به نقل از «خبرآنلاین»

آغاز ریزش بزرگ قیمت ملک در ۵/ ۱ سال اخیر

تاریخ انتشار: ۸ اردیبهشت ۱۴۰۰ | کد خبر: ۳۱۷۳۳۰۰۳

سطح میانگین قیمت مسکن نیز در فروردین ۳درصد نسبت به اسفند پارسال کاهش پیدا کرد که رکورد ۱۸ماهه «بیشترین افت ماهانه» محسوب می‌شود. هرچند بخشی از کاهش حجم معاملات ناشی از تعطیلات نیمه اول فروردین و تعطیلات کرونایی بنگاه‌ها بوده اما «رفتار معنادار سمت عرضه و سمت تقاضا» طی هفته‌های اخیر بیانگر تاثیرگذاری «ریزش قیمت بازارهای موازی» بر جو بازار مسکن است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

در حال حاضر «انتظارات کاهشی» در بازار ملک قوت گرفته است که همین تغییر جهت می‌تواند شروع «برگشت قیمت مسکن از اضافه پرش» باشد. دو گام سیاستی، تخلیه حباب را شتاب می‌دهد.

با چرخش فرمان هدایت ملک‌بازها، بازار مسکن در ابتدای 1400 با سقوط سراسری در بخش قیمت و معاملات مواجه شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بررسی روند بازار مسکن طی چند سال اخیر حاکی از آن است که فرمان هدایت بازار املاک در بخش معاملات و ساخت وساز، بیش از آنچه که تحت کنترل بازیگران داخلی بازار همچون خریداران، فروشنده‌ها، سازنده‌ها و... باشد؛ در دست عوامل بیرونی اثرگذار بر این بازار یعنی ریسک غیراقتصادی، انتظارات تورمی و نوسانات بازار ارز و سهام بود. طی سه سال اخیر، بالا بودن ریسک غیراقتصادی منجر به ایجاد انتظارات تورمی در جامعه شد و شکل‌گیری همین انتظارات، فعالیت سفته بازی و خریدهای هیجانی را در بازارها افزایش داد. در مرحله بعدی، هجوم خریداران به بازار ارز و ورود بورس اولی‌ها به بازار سهام یک نااطمینانی در میان فعالان بازارها به وجود آورد و نهایتا تمامی این فعل و انفعالات، به شکل مستقیم و غیرمستقیم بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داد. به طوری‌که در بیش از دو سال اخیر، سفته بازی و خریدهای سرمایه‌ای در بازار املاک افزایش پیدا کرد، قیمت مسکن با جهش قابل توجه روبه‌رو شد و با پرتاب تقاضای مصرفی به بیرون از بازار، ابررکود معاملاتی در این بازار شکل گرفت.

با این حال انتشار گزارش رسمی بانک مرکزی ازتحولات بازار مسکن شهر تهران در نخستین ماه 1400 طی روز گذشته نشان داد در ماه ابتدایی امسال، فرمان هدایت ملک بازها چرخش کرد. به این معنی که بازار ارز، سکه و سهام به عنوان عوامل بیرونی تاثیرگذار بر بازار ملک برخلاف چندماه گذشته که در مسیر افزایشی حرکت می‌کردند با چرخش 180 درجه‌ای، بازار مسکن را نیز به مسیر جدیدی هدایت کردند، مسیری که باعث سکته کامل در بازار مسکن شد.

بررسی‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران طی یک ماه فروردین، با یک کانال عقبگرد، به سطح 29 میلیون و 320 هزار تومان رسیده است. به این ترتیب تورم ماهانه بازار املاک منفی 1/ 3 درصد ثبت شده است. این در حالی است که در اسفندماه میانگین قیمت آپارتمان در شهر تهران در کانال 30 میلیون تومان قرار داشت و تورم ماهانه معادل 7 درصد بود اما اکنون نزدیک به یک میلیون تومان میانگین قیمت مسکن در هر مترمربع، کاهش پیدا کرده است. بررسی روند قیمتی و تورم ماهانه املاک طی چند سال اخیر نشان می‌دهد تورم ماهانه منفی 3 درصد در فروردین ماه 1400، بیشترین افت قیمت مسکن از شهریور سال 98 تاکنون است. هرچند در برخی از ماه‌ها تورم ماهانه بازار املاک تا سطح 5/ 1 درصد نیز کاهش پیدا کرده که آخرین افت تورم ماهانه مربوط به آذر سال قبل است که انتظارات تورمی تحت تاثیر کاهش ریسک غیراقتصادی، در مسیر نزولی شدن حرکت کرد.

