به نقل از «فرارو»

آینده مسکن در سه تابلو

تاریخ انتشار: ۱۰ خرداد ۱۴۰۰ | کد خبر: ۳۲۰۷۹۰۷۲

برآورد‌ها از آینده بازار مسکن اصلاح شد. انتشار یک گزارش رسمی از تحولات دو ماه نخستین سال ۱۴۰۰، تصویر دقیق‌تری از روند بازار مسکن طی ماه‌های آتی از سال‌جاری را با توجه به سه واقعیت مهم این بخش به نمایش گذاشته است. واقعیت نخست آنکه، ریزش میانگین قیمت در دو ماه ابتدایی امسال، به دلیل همبستگی با سایر بازار‌ها و کاهش نوسانات در بازار‌های دارایی موازی، در یک مسیر طبیعی رخ داده است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

به گزارش دنیای اقتصاد؛ با این تفاوت که همان‌طور که در مسیر رفت، سرعت رشد قیمت در بازار مسکن آهسته‌تر از سایر بازار‌ها بوده بنابراین در مسیر برگشت نیز، قیمت با شتاب و سرعت کمتری کاهش پیدا خواهد کرد. از همین رو از نگاه گروهی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن، در یکی، دو ماه آینده، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بین ۵ تا ۱۰ درصد تعدیل خواهد شد.

دیگر واقعیت بازار مسکن، سرعت‌گیر مهم این بخش در مسیر کاهش قیمت است. از نگاه فعالان بازار مسکن طی ماه‌های گذشته، افزایش قابل‌توجه قیمت نهاده‌های ساختمانی، به مهم‌ترین دغدغه و ابهام مسیر کاهشی قیمت مسکن بدل شده است.

در عین حال، سومین واقعیت این روز‌های بازار مسکن، فاکتور شتاب‌دهنده بازار ملک در مسیر بازگشت قیمتی است. از نگاه کارشناسان، به نتیجه رسیدن مذاکرات با طرف خارجی و نهایی شدن توافق هسته‌ای، انتظارات برای رشد را متناسب‌سازی می‌کند و اثر ضدنوسانی بر بازار‌ها از جمله بازار مسکن دارد؛ به طوری که بازار املاک می‌تواند به یک دوره استراحت به لحاظ ثبات قیمتی وارد شود.

بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ عرصه منازعه میان دو گروه بدبین و خوش‌بین به آینده شده است. خوش‌بین‌ها با استناد به رفتار سایر بازار‌ها و میزان افزایش قیمت‌ها در این بازار از سال قبل نوید کاهش قیمت می‌دادند. در مقابل برخی دیگر با اشاره به عوامل مختلف اقتصادی و سیاسی روند کاهش قیمت در این بازار را منتفی می‌دانستند. رشد قیمت در دو ماه پایانی سال گذشته زمستان تا حدودی سناریو بدبین‌ها را تقویت کرد، اما آمار‌های ۱۴۰۰ نشان داد در بر یک پاشنه نمی‌چرخد.

با انتشار گزارش بانک مرکزی درباره متوسط قیمت مسکن در تهران مشخص شد متوسط قیمت مسکن در میانه بهار ۱۴۰۰ نیز روند نزولی ثبت کرده است. با این اتفاق متوسط قیمت مسکن در سال جدید نسبت به پایان سال ۹۹ کمتر شده است. کاهش ۸/ ۱ درصدی قیمت مسکن در اردیبهشت در ادامه کاهش ۱/ ۳ درصدی افت قیمت فروردین ماه است.

با این حساب در سال ۱۴۰۰ منحنی متوسط قیمت مسکن در تهران نزولی بوده است. کاهش پیاپی قیمت مسکن برای دو ماه متوالی پدیده‌ای است که از تابستان ۹۸ بی‌سابقه بوده است. سوالی که پیش روی ناظران بازار قرار دارد دلیل چنین رخداد و ادامه مسیر بازار مسکن است. برخی از کارشناسان بازار و سازندگان درخصوص این گزارش تشکیک می‌کنند. گروه اول مدت‌هاست اعتقاد دارند به دلیل آنکه مسکن کالایی همگن نیست نمی‌توان دست به تولید چنین گزارش‌هایی زد که قیمت مسکن را در دوره‌های مختلف مقایسه می‌کند.

گروه دوم نیز این گزارش‌ها را به دلیل تعداد کم معاملات زیر سوال می‌برند و حتی تاکید می‌کنند اطلاعات خام سامانه بازتاب دهنده واقعیت موجود در بازار نیست. اما برخی کارشناسان سال‌هاست با این اطلاعات روند بازار را تحلیل می‌کنند به همین دلیل حتی اگر متر ارزیابی نقص‌هایی داشته باشد تا زمان ارائه متر جدید بر همین پایه باید بازار را تحلیل کرد. با این حساب ریزش دو ماه قیمت مسکن را می‌توان از دو زاویه تحلیل کرد: روند بازار‌های رقیب در زمستان گذشته و اتفاقات رخ داده در نیمه اردیبهشت ۱۴۰۰.

