وام و مالیات چگونه باعث تنظیم بازار املاک می‌شود؟
تاریخ انتشار: ۱۸ بهمن ۱۳۹۹ | کد خبر: ۳۰۹۱۸۳۷۹
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از دنیای اقتصاد؛ نرخ این مالیات، درصدی از قیمت روز است؛ اما برای خانه‌های متراژ پایین، نرخ متفاوت اعمال می‌شود. نسخه چینی تنظیم بازار مسکن نشان می‌دهد در پرجمعیت‌ترین کشور جهان، سیاستگذار بخش مسکن تنها با دو ابزار «مالیات» البته از نوع کارآمد و همچنین «تسهیلات» توانسته روند بدترشدن اوضاع برای فاقدین مسکن را کنترل کند.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
پرجمعیت‌ترین کشور جهان با سه مشکل بزرگ در بازار مسکن روبه‌رو است اما مطابق آنچه اکونومیست با تحلیل سیاست‌های ملکی دولت این کشور، از آن تحت عنوان «فرار رو به جلو» نام می‌برد، دو تدبیر برای این مشکلات در نظر گرفته شده است. بازار مسکن چین از یکسو با کمبود عرضه در شهرهای بزرگ روبه‌رو است و از سوی دیگر شهروندان این کشور با چالش خانه‌های خالی دست به گریبان هستند. در این میان روند رشد قیمت در شهرهای پرجمعیت نیز به مساله اساسی بازار، دولت و متقاضیان مسکن تبدیل شده است. دولت اما با مجموعه‌ای از سیاست‌ها مانع حاد شدن مشکلات شده است. جعبه ابزار سیاستگذار مسکن در چین شامل دو اهرم قوی مالیات و تسهیلات است که ۶ کارکرد دارد. مالیات سالانه بر املاک با نرخ متوسط ۲/ ۱ درصد در شهرهای مختلف چین در حال اعمال است اما در شهرهای بزرگ و کوچک میزان نرخ برای متراژ مشخصی از خانه‌ها کمتر یا بیشتر اعمال می‌شود.
در مقابل این ابزار تنبیهی، در شهرهای کوچک یا کم‌تقاضا، دولت با پرداخت تسهیلات تشویقی، سمت تقاضا را به سمت خرید واحدهای مسکونی نوساز (برای رونق دادن به عرضه) ترغیب می‌کند.
از طرفی، جرایم مالیاتی سخت برای فروش کوتاه‌مدت خانه در شهرهای بزرگ اعمال شده است تا نسبت به سرمایه‌گذاری ملکی بازدارندگی ایجاد شود.
جعبه ابزار چینی تنظیم بازار مسکن برای خانه‌های خالی نیز راهکار عملیاتی دارد. در شهرهای کوچک که حجم خانه‌های خالی بالاتر از شهرهای بزرگ است، دولت با تکمیل خدمات سکونتی و جذاب‌سازی این شهرها به دنبال هدایت تقاضا به این شهرهاست. در شهرهای بزرگ نیز مالیات سالانه به کمک آمده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد پاتک چینی به بازار خانه‌های بلااستفاده جواب داده است.
شرکت‌های ساختمانی در شهرهای بزرگ با تصمیم دولت، «فروش به خانه اولی ها» را در اولویت قرار داده‌اند.
فرار رو به جلوتامین سرپناه و خانه برای یک میلیارد و ۴۰۰ میلیون نفر شهروند برای هر دولتی، کابوسی وحشتناک است. حالا چین با داشتن چنین جمعیتی، در حال ساخت مسکن است که شمار آن ۵ برابر کل خانه‌های موجود در ایالات متحده و اروپاست. پروژه‌ای عظیم و بلندپروازانه برای کشوری با اقتصادی رو به رشد. با این وجود برخلاف تقاضای بالای برای مسکن در این کشور، همچنان عرضه با بحران روبه‌روست و بسیاری از شهرهای بزرگ برای تامین خانه، به قرعه‌کشی میان شهروندان روی آورده‌اند که احتمال برنده‌شدن در آنها گاه کمتر از یک بر ۶۰ است. این در حالی است که حتی شرکت کردن در قرعه‌کشی نیز نیاز به طالعی بلند دارد چرا که امکان شرکت در قرعه‌کشی تنها برای شهروندان شهرهای بزرگ فراهم است. این طور به نظر می‌رسد که برندگان لاتاری در جهان، پول دریافت می‌کنند و برندگان لاتاری در چین، فرصت استفاده از پول. این شرایط اما در سراسر چین یکدست و یکپارچه نیست چرا که در برخی از شهرها همچون هنگانگ در نزدیکی مرز روسیه، ساختوساز وسیعی صورت گرفته اما به دلیل کم بودن تقاضای مسکن، این شهر با مشکل خانه‌های خالی روبه‌روست، گرچه قیمت در آن قریب به ۲۰هزار یوآن در هر مترمربع از خانه در شانگهای کمتر است. اکونومیست در گزارش خود از بررسی تحولات مسکن چین، این بازار را ناهمگون می‌داند اما بر این باور است که دولت مستقر در پکن با تنظیم قواعدی سرسختانه از فروپاشی بازار مسکن، فرار کرده است.