تحول بازار مسکن در ابتدای امسال در حوزه افت تورم ماهانه اتفاقی است که «دنیای اقتصاد» از اواخر سال گذشته تا هفته‌های گذشته در قالب گزارش‌های متعدد تحت عنوان آینده بازار مسکن و سمت و سوی قیمتی در این بازار، به آن پرداخته است. مطابق با پیش‌بینی‌ها این انتظار وجود داشت که اگر یک بار دیگر همچون اتفاقی که در آبان و آذرماه سال گذشته رخ داد، انتظارات تورمی کاهش پیدا کند و سایر بازارهای مالی در مسیر ریزش قرار بگیرند با توجه به آنکه فضای داخلی بازار مسکن نیز برای تخلیه حباب قیمت آماده است، کاهش تورم ماهانه و ریزش قیمت دور از ذهن نیست.

تحول بازار مسکن در ابتدای امسال حاکی از آن است که یک شوک کاهشی در انتظارات تورمی، توانست یک خوش‌بینی نسبی در میان بازیگران این بازار ایجاد کند و در نتیجه رکورد بیشترین کاهش قیمت مسکن در 18 ماه گذشته اتفاق افتاد بنابراین همان‌طور که پیش‌بینی می‌شد اکنون بستر مناسب برای تخلیه حباب قیمت مسکن فراهم است.

مقایسه نرخ رشد نقدینگی و نرخ رشد قیمت مسکن از سال 93 تا بهمن ماه سال گذشته مشخص می‌کند اگر فضا برای تخلیه حباب قیمت مسکن فراهم شود، قیمت اسمی در این بازار بین 20 تا 30 کاهش پیدا می‌کند.

در عین حال حجم معاملات ثبت شده در بنگاه‌های املاک در فروردین ماه نیز به حدود 2 هزار و 100 فقره رسیده که نسبت به آخرین ماه سال گذشته حدود 6 درصد افت داشته است. در اسفندماه سال 99، حجم معاملات املاک در شهر تهران بیش از 5 هزار فقره بود. این میزان معاملات خرید و فروش ثبت شده رکورد 11 ماهه در کمترین حجم معاملات ماهانه را از آن خود کرده است. با این حال یک نکته قابل توجه در مورد وضعیت ماه‌های اخیر بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات وجود دارد. به طوری‌که از نیمه دوم سال گذشته که حجم معاملات ماهانه مسکن به کمتر از 5 هزار فقره رسیده مشخص شد که میانگین قیمت اعلام شده نمی‌تواند به طور کامل منعکس‌کننده سطح حقیقی قیمت باشد، چراکه در یک ماه که حجم معاملات در سطح حداقلی قرار دارد اما بخش عمده معاملات مربوط به واحدهای نوساز است و طبیعی است که میانگین قیمت مسکن در شهر بالاتر محاسبه شود و سطح حقیقی قیمت‌ها در مناطق 22گانه پایتخت متفاوت باشد. به تعبیر دیگر حجم پایین معاملات در یک ماه منعکس‌کننده حقیقت نیست، از این رو به نظر می‌رسد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بسیار بیشتر از آنچه در این گزارش منعکس شده، با ریزش مواجه شده باشد. با این حال بی‌تردید مهم‌ترین علت منفی شدن تورم ماهانه بازار مسکن، خوش بینی به آینده ناشی از تداوم نشست‌های وین و تغییر مسیر بازارهای مالی همچون ارز و سکه است. این وضعیت تب خریدهای سرمایه‌های را در بازار مسکن کاهش داد و از سوی دیگر بازیگران سمت عرضه با این برداشت که حباب قیمتی در حال تخلیه است تا حدودی به بازار بازگشتند.

