به نقل از «خبرگزاری آریا»

ظهور متروکه ها با تنزل کیفیت رفاه در مناطق فرسوده

تاریخ انتشار: ۴ خرداد ۱۴۰۰ | کد خبر: ۳۲۰۱۷۴۴۳

خبرگزاری آریا - دبیر کمیسیون شهرسازی و معماری مجمع شهرداران کلانشهرهای به تفاوت های میان بافت فرسوده و بافت تاریخی پرداخته و معتقد است بافت های فرسوده شهری، محلات فرسوده‌ای در فضای شهری با مسائل و پیچیدگی‌های اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی و شیوه خود هستند که از یک سو دارای ریشه‌های سکونتی ارزشمند با غنای فرهنگی، اجتماعی و معماری هستند و از طرف دیگر به جهت فرسودگی شدید و نیز عدم تطابق با زندگی امروز شهری و شهرسازی مدرن دارای مشکلات رو بنایی و زیر ساختی متعددی هستند.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

شهر، کوچه های آشتی کنان یکی از شاخصه های بافت تاریخی تهران است. کوچه هایی که حالا با گذشت 50 سال در قلب تهران تبدیل به معضلی برای رفاه مردم شده است. ساختمان‌هایی که دو سوی این کوچه ها خوش نسشته اند و نمی دانند چه سرنوشتی در انتظار آنهاست.
مرجان گلی پور دبیر کمیسیون شهرسازی و معماری مجمع شهرداران کلانشهرهای در گفت و گویی با شهر تمیز می دهد بافت تاریخی از بافت فرسوده در سطح کلانشهر تهران را.
تعریف شما از بافت تاریخی چیست؟
تغییر و تحول در بافت های شهری امری اجتناب ناپذیر بوده که یکی از این تحولات فرسودگی بافت‌ها با گذشت زمان است. بطور کلی، بافت های تاریخی یا قدیمی که از اصلی ترین ارکان حفظ هویت کشور هستند، بخشی از بافت شهری هستند که از یک یا دو قرن گذشته و حتی نیمه اول قرن حاضر به یادگار مانده‌اند. لذا حفظ بافت قدیمی و سنتی حاکم بر هر شهر، باید در اولویت قرار گیرد. امروزه، اکثر بافت های تاریخی علی رغم واجد ارزش فرهنگی بودن به فرسودگی گراییده اند.
آیا ساختار بافت فرسوده از بافت تاریخی مجزا است؟ آیا گذشت زمان بافت تاریخی را به فرسوده تبدیل می کند؟
بافت های فرسوده شهری، محلات فرسوده‌ای در فضای شهری (عرصه هایی از محدوده قانونی شهرها) با مسائل و پیچیدگی‌های اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی و شیوه خود هستند که از یک سو دارای ریشه‌های سکونتی ارزشمند با غنای فرهنگی، اجتماعی و معماری هستند و از طرف دیگر به جهت فرسودگی شدید و نیز عدم تطابق با زندگی امروز شهری و شهرسازی مدرن دارای مشکلات رو بنایی و زیر ساختی متعددی هستند.
بافت تاریخی و فرسوده شهری تهران در کدام مناطق متمرکز هستند؟
اطلس کلانشهر تهران بافت های فرسوده، محدوده های آسیب پذیری از شهر معرفی می کند که نیازمند برنامه ریزی و مداخله هماهنگ برای ساماندهی و ارتقاء کیفیت سکونت است. در یک دسته بندی کلی- چنانچه در منابع نظری و قانونی بیان شده اند- می توان انواع بافت فرسوده را شامل: بافت تاریخی(بخشی از بافت در حوزه مرکزی و شامل فضاهای ارزشمند تاریخی و میراث فرهنگی) مانند محلات سنگلج و عود لاجان، بافت‌های ناکارآمد میانی (بافت های شهری فاقد میراث فرهنگی) مانند جوادیه و خوب بخت، بافت های حاشیه ای (سکونتگاه‌های غیررسمی) مانند حاشیه اتوبان چمران و روستاهای ادغام‌شده در شهرها مانند چیذر ونک تقسیم کرد. گذشت زمان ما را به شناخت توسعه جدید شهرها به عنوان بافت های تاریخی بطور عام و بافت فرسوده بطور خاص نزدیک می کند. از طرفی دیگر روند پر شتاب و رو به رشد جمعیت شهرنشین بر شهرسازی غلبه پیدا کرده و خود موجب ایجاد دامن زدن به بافت فرسوده شده است، چنانچه برنامه ها و طرح های توسعه شهری امروزی، جزئی از بافت های فرسوده در آینده محسوب خواهند شد.
در نگاه کلی می توان اینگونه بیان کرد که بیش از 90 درصد از بافت های فرسوده در مناطق 7 الی 20 قرار دارند و عمده آن در پایین خط انقلاب، آزادی و دماوند هستند. با نگاهی تفصیلی و دقیق تر مناطق 12، 10، 14، 17 و 15 به لحاظ وسعت(به ترتیب )، بیشترین میزان بافت فرسوده در شهر تهران را دارند.
چند در صد از بافت شهری تهران فرسوده است؟
در سال گذشته موضوع افزایش مساحت بافت فرسوده پایتخت مطرح شد و مطابق نقشه جدید طراحی شده از سوی شهرداری تهران، مقرر شد محدوده کلنگی و فرسوده پایتخت افزایش پیدا کند و مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران از تایید الحاق 1168 هکتار به بافت فرسوده مصوب شهر تهران در کمیسیون ماده 5 خبر داد. پیش تر و براساس مصوبه سال 85، 3 هزار و 268 هکتار از محدود 60 هزار هکتاری پایتخت معادل 5 درصد مساحت شهر تهران به دلیل سه ویژگی ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری به‌عنوان بافت فرسوده شهر شناخته می‌شد اما بررسی و مطالعات جدید مجموعه مدیریت شهری تهران در راستای افزایش محدوده بافت فرسوده با هدف برخوردار شدن ساکنان و مالکان از تسهیلات و تشویقات، حدود 7 درصد از عرصه شهر تهران را شامل می‌شود.
آیا مصالح بکار رفته در نمای ساختمان‌های قدیمی بافت را قدیمی یا فرسوده می‌کند یا اینکه مجزا بودن ساختمان‌های قدیمی از بافت شهری از نظر سیمای کالبدی( سیما و منظر) مورد نظر است و یا کارکرد آن ساختمان دارد؟
در بافت های دارای میراث فرهنگی و ساختمان‌های واجد ارزش که دربرگیرنده آثار بجای مانده از گذشته وجایگزین ناپذیری هستند که می توانند در آگاهی جوامع از ارزشهای فرهنگی وگذشته خود کمک کند. حفظ آنها علاوه بر، برانگیختن غرور ملی و ایجاد حس هویت، بر کیفیت زندگی نیز می افزاید . این آثار که به یکی ازسه دوره باستان ، دوره تاریخی و یا معاصر تعلق دارد، یا به ثبت آثارملی رسیده اند و یا درلیست میراث های با ارزش سازمان میراث فرهنگی وگردشگری قرار می گیرند. در این دسته از ساختمان‌ها با توجه به نوع معماری بنا و لزوم اهمیت و نگهداری آن شاهد تمایز تک بنا با ساختمان‌های مجاور آن هستیم که اغلب مورد بهره برداری با اهداف فرهنگی و یا خانه موزه قرار گرفته‌اند و به عنوان نشانه شهری نیز می توان از آنها نام برد مانند: خانه وارطان یا خانه گفتمان شهر در میدان فلسطین، خانه استاد لرزاده یا خانه معمار در خیابان شریعتی، خانه موزه سیمین و جلال در تجریش- دزاشیب ، خانه تاریخی امام جمعه در خیابان ناصرخسرو و مواردی از این قبیل.