قیمت مسکن در همه شهرهای جهان به نسبت شهرهای کوچک‌تر، گران‌تر است و این الگو مختص چین نیست. در چین میانگین قیمت خانه در شهرهای اصلی ۲ برابر شهرهای اطراف و کوچک است. از طرفی میزان رشد قیمت طی ۱۰ سال گذشته در شهرهای بزرگ و اصلی به مراتب بیشتر از شهرهای متوسط و کوچک بوده است.
اما درجه پراکندگی و تنوع بازار مسکن در کنار اندازه و رشد اقتصادی چین برای درک بازار مسکن چین، لازم و ضروری است. بنا به گزارش اکونومیست، این کشور هر ساله بالغ بر ۱۵میلیون خانه می‌سازد که پنج برابر بیشتر از مجموع تعداد خانه‌های ساخته شده در آمریکا و اروپاست. بخش مسکن چه به‌صورت مستقیم در حوزه ساختوساز، و چه به‌صورت غیرمستقیم از بتن تا پرده، نزدیک به یک چهارم از تولید ناخالص داخلی چین را شامل می‌شود.
بحران مالی در بازار مسکناز سوی دیگر اما بحران در بخش مالی مسکن چین به چشم می‌خورد. بنا بر آمار موسسه تحقیقاتی مودیز، در سال ۲۰۲۱ توسعه‌دهندگان مسکن در چین بیش از ۱۰۰ میلیارد دلار بدهی بازپرداخت اوراق قرضه دارند. در کل جهان، تقریبا یک‌دهم وام‌های بانکی معوق به مشتریان غیر‌مالی به بخش املاک چین اعطا شده، چه به‌عنوان سرمایه برای توسعه‌دهندگان و چه به‌عنوان وام خرید مسکن؛ این آمار و ارقام، زنگ خطری برای چین و به مثابه بمبی ساعتی است.
بنابر نتایج یک نظرسنجی، بالغ بر یک‌پنجم از خانه‌های چینی بخصوص در شهرهای با تقاضای کم، خالی از سکنه است. این در حالی است که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، سالانه نزدیک به یک‌دهم از تولید ناخالص داخلی را شامل می‌شود که بسیار بالاتر از این نرخ در ژاپنِ سه دهه پیش است که حبابی بزرگ را در این بخش تجربه کرده بود. بدهی‌های خریداران و سازندگان مسکن در چین به شدت رو به افزایش است و اورگرانده (بزرگ‌ترین توسعه‌دهنده چینی) وامی به مبلغ ۱۲۰ میلیارد دلار گرفته است که در طول ۱۰سال گذشته ۵۶ برابر افزایش داشته است.
تدابیر دولتی برای بازارنگرانیها درخصوص مسکن چین، اما موضوعی جدید نیست و از سال ۲۰۰۹ بحران در مسکن چین پیش‌بینی شده بود. دلیل آنکه چرا تاکنون این بازار در هم نپاشیده، تنظیم قواعد و قوانینی است که مانع از فروپاشی آن می‌شود. به‌طور مثال، پیش پرداخت وام مسکن باید حداقل ۳۰ درصد از قیمت خرید یک مسکن باشد. از آنجا که صاحبان ملک در چین به واسطه رعایت انصاف، برای پرداخت‌های وام‌های خود انگیزه دارند و آن را پرداخت می‌کنند، این امر مانع از فروش اجباری خانه و سقوط یکباره قیمت‌ها می‌شود. از سوی دیگر در بسیاری از شهرهای بزرگ، تقاضا کنترل شده چرا که خرید ملک باید با اجازه رسمی از مراکز اقامت محلی موسوم به هاکو انجام پذیرد. همچنان که بخش املاک در چین در حال توسعه است، دولت نیز معتهد شده است که مکانیزمی طولانی‌مدت برای تثبیت قیمت‌ها و سرمایه‌گذاری را تدوین کند. دولت در بازار املاک چین با اعمال مقررات محلی نقش پررنگی دارد و بر آن نظارت می‌کند.