اما این وضعیت یعنی خوش‌بینی به آینده و تغییر مسیر افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن با دو حرکت از سوی سیاست‌گذار مسکن می‌تواند پایدار شود. حرکت نخست، برقراری مالیات سالانه بر املاک است که منجر به افزایش عرضه و فروش مسکن در بازار و نهایتا کمک به ادامه کاهش قیمت‌ها در این بازار خواهد شد.

اما حرکت دوم ایجاد بازدارندگی برای ورود سرمایه‌گذارانی که دیدبلندمدت به بازار مسکن دارند، است. تجربه چند ساله نشان می‌دهد رقیب اصلی بازار مسکن، بازار پول است. به طوری‌که سرمایه‌گذارانی که ریسک گریز هستند و در عین حال تمایل به حفظ ارزش دارایی خود دارند معمولا یکی از دو بازار مسکن یا پول را انتخاب می‌کنند. طی این سال‌ها، هرزمان که نرخ سود واقعی سپرده‌های بانکی منفی بود، این گروه از سرمایه‌گذاران بازار مسکن را به عنوان بازار هدف انتخاب کردند. از این رو این نکته باید قابل توجه سیاست گذار قرار گیرد که اگرچه در حال حاضر دیدگاه کاهش انتظارات تورمی و احتمال کاهش قیمت واقعی مسکن وجود دارد اما با تغییر سایر پارامترها این دیدگاه می‌تواند پایدار نباشد و مجددا بازار مسکن را برای ورود سرمایه‌ها آماده کند. اما جذاب کردن سپرده‌گذاری در بانک‌ها می‌ تواند بخشی از سرمایه‌ها را از این بازار دور کند و شرایط برای تخلیه بیشتر حباب فراهم شود، به ویژه آنکه طی یک ماه گذشته بازار مسکن در میان بازارهای مالی کمترین میزان ریزش را داشته است. مطابق با آمار، بازار ارز با کاهش  منفی 5/ 3 درصدی بازدهی و سکه با کاهش منفی 5/ 8 درصدی بازدهی، بورس با کاهش 7/ 6 درصدی بازدهی طی یک ماه گذشته مواجه بودند در حالی که تورم ماهانه در بازار مسکن منفی سه درصد کاهش را تجربه کرده است. دارابودن پایین‌ترین رتبه ریزش در یک ماه گذشته می‌تواند یک پیام مهم برای سیاست‌گذار داشته باشد. این نکته مهم که اگر ریزش در سایر بازارها ادامه پیدا کند گروهی که دید سرمایه‌گذاری بلندمدت دارند ممکن است به سمت بازار مسکن حرکت کنند و مجددا زمینه برای رشد قیمت‌ها در این بازار فراهم شود.

223224

کد خبر 1509342

منبع: خبرآنلاین

کلیدواژه: مسکن قیمت مسکن بازار مسکن تهران وام و تسهیلات مسکن میانگین قیمت مسکن انتظارات تورمی بازار مسکن بازار مسکن بازار مسکن شهر تهران قیمت مسکن تورم ماهانه حجم معاملات بازار املاک تخلیه حباب برای تخلیه قیمت ها کاهش پیدا بازار ارز حباب قیمت ماه گذشته سال گذشته سال اخیر ماه سال یک ماه

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.khabaronline.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «خبرآنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۱۷۳۳۰۰۳ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

