای استقبال می‌کنند؛ در غیر این صورت با شرایط فعلی، تمایلی به حضور در اجاره داری حرفه‌ای نخواهد بود.

وی افزود: در سال‌های گذشته، به دلیل نقص قوانین، اگر فردی واحدی را به مستأجر، اجاره می‌داد، امکان تغییر آن را نداشت که با اصلاح قوانین، این مشکل مرتفع شد؛ اما با مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا مبنی بر عدم امکان تغییر مستأجر، این شرایط مجدداً سخت شده است.

این انبوه ساز می‌گوید: یکی دیگر از مشکلات اجاره داری حرفه‌ای، خارج شدن ملک مورد اجاره از بازار خرید و فروش مسکن به دلیل فرسوده شدن آن است که سرمایه گذار را از ورود به اجاره داری حرفه‌ای دور می‌کند؛ مگر اینکه برخی مشوق‌ها از قبیل تسهیلات ارزان قیمت، مشوق‌های مالیاتی، امکان تخلیه آسان ملک از سوی موجر و… راه اندازی شود تا به سرمایه گذار کمک کند.

وی ارائه زمین رایگان دولتی به سرمایه گذار یا با اقساط طولانی مدت را مهمترین مشوق برای راه اندازی شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای از سوی سرمایه گذاران دانست.

به گفته رهبر، ساخت واحدهای کوچک و ارزان قیمت را راهکار دیگری برای صرفه داشتن اقتصادی اجاره داری حرفه‌ای برای سرمایه گذار از یک سو و کاهش اجاره بها برای مستأجر از سوی دیگر خواهد بود.

کارشناس اقتصادی: قانون سال ۷۷ تاکنون بهره‌برداری نشده است

مهدی روانشادنیا کارشناس اقتصاد مسکن در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره ایده دولت در خصوص اجاره داری حرفه‌ای اظهار داشت: سالهاست که خلأ اجاره داری حرفه‌ای در کشور ما احساس می‌شود؛ راه اندازی این گونه شرکت‌ها می‌تواند به رفع این مشکل کمک کند.

وی افزود: راه اندازی اجاره داری حرفه‌ای، مانعی برای افزایش تولید مسکن نیست و می‌توانند در کنار یکدیگر پیگیری شوند. در قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن و همچنین قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری مصوب ۱۳۷۷ مجلس شورای اسلامی نیز بر این موضوع تأکید داشته‌اند.

عضو هیئت علمی دانشگاه یادآور شد: تهیه آئین نامه اجرایی و ترتیب عمل کردن این موضوع از اهمیت بالایی برخوردار است و باید برای استقبال بخش خصوصی، مشوق‌هایی در نظر گرفت که در قانون، هم مشوق‌های مالیاتی، هم عوارض صدور پروانه ساختمانی ذکر شده است.

کد خبر 5128275 برهان محمودی

منبع: مهر

کلیدواژه: اجاره بها ایرج رهبر اجاره داری حرفه ای بازار مسکن قیمت دلار بازار سهام ویروس کرونا اقتصاد چین بورس تهران قیمت نفت شاخص کل بورس قطع برق قیمت طلا قیمت سکه بهار آزادی لایحه بودجه ۱۴۰۰ وزارت صنعت معدن و تجارت نهاده های دامی بانک مرکزی ایران اجاره داری حرفه ای کارشناس اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی آئین نامه پیشنهادی برای سرمایه گذار تابستان امسال بازار اجاره مسکن حمایت از تولید اجاره مسکن سرمایه گذاری آئین نامه واحد مسکونی خبرنگار مهر خرید و فروش سوی دیگر تولید مسکن راه اندازی اجاره بها اجاره ای مشوق ها شرکت ها بر اساس

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.mehrnews.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «مهر» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۰۷۷۲۰۸۳ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

تورم و گرانی مسکن زنگ خطر بحران را به صدا درآورد؛ 3 تصویر از افزایش قیمت مسکن

 به گزارش اتاق خبر به نقل از عرشه آنلاین :گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد تعداد مستاجران در کشور به یک‌سوم رسیده است. این در حالی‌ست که تورم بازار اجاره و مسکن هر روز در روند صعودی پیشروی می‌کند و این موضوع در آینده به بحرانی بزرگ دامن خواهد زد.

، آسیب‌های ناشی از تحریم‌های اقتصادی که علیه یک کشور شدت می‌گیرد، آثار خود را تنها در یک عرصه نشان نمی‌دهد. این تحریم‌ها در ایران نیز سالهاست در تار و پود اقتصاد تنیده‌ و سرنوشت تمام حوزه‌های آن را تحت تاثیر خود قرار داده است.

یکی از اصلی‌ترین این حوزه‌ها مسکن است که به‌ویژه از سال ۱۳۹۷، افزایش قیمت افسارگسیخته‌ای را تجربه کرده است. این تورم قیمتی نیز خود، عرصه مسکن را از چند بعد متفاوت تحت فشار گذاشته است، به‌گونه‌ای که در یکی از سیاه‌ترین دوره‌های خود به‌سر می‌برد.