شهرهایی چون شانگهای و هانگژو، فروشندگان را مجبور به برگزاری قرعه‌کشی برای فروش ملک می‌کنند و اولویت با افرادی است که پیش ازاین ملکی نداشتند. در نتیجه بسیاری از شهروندان امکان خرید ملک دوم را ندارند و ملاک این قرعه‌کشی نیز نه افراد، بلکه خانوار است، بنابراین برخی زوجین برای خرید ملک دوم به سمت طلاق‌های صوری متمایل شدند. گرچه حکومت چین دست آنان را خوانده و از ۲۱ژانویه، گذشت سه سال از طلاق برای خرید خانه، شرط خرید ملک در شانگهای شده است. دولت پکن با همکاری بانک مرکزی و وزارت مسکن، همچنین در حال کنترل بدهی بنگاه‌های املاک و مستغلات است و قوانینی را بر آنان اعمال کرده، مثلا بنگاه‌ها نباید میزان تعهدات و بدهی‌شان فراتر از ۷۰درصد از کل دارایی‌های‌شان باشد.
اکونومیست بر این باور است که این مداخلات دولتی در بازار مسکن موثر بوده و روند رشد قیمت‌ها در چهار سال گذشته از نظر تورم ثابت بوده است. این در حالی است فروش سالانه املاک در کل کشور در این بازه زمانی در همان سطح باقی مانده است. در شهرهای کوچک همچنین، با اعطای تسهیلات با صاحبان خانه‌های قدیمی و مستهلک برای خرید واحدهای جدید، معضل خانه‌های خالی در حال حل شدن است. ضمن آنکه مالیات سالانه با نرخ ۲/ ۱ درصد به‌صورت نرخ میانگین و نرخ‌های شناور در شهرهای بزرگ و کوچک به کمک آمده است. در شهرهای بزرگ، نرخ مالیات سالانه برای خانه‌های با میانگین کمتر از ۶۰ مترمربع، به شکل حمایتی تعیین شده است و در شهرهای کوچک که مشکل مسکن در آنها وجود ندارد یا کمتر است، خانه‌های با مساحت بیش از ۱۵۰ مترمربع مشمول نرخ مالیات سالانه بیشتری است. با این حال این آرامش در بازار، خود موضوع نگرانی دیگری است. به‌طور مثال، ثبات قیمت را در نظر بگیرید.
زمانی که بنگاه‌های املاک در حراجی‌های زمین برنده می‌شوند، باید قیمت‌ها را در محدوده‌ای که دولت تعیین کرد، در نظر بگیرند، در نتیجه بعید نیست که قیمت یک خانه جدید در یک محله از قیمت یک خانه قدیمی در همان محله، نزدیک به یک سوم ارزان‌تر باشد. حالا قانون دیگری ورود پیدا می‌کند: برای ممانعت از هجوم مردم برای خرید خانه‌های جدید که ارزان‌تر هستند، مجازات‌های مالیاتی برای افرادی که در پی فروش خانه‌های خود که کمتر از ۵ سال از خرید آن می‌گذرد، باشند، تدوین کرده است. بلومبرگ در گزارش خود تاکید کرده گرچه قیمت ملک تحت کنترل است اما چون عرضه پاسخگوی تقاضای زیاد در بازار ملک نیست نمی‌توان به ثبات قیمت دلخوش بود.
در نتیجه سیاست‌گذاران چینی در پی آن هستند که مردم را به سوی خارج از کلان‌شهرها تشویق کنند، تدابیری چون قطارهای سریع‌السیر در خارج از شهر برای دسترسی بهتر به نقاط اصلی شهر از یکسو و از سوی دیگر تجهیز مراکز حاشیه‌ای با مراکز خدماتی چون بیمارستان‌ها و مدارس، در این راستا گام برمی‌دارند. گرچه نرخ خانه‌های خالی در شهرهای کوچک ۲۲درصد است اما مهاجرت از کلان‌شهر به سوی مناطق روستایی با اقبال زیادی روبه‌رو شده است. گرچه تمایل شهروندان شهرهای بزرگ برای خرید خانه‌های بزرگ را نیز باید در بررسی بازار مسکن در چین، در نظر داشته باشیم. چرا که قریب به ۱۰درصد از آپارتمان‌ها در شهرها، به توالت مجزا دسترسی ندارند اما اقتصاد رو به رشد چین، انتظارات را نیز برای شهروندان بیشتر کرده است.