بافت های ناکارآمد میانی(بافت های شهری فاقد میراث فرهنگی) که عمده آنها در محلات و مناطق 7 الی 20 شهر قرار گرفته اند و شکل گیری آنها در طول زمان بنا به دلایل متعدد به گونه‌ای است که از یک سو با ضوابط و معیارهای شهرسازی و معماری امروز مغایرت دارد و از سوی دیگر این بافت به مرور فرسوده‌تر شده و علاوه بر فرسودگی ابنیه و شبکه تاسیسات شهری، کارکردهای شهری خود را از دست می دهند و در کلیت با یکدیگر ویژگی‌های مشترکی از قبیل عدم برخورداری مناسب از دسترسی سواره، آسیب پذیری تاسیسات و خدمات و زیرساخت‌های شهری، ارزش مکانی، محیطی و اقتصادی نازل دارند. وجود مشکلات اجتماعی و امنیتی ، آسیب پذیری این دسته از ساختمان‌ها بارزترین ویژگی آنها محسوب شده که اتفاقا وجه تمایز آنها با سایر ساختمان‌های معاصر است که برنامه‌ریزی و مداخله هماهنگ برای ساماندهی و ارتقاء کیفیت سکونت امری ضروری است.
بافت‌های حاشیه ای (سکونتگاه‌های غیررسمی) و روستاهای ادغام شده در شهرها که به سبب عدم تناسب میان درآمد متقاضیان سکونت در شهرهای بزرگ و هزینه‌های سکونت در آنها بیشتر بطور غیر رسمی در حاشیه شهرها شکل گرفته‌اند و به دلیل عدم رعایت مسائل فنی ساختمان سازی و کاربرد مصالح کم دوام و بی دوام از یک سو و خارج شدن از چرخه متصل با شهر از سوی دیگر تبدیل به بافت‌هایی ناکارآمد شده‌اند، در این دسته از بافت فرسوده موضوع قابل توجهی است که خود نیازمند بحث جداگانه است.
در تهران اصلاح مرمت و احیا بناهای تاریخی مربوط به چه ارگان‌هایی است ؟
بافت تاریخی شهر تهران حدود 252 هکتار است که از شمال به خیابان جمهوری، شرق خیابان هفده شهریور، جنوب خیابان شوش و غرب هم خیابان کارگر است. اصلاح مرمت و احیای بناهای تاریخی شهر تهران می‌توان از سه نهاد در حفظ قلمرو تاریخی شهر ها نام برد: در مقیاس کلان" وزارت راه و شهرسازی"، "وزات میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی"که تهیه و تدوین برنامه های مربوط به ساماندهی، حفاظت، مرمت و احیاء و اداره بناها، بافت ها و محوطه‌های تاریخی از شرح وظایف آنها است و تکالیف دستگاه‌ها در قبال حفاظت از بافت‌های تاریخی را مشخص می کنند. در سطح بعد (اجرایی) و در مقیاس مدیریت شهری سابقه ده ساله مدیریت بافت و بناهای تاریخی در شهرداری تهران قابل ذکر است. درباره شهر تهران- همانگونه که مستحضر هستید- شعار"تهران، شهری برای همه" یا همان "شهر فراگیر" که یک واژه علمی است و در ادبیات جهانی به عنوان "Inclusive city" شناخته شده است، به عنوان محور فعالیت­ها و اقدامات بدنه مدیریت شهری قرار گرفته است. برنامه‌ای است که لازمه آن مدیریت شفاف، هوشمند و مشارکت پذیر است وچارچوب آن بر مبنای شهر خلاق پایه گذارده شده است.
آیا بافت تاریخی‌ای وجود دارد که نتوان آن را مرمت کرد؟
بروز برخی مشکلات مانند فرسودگی، ضعف مرمت و انسجام مدیریت بافت های تاریخی را با دچار چالش‌های مختلف روبرو کرده است و علی رغم ظرفیت‌ها بالای فرهنگی، اقتصادی و ارزشمند گردشگری، دور از انتظار نیست که مدیریت شهری در اجرای طرح ها و پروژه‌های شهری مربوط به حفظ آثار و احیای این بافت‌ها دست به گریبان معضلات پیچیده باشند. لذا همکاری گروه‌های مختلف و مرتبط در دنبال کردن سند راهبردی مداخله در محدوده های تاریخی شهر است که در سالیان گذشته تدوین شده است و باید آن را پیگیری کرد که چنانچه مدیر بافت و بناهای تاریخی شهر تهران در نظر داشته باشند با توجه به سیاست‌های جدید شهرداری تهران و سیاست‌های کلان جمهوری اسلامی ایران در رابطه با بحث گردشگری این سند‎ها بازنگری در مرحله بازنگری هستند تا چگونگی و نحوه مداخله همچنین استفاده از ظرفیت‌های موجود در بافت‌های تاریخی را به روز کرد.
برای تشخیص و متمایز کردن بافت تاریخی آیا به نیروی متخصص نیاز است؟
بطور کلی و در مباحث مرتبط با دانش مدیریت امروز تخصص گرایی و بکارگیری بهینه کارکنان در نقش‌های سازمانی امری ضروری است. بطور خاص و در ارتباط با این موضوع، وجود بناها و بافت‌های تاریخی مهم و ارزشمند در کشور توجه بیشتر نسبت به مجموعه‌های ارزشمند و استفاده از کارشناسان و متخصصان آشنا به شیوه های پیشرفته مطالعه و مرمت احیای این آثار امری ضروری است. در همین راستا رشته هایی در مقطع تحصیلات تکمیلی از قبیل ﻣﺮﻣﺖ و اﺣﻴﺎی اﺑﻨﻴﻪ و بافت ﻫﺎی ﺗﺎرﻳخی در دو گرایش "حفاظت و مرمت میراث معماری"، "حفاظت و مرمت میراث شهری" با هدف پیشرفت صنعت، برطرف کردن کمبود های تاریخی، باز آفرینی در شهرها و …
قابل ذکر است که از توانایی متخصصان آن در اموری از قبیل 1- شناسایی، مرمت و احیای بافت و بناهای تاریخی، 2- برنامه‌ریزی برای مرمت بناهای تاریخی، 3- مشارکت در تعیین اولویت‌های ضروری با هماهنگی مسؤولین و دستگاه‌های مربوطه و 4- سهیم شدن در مورد کارهای اجرایی مرمت (برحسب ضرورت) استفاده کرد. در نگاهی آرمانگرایانه استفاده از نیروی متخصص در این زمینه این امکان را فراهم می‌آورد که امروز را با بهره‌گیری از تجربیات "گذشته" برای "آینده" بسازند به بیان دیگر از طریق تجزیه و تحلیل آثار تاریخی، استخراج و استفاده هوشیارانه مفاهیم وارزش‌های آن، معرفی به جامعه با بیانی امروزی پلی بین معماری گذشته و آینده ایجاد کنند.
آیا برای حفظ بنای تاریخی قوانینی وضع شده است؟
برخی از قوانین مهم و کاربردی در این خصوص به ترتیب زمانی(اکنون به قبل) به شرح ذیل قابل ذکر می باشند:
· قانون حمایت از مرمت و احیای بافت‌های تاریخی به فرهنگی مورخ تیرماه 1398
· قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، مصوب دی ماه 1389