بازار مسکن در یک مسیر طبیعی

از منظر نخست می‌توان روند حاکم بر بازار مسکن را یک روند طبیعی قلمداد کرد. با توجه به همبستگی بازار‌ها با یکدیگر انتظار می‌رفت پس از تعدیل بازار سرمایه، قیمت ارز و قیمت سکه بازار مسکن نیز وارد فاز کاهش قیمت شود.

البته با توجه به اینکه جهش قیمتی در این بازار متناسب با جهش قیمت در بازار سرمایه نبود طبیعتا کاهش و تعدیل قیمت نیز مانند این بازار نیست، اما در قالب این روند انتظار می‌رود تا دو ماه آینده روند نزولی بر بازار حاکم باشد و بین ۵ تا ۱۰ درصد از سطح متوسط قیمت مسکن کاسته شود و پس از آن قیمت‌ها در یک مسیر با ثبات قرار گیرد.

بازار تحت‌تاثیر فاصله‌گذاری اجتماعی

از زاویه رخداد‌های ناشی از کرونا و اعمال فاصله‌گذاری‌های اجتماعی می‌توان گفت آنچه در بازار مسکن رخ داده تحت‌تاثیر شوک ناشی از کرونا دسته‌بندی می‌شود. به‌واسطه شیوع کرونا و اعمال سیاست‌های سخت‌گیرانه فاصله‌گذاری اجتماعی مشاوران املاک مشمول تعطیلی اجباری شدند و خانوار‌ها نیز تمایل به معامله در این وضعیت نداشتند. این رفتار را می‌توان در تعداد معاملات املاک اردیبهشت ردیابی کرد که کمترین میزان در چند سال گذشته بوده است.

میزان معاملات اردیبهشت در مقایسه با فروردین ۸۸ درصد رشد داشته، اما در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۶۵ درصد ریزش داشته است. حجم معاملات در دومین ماه سال ۳ هزار و ۹۳۸ واحد بوده است. این در حالی است که در ماه مشابه سال قبل ۱۱ هزار و ۳۱۰ معامله انجام شده است. از این منظر انتظار می‌رود با تعدیل آثار کرونا و بازگشت عرضه و تقاضا به بازار روند ریزشی متوقف شود.

استدلال این رویکرد افزایش قیمت زمین در بازار ملک و افزایش قیمت مصالح ساختمانی است که در حکم یک دست‌انداز در برابر کاهش قیمت عمل می‌کند. علاوه بر این کاهش شتاب نرخ کاهش قیمت هم می‌تواند علامتی از سخت بودن روند کاهش قیمت در ماه‌های آتی باشد.

مسیر میان‌مدت بازار مسکن

اما فارغ از این دو نگاه بازار مسکن در میان‌مدت تحت‌تاثیر عوامل مختلفی است. از میان عوامل مختلف دو عامل درون و برون‌بخشی نقش کلیدی در آینده این بازار دارند. قیمت نهاده‌های ساختمانی برای تولید مسکن و مذاکرات هسته‌ای دو متغیر درون و برون‌بخشی تعیین کننده در این بازار هستند.

هزینه ساخت اگر روند فزاینده خود را حفظ کند نمی‌توان انتظار داشت که مسیر کاهش قیمت پایدار باشد. این هزینه، قیمت تمام شده ساخت‌وساز را بالا می‌برد و طبیعتا با افزایش قیمت تمام شده و تورم انتظاری حاکم بر اقتصاد ایران احتمال کاهش مستمر قیمت مسکن بالا نیست. توافق هسته‌ای نیز به عنوان یک متغیر جهت‌دهنده به انتظارات نقش مهمی در بازار مسکن دارد.

اگر توافق هسته‌ای صورت گیرد به دلیل تعدیل انتظارات تورمی و حتی کاهش قیمت در بازار‌های دارایی مانند ارز بر بازار مسکن نیز اثر ضدنوسان دارد. زیرا بازار‌ها مانند ظروف مرتبطه به یکدیگر متصل هستند و تغییر در هر بازار بر بازار دیگر رخ می‌دهد.

از این رو توافق هسته‌ای می‌تواند از جهت انتظاری انتظارات بازدهی در این بازار را متناسب کند و این تناسب خود را در کاهش میل به افزایش قیمت نشان خواهد داد. پیش‌بینی می‌شود در صورت توافق هسته‌ای بازار برای یک دوره هشت ماهه تا ۱۲ ماهه مسیر کم‌نوسان و با ثباتی را پشت سر بگذارند و پس از آن در واکنش به سایر متغیر‌های واقعی تنظیم جهت کند.