با همه این احوال، آکادمی شاخص چین به‌عنوان بزرگ‌ترین سازمان تحقیقات املاک کشور تخمین زده که فروش مسکن در پنج سال آینده، سالانه نزدیک به ۴درصد کاهش خواهد داشت. در این صورت، ۱۵میلیون واحد فروخته شده در سال ۲۰۲۰ به ۱۳میلیون واحد در سال ۲۰۲۵ خواهد رسید که این چالشی بزرگ برای این کشور آسیایی است.
کووید-۱۹ و بازار مسکنگرچه جشن سال نو چینی در ماه ژانویه، همواره سبب کم‌رونقی بازار املاک در چین در این ایام می‌شود اما سال ۲۰۲۰ مهمان ناخوانده کووید-۱۹ بر کم‌رونقی این بازار افزود. گرچه در نیمه نخست سال ۲۰۲۰ نشانه‌های مثبتی در بازار مسکن چین نبود اما از آنجا که بازار مسکن در چین، بسیار متمرکز است، بازار توانست تا حدودی رشد را در نیمه دوم سال گذشته میلادی تجربه کند. قریب به ۲۰۰ توسعه‌دهنده، سهم عمده بازار مسکن چین را در دست دارند و در سال ۲۰۲۱ انتظار می‌رود که تمرکز اصلی خود را بر حجم معاملات قرار دهند که به‌طور کلی سبب کاهش قیمت‌ها خواهد شد.
پربیننده ترین قیمت آپارتمان در صادقیه تهران/ سایه رکود بر بازار مسکن مسکن در تهران چقدر گران شده است؟/ خرید خانه؛ سخت و شاید غیرممکن آپارتمان‌های پونک چند؟/ واحدهایی که خریدار ندارد! دولت بعد پاسخگوی طرح مسکن ملی خواهد بود؟ پردیس‌نشینان صاحب مترو میشوندمنبع: اقتصاد آنلاین
کلیدواژه: بازار املاک مالیات مسکن بازار مسکن چین شهرهای بزرگ شهرهای کوچک مالیات سالانه خانه های خالی بازار مسکن سوی دیگر مسکن در چین سال گذشته خرید خانه برای خرید خرید ملک قرعه کشی قیمت ها روبه رو خانه ها
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.eghtesadonline.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «اقتصاد آنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۰۹۱۸۳۷۹ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
پیام مشخص از بازار مسکن؛ جمعیت خانه‌ندار‌ها چه می‌گوید؟
جمعیت «فاقد مسکن ملکی»، اما متقاضی صاحب‌خانه‌شدن، براساس یک سرشماری متفاوت در سطح کشور، سنجش شد. طی ۲ سال گذشته، نزدیک به ۵میلیون خانوار برای «مسکن دولتی» در سامانه مخصوص این طرح ملی ثبت‌نام کرده‌اند و با فیلتر‌های دولت، محرز شده که «فاقد خانه» هستند. این میزان تقاضای انباشته، پیام مشخص از بازار مسکن دارد.
به گزارش دنیای اقتصاد، روند ثبت نام خانوار‌های فاقد مسکن برای مسکن دولتی، آمار جدیدی از «خانه ندارها» را اعلام می‌کند. آمار‌های مربوط به تعداد خانوار‌های متقاضی مسکن دولتی نشان می‌دهد در حال حاضر، حدود ۵ میلیون خانوار فاقد مسکن ملکی در کشور وجود دارد که طی سال‌های اخیر موفق به خرید مسکن از بازار نشده اند. هر چند آمار مربوط به خانوار‌های فاقد مسکن ملکی و مستاجر، در کشور به مراتب بیش از این میزان (حدود دو برابر) است، اما آمار‌های مربوط به روند ثبت‌نام متقاضیان طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال (طرح نهضت ملی مسکن)، نشان می‌دهد طی دو سال اخیر حدود ۵ میلیون متقاضی فاقد مسکن شناسایی شده‌اند. این متقاضیان به لحاظ یک شرط مهم این طرح، یعنی عدم‌برخورداری از مسکن ملکی (نداشتن خانه)، مورد تایید دولت قرار گرفته اند. این خط کش دولتی یعنی آمار خانه ندار‌های ثبت نام‌کننده در طرح نهضت ملی مسکن، نشان‌دهنده دو پیام مهم برای بازار و سیاستگذار مسکن است.