· قانون خرید اراضی و ابنیه و تأسیسات برای حفظ آثار تاریخی و باستانی مورخ آذر ماه 1347
· قانون حفظ آثار ملی مورخ 1309
بافت تاریخی تهران ثبت ملی شده است؟
شرکت توسعه فضاهای فرهنگی، در کتابی به ثبت پهنه‌های تاریخی پایتخت اشاره کرده است. این اقدام قابل توجه عاملی شده است تا کسی نتواند به آن‌ها تعرض داشته باشد و موضوع خوبی که این قابلیت را بوجود می آورد که آن کتاب را در فهرست آثار ملی ثبت کرد. در همین راستا یکی از اقدامات قابل توجه و دارای ارزش در دو سال اخیر با مشارکت معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران، سازمان نوسازی، سازمان فناوری اطلاعات و میراث فرهنگی استان تهران ، به منظور حفظ و صیانت از بافت و بناهای تاریخی شهر تهران راه اندازی سامانه اطلاعات بافت و بناهای تاریخی است.
بنا بر گفته مدیریت بافت و بناهای تاریخی شهر تهران جمع‌آوری اطلاعات در دسترس بناهای تاریخی و ارزشمند، جمع آوری اطلاعات میراثی منابع گوناگون، بررسی اطلاعات جمع آوری شده‌، تعیین رکوردهای اطلاعاتی، مکان‌یابی ابنیه بر روی نقشه شهر تهران‌، همسان سازی اطلاعات مکانی، توصیف و مستندات گزارش‌ها و انجام مطالعات مربوط به هر بنا به عنوان اقدامات صورت گرفته قابل معرفی هستند. رکوردهای اطلاعاتی مواردی از قبیل کاربری بنا، شماره شناسه ثبتی، نوع و دوره معماری و تزئینات بنا را شامل می‌شود همچینین امکان به روز رسانی اطلاعات سامانه براساس اطلاعات مشاوران و دانشگاهیان، یکی از مزایای سامانه است.
بافت تاریخی در مورد کوچه ها هم صادق است؟
در مورد بافت کوچه ها بیشتر مد نظرگستره ای همپیوند است که با ریخت شناسی های متفاوت در دوران حیات شهری، داخل محدوده شهر و یا حاشیه آن در تداوم و پیوند با شهر شکل گرفته باشد. این گستره می تواند از بناها، مجموعه ها، راه ها، فضاها، تأسیسات و تجهیزات شهری و یا ترکیبی از آنها تشکیل شده است. بر همین اساس بحث ثبت ملی خیابان و کوچه ها- که در دسته بندی پنجگانه دکتر پاکزاد از انواع فضاهای شهری به تحت عنوان مسیر شناخته می شوند- از سوی برخی از کارشناسان میراث فرهنگی مطرح شده است که می‌تواند در جهت حفظ بناهای تاریخی تهران موثر باشد و به عنوان یک محور ارزشمند در فهرست آثار ملی به ثبت رساند.
چه راهکارهایی برای ساماندهی بافت فرسوده وجود دارد ؟
برای ساماندهی بافت فرسوده و کهن شهری نیازمند دخالت و ساماندهی مدیران و برنامه ریزان شهری است. این مناطق به دلیل فرسودگی کیفیت زندگی متقابلا حقوق شهروندی افول می یابد و با تنزل کیفیت زندگی مهاجرت زیاد شده و این مناطق به متروکه هایی تبدیل می شوند. عدم توجه به بافت فرسوده یکی از اصلی ترین چالش‌هایی است که شهر تهران با آن روبرو است. در جلمه اقدامات انجام شده شهردار تهران در راستای تحقق شعار"تهران شهری برای همه"- از قبیل آلودگی هوا، آلودگی آب، عدم توازن منطقه ای، وجود ترافیک، عدم عدالت و برخورداری از خدمات شهر، فقدان نقشه خطرپذیری مبتنی بر حوادث، چالش‌های جدی در کسب و کارهای دانش بنیان و چالش مدیریت بحران را می توان نام برد. نگاه کالبدی تک‌بعدی سال‌ها به عنوان تفکر غالب در ساماندهی بافت فرسوده بوده که مشکلات خاص خود را به دنبال داشته است، افزون بر این لزوم پیش‌نگری و پیشگیری بافت‌های فرسوده و ناکارآمد جدید که همواره در حال ایجاد است مورد غفلت واقع شده بود.
ساماندهی بافت فرسوده در دستور کار شهرداری است؟
باید توجه داشت که بافت فرسوده پدیده ای چندوجهی و کاملا پیچیده است، بنابراین نمی‌توان تنها از یک سازمان و یا ارگان توقع داشت و نیازمند مشارکت تمامی دستگاه‌های مسئول در این خصوص است.
اگر شاخص کیفیت زندگی بعنوان عامل اساسی برای سنجش توانایی‌های مدیران و تصمیم‌گیران شهری و نظارت بر عملکرد اجرایی آنان شناخته شود، مدیران شهری با هدف ارتقای‌کیفیت زندگی شهروندان، ‌به نوسازی وبهسازی مناطق شهری اقدام می‌کنند. یکی از راه‏حل‌ها جهت ارتقاء قابلیت زیست‌پذیری وکیفیت زندگی و رفاه شهروندی، بکارگیری رویکرد بازآفرینی شهری است. در یک تعریف کلی سیاست بازآفرینی شهری دربرگیرنده نگرش و اقداماتی جامع و یکپارچه برای هدایت روند رشد شهرها به گونه‌ای پایدار است، تا در نهایت ضمن پیشگیری و درمان مشکلات شهری، منجر به ارتقای کیفیت زندگی شهروندان و قابلیت زیست‌پذیری شهرها شد.
پاسخ به سوال حاضر می تواند موضوع انواع طرح های پژوهشی، رساله ها و مقالات باشد با این وجود و به صورت خلاصه با هدف تاکید و یادآوری برخی اصول می توان به موارد کلی زیر اشاره کرد:
· تعامل با دستگاه‌ها مرتبط، ایجاد فضای مشترک بین دستگاه‌ها (به ویژه دستگاه‌های خدمت رسان همچون آب، برق، گاز و سایر ارگان‌های ارائه دهنده خدمات زیربنایی در ایجاد زیرساخت‌های لازم)
· توجه به رویکرد محله محوری در مواجه با بافت فرسوده
· پیش‌نگری و پیشگیری از گسترش بافت فرسوده 
· ارائه تسهیلات در پیشبرد امر نوسازی
· تبیین اهمیت و نقش نهادهای توسعه گر و تسهیل گر
· مدیریت صحیح در جریان جابه‌جایی‌ها و مهاجرت‌ها(بخشی از بافت فرسوده به شکل سکونت‌گاه‌های غیررسمی)
· بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری با نگرش به مقوله توسعه پایدار شهری و رویکردهای نوین مانند رویکرد استراتژی توسعه شهری
· توجه به ابعاد بازآفرینی پایدار: اقتصادی، کالبدی، مدیریتی، اجتماعی
· توجه به مفهوم تاب آوری
و در نهایت می توان اینگونه بیان کرد که نقش‌آفرینان اصلی در این میان درواقع مردم هستند و ترکیب دولت به‌عنوان تسهیل گر، حمایت‌کننده و ناظر و سیاست‌گذار و شهرداری به‌عنوان مدیریت اجرایی برنامه‌ها و بخش خصوصی به‌عنوان محور اجرا باید تلاش کنند تا اتفاقات حول خواست و نیاز مردم انجام گیرد، در این صورت است که کارایی و عملکرد بهتری برای این موضوع خواهد داشت.
خبرنگار:مهشید فرجی