دلیل کاهش قیمت دلار در چند روز اخیر چیست؟ همتی پاسخ داد

«دولت نباید ژست کنترل تورم را به خود بگیرد. به نظر من باید از مردم عذرخواهی کنند و بگویند نتوانستیم تورم را کنترل کنیم.»   عبدالناصر همتی، رئیس کل اسبق بانک مرکزی در گفت‌وگو با هم‌میهن به صراحت بر شکست دولت در مبارزه با تورم تاکید کرد.   در شرایطی که دولت می‌گوید در سیاست‌های پولی موفقیت داشته و توانسته به کنترل رشد نقدینگی دست پیدا کند اما متخصصان این حوزه روند کاهش رشد نقدینگی را نشانه موفقیت دولت در این حوزه نمی‌دانند. همتی با اشاره به اینکه کنترل نقدینگی اقدام مثبتی است، می‌گوید: «مدیریت فقط کنترل نقدینگی نیست.»   *‌اخیراً نرخ تورم سال 1402 از سوی بانک مرکزی اعلام شده که نشان می‌دهد تورم به‌رغم تلاش‌های دولت رشد پیدا کرده و حتی رکورد دولت هاشمی را شکسته است. چرا هیچ‌یک از برنامه‌های دولت برای مهار تورم نتیجه نداد؟ جدولی که در روزهای گذشته منتشر شده آماری است که معمولاً بانک مرکزی به صورت ماهانه برای تادیه دیون و تعهدات به قوه قضائیه ارائه می‌کند تا به منظور رای دادن در اختیار قضات باشد.   یک نکته‌ای را باید مورد توجه قرار داد و آن اینکه در صدر جدول نوشته شده بر پایه سال 1395 درحالی‌که در اواخر سال 1401 پایه شاخص تورم را اصلاح کردند و سال پایه به 1400 تغییر پیدا کرد. بنابراین اگر شما بخواهید براساس سال 1400 این اطلاعات را تعدیل کنید به نظر من به زیر 50 درصد می‌رسد. یعنی نرخ تورم 1402 بین 48 تا 50 درصد خواهد بود. به این ترتیب اگر بخواهیم دقیق‌تر بگوییم و براساس سال پایه‌ای که معیار مرکز آمار است که البته بانک مرکزی نیز هماهنگ با مرکز آمار سال پایه را اصلاح کرده، نرخ را اعلام کنیم، عدد 52 برای تورم 1402 باید بین 48 تا 50 درصد اصلاح شود.   *‌اینکه تورم 50 درصد باشد یا 52 درصد چندان در اصل موضوع تغییری ایجاد نمی‌کند. به هر حال آنچه مشخص است اینکه دولت در برنامه کنترل تورم موفق نبوده است. دو نکته را در این زمینه باید اشاره کرد. سال 1402 را با سال آخر دولت دوازدهم که فشار حداکثری وجود داشت نمی‌توان مقایسه کرد. در سال 1398 وصولی درآمد نفتی 12 میلیارد دلار بود و در سال 1399 درآمدها به 7/5میلیارد دلار رسید. درحالی‌که در سال 1402 بنا بر اعلام وزارت اقتصاد، بانک مرکزی و وزارت نفت درآمد نفتی به 35 میلیارد دلار رسیده است. یعنی پنج برابر درآمد نفتی در سال 1399 سال گذشته درآمد نفتی به دست آمده است.   با این درآمد نفتی و اینکه تاکید می‌شود صادرات غیرنفتی جهش پیدا کرده و مجموع صادرات به 78 میلیارد دلار رسیده، تورم بین 48 تا 50 درصد اصلاً قابل قبول نیست. من سوالم این است که مسئولان دولت سیزدهم که آمار بانک مرکزی در خصوص تورم نقطه‌به‌نقطه شهریور 1400 مورد تاکید قرار می‌دادند امروز چرا آمار بانک مرکزی را مورد نظر قرار نداده و آن را مبنای تحلیل قرار نمی‌دهند؟ پاسخ واضح است. برای اینکه بین آمار مرکز آمار و بانک مرکزی حداقل 10 درصد اختلاف وجود دارد.   نکته دومی که باید به آن توجه کرد این است که حتی اگر بنا بر گفته دولت مبنا را بر نرخ مرکز آمار هم بگذاریم عملکردشان با وعده‌هایی که در این حوزه داده بودند هم‌جهت نیست. وعده داده بودند تورم را اول نصف می‌کنند. یعنی در مرحله اول تورم از 46 به 23 درصد کاهش پیدا کند و بعد هم آن را تک‌رقمی کرده یعنی به زیر 10 برسانند.   