آمار اخراجی‌های بازار مسکنبر اساس آمار‌های موجود، از ابتدای طرح نهضت ملی مسکن تاکنون، حدود ۵ میلیون متقاضی ورود به این طرح، به عنوان جمعیت فاقد مسکن ملکی، شناسایی شده اند. در واقع این ۵ میلیون متقاضی، افرادی هستند که شرایط اولیه ورود آنها به طرح خانه سازی دولتی که نداشتن مسکن ملکی، اولین و مهم‌ترین آنها محسوب می‌شود، برای دولت محرز شده است. این افراد همان خانوار‌هایی هستند که بعد از اتمام ثبت نام‌های مسکن مهر از حدود یک دهه قبل، به‌رغم آنکه متقاضی خرید مسکن بوده اند، اما به دلیل ضعف قدرت خرید و جهش‌های مکرر قیمتی، موفق به خرید مسکن مطابق با سازوکار‌های بازار نشده اند. با فرض اینکه تا اوایل دهه ۹۰ (مقطع زمانی اتمام ثبت نام مسکن مهر)، خانه ندار‌های متقاضی مسکن دولتی در این طرح ثبت نام کردند، از زمان اتمام این ثبت نام‌ها تاکنون (یک دهه اخیر)، به طور متوسط سالانه حدود ۵۰۰ هزار تقاضای جدید برای خانه دار شدن، موفق به خرید مسکن از بازار نشده‌اند و طی دو سال اخیر همزمان با شروع ثبت نام طرح جدید خانه سازی دولتی، اقدام به ثبت نام در سامانه دولت کرده‌اند.
این اولین پیام از آمار خانه ندارها بر اساس تعداد ثبت نام کننده‌های طرح نهضت ملی مسکن است که مالک نبودن آنها برای دولت محرز شده است. نکته معناداری که در این پیام نهفته است آن است که در همین سال‌ها یعنی در یک دهه اخیر -فاصله اتمام ثبت نام برای مسکن مهر تا دو سال اخیر که از ثبت نام متقاضیان مسکن ملی سپری می‌شود- جمعیت سالانه تشکیل خانوار‌های جدید ناشی از ازدواج، به همین میزان (سالانه ۵۰۰ هزار ازدواج) و حتی کمی بیشتر بوده است. این موضوع نشان می‌دهد عملا از اوایل دهه ۹۰ تاکنون بخش زیادی از خانوار‌های جدید امکان خرید مسکن از بازار را نداشته و به محض شروع ثبت نام برای طرح نهضت ملی مسکن (ساخت سالانه یک میلیون مسکن)، اقدام به ثبت نام کرده اند. این موضوع اولین پیام از روند ثبت نام در طرح نهضت ملی مسکن است.
پیام دوم مربوط به ریزش نصف جمعیت خانه ندار متقاضی مسکن دولتی، از آمار متقاضیان فعال نهضت ملی مسکن است. در حالی که از ابتدای شروع این طرح-دو سال اخیر- حدود ۵ میلیون متقاضی که مالک نبودن آنها به تایید دولت رسیده است اقدام به ثبت نام کردند، اما تازه‌ترین آمار‌ها نشان می‌دهد از این تعداد تنها ۲ میلیون و ۵۰۰ متقاضی (خانوار)، به فهرست متقاضیان فعال وارد شده اند. ریزش متقاضی فعال نسبت به جمعیت خانه ندار متقاضی در واقع پیام دوم این ثبت نام هاست. اما ماجرا چیست؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد طی دو سال اخیر، معادل نصف خانوار‌هایی که صاحبخانه نیستند، متقاضی فعال مسکن دولتی شده‌اند. یعنی تنها ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار خانوار از ۵میلیون خانوار متقاضی واجد شرایط اولیه، نسبت به تکمیل فرآیند ثبت نام و وارد شدن به مسیر پرداخت آورده نقدی، اقدام کرده اند و در فهرست «ثبت نام قطعی» تحت عنوان «متقاضی فعال» قرار گرفته اند. این ریزش متقاضیان دست کم به دو علت رخ داده است؛ اولین علت می‌تواند به مطلوب نبودن جانمایی‌های تعیین شده برای ساخت این واحدهامربوط باشد. به دلیل محدودیت در تامین زمین، بخش زیادی از واحدهایی که قرار است در قالب این طرح ساخته شوند به‌خصوص در کلان‌شهرها، در حومه این شهرها و مناطقی که در آنها مشکلی برای تامین زمین وجود ندارد، جانمایی شده اند. این موضوع برای بخشی از جمعیت متقاضی این طرح، مطلوب نیست و منجر به انصراف آنها از ادامه راه شده است.