منبع: خبرگزاری آریا

کلیدواژه: بناهای تاریخی شهر تهران ساماندهی بافت فرسوده بافت و بناهای تاریخی شهرسازی و معماری بافت های تاریخی بافت های فرسوده برای ساماندهی شهرداری تهران میراث فرهنگی شهر تهران فرسوده شهری بافت تاریخی مدیریت شهری کیفیت زندگی فرسوده شهر ساختمان ها دستگاه ها کوچه ها بافت ها

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.aryanews.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «خبرگزاری آریا» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۲۰۱۷۴۴۳ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

ساخت 2هزار خانه در تهران توسط چین

معاون شهردار تهران، گفت: در محتوای قرارداد با چینی‌ها دیده شده که آن‌ها در مقیاس‌های بزرگ‌تر، یعنی ساخت ۱۰۰۰ تا ۲۰۰۰ واحد مسکونی در قالب محله، ورود پیدا کنند و کار در بافت فرسوده با روش «کلید به کلید» و بر اساس ضریب ۱.۴ برابر مساحت بنا نسبت به هر نفر با مشارکت شهرداری انجام شود. ناطقان: معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران، جزئیات طرح شهرداری برای «ساخت مسکن چینی» و همچنین مذاکرات اولیه با چینی‌ها را تشریح کرد.
 
به گزارش دنیای اقتصاد، حمیدرضا صارمی با تاکید براینکه فرآیند مذاکره با شرکت‌های ساختمانی چینی، صرفا با سازندگان بخش خصوصی این کشور بوده و هنوز توافق یا قرارداد نهایی صورت نگرفته است، اصل برنامه شهرداری را «واگذاری زمین‌های ذخیره» به چینی‌ها برای اجرای طرح «کلید به کلید» در مناطق پایین شهر عنوان کرد.
 

یک وام حساب شده - فوری - تا ۷۵ میلیون تومان - بدون ضامن
بر اساس این طرح، اراضی قهوه‌ای یا همان زمین‌های ذخیره (قطعات بزرگ متراژ بالای یک هکتار) در بافت فرسوده تهران، برای «محله سازی» به روش کلید به کلید به چینی‌ها واگذار می‌شود آن هم در چارچوب یوزانس به این معنا که همزمان با تامین منابع مالی ساخت، انتقال تکنولوژی نیز به تهران صورت خواهد گرفت.
 
