مقاومت بازار مسکن در برابر تخلیه حباب

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، روند بازار مسکن تهران در زمستان امسال به‌طرز غیرمنتظره‌ای تغییر کرد تا هم با رشد دوباره قیمت‌ها، آخرین امیدهای باقی‌مانده برای تقاضای مصرفی طبقه متوسط را نابود کند و هم فرضیه تخلیه تدریجی حباب قیمت مسکن به معادله‌ای چندمجهولی تبدیل شود.  در شرایط فعلی با رسیدن میانگین قیمت مسکن شهر تهران به 28میلیون‌و389هزار تومان و باوجود رشد 30.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

6درصدی اجاره‌بها در یک سال منتهی به بهمن99، نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین اجاره‌بهای سالانه، (P/R) به‌عنوان معیار سنجش حباب قیمت مسکن به 38برابر رسیده که بالاترین رقم در تاریخ بازار مسکن شهر تهران محسوب می‌شود.

تفاضل تورم مسکن و اجاره

بررسی‌ها نشان می‌دهند در شرایط فعلی متوسط قیمت خرید یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران 560درصد بالاتر از رقم مشابه در پاییز سال1395 و حدود 97.2درصد بالاتر از مدت مشابه سال قبل قرار دارد. این در حالی است که در همین بازه زمانی، میانگین اجاره بهای ماهانه یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران 180درصد نسبت به سال95 و 30.6درصد نسبت به بهمن سال گذشته افزایش داشته است. پیش از اینکه بازار مسکن وارد دوره تورم زمستانی اخیر شود و قیمت فروش مسکن در اوج خوش‌بینی بازارهای موازی به تحولات آینده اقتصادی سیاسی ایران، وارد روند افزایشی جدید شود، نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین اجاره‌بهای سالانه، (P/R) به 37برابر رسیده بود و با توجه به رکود سنگین معاملات مسکن برآورد می‌شد از یک‌سو با کاهش نه‌چندان زیاد قیمت مسکن در کنار ثبات طولانی‌مدت قیمت‌های این بازار در یکی، دو سال آینده و درعین‌حال رشد تورم اجاره‌بها به میزان تورم سالانه، نسبت قیمت مسکن به میانگین قیمت اجاره سالانه به محدوده 18برابری به‌عنوان حد میانگین بازار مسکن نزدیک شود.

اما حالا از آمارها چنین برمی‌آید که فرضیه تخلیه حباب مسکن با این سناریو با اما و اگرهای زیادی مواجه است و حتی به‌واسطه کنترل اندک سیاستگذاران حوزه‌های مسکن و مالیات بر تحولات این بازار، امکان وخیم‌تر شدن اوضاع نیز وجود دارد. به‌خصوص چنانچه گشایش‌های اقتصاد سیاسی مورد انتظار بازارها و رفع تحریم‌های ظالمانه اقتصادی برای مدت زیادی به تعویق بیفتد یا خبرهای مطمئنی از ابقای تحریم‌ها به گوش بازارها برسد، در کنار رشد روز، افزودن نرخ ارز، بالا رفتن نرخ تورم، بازگشت روند صعودی بازار سرمایه و زنده شدن کوره تورم انتظاری، یقیناً بازار مسکن نیز دور جدیدی از افزایش قیمت را آغاز می‌کند. در این شرایط، تنها سناریوی باقی‌مانده برای عادی شدن نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین اجاره‌بهای سالانه، (P/R) رشد ادامه‌دار نرخ اجاره خواهد بود که عملاً طبقه مستأجر در جامعه ایرانی را تحت‌فشار بی‌سابقه‌ای قرار می‌دهد.