اما، یک علت مهم دیگر مربوط به ناتوانی مالی گروه دیگری از این متقاضیان است که بعد از اطلاع از شرایط و هزینه‌های مربوط به ادامه پروسه ثبت نام در طرح خانه سازی دولتی، به ناچار از ادامه راه بازمانده اند. یک شرط مهم تعیین‌شده در طرح نهضت ملی مسکن، توانایی تامین آورده اولیه ۴۰ میلیون تومانی و همچنین توانمندی مالی برای پرداخت اقساط ماهانه وام ۵۵۰ میلیون تومانی است.
با توجه به تازه‌ترین برآورد‌ها از هزینه تمام‌شده خانه‌های دولتی ساز در قالب این طرح که اخیرا از سوی بعضی مسوولان نیز اعلام شده است، متقاضیان باید علاوه بر توان بازپرداخت تسهیلات بانکی ۵۵۰ میلیون تومانی، حول و حوش ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان به عنوان سهم آورده متقاضی (به قیمت امروز) پرداخت کنند. این دو پیام از روند ثبت نام‌های طرح خانه سازی دولتی (ساخت یک میلیون مسکن در سال) که هر دو مربوط به سمت تقاضای این طرح است، از سوی دیگر نشان‌دهنده آسیبی است که روند جهش قیمت مسکن در سال‌های اخیر به تقاضای مصرفی مسکن وارد کرده است و از سوی دیگر ناموازنه بین سطح درآمدها، قدرت پس انداز و قدرت خرید خانوار‌ها در یک دهه گذشته را نشان می‌دهد.
علاوه بر دورتر شدن مسیر دسترسی خانوار‌ها به مسکن در سال‌های اخیر به دلیل جهش‌های مکرر قیمت واحدهای مسکونی، عدم‌رشد درآمد واقعی خانوار‌ها متناسب با سطح تورم و رشد قیمت مسکن، عملا بخش زیادی از خانوار‌ها برای خانه دار شدن از مسیر بازار، به بن بست رسیده اند. ۵ میلیون خانوار فاقد مسکن ثبت نام‌کننده در طرح نهضت ملی، بخشی از این خانوار‌ها هستند که در نهایت ۲.۵ میلیون خانوار از آنها موفق به ورود به مرحله بعدی به عنوان متقاضی فعال شدند. این موضوع نشان می‌دهد که عوامل و متغیر‌های بیرونی بازار مسکن در یک دهه گذشته چگونه دسترسی خانوار‌ها به مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده است.
اما موضوع به همین جا ختم نمی‌شود. آمار‌ها نشان می‌دهد از این ۲.۵ میلیون خانوار هم تاکنون کمتر از ۸۰۰ هزار خانوار دارای قرارداد بانکی و تسهیلاتی هستند. در واقع، تاکنون تنها با حدود یک‌سوم جمعیتی که براساس ارزیابی خود توان پرداخت آورده اولیه ۴۰ میلیون تومانی را داشته اند، قرارداد بانکی و تسهیلاتی امضا شده است. بخش قابل‌توجهی از این جمعیت تاکنون به طور میانگین بیش از ۴۰ میلیون تومان پرداخت کرده اند. میانگین پرداختی همه آنها زیر ۲۰۰ میلیون تومان است. این در حالی است که با برآورد‌های فعلی مربوط به هزینه ساخت این واحد‌ها به قیمت امروز، هر متقاضی باید دست کم حول و حوش ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان به عنوان آورده نقدی پرداخت کند. اختلاف بین این دو رقم نشان‌دهنده شرایط سختی است که در مسیر تامین نیمی از هزینه ساخت این واحد‌ها پیش روی متقاضی و دولت قرار دارد.