معاون شهردار تهران از «معمای رشد ۲.۴ برابری درآمد عوارض ساختمانی در لایحه بودجه ۱۴۰۳ شهرداری تهران» و «ابهامی که بسازوبفروش‌ها نسبت به آن دارند» نیز رمزگشایی کرد و در عین حال حدود میزان افزایش عوارض ساخت مسکن را اعلام کرد.
 
*در لایحه بودجه ۱۴۰۳ شهر تهران که از سوی شهرداری به شورای شهر ارائه شد، درآمد حاصل از انواع عوارض ساختمانی معادل ۱۴۴‌درصد افزایش یافته است؛ آیا این افزایش به معنای آن است که سال آینده مبلغ عوارض ساختمانی دو برابر می‌شود یا شهرداری با پیش‌بینی افزایش تیراژ ساخت‌وساز، افزایش درآمد از این محل را تخمین زده است؟
 
در این زمینه لازم است نگاهی به روند رشد آمار صدور پروانه ساخت‌وساز در تهران داشته باشیم. آمار صدور پروانه ساختمانی در سال ۱۴۰۰ معادل ۵‌هزار پروانه و به طور دقیق ۵۶۰۰ پروانه بود؛ سال گذشته، این میزان به حدود ۱۰‌هزار و ۱۰۰ پروانه رسید. برای امسال پیش‌بینی می‌شود تیراژ ساخت مسکن در پایتخت به حدود ۱۶‌هزار پروانه ساختمانی برسد.
 
توجه به این نکته نیز ضروری است که معمولا در ۱۰ ماه اول سال، تقریبا ۶۰‌درصد درآمد حوزه شهرسازی از محل عوارض ساخت محقق می‌شود و حدود ۴۰‌درصد باقی‌مانده در دو ماه پایانی سال تحقق یافته و وصول می‌شود. سال گذشته شورای شهر تهران حدود ۲۵ همت درآمد از محل انواع عوارض ساختمانی برای شهر تهران درنظر گرفته بود که وصولی شهرداری از این محل حدود ۴۱ همت بود. امسال شورای شهر درآمد حاصل از انواع عوارض ساختمانی را بر اساس پیشرفت حاصل شده به ۳۷ همت رسانده است که البته همین الان در وصول مبالغ فیش‌های عوارض ساخت برای صدور پروانه ها، از این ۳۷ همت نیز عبور کرده ایم و درآمدی بیش از این میزان حاصل شده است.
 
اگر با در نظر گرفتن مجموع شرایط اقتصادی، اجتماعی و... وضعیت کشور شبیه سال‌های گذشته باشد و اتفاق غیرمنتظره‌ای رخ ندهد، احتمالا تا پایان امسال درآمد حاصل از انواع عوارض ساختمانی برای شهر تهران رقمی بیش از ۶۵ همت خواهد بود. کف حداقلی مورد پیش‌بینی برای این نوع از درآمد نیز ۴۷ همت تخمین زده می‌شود. همچنین با در نظر گرفتن ۴۱ همت وصولی سال گذشته اگر ۳۰‌درصد برای امسال به این رقم اضافه شود، درآمد حاصل از عوارض ساختمانی، تقریبا به بیش از ۵۰ همت خواهد رسید.
 
اما برای سال آینده، پیش‌بینی ما درآمدزایی از محل «فراوانی» پروانه هاست و نه «افزایش هزینه» صدور پروانه‌ها یا رشد محسوس در ارقام عوارض ساختمانی؛ از سوی دیگر، شورای شهر تهران به هیچ عنوان با افزایش عوارض ساخت‌وساز موافق نیست و تحت هیچ شرایطی اجازه افزایش بیش از ۳۰‌ درصد نرخ عوارض ساختمانی را در سال آینده نخواهد داد. هر چند شورا نیز بر این امر واقف است که سهم عوارض ساختمانی در هزینه تمام‌شده و قیمت نهایی ساخت مسکن، چیزی حول و حوش یک‌درصد است و عملا رقم ناچیزی از کل هزینه ساخت محسوب می‌شود. اما با توجه به شرایط کشور با افزایش بیش از ۳۰‌ درصد در نرخ عوارض ساختمانی موافقت نمی‌کند.
 
*امسال مبلغ عوارض ساختمانی به ازای ساخت هر مترمربع بنای مسکونی در مناطق مختلف تهران به چه میزان است؟ منظور کل رقمی است که یک سازنده به شهرداری پرداخت می‌کند.
 
در حال حاضر متوسط مبلغ عوارض ساختمانی، برای ساخت ساختمان‌های تا پنج‌طبقه در کل تهران مترمربعی حدود ۳۳۰‌هزار تومان است. بر اساس فیش‌های صادر‌شده برای سازنده‌ها از بابت تعیین عوارض ساختمانی، این میزان از مترمربعی حداقل ۴۰‌ هزار تومان شروع می‌شود.
 
در سال‌جاری، تاکنون، شهرداری تهران ۸۷۰۰ فیش عوارض ساختمانی صادر کرده است. از این تعداد کمترین رقم فیش عوارض در منطقه یک شهر تهران معادل مترمربعی ۱۲۰‌هزار تومان بوده است. البته میانگین ارقام عوارض ساخت‌وساز در این منطقه از این رقم بیشتر است؛ در منطقه ۲ کمترین رقم فیش عوارض ساخت مترمربعی ۴۳۰‌هزار تومان و در منطقه ۳ حدود یک میلیون تومان بوده است. اما میانگین مبلغ عوارض ساختمانی در این منطقه، سه میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده است.
 