سناریوهای تخلیه حباب

در شرایط فعلی میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران 28میلیون‌و389هزار تومان و میانگین اجاره سالانه یک مترمربع زیربنای مسکونی نیز به حدود 750هزار تومان می‌رسد. در این شرایط با فرض مثال، برای رسیدن نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین اجاره‌بهای سالانه، (P/R) به محدوده 18برابر که میانگین 30ساله بازار مسکن شهر تهران به‌حساب می‌آید، یا باید درآمد اجاره‌بها به 2برابر افزایش پیدا کند و میانگین درآمد سالانه اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به بیش از یک‌میلیون و 500هزار تومان برسد یا باید قیمت مسکن با تخلیه حباب مثبت، از محدوده فعلی بیش از 52درصد را اصلاح کرده و تا حوالی 13میلیون‌و500هزار تومان برای هر مترمربع کاهش پیدا کند.

البته بنا به جنس خاص بازار مسکن، نوع تقاضای خرید مسکن، ضعف شدید تولید و انبوه‌سازی و چسبندگی فوق‌العاده قیمت در بازار مسکن، سناریوی کاهش 52درصدی قیمت مسکن برای تخلیه حباب قیمتی آن منتفی است؛ درحالی‌که بنا به ذات سنتی بازار اجاره و کم‌کاری متولیان امر در این بازار امکان رشد پیوسته اجاره‌بها از جیب طبقه متوسط رو به پایین وجود دارد و به‌سرعت می‌تواند حباب 50درصدی قیمت بازار مسکن را برطرف و پنهان کند. در این میان، هرچه رکود بازار مسکن به تعویق بیفتد، شیب افزایش نرخ اجاره و دوره زمانی سونامی تورم بازار اجاره بیشتر می‌شود.

با توجه به اینکه حداقل سهم هزینه مسکن در سبد مصرفی خانوارهای ایرانی به 35درصد رسیده، وقوع سناریوی تخلیه حباب مسکن با افزایش اجاره‌بها می‌تواند سبد مصرفی خانوارها را با تکانه‌های جدی مواجه کند و برخی از اقلام ضروری زندگی از سبدها حذف شود. کسری حدود 40درصدی لبنیات در ایران، حذف محصولات فرهنگی، تفریحی و گردشگری از فهرست هزینه خانوار، تعطیل‌کاری شاغلان، رواج شغل دوم و چندم و پایین آمدن شاخص نشاط جامعه، از پیامدهای مستقیم و غیرمستقیم بالا رفتن سهم هزینه مسکن در سبد مصرفی و بهبود نیافتن قدرت خرید خانوار است که درصورت جهش دوباره اجاره‌بها، وضعیت آنها از شرایط موجود نیز بدتر خواهد شد.

پربیننده ترین آپارتمان‌های کوچک قلب تهران چند؟ آپارتمان‌های جنت آباد چند؟ تعدیل قیمت در بازار مسکن خانه در مجیدیه تهران چند؟ قیمت مسکن در کدام مناطق تهران ارزان شد؟!

منبع: اقتصاد آنلاین

کلیدواژه: قیمت مسکن برجام بازار مسکن تخلیه حباب

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.eghtesadonline.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «اقتصاد آنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۱۱۹۸۴۶۶ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

سیر تا پیاز طرح ساماندهی بازار زمین و مسکن

بازار مسکن به عنوان یکی از مهم ترین بخش هایی است که نقش بسیار موثری در اقتصاد کشور دارد و در حال حاضر دولت با ساخت بیش از ۲ میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونی توانسته است بخشی از نیاز بازار مسکن را تامین کند و از این تعداد هم طبق آمارهای وزارت راه و شهرسازی  ساخت چهار میلیون خانه در قالب نهضت ملی مسکن تکلیف دولت سیزدهم است که ۲ میلیون و ۵۱۸ هزار واحد آغاز در مراحل مختلف ساخت قرار دارد.