اما اگر توافق هسته‌ای رخ ندهد یا روند مذاکرات به گونه‌ای باشد که درآمد‌های دولت در سطوح کنونی بماند با توجه به کسری بودجه حاکم بر دولت و تنگنای مالی ناشی از تحریم‌ها امکان دارد روند بازار‌های دارایی از جمله مسکن در سه ماه سوم سال تحت‌تاثیر این محدودیت‌ها قرار بگیرد. از این رو بازار مسکن در سال پیش رو بیش از سنوات گذشته تحت‌تاثیر بازار‌های دارایی رقیب و فعل و انفعالات سیاسی است و نمی‌توان با اتکا به روند درونی بازار به تحلیل آن پرداخت.

منبع: فرارو

کلیدواژه: قیمت مسکن متوسط قیمت مسکن بازار های دارایی بازار مسکن توافق هسته ای افزایش قیمت روند بازار کاهش قیمت تحت تاثیر بازار ها بر بازار دو ماه

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت fararu.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فرارو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۲۰۷۹۰۷۲ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

پیش‌بینی از وضعیت بازار اجاره‌بها/ رشد قیمت در راه است یا بازار مهار می‌شود؟

ایمان ربیعی- بازار مسکن حالا به یکی از پردردسرترین و پرمشکل‌ترین بازارها در ایران بدل شده است. افزایش شدید قیمت مسکن و فراتر رفتن بهای یک متر خانه از هشتاد میلیون تومان، سبب شده است مسکن، این کالای سرمایه‌ای از دسترس خانوار ایرانی خارج شود. در نتیجه این اتفاق بازار اجاره با رشد شدید قیمت روبروست و برسی‌ها نشان می‌دهد رشد اجاره‌بها تورم را پشت سر گذاشته است.

با نزدیکی فصل جابه‌جایی در بازار مسکن یعنی خرداد تا شهریور ماه، بار دیگر این بازار با داغی بیش از حد روبروست. از همین روزها، افزایش شدید قیمت‌ها در بازار مشاهده می‌شود به طوری که اغلب خانه‌ها با قیمت‌هایی پنجاه درصد بیشتر از سال قبل در فضای مجازی فایل شده‌اند.

گزارش میدانی خبرآنلاین نیز نشان از آن دارد که امسال نیز چون سال‌های قبل مستاجران، با بحران شدید افزایش قیمت روبرو هستند و این رشد قیمتی، رفاه خانوار ایرانی را نشانه رفته است.

عظیمی، شهروند ساکن منطقه پنج در گفتگو با خبرگزاری خبرآنلاین درباره وضعیت اجاره بها در سال جاری گفت: صاحب خانه‌ی ما قیمت را بیش از توان من بالا برده ست. او افزایش نزدیک به چهل درصدی اجاره را پیشنهاد داده و من قادر به تامین این رقم نیستم از این رو تصمیم گرفتم جابه‌جا شوم اما متاسفانه خانه‌هایی کوچکتر از خانه‌هایی به مراتب کچکتر از خانه‌ی فعلی ما با اجاره‌هایی به مراتب بالاتر فایل شده‌اند و من چاره‌ای جز تغییر محل زندگی‌ام ندارم.

وی گفت: هیچ مرجعی جوابگوی ما نیست. دولت سامانه‌ای به نام خودنویس راه انداخته که فقط باعث شده هزینه مشاور املاک را ندهم اما جوابی ندارد که به من بگوید من خانه را از کجا پیدا کنم و بعد در خودنویس ثبتش کنم که هزینه اجاره بها پرداخت نشود.

او گفت: من سال‌هاست در تهران مستاجر هستم اما هنوز نتوانسته‌ام وام ویعه مسکن دریافت کنم.

به گفته وی کوچکترین واحدها رهن چهارصد تا پانصد میلیون تومانی و اجاره بالاتر از پنج میلیون تومان دارند که از توان من خارج است.

کار کساد است

یک فعال صنفی در منطقه هفت تهران نیز در پاسخ به سئوال خبرنگار ما در خصوص اینکه وضعیت اجاره بها در سال جاری چگونه است؟ گفت: کار ما این روزها به شدت کساد است. هر کسی هر جایی نشسته، با صاحبخانه خود در حال توافق است. مردم کمتر ریسک جابه‌جایی دارند مگر کسانی که قصد دارند خانه را بازسازی کنند یا وضعیت را کلا تغییر دهند.

او به افزایش شدید اجاره‌بها اشاره کرد و گفت: به طور نسبی پنجاه درصدی روی قیمت اجاره‌ها رفته است.

او درباره خرید وفروش نیز گفت: این بازار به شدت راکد است، کسی قادر به خرید وفروش نیست تنها معدود کسانی که بخواهند در این فضا تبدیل به احسن کنند وارد بازار می‌شوند و کسی در این میان قادر نیست خانه بخرد.