کمترین میزان عوارض ساخت‌وساز در سال‌جاری به ازای هر مترمربع در منطقه ۴، ۳۰۰‌هزار تومان، در منطقه ۵، ۳۷۰‌هزار تومان، منطقه ۶، ۴۷۰‌هزار تومان، منطقه ۷، ۲۸۰‌هزار تومان، منطقه ۸، ۲۹۰‌هزار تومان، منطقه ۹، ۱۶۹‌هزار تومان، منطقه ۱۰ معادل ۶۲‌هزار تومان، منطقه ۱۱، ۸۴‌هزار تومان، منطقه ۱۲، ۸۱‌هزار تومان، منطقه ۱۳، ۴۸‌هزار تومان، منطقه ۱۴، ۲۰‌ هزار تومان و منطقه ۱۶، ۴۶‌هزار تومان بوده است.
 
کمترین میزان عوارض ساختمانی مربوط به منطقه ۱۷ و معادل ۵۱‌ هزار تومان به ازای هر مترمربع بوده است. متوسط مبلغ عوارض ساختمانی در این منطقه نیز به ازای هر مترمربع ۴۰۰‌ هزار تومان و متوسط مبلغ عوارض ساختمانی در منطقه ۱۵ هم ۳۰۰‌هزار تومان بوده است. در منطقه ۱۵ شهر تهران، در سال‌جاری، تاکنون حدود ۲ هزار پروانه ساختمانی صادر شده است که رشد قابل‌توجهی در آمار صدور پروانه ساختمانی در این منطقه محسوب می‌شود.
 
اما روند‌ها نشان می‌دهد که در سال‌جاری در منطقه ۱، ۲ و ۳ آمار صدور پروانه ساخت کاهش پیدا می‌کند. به این علت که در شرایط حاضر، مسکن سرمایه ای، لوکس و گران‌قیمت، متقاضی چندانی ندارد و سرمایه‌گذار‌ها هم به خاطر رکود و شرایط فعلی تمایل چندانی به سرمایه‌گذاری و ساخت مسکن در مناطق شمالی تهران ندارند. آنچه هم اکنون در شهر تهران مشاهده می‌شود این است که بیشتر مسکن مصرفی ساخته می‌شود و این موضوعی مهم است.
 
در منطقه ۱۸ نیز کمترین میزان عوارض ساختمانی بر حسب هر مترمربع ۴۰‌هزار تومان و متوسط آن مترمربعی ۲۳۰‌هزار تومان است. در منطقه ۱۹، کمترین عوارض مترمربعی ۷۴‌هزار تومان و میانگین آن ۲۹۰ هزار تومان است. در منطقه ۲۰ کمترین عوارض ساختمانی مترمربعی ۷۱‌هزار تومان و میانگین آن ۲۶۰‌هزار تومان است. در منطقه ۲۱ کمترین مبلغ عوارض ساخت در فیش‌های صادر‌شده در سال‌جاری، مترمربعی ۱۵۰‌هزار تومان و میانگین آن ۵۳۶‌هزار تومان بوده است. در منطقه ۲۲ کمترین مبلغ عوارض ساخت در فیش‌های صادر‌شده مترمربعی ۱۹۹‌هزار تومان و متوسط آن هم ۹۲۰‌هزار تومان بوده است.
 
در مجموع متوسط مبلغ عوارض صدور پروانه ساخت، بدون احتساب مبالغ ناشی از تخلفات ساختمانی و بدون محاسبه هزینه نظارت فنی، در سال ۱۴۰۲ تقریبا مترمربعی ۳۳۰‌هزار تومان بوده است. بنا داریم برای سال آینده تغییراتی انجام دهیم تا فرمول محاسبه عوارض ساختمانی به واسطه این تغییرات ساده‌تر شود. هم اکنون فرآیند صدور پروانه ساختمانی سیستمی است و نظارت فنی نیز سیستمی می‌شود و تقریبا فساد در آن به نزدیک صفر می‌رسد. چرا که فرمول پیچیده، خود عامل فساد است. پارسال هم فرمول را کاملا ساده سازی کردیم.
 
در فرمول ۱۴۰۰ روش بیشتر به عدالت نزدیک بود، اما پیچیده بود. روش محاسبه برای ۱۴۰۳، اما بسیار شفاف و ساده است. پیش‌بینی می‌کنیم در لایحه‌ای که به شورای شهر ارائه خواهد شد، پیشنهاد افزایش مبالغ عوارض ساختمانی بر مبنای تورم مطرح شود. هر چند تورم مسکن در سال‌جاری، رقمی بیش از تورم عمومی بوده است. پیش‌بینی من این است که شورا قطعا اجازه بیش از ۲۰ تا ۳۰‌درصد افزایش در این زمینه را به شهرداری نخواهد داد.
 
برای مبالغ عوارض ساختمانی ۱۴۰۲ نیز ۲۵‌ درصد افزایش مصوب شد. هر چند به اذعان خود سازنده ها، مشکل آنها، ارقام ناشی از عوارض ساخت نیست؛ آن‌ها نسبت به طولانی بودن دوره و مدت زمان انتظار برای صدور پروانه ساخت گلایه دارند و درخواستشان این است که زمان صدور پروانه ساخت کاهش یابد.
 
جزئیات ساخت مسکن چینی ؛ کلید‌ به کلید چینی در تهران
 
*برای کاهش مدت زمان صدور پروانه ساختمانی اقدام موفقیت آمیزی صورت گرفته است؟
 
در دوره فعلی، مدت زمان صدور پروانه شهرسازی که از سوی معاونت شهرسازی شهرداری تهران صادر می‌شود، تقریبا به طور متوسط به کمتر از یک ماه کاهش یافته است. اما صدور پروانه ساختمانی و مدیریت زمان آن در اختیار معاونت شهرسازی نیست. هر چند طول دوره صدور پروانه ساخت هم بسته به اینکه پروژه در کدام منطقه باشد، متفاوت است.
 
مثلا در مناطق پایین شهر که زمین‌ها کوچک‌مقیاس هستند پروانه ساخت به طور متوسط در بازه زمانی کمتر از دو ماه صادر می‌شود. اما همین زمان در مناطق بالای شهر به حدود یک‌سال هم می‌رسد. بر اساس آمار‌ها متوسط زمان صدور پروانه ساخت در مناطق بالای شهر تهران از ۷ ماه تا یک‌سال است. آنچه مسلم است اینکه در مناطق بالا به لحاظ طول دوره صدور پروانه ساختمانی، نمره قابل قبولی وجود ندارد.
 