در همین رابطه روح الله اکبری دستیار ویژه وزیر راه وشهرسازی در گفت‌وگو با خبرنگار باشگاه خبرنگاران جوان با بیان اینکه روند اجرای پروژه‌های  نهضت ملی مسکن با سرعت بسیار خوبی در حال انجام است‌ گفت : ۷۲ هزار هکتار زمین شهری و ۵۰ هزار هکتار زمین روستایی در کشور در حال تامین است و از این مقدار ۳۷ هزار و ۷۰۰ هکتار زمین شهری در حال طراحی، و  اجرا است همچینن ۲۴ هزار هکتار در مرحله ساخت به صورت انفرادی، گروهی و انبوه‌سازی است. علاوه بر این، عملیات بهسازی و نوسازی ۴۹۰ هزار واحد مسکن روستایی آغاز شده است.

اکبری اضافه کرد: ۶.۵ میلیون خانوار در کشور مستاجر هستند که برای یک میلیون و ۸۰۰ هزار نفر آنان در اراضی دولتی مسکن تامین شده و تمهیدات لازم برای بقیه در قالب زمین‌های خودمالکی و بافت فرسوده اندیشیده شده است.

براساس این گزارش همزمان با نزدیک شدن به بازار جابه جایی و فصل نقل و انتقال مستاجران، دولت تدابیر مختلفی را از سال گذشته برای این بازار در نظر گرفته بود که یکی از این برنامه‌ها طرح ساماندهی بازار زمین ، مسکن و اجاره بها است که این   طرح از سال گذشته  در مجلس مطرح و چندی‌ پیش  ازسوی کمیسیون عمران مجلس و با همکاری وزارت راه و شهرسازی تدوین شد.

به واسطه اجرای این طرح بخشی از مشکلات بازار اجاره، زمین و مسکن رفع خواهد شد و به تسهیلگری در بخش اجاره کمک خواهد کرد این طرح بر تقویت بازار اجاره از طریق ارائه مشوق به موجران، استفاده از ظرفیت شهرداری‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی و هزینه این بخش از مالیات برای احیای بافت‌های فرسوده شهری و ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت برای اشخاص بی‌بضاعت تاکید دارد همچنین الزام تمامی دستگاه‌های اجرایی برای ارائه رایگان اطلاعات موردنیاز در سامانه ملی املاک و اسکان و پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی برای عدم درج اطلاعات در سامانه و خوداظهاری در سامانه ملی املاک و اسکان از دیگر موارد مطرح شده در این طرح است که مورد توجه قرار گرفته است.

تقویت سامانه ملی املاک و اسکان جهت شناسایی خانه‌های خالی، همچنین تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان و درج معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و ضمانت اجرایی برای ثبت قرارداد‌ها موارد دیگری است که در این لایحه به آن پرداخته شده است. حمایت از مستأجران از طریق پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن و افزایش آن با توجه به تورم در سال جدید و نظارت بر پرداخت تسهیلات از سوی بانک‌های عامل از بخش‌های دیگر این طرح خواهد بود.

طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها املاک مسکونی تنظیم گیر و زودبازده است

در ادامه اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس در گفت وگو با خبرنگار باشگاه خبرنگاران جوان با بیان اینکه در مجلس دو نوع رویکرد را برای مدیریت بازار مسکن اتخاذ کردیم گفت: ابتدا رویکرد بلندمدت و ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی با هدف جبران کمبودهای عرضه مسکن برای خانواده دارای شرایط و رویکرد دوم برنامه‌های کوتاه مدت است که برای این مهم نمایندگان مجلس طرحی را با عنوان " کنترل و ساماندهی بازار اجاره بها املاک مسکونی " تدوین و در نهایت به تصویب رسید.

وی با بیان اینکه تاکید بر اینکه طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها املاک مسکونی طرحی کوتاه مدت و تنظیم گر بوده که آثار اجرای آن به زودی در بازار مشخص خواهد شد، عنوان کرد: این طرح چند ویژگی جدید دارد که بازار مسکن را از التهاب خارج کرده و دست سوداگران، سفته بازان، دلالان را از بازار مسکن کوتاه می‌کند.