او گفت: در این رکود قیمت‌ها اندکی پایین آمده اما باید توجه داشت کاهش قیمت نه ناشی از مهار تورم بلکه در اثر کاهش شدید قدرت خرید رخ داده است از این رو بیم آن می‌رود که با افزایش قدرت خرید باز هم خانه راکدتر از قبل شود. او

مستاجری با طعم تورم

یک شهروند در منطقه پنج تهران نیز در خصوص وضعیت جستجو برای اجاره خانه گفت: خانه‌های زیادی برای اجاره فایل شده‌اند اما شکل اینجاست که قیمت‌ها دیگر از دسترس مستاجران خارج شده و ما مانده‌ایم چه کسانی قادر به اجاره این خانه‌ها هستند.

وی گفت: در حقیقت من با افزایش صد در صدی قیمت نسبت به سال قبل هم روبرو بودم و متاسفانه هیچ برنامه‌ای هم برای حمایت از ما نیست.

اجاره از تورم پیشی گرفت

اخرین گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی نرخ اجاره بها در اسفند ماه سال گذشته نسبت به ماه مشابه در سال قبل از آن افزایشی ۴۴.۵ درصدی را نشان می‌دهد.

در عین حال باید در نظر داشت که رشد اجاره در مناطق شهری در اسفند ۱۴۰۲ نسبت به اسفند ۱۴۰۱ بیش از ۵۰ درصد بوده است. این در حالی است که نرخ تورم اسفند ماه ۴۱ درصد گزارش شده است.

کارشناسان معتقدند سیاست‌های دولت سیزدهم قادر به حل بحران مسکن نبوده و در صورت تداوم این روند در سال جاری مسکن بار دیگر به نقطه بحرانی سبد هزینه کرد خانوار تبدیل خواهد شد.

بیت الله ستاریان پیش از ین در گفتگو با خبرآنلاین تاکید کرده است هر سیاستی در بازار مسکن تاثیر خود را طی پنج تا ده سال آینده به جا می‌گذارد پس باید در نظر داشت که در شرایط فعلی چاره‌ای جز تحمیل این فضا بر مستاجران و خریداران مسکن وجود ندارد. او تاکید کرد: وقتی افزایش قیمت بیش از توان مستاجر شود، رشد قیمت‌ها سبب می‌شود خانوارها برای تحمل وضعیت مجبور به تغییر محل زندگی خود باشند و محل‌هایی ارزان‌تر را انتخاب کنند. این وضعیت زمینه را برای کوچ به حاشیه شهرها مهیا می‌کند و همین امروز می‌توانید اثیر این اتفاق را بر رشد فزاینده قیمت‌ها رد شهرک‌های اقماری تهران ببینید. این وضعیت بدان معنی است که حتی در خاشیه شهرها نیز قدرت مردم در حال تحلیل است و این تورم سبب می‌شود افراد قادر به تامین و اداره زندگی خود نباشند.

در عین حال فردین یزدانی نیز معتقد است سال گذشته که تا حدی رشد قیمت ملک متوقف شد، اما رشد بازار اجاره‌بها داشت و حتی به نسبت بیشتر از تورم هم بود، زیرا باید اجاره‌ها در مکانیزم بازار باید تا حدی افزایش پیدا کند که مطابق با ارزش دارایی ملک هم باشد.

وی با بیان این‌که این انطباق هنوز به صورت کامل صورت نگرفته است، افزود: بر این اساس، می‌توان پیش‌بینی کرد که کماکان تورم در بخش اجاره بالاتر از تورم در سایر کالاهای مصرفی خواهد بود. به تبع آن، فشار اجاره‌بها هم بر روی خانوار و به خصوص خانوارهای کم‌درآمد بیشتر خواهد بود.

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا سیاستی را می‌توان به کار برد که جلوی رشد قیمت‌ها در بازار اجاره را بگیرد؟ تصریح کرد: خیر، یک مشکل بخش مسکن این است که در بخش تولید با رکود و تورم رو به‌رو هستیم و در عین حال، عدم تعادل بین قیمت‌ها و درآمد خانوار را شاهد هستیم. این عدم تعادل، بنیان اقتصاد کلان است و بنیان درون‌بخشی به آن شکل که می‌توان گفت، ندارد.

حال باید دید آیا دولت قادر است در پانزده روز باقیمانده تا فصل جابجایی تدبیری برای حل مشکل بازار مسکن نه در سال جاری که در سال‌های آینده را بیاندیشد.

۲۲۳۲۲۳

برای دسترسی سریع به تازه‌ترین اخبار و تحلیل‌ رویدادهای ایران و جهان اپلیکیشن خبرآنلاین را نصب کنید. کد خبر 1902717