*شهرداری تهران مذاکره با چین برای ورود شرکت‌های ساختمانی این کشور به بازار مسکن شهر تهران را پیش می‌برد؛ ورود چینی‌ها به بازار مسکن و ساخت‌وساز شهر تهران چقدر جدی است؟
 
یکی از برنامه‌های شهردار تهران سفر به کشور چین در این روزهاست. یکی از موضوعات این سفر، توافق با چینی‌ها برای بحث یوزانس در مسکن است. این مذاکرات قرار است با شرکت‌های بخش خصوصی چین انجام شود. موضوع این توافق‌ها هم این است که چینی‌ها با ورود به بازار مسکن پایتخت، با روش‌های صنعتی سازی، مسکن بسازند؛ ورود همزمان تکنولوژی و سرمایه برای ساخت این مسکن‌ها نیز از تعهدات آن‌ها خواهد بود.
 
*سازوکار این ساخت‌وساز‌ها به چه صورتی خواهد بود؟ آیا قرار است شهرک‌سازی شود؟
 
در قالب این قراردادها، محله‌سازی انجام می‌شود؛ بیشتر این ساخت‌وساز‌ها نیز قرار است در زمین‌های ذخیره یا همان اراضی قهوه‌ای انجام شود. بحثی هم در ارتباط با بافت فرسوده در این زمینه مطرح است. مطلبی که وجود دارد اینکه در حال حاضر، هزینه صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده رایگان است، اما الان بخش خصوصی داخلی در این زمینه کاری با مقیاس بزرگ انجام نداده است. مثلا بالاترین تیراژ ساختمانی که بخش خصوصی برای ساخت‌وساز در بافت فرسوده اقدام به دریافت پروانه کرده بود، برای ساخت ۹۰ واحد مسکونی بود که از طریق تملک و تجمیع زمین در بافت فرسوده این ساخت‌وساز انجام شد.
 
هر چند این نمونه ۹۰ واحدی هم یک استثنا است؛ چون عمدتا سازنده‌ها در بافت فرسوده بین ۴ تا ۱۰ واحد می‌سازند. در محتوای قرارداد با چینی‌ها دیده شده که آن‌ها در مقیاس‌های بزرگ‌تر، یعنی ساخت ۱۰۰۰ تا ۲۰۰۰ واحد مسکونی در قالب محله، ورود پیدا کنند و کار در بافت فرسوده با روش «کلید به کلید» و بر اساس ضریب ۱.۴ برابر مساحت بنا نسبت به هر نفر (یعنی فرضا واگذاری ۱۴۰ مترمربع بنای نوساز در ازای ۱۰۰ مترمربع خانه فرسوده)، با مشارکت شهرداری انجام شود. البته این طرح هنوز خام است و باید کامل‌تر شود.
 
*آیا برای این موضوع مقیاس جغرافیایی خاصی هم در نظر گرفته شده است؟ از جمله اینکه این پروژه‌ها قرار است در چه مناطقی احداث شوند؟
 
بخش عمده‌ای از مناطق مدنظر برای ورود چینی ها، محور جنوب خیابان انقلاب اعم از مناطق ۹ تا ۱۶، بافت فرسوده محسوب می‌شوند. به عنوان مثال ۸۰‌درصد منطقه ۱۶ زمین قهوه‌ای است و کارکردی ندارد (جزو اراضی ذخیره شهری است)؛ در این زمین‌ها سکونت نیست؛ یا انبار است یا کارخانه یا متروکه و خام است. در واقع brown field، یا اراضی قهوه‌ای، آن ناحیه را به یک فضای مرده تبدیل کرده است؛ وقتی جایی brown field یا زمین قهوه‌ای شکل می‌گیرد به یک نحوی شب‌ها سوت و کور شده و زیست شبانه در آن شکل نمی‌گیرد. در شب این مناطق کاملا به فضا‌های مرده تبدیل می‌شود.
 
یکی از موضوعات ما با چینی‌ها همین منطقه ۱۶ و اراضی قهوه‌ای این منطقه است. علاوه بر این هر سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده کنار ما قرار بگیرد و برای مشارکت اعلام آمادگی کند، مورد حمایت خواهد بود. قبلا دفاتر توسعه محله‌ای داشتیم، اما امسال دو دفتر توسعه گری برای ورود توسعه دهنده‌ها راه اندازی کرده‌ایم. رسالت این دفاتر توضیح توجیه پذیری سرمایه‌گذاری در محدوده‌های هدف ساخت‌وساز (عمدتا بافت فرسوده) است. ما این قول را می‌دهیم که سرمایه‌گذارانی که سرمایه‌های خود را به بافت فرسوده بیاورند در مقایسه با ساخت مسکن لوکس سود بیشتری کسب کنند. چون قیمت زمین در بافت فرسوده پایین‌تر است، هزینه صدور پروانه و عوارض ساخت رایگان است و ما هم کمک می‌کنیم زمان صدور پروانه را به کمتر از یک ماه برسانیم.
 
اگر توسعه گران به دفاتر توسعه گری مراجعه کرده و آماده مشارکت شوند مردم هم این آمادگی را دارند که وارد پروسه مشارکت و ساخت شوند. تجربه نشان داده است که به ندرت پرونده‌های توسعه گری مسکن در بافت‌های فرسوده با مشکل مواجه می‌شود. چون خواسته مردم در این محله‌ها خواسته زیادی نیست؛ ساکنان بافت فرسوده تنها توقع دارند در ازای مسکن فرسوده‌ای که دارند مسکن نوسازی‌شده به آن‌ها واگذار شود.
 