امروز با 48 درصد نرخ تورم مواجه هستیم که عملکرد بسیار بدی است و به مفهوم شکست در مبارزه با تورم محسوب می‌شود. بنابراین این دولت نباید ژست کنترل تورم را به خود بگیرد. به نظر من باید از مردم عذرخواهی کنند و بگویند نتوانستیم تورم را کنترل کنیم.   تورم 48 درصد به معنای کنترل نرخ نیست. 48 درصد، تورم بسیار سنگینی است. در شرایط بسیار خاص این تورم ممکن است قابل پذیرش باشد. مانند آنچه در سال 1399 اتفاق افتاد و درآمدها به دلیل شیوع کرونا و حضور ترامپ افت شدید پیدا کرده بود و عملاً درآمد نفتی نداشتیم. مهمترین لنگر نرخ تورم، نرخ ارز است.   دولت نه نرخ ارز را توانست کنترل کند و نه تورم را. امروز می‌بینید که با تزریق بی‌حد درهم و دلار سعی در تقویت ارزش ریال دارند. البته من این اقدام بانک مرکزی را نفی نمی‌کنم. به هر حال کنترل نرخ دلار کار خوبی است و باید هم انجام شود. ولی اینکه با ارزپاشی این کاهش نرخ انجام شود مورد پذیرش نیست و این روش هیچ‌گاه جزو سیاست‌های من نبوده.   تزریق ارز جواب اصلی، اساسی، پایه‌ای، علمی و فنی نیست. راه آن مدیریت درست بازار ارز و شناسایی عوامل مؤثر بر افزایش نرخ ارز است. به هر حال این تورم چه 52 درصد با پایه 95 یا کمتر از 50 درصد با پایه 1400 نشان‌دهنده عدم موفقیت دولت در کنترل تورم و عدم تحقق وعده‌های دولت در این حوزه است.   *‌دلیل عدم اثرگذاری کاهش رشد نقدینگی بر تورم چیست؟ کنترل رشد نقدینگی اقدام مثبتی است و به نظر من باید ادامه پیدا کند. البته من اطلاع دارم که ریشه کاهش رشد نقدینگی که اتفاق افتاده، کنترل ترازنامه بانک‌هاست که حتماً آثار رکودی در اقتصاد و تولید خواهد داشت.   در هر حال صرف‌نظر از علت کاهش رشد نقدینگی، این امر می‌تواند در مهار تورم مؤثر باشد. با این حال باید در نظر داشت که نقدینگی یک واسط است. رئیس‌جمهور و باقی اعضای دولت نباید روی کاهش رشد نقدینگی مانور دهند. مردم که با نقدینگی کاری ندارند. برای مردم تورم و پولی که از جیب‌شان می‌رود مهم است. تورم باید کم شود.      *‌چرا کنترل رشد نقدینگی و افزایش درآمدهای صادراتی نتوانست منجر به مهار تورم شود؟ مدیریت فقط کنترل نقدینگی نیست. مدیریت و کارآمدی اهمیت دارد. کشور کسری بودجه سنگینی دارد. کسری بودجه و اضافه‌برداشت بانک‌ها به اقتصاد فشار می‌آورد. امروز نرخ بهره تامین مالی در بازار بالای 40 درصد است. نرخ 40 درصد به مفهوم آن است که تعادل سیستم پولی کشور از دست‌شان خارج شده است. شما نمی‌توانید بگویید رشد نقدینگی 25 درصد و نرخ بانکی 23 درصد است ولی در بازار نرخ بهره تامین مالی 40 درصد باشد.   این نشان می‌دهد یک جاهایی اشکال وجود دارد. این نشان می‌دهد یک ناهماهنگی در سیاست‌های پولی، ارزی و مالی کشور وجود دارد. تا این ناهماهنگی حل نشود نمی‌توان تورم را کنترل کرد.   آقایان گمان می‌کنند با زدن دکمه کنترل نقدینگی، تورم خود به خود کاهش می‌یابد.  رشد اقتصادی هم بسیار مهم است. رشد اقتصادی سال گذشته ناشی از تولید نبوده. عمده آن از محل فروش نفت و رشد بخش خدمات بعد از کرونا به دست آمده است.   بخش غالب رشد بخش خدمات نیز به رشد عملیات واسطه‌های مالی برمی‌گردد. بنابراین این رشد به بخش تولید واقعی مربوط نمی‌شود. به نظر من، در حکمرانی مشکل داریم. تا مشکل حکمرانی حل نشود با تکیه بر یک عامل متغیر در سیاست‌های پولی نمی‌توان تورم را کنترل کرد. کانال عصر ایران در تلگرام