امکان پرداخت اجاره‌بها از طریق سکوهای اطلاعاتی مسکن

وی در ادامه به تفکیک تعرفه‌های مشاوران املاک از بهای مسکن اشاره کرد و افزود: در طرح مذکور تعرفه‌ها به صورت پلکانی تعیین شده است که جلوی تعارض منافع دفاتر مشاوران املاک را گرفته و مردم نیز می‌توانند هم به دفاتر مذکور و هم دفاترهای ثبت اسناد مراجعه و قرار دادهای خود را ثبت کنند.

او گفت: سکوهای اطلاعاتی در طرح پیش بینی شده‌اند تا طرفین معامله حتی بدون نیاز به مراجعه به دفاتر مذکور خودشان اقدام به ثبت قرار دادها کنند این سکوها به سامانه‌ی املاک و اسکان وزارت راه و قوه‌ قضاییه متصل بوده و علاوه بر ثبت معاملات، امکان پرداخت اجاره بها به صورت کامل با زمان بندی دقیق را دارد.

شاکری با بیان اینکه در این سکو امکان ارزیابی مستاجر و موجر وجود داشته و طرفین می‌توانند به یک دیگر امتیاز دهند و این اطلاعات در قراردادهای بعدی برای طرف‌های دیگر قابل رویت خواهد بود گفت: همچنین با توجه به ارزیابی‌های دقیقی که توسط این سکوها انجام می‌شود اجرای احکام مربوطه نیز به سهولت انجام شده و حکم تخلیه نیز به صورت خودکار صادر می‌شود همچنین موجب می‌شود تمامی قراردادها مشابه و همسان‌سازی شوند که در واقع تحولی در این حوزه است.

در همین رابطه هاشمی کارشناس سیاست گذاری مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار باشگاه خبرنگاران جوان با بیان اینکه در حال حاضر با اجرای طرح قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن  شرایط در بازار اجاره مسکن به سمت بهبود و رونق هدایت می شود گفت: براساس بند‌هایی از این طرح، تمامی قرارداد‌ها اعم از اجاره و خریدوفروش باید در سامانه ثبت شوند و با اخذ کد رهگیری امکان ارزیابی وضعیت بازار مسکن تسهیل می‌شود. طبق مفاد این طرح در استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه بیش از ۳۰ درصد باشد، شورای‌عالی مسکن مکلف است تا نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش اجاره‌بها و قرض‌الحسنه به میزان ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی سالانه اقدام کند.

کاهش هزینه‌های مبادله در بازار مسکن و تسهیل در فرآیند خرید و فروش

گفتنی است، کاهش هزینه‌های مبادله در بازار مسکن و تسهیل در فرایند خرید و فروش از دیگر ویژگی‌های این طرح است و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ظرف ۶ ماه بعد از لازم‌الاجرا شدن این قانون، دسترسی‌های برخط برای استعلامات ثبتی و ثبت هرگونه سند رسمی را از طریق مرکز مبادله اطلاعات برای سامانه املاک و اسکان و سامانه املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی به صورت تمام الکترونیک و شبانه‌روزی فراهم کند.

یکی دیگر از موارد مورد تاکید این طرح اخذ عوارض از اراضی بلااستفاده و نحوه هزینه کرد این عوارض است. در راستای کاهش التهابات مسکن و جلوگیری از معاملات سفته‌بازی واحد‌های در حال احداث تا قبل از تحویل واحد مسکونی و یا نصب کنتور و گواهی پایان‌کار ساختمان، امکان نقل وانتقال واحد‌های نهضت ملی مسکن به هر شیوه‌ای ممنوع است که در این طرح مورد تاکید واقع شده است.

یکی دیگر از بخش‌های مهم این طرح رتبه‌بندی مشاوران املاک بر اساس میزان رضایت‌مندی مشتریان است که دراین طرح به آن توجه شده است این طرح چندین بار در مجلس تصویب شد و به شورای نگهبان رفت و برای انجام برخی اصلاحات از شورای نگهبان دوباره به مجلس بازگشت و سرانجام به تایید شورای نگهبان رسید.

باشگاه خبرنگاران جوان اقتصادی راه و شهرسازی