*در اراضی ذخیره و آماده ساخت شاید سرمایه‌گذاران داخلی هم با مشاهده فراهم بودن مشوق ها، زمین و معافیت‌های عوارض ساخت و حاشیه سود مناسب، برای همکاری اعلام آمادگی کنند؛ اما مساله بافت فرسوده تنها با ساخت مسکن در اراضی ذخیره یا زمین‌های خالی شهری برطرف نمی‌شود؛ بخش مهم و اصلی نوسازی بافت فرسوده، اتفاقا نوسازی پلاک‌های فرسوده بافت‌های میانی شهر و در برخی موارد تک‌پلاک‌های واقع در مناطق و محله‌های فرسوده است؛ آیا قرار است چینی‌ها در این بخش نیز ورود کنند؟
 
خیر؛ این تک‌پلاک‌ها باید از طرف خود مالکان نوسازی شود. در مورد این‌ها تنها کاری که می‌توانیم انجام دهیم در نظر گرفتن و اعطای مشوق ساخت است؛ یعنی با وجود اینکه نباید مشوق بدهیم باز هم مشوق می‌دهیم و اگر در دو سمت یک تک‌پلاک فرسوده، ساختمانی پنج‌طبقه ساخته شده باشد، به تک پلاک‌فرسوده نیز مجوز و تراکم پنج‌طبقه می‌دهیم. این یکی از موضوعاتی است که تاکنون هم انجام نمی‌شده، اما نظر شورای شهر و رئیس شورا این بود که این موضوع به کمیسیون ماده ۵ برود و دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری هم اعلام کرد که با این موضوع موافقت می‌شود. یکی از دغدغه‌های ما همین است که تلاش کنیم تک‌پلاک‌های باقی‌مانده هم با نهایت مشوق‌ها نوسازی شود.
 
با وجود اینکه نقدی به مالکان این تک‌پلاک‌ها وارد است و آن اینکه این افراد کسانی بوده اند که وقتی نوسازی بلوکی و تجمیعی انجام می‌شده به‌رغم مراجعات و اصرار‌های مکرر سایر مالکان و سازنده‌ها حاضر به مشارکت و تجمیع نشده اند. در واقع این‌ها مستحق جایزه نیستند، اما چون هدف ما تسریع امر نوسازی است به این مالکان هم مشوق داده می‌شود تا نوسازی کنند. هر چند مشوق تک‌پلاک‌ها همچنان به اندازه مشوق ساخت‌وساز روی پلاک‌های تجمیعی نیست. مثلا اگر کسی دو پلاک را تجمیع کند تخفیف ۸۰ درصدی و تجمیع سه پلاک تخفیف ۱۰۰ درصدی عوارض ساخت‌وساز خواهد داشت. دلیلی که تیراژ ساخت مسکن در شهر تهران در سال‌جاری افزایش یافت نیز همین مشوق‌هایی بود که در بافت فرسوده داده شد.
 
یعنی ما مشوق‌ها را به مناطق شمالی نیاوردیم؛ بلکه مشوق‌ها را تماما در بند ۱۵ طرح تفصیلی به کمیسیون ماده ۵ و شورای‌عالی شهرسازی و معماری برده و آن را به تصویب رسانده و ابلاغ کردیم. در بافت فرسوده تهران هم اکنون تخفیف عوارض صدور پروانه ساختمانی ۱۰۰‌درصد است که دولت باید ۵۰‌درصد مبالغ تخفیف داده شده را به شهرداری برگرداند، اما در عمده موارد این پرداخت‌ها انجام نمی‌شود.
 
*امسال تیراژ صدور پروانه ساخت در بافت فرسوده حداقل سه برابر شد و در کل شهر حدود ۱۰۰‌درصد رشد داشته است؛ به این خاطر که مشوق‌ها و یارانه‌هایی که از بودجه شهر اختصاص می‌یابد، امسال بیشتر در بافت فرسوده هزینه شد. اما احتمالا در روز‌های پایانی سال مانند سال‌های قبل لایحه‌ای برای اعطای تخفیف نقدی و بخشودگی عوارض به شورای شهر می‌برید که از منابع بودجه کل شهر، به ساخت‌وساز‌های مناطق شمالی یارانه شهری بدهید. این یارانه، اما عملا انحراف منابع محسوب می‌شود، چون معلوم نیست خانه‌هایی که با این تخفیف‌ها ساخته می‌شود به دست خانه اولی‌ها می‌رسد یا چند‌خانه ای ها؟
 
به هیچ عنوان امسال، سال آینده و سال‌های بعد، شهرداری، طبق قانون اجازه اعطای هیچ‌گونه بخشودگی، مشوق و معافیتی را ندارد. قانون‌گذار دیگر این اجازه را نمی‌دهد. قانون‌گذار در لایحه عوارض و درآمد قید می‌کند که شهرداری اجازه تخفیف ندارد. سازمان بازرسی کل کشور هم بابت همه تخفیف‌ها پرونده تشکیل داده است. اما به هیچ عنوان و تحت هیچ شرایطی نه امسال، نه سال آینده و نه به هیچ مناسبتی تخفیفی داده نخواهد شد. پارسال هم که شهرداری تخفیف و بخشودگی در نظر گرفت، میانگین تخفیف اعمال‌شده ۵.۵‌درصد بود؛ ۴۰‌درصد ظاهر آن بود. چون گفته شده بود بدهی‌های زیر یک میلیارد ۴۰‌ درصد تخفیف خواهد داشت؛ اما متوسط تخفیفی که برای کل شهر تهران اعمال شد ۵.۵‌درصد بود.
 
*تخفیف ۱۰۰ درصدی عوارض بافت فرسوده آیا مشمول تراکم‌های تشویقی نیز می‌شود؛ سازنده‌ها مدعی اند برای تراکم تشویقی تخفیف عوارض وجود ندارد.
 
عوارض ساخت مسکن در بافت فرسوده تا چهار طبقه، کاملا رایگان است و رقمی از بابت عوارض ساخت از سازنده دریافت نمی‌شود. یک مشوقی هم وجود دارد مبنی بر اینکه اگر سازنده تمایل به دریافت تراکم بیش از چهار طبقه دارد اگر دو پلاک فرسوده را با هم تجمیع کند ۸۰‌درصد تخفیف و برای تجمیع سه پلاک و بیشتر ۱۰۰‌درصد تخفیف داده می‌شود. اگر به همه، این مشوق‌ها داده شود عملا تمایلی برای تجمیع باقی نمی‌ماند. ضمن آنکه کوچه‌های ۶ متری در بافت‌های فرسوده نیز اساسا ظرفیتی برای ساخت بیش از چهار طبقه ندارند و در این زمینه ممنوعیت وجود دارد. اما جایی که عرض معبر ۸ متر است اگر تجمیع صورت بگیرد به طور معمول عددی که بابت تخفیف داده می‌شود، عدد قابل‌توجهی است و برای سازنده‌ها توجیه اقتصادی بالایی دارد.