۴۰۰ هزار واحد در مرحله واماما علاوه بر سمت تقاضا، از سمت عرضه نیز وضعیت چندان مطلوب نیست؛ بر اساس آمار‌های شبکه بانکی تاکنون حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در طرح نهضت ملی مسکن دارای قرارداد مشارکت مدنی بین بانک و سازنده است. این موضوع به این معناست که به همین تعداد، واحد مسکونی در پروسه دریافت وام بانکی قرار گرفته‌اند.
در حالی که بر اساس برنامه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی هم اکنون باید حدود دو میلیون واحد با استفاده از وام بانکی و آورده متقاضی در حال ساخت باشد. البته از آنجا که بر اساس مصوبه سال گذشته شورای پول و اعتبار وام ۵۵۰ میلیون تومانی ساخت تنها به ساخت روی زمین‌های دولتی (۹۹ ساله) تعلق می‌گیرد و بخشی از این طرح در قالب ساخت خودمالکی مشمول این تسهیلات نیست، ممکن است بخش دیگری از این واحد‌ها از آنجا که در مدل‌های دیگری از تامین مالی قرار گرفته اند، در این آمار لحاظ نشده باشند. اما اگر ملاک تامین مالی پروژه‌ها عملکرد شبکه بانکی باشد، در برش دو ساله، به جای دو میلیون واحد مسکونی تاکنون تنها ۴۰۰ هزار واحد در پروسه دریافت وام قرار گرفته‌اند.
چالش سمت عرضه چیست؟در حالی که آمار‌های مربوط به تامین زمین در طرح نهضت ملی مسکن، نشان‌دهنده سطح بالایی از تامین اراضی برای ساخت است، اما اینکه روند ساختوساز با اختلاف محسوس پایین‌تر از حجم تامین زمین است، به یک عامل مهم مربوط می‌شود.
این عامل مهم وجود چالش سمت عرضه در ورود به این طرح و مربوط به مسیری است که سازنده‌ها به لحاظ تعیین قیمت ساخت به عنوان مهم‌ترین توافق آنها با دولت، در آن قرار گرفته‌اند. در برخی از قرارداد‌هایی که نیمه سال گذشته با گروهی از انبوه سازان برای ساخت مسکن روی اراضی ۹۹ ساله دولتی بسته شد هزینه ساخت هر مترمربع مسکن زیر ۸.۵ میلیون تومان تعیین شده است.
این در حالی است که سال گذشته، کف هزینه ساخت مسکن از سوی کارشناسان بازار ساختوساز، مترمربعی ۱۰ میلیون تومان اعلام شد. همین حالا هم انبوه سازان هزینه ساخت هر مترمربع مسکن دولتی را حول و حوش ۱۵ میلیون تومان (به قیمت امروز) اعلام می‌کنند. این موضوع خود مهم‌ترین عاملی است که باعث شده است تا امروز که دست کم دو سال از شروع نهضت ملی مسکن سپری می‌شود حجم ساخت‌وساز‌ها متناسب با اهداف دولت و مجلس پیش نرود. عامل مهم دیگر در این زمینه، سطح توان مالی متقاضیان در تامین آورده متناسب با پیشرفت پروژه هاست که به طور مستقیم روی فرآیند ساخت و تکمیل واحد‌ها اثرگذار است.
آمار‌ها نشان می‌دهد آورده متقاضیان نیز متناسب با آنچه باید تاکنون پرداخت می‌شده، تامین نشده است. این در حالی است که فرمول تعیین‌شده در برخی قرارداد‌ها بین سازنده‌ها و دولت برای توافق روی افزایش هزینه ساخت متناسب با تورم، یک پارامتر اثرگذار دیگر در این زمینه است. در برخی از این قرارداد‌ها سقف تعدیل هزینه ساخت در صورت تورم و افزایش هزینه ها، حداکثر ۲۵ درصد کل مبلغ قرارداد‌ها تعیین شده است این در حالی است که در سال‌های اخیر به طور متوسط تورم ساخت در هر سال بالای ۴۰ درصد بوده است. همه این‌ها عواملی هستند که شرایط، سرعت و روند ساخت واحد‌ها را متناسب با برنامه ریزی‌های انجام‌شده، تحت تاثیر قرار می‌دهند.
گزارشگر قديمى راديو دار فانى را وداع گفت