اپیزود اول؛ تورم مسکن و ناامیدی مردم از صاحبخانه شدن

تورم صعودی مسکن طی سال‌های اخیر در حالی اتفاق افتاده که قدرت اقتصادی مردم، از آن، جا مانده است؛ در نتیجه مسکن برای تعداد زیادی از خانوارها در سراسر کشور تبدیل به رویایی دست‌نیافتنی شده است. به‌گونه‌ای که تعداد معاملات نسبت به ‌سال‌های گذشته افت چشمگیری را تجربه کرده است.

سیاست‌های انقباضی دولت در سال ۱۴۰۲ نیز به این موضوع دامن زده است. بر اساس گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات از دی‌ماه ۱۴۰۱ تا شهریور ۱۴۰۲ حدود ۷۵ درصد افت داشته است. کارشناسان می‌گویند ضربه‌ای که این رکود بر بدنه بازار مسکن وارد کرده، کاری‌تر از ضربه افزایش قیمت در سال‌های اخیر بوده است.

اپیزود دوم؛ رکود در معاملات مسکن و یاس سازندگان 

قیمت مصالح ساختمانی و افزایش هزینه‌های ساخت مسکن در سال‌های اخیر، حاشیه سود انبوه‌سازان را کاهش داده است. این موضوع در کنار نبود مشتری و کاهش قدرت اقتصادی مردم باعث شد انبوه‌سازان عطای ساخت و ساز را به لقای آن ببخشند و خود را از این صنعت کنار بکشند.

در نتیجه اکنون بازار مسکن، هم از سمت عرضه و هم از سمت تقاضا با مشکل مواجه است و از هر سو که به آن نگریسته شود جز سیاهی رنگی نیست!

اپیزود سوم؛ رشد تورم در بازار اجاره و نگرانی مستاجران

قیمت مسکن علاوه بر تاثیری که بر عرضه و تقاضا دارد به‌طور مستقیم بر بازار اجاره نیز موثر است. تورم در این دو بازار، موازی با یکدیگر حرکت می‌کند و هرگاه سرعت قطار رشد قیمت در بازار مسکن شدت بگیرد، بازار اجاره را نیز به‌دنبال خود خواهد کشید.

آماری که دنیای‌اقتصاد به تازگی منتشر کرده نشان می‌دهد، روند رشد اجاره‌‌بهای مسکن، هم در تهران و هم در کشور از «ورود بازار اجاره‌‌ به عصر جدید» حکایت می‌کند؛ سال گذشته هزینه اجاره‌‌نشین‌‌ها در کشور، نزدیک به ۴۰‌ درصد (۳۹.۶ درصد) نسبت به سال ۱۴۰۱ افزایش پیدا کرد و در تهران نیز تورم اجاره، نرخ ۵۲ را به ثبت رساند که هر دو نرخ، «رکورد رشد سالانه اجاره‌‌بها» در تاریخ ثبت آمارهای اجاره، محسوب می‌شود.

بر اساس آمارهای مورد اشاره، مشخصه اصلی این دوره از بازار اجاره مسکن که به صورت محسوس از اواخر دهه ۹۰ –به طور دقیق از سال ۹۹، یعنی دو سال پس ‌‌از شروع جهش قیمت مسکن- شکل گرفته، «پوست‌‌اندازی تورم اجاره» است.

در فاصله سال‌های ۱۳۹۷ تا پایان ۱۴۰۲، میانگین نرخ رشد سالانه اجاره‌‌بها در کشور سه برابر نرخ سال‌های ۹۰ تا پایان ۹۶ بوده است. در شهر تهران نیز همین شاخص یعنی میانگین تورم سالانه اجاره به ۴ برابر قبل رسید. این در حالی‌ست که با کوتاه شدن دست مردم از خرید خانه هر روز نیز به تعداد مستاجران در کشور افزوده می‌‌شود.

داده‌های مرکز آمار ایران نشان از آن دارد که از دهه ۳۰ خورشیدی نسبت مالکان مسکن به مستأجران به صورت مداوم در حال افزایش بوده است. این روند از دهه ۷۰ شیب نزولی گرفته و اجاره‌نشینی به سرعت رشد کرده است؛ تا آنجا که در حال حاضر نزدیک به یک‌سوم جمعیت کشور و بیشتر از نیمی از تهرانی‌ها مستأجر هستند.

کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند در سال ۱۴۰۳ قیمت مسکن روندی صعودی را طی کند و در مقابل، تورم اجاره نیز مسیری افزایشی پیش رو داشته باشد. 

حالا باید دید در آینده چه بر سر قشری خواهد آمد که دیگر با شرایط فعلی توانی برای خرید مسکن ندارند و در مقابل اجاره یک خانه حداقلی نیز هر روز برای آنها سخت‌تر